NPL 대박나려면 가장임차인을 찾아야한다! 경락잔금 현대해상 아파트 담보 대출이 좋아요!

               

안녕하세요! 하이론 톡입니다.

NPL 대박 나려면…가장(짜) 임차인을 찾아서 이기야 한다.

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일반경매와 NPL 투자 경우  ‘소액임차인’은   아주 상반된 시각이 있다.

▷경매 낙찰자는 소액임차인이 배당을 받아 가면  소액임차인이 오히려 낙찰자로부터 명도확인서를 받아가야 하기 때문에 명도가 아주 쉽기 때문에 소리 없이 웃는 다고 합니다.  소액임차인이 진짜든 가짜든 상관 없습니다. 경매 낙찰자는 누가 배당을 받아 가든 신경 쓸 필요 없기 때문입니다.

NPL 투자자는   소액임차인이 최우선 변제금을 받아 가는 만큼 자신의 배당금이 줄기 때문에 소액임차인이 눈의 가시입니다.

그러므로 NPL을 매입하기 전에 소액임차인이 있다면 AMC로부터 그 금액만큼 공제하고 매입해야 합니다.(한편, 유동화회사와 채권양수도계약시 파악되지 않은 선순위금액은 유동화회사의 부담이라는 문구를 되도록이면 삽입하면 좋습니다)  그 후에 소액임차인이 진짜인지 가짜인지 따져 볼 필요가 있습니다.  경매개시결정등기 임박해서 전입한 소액임차인은 가짜일 확율이 높다고 합니다. 

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자산관리회사(AMC:Asset Manage- ment Company)로부터 소액임차인의 최우선변제금을 공제하고 매입한 투자자라면  가짜 임차인과 싸워볼 만합니다.  싸움에서 진다면 본전, 이긴다면 수익금이 최대 몇 천만원까지 치솟는 기쁨을 맛 볼 수  있지 않을까요?

 

  가장(짜)임차인 징후들 !

1. 임대차계약서

– 부동산중계인 없이 쌍방합의로 작성된 임대차계약서

– 계약일은 10년전인데, 계약서 양식은 최신

– 부동산중계인의 날인 인감이 계약서 작성 이후에 관할 관청에 등록

– 임대차계약서는 10년전인데 핸드폰 번호는 010-0000(4자리)의 최근

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2. 전입일자

– 부동산중계인 없이 쌍방합의로 작성된 임대차계약서

– 계약일은 10년전인데, 계약서 양식은 최신

– 부동산중계인의 날인 인감이 계약서 작성 이후에 관할 관청에 등록

– 임대차계약서는 10년전인데 핸드폰 번호는 010-0000(4자리)의 최근

 

3. 확정일자

– 부동산중계인 없이 쌍방합의로 작성된 임대차계약서

– 계약일은 10년전인데, 계약서 양식은 최신

– 부동산중계인의 날인 인감이 계약서 작성 이후에 관할 관청에 등록

– 임대차계약서는 10년전인데 핸드폰 번호는 010-0000(4자리)의 최근

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4. 보증금

– 인도소송에서 증빙자료 없음 (온라인, 은행 입출금영수증등)

보증금액이 시세와 맞지  않는다.

– 상가의 경우 부가세 계산

– 최우선변제권 혜택을 위해 고가의 아파트에 너무 적은  몇천만원 보증금 신고

 

5. 임대차관계 및 주택(아파트) 다세대 전입 구조

친인척, 지인간의 임대차 관계

방이 3인 아파트에 임차인 5세대가 전입신고

 

6. 기타

각종 고지서 명의 확인:관리비, 도시가스, 전기요금, 통신요금,우편물등 

– 계약서와 배당요구서등의 필체 비교

금융기관에 무상거주확인서 또는 배당배제신청서 제출하면 임차인 아님

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주택의 소액임차인 최우선변제액 기준표를 참조하세요

♡10차 개정 주택의 소액임차인 기준(최우선 변제금)

지역 10차 개정(2019.09.18)
최우선변제금
(소액보증금)
서울특별시

(과밀억제권역)

3,700만원

(11천만원
이하)

 

 














인천

광역시

(기타지역)

강화군, 옹진군

1,700만원

(소액보증금
5,000만원
이하)

(과밀억제권역 아닌 수도권)
서구 대곡동/불로동/
마전동
/
금곡동/오류동/왕길동/당하동/
원당동/
인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지
2,000만원

(소액보증금
6,000만원
이하)

(과밀억제권역)

그밖의 지역

 

3,400만원
(소액보증금
1억원 이하)
(과밀억제권역)

의정부시/구리시 /하남시/고양시
/
수원시/성남시/안양시/부천시

/광명시/과천시/의왕시/군포시

(과밀억제권역 포함/2019.09.18 )

세종/용인/화성

3,400만원
(소액보증금
1억원 이하)
시흥시 (기타지역)

반월특수지역

1,700만원

(소액보증금
6,000만원
이하)

(과밀억제권역)

그밖의 지역

3,400만원
(소액보증금
1억원 이하)
남양주시 (과밀억제권역)

호평동/평내동/금곡동/
일패동/이패동/삼패동/
가운동/수석동/지금동 및 도농동

3,400만원
(소액보증금
1억원 이하)
(기타지역)

그밖의 지역

1,700만원

(소액보증금
6,000만원
이하)

광역시
(광주/
대구/
대전/
부산/
울산)
(기타지역)

군지역

1,700만원

(소액보증금
5,000만원
이하)

그밖의 지역 2,000만원

(소액보증금
6,000만원
이하)

경기도 안산시,김포시,광주시/파주시 2,000만원

(소액보증금
6,000만원
이하)

세종시 3,400만원

(소액보증금
1억원만원 이하)

그밖의 기타지역 1,700만원

(소액보증금
5,000만원
이하)

 

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♡주택의 소액임차인 기준과  최우선 변제금

임차시작 시점 기준의 소액임차인과 최우선변제금을 적용합니다

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♡상가의 소액임차인 기준과 최우선 변제금

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현대해상 서대문 하이론센터 대출상담사 김인순입니다. 행복한가정을 위해서는 가장 기본이 의식주의 안정입니다. 그러나 서울에서 내 아파트마련이 중위가격기준으로 8~9억원 어떻게 금융기관 대출없이 가능하겠습니까? 이에 고객입장에서 더많이 더저렴하게 대출을 편리하게 상담드리는 가정행복 지킴이라는 자긍심으로 도움을 드리려고하오니 많은 상담바랍니다. ☎ 010 -4717 -0387

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