NPL투자 참여방법

               

부동산 NPL은 부동산이 아니라 채권이기 때문에 부동산매매에 따른 세금이 발생하지 않고 시세차익에 따른 세금도 없어 세제혜택에 큰 장점이 있습니다. 

1.배당절차 참여법

배당절차 참여법은 NPL을 매입한 후 근저당권자의 자격으로 배당절차에 참여하는 방법을 말합니다. 

자산관리회사로부터 NPL을 매입한 후 등기부에 근저당권이전등기 후 법원에서 진행하는 경매매각기일에 제3자가 낙찰을 받고 매각대금을 완납하면 NPL투자자는 근저당권자의 지위로 배당절차에 참여하여 배당을 받음으로써 투자는 완료됩니다.

 NPL에 투자하기 전

법원경매정보 등 각종 정보를 먼저 분석하고 현장 방문 등을 통해 낙찰예정 시점, 낙찰예상가 등을 정확히 산출해야 하며, 그에 따른 배당표를 작성해보고 본인이 매입한 근저당권이 어느 정도 배당이 가능한지 파악해 봐야 합니다. 즉, 낙찰예정 시점의 장단기에 따른 요구수익률을 먼저 결정한 후 실제 기대되는 수익률이 요구수익률보다 높을 것으로 판단되면 그때 자산관리회사와 계약에 임해야 합니다.

▷배당절차 참여법의 장점은?

▷투자가 간단하다는 점을 꼽을 수 있는데, 처음 권리분석만 잘하면 그때부터는 매입하고 경매가 완료되기만 기다리면 됩니다. 부동산 매매나 경매 입찰 참여자들처럼 물건을 처분하려고 분주히 뛰어다닐 필요도 없고 매입 부동산의 하자 등으로 마음고생을 할 필요도 없으며,

▷다른 투자에 비해서 자금 회전도 빠른데 NPL의 경우 대부분 매입 전에 경매가 진행되고 있으므로 길어야 6개월을 넘기지 않습니다.(권리분석 오류 발생시 원인 무효 라는 특약 기재후 계약)

▷배당절차참여법의 단점

▷주로 권리분석을 하는 과정에서의 하자와 예측하지 못한 외부적 사정에 의해서 발생한다는 점입니다.

▷먼저 본인이 한 권리분석 부분 중 낙찰예상가를 잘못 산정하면 1순위 근저당권이라 할지라도 투자액 이하의 배당금을 수령할 수 있고 낙찰예정 시점 파악을 잘못하면 자금 회수기간이 길어지는 단점이 있습니다.

▷예측하지 못한 외부적 사항으로는 경매가 연기되거나 뜬금없는 유치권 신고 등으로 유찰이 계속되면 투자 자금을 회수하지 못하는 것은 물론 기간도 늘어나게 되며 이에 따른 이자비용도 상승하게 됩니다.

▷배당절차참여법의 대상이 한정적으로 주거용인 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 대부분이고

상가빌딩 등 근린시설은 권리분석도 어렵지만 낙찰가 산정, 낙찰예정 기일의 예측, 눈에 보이지 않는 권리 등이 많아 배당절차 참여법으로 접근하기에는 어려운 점이 많습니다.

2.재매각법

재매각법은 매입한 NPL을 제3자에게 다시 매각하는 방식으로 자산관리회사의 경우 경매를 통한 직접 추심보다는 대부분 재매각을 염두에 두고 매입하겠으나 일반투자자의 경우 본 방법을 취하는 경우는 거의 없습니다.

그러나 예상하지 못한 돌발변수로 인해서 경매가 예상한 기간 보다 지연되거나 투자자가 급전이 필요한 경우에는 NPL을 재매각하기도 하는데 이와 같은 돌발변수가 발생하여 재매각하는 경우에는 종종 손실이 발생하기도 합니다.

그러나 처음부터 재매각을 고려하여 경매가 예측대로 진행됐다면 수익이 확실히 보장된 경우이므로 재매각시에도 수익을 올릴 수 있습니다. 마땅한 투자처를 찾던 도중 일시적 자금 회전을 위한 투자자라면 충분히 고려해 볼 만한 투자 방법이라 할 수 있습니다.

재매각법에 투자하는 방법은

▷매입한 NPL을 재매각하는 방법으로 이루어지는데 배당 절차 참여법의 절차는 모두 거쳐야 하나 배당절차에만 참여하지 않습니다.

▷따라서 NPL의 매수 후 채권양도 부기등기도 하여야 하고 경매물건에 대한 분석, 권리분석, 낙찰예상가 산정, NPL 매입가격 산정도 모두 마쳐야 하며, 배당절차에 참여하는 대신 매각할 제3자를 구하고 제3자의 등기설정에 협력해야 합니다.

NPL 재 매매대금을 수취하고 등기를 이전해 주면 투자는 완료됩니다.

3.입찰절차 참여법-입찰 참여하여 소유권을 취득하는 방식

입찰절차 참여법은 경매의 입찰에 참여하여 부동산의 소유권을 취득하는 방식을 말합니다. 따라서 NPL 투자자는 채권자 겸 경매최고가매수인의 지위를 차지하는 방식으로 대금 완납 후 소유권을 취득한 투자자는 당 부동산을 매도하거나 계속 소유하면서 임대수익을 기대할 수 있습니다. 입찰절차 참여법에 의한 투자자는 대부분 부동산을 매도할 목적으로 투자하는 경우가 많습니다.

입찰절차 참여법에 의한 NPL 투자는 두 가지 방식으로 이루어지는데

첫 번째는 NPL 매각대금을 전액완납하고 양도받는 론세일방식으로  NPL 매각대금이 비교적 소액인 경우가 많고

둘째는 NPL 매각대금의 계약금만 지불하는 채무인수방식 NPL 매각대금이 큰 경우가 대부분입니다.

(1)NPL 매각대금을 전액완납하고 양도받는 론세일방식

론세일방식에 의한

▷ NPL을 양수한 투자자가 입찰절차 참여법에 의해 부동산의 소유권을 취득하는 과정은 NPL의 양수 – 경매기일에 입찰 – 대금 납부 – 소유권 취득 – 부동산 매도의 절차에 의합니다.

▷이미 NPL 투자자는 선순위의 근저당권자로서 배당참여의 자격이 부여되므로 낙찰대금을 상계할 수 있으며, 평균 낙찰가율보다 높은 가격으로 입찰이 가능해 최고가매수인으로 낙찰될 확률이 거의 100%에 이른다 할 수 있습니다.

▷입찰절차 참여법에 의하면 투자자가 자신의 명의로 부동산의 소유권을 취득하므로 차후에 부동산 매도라는 문제가 발생하게 되지만 부동산 매도 시 부과되는 양도소득세를 일반 경매참여자보다 크게 줄일 수 있는 장점이 있습니다.

(2)채무인수방식에 의한 NPL

채무인수방식에 의한 NPL을 양수한(실질적으로는 NPL을 완전히 양수한 것이 아니므로 양도양수 계약이행의 과정에 있다고 보는 것이 정확함) 투자자가 입찰절차 참여법에 의해 부동산의 소유권을 취득하는 과정은 NPL의 양수 – 경매기일에 입찰참여 – 채무인수 – 대금납부 – 소유권 취득 – 부동산 매도의 절차에 의합니다.

이런 채무인수 방식에 의하는 경우 론세일과 달리 등기부에 NPL 투자자의 양수내용이 변경 기재되지 않는데 그 이유는 근저당권 양수도 계약은 잔금 납부 시까지 완료된 상태가 아니고 진행 중에 있는 계약에 불과하기 때문입니다. 따라서 등기부상의 채권자는 계속 AMC(Asset Manage- ment Company)로 유지됩니다.

결국 NPL 투자란

첫째, 은행의 근저당권을 가급적 싸게 인수해서 부동산경매를 통해 원금을 확보하고 고이율의 연체이자를 받아가는 방법

둘째, 내가 관심을 둔 물건에 대해서 남들보다 유리한 고지를 선점하여 경쟁을 따돌리고 내가 직접 낙찰받는 방법

셋째, 낙찰받은 부동산을 나중에 팔 경우에 양도소득세를 안 내거나 덜 내는 방법으로 투자하면 됩니다.

NPL투자자가 갖추어야 할 자질

개인이 부동산경매에서 이야기하는 NPL 투자를 하려면

금융과 부동산을 같이 알아야만 하며, 부실채권을 받아 정확하게 할인을 할 수 있는 능력을 갖고 있어야 하고

②부동산의 가치를 산정할 수 있는 감각이 있어야 합니다.

③추가로 내가 투자한 NPL에서 배당을 어느 정도 받을 수 있을 것인가에 대해서도 알아야 합니다.

따라서 할인받아 저당권을 살 때 중요한 것은 당연히 싸게 사는 것인데 이를 위해서는

부동산의 가치를 알아야 할 것이고

직접 배당을 하게 될 때 자신의 1순위도 중요하지만 자신보다 먼저 배당을 받게 되는 선순위 임차인이나 소액임차인에 대한 정확한 배당 계산을 통해 자신의 적절한 수익을 위해 할인받을 금액을 산정하는 것 또한 중요합니다.

▷다음으로 이미 확정되어 있는 금액보다 할인받아 인수한 저당권을 근거로 배당받는 것보다는 직접 낙찰을 받아야 할 때가 언제인지에 대해 깊게 공부해야 하며,

▷당연히 자신의 저당금액보다 낮게 낙찰받을 것 같은 경우나 상계처리를 하고 매도하는 것이 유리할 때 직접 해당 부동산에 저당금액만큼 입찰하여 낙찰로 수익을 확정하는 것에 대해서도 알아야 하겠습니다.

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