8.2 부동산 종합대책(동영상.문답)

               

동영상으로 보는 8.2 부동산 종합대책


 

1.투기과열지구 및 투기지역 지정

2.강화된 ?지역별 LTV,DTI 금융권 규제비율(일반 주택담보대출 및 집단대출)


3.다주택자 등에 대한 금융규제 강화




(1) 투기과열지구와 투기지역의 LTV와 DTI는?주택 유형이나 대출 만기, 금액 등과 관계없이 40%로 적용. 주택담보대출을 1건 이상 받고 있는 세대에서 추가로 대출을 받을 경우 LTV와 DTI는 30%로 10%p씩 강화.


(2) 서울, 세종 등 투기지역의 주택담보대출 제한(1건)은 차주 기준에서 세대 기준으로 바뀜. 이 지역에서 이미 주택담보대출을 받고 있을 경우 추가 대출은 불가능해진다.

 

4.다주택자 양도세 중과 장기보유특별공제 배제

(1) 서울을 포함한 전국 40곳의 청약조정대상지역에선 다주택자의 양도소득세가 중과되고 장기보유특별공제가 없어진다. 현재는 양도차익에 따라 6%~40%의 기본세율이 적용된다. 하지만 앞으로 2주택자에겐 기본세율에 10%p의 세율이 가산된다. 3주택 이상일 경우 20%p가 중과돼 양도차익의 최고 60%를 세금으로 내야한다. 이 같은 세율은 내년 4월 1일 이후 양도하는 주택부터 적용될 예정이다.

(2) 1주택자의 양도세 비과세 요건은 거주 기준으로 강화된다. 현재는 2년 이상 보유한 주택을 9억원 이하로 양도할 경우 비과세가 적용되지만 앞으론 2년 이상 거주한 주택에 대해서만 세금이 면제된다. 3일 이후 취득한 주택부터 바로 적용된다.

(3) 내년부터는 조정대상지역에서 분양권을 전매할 경우 보유기간과 관계없이 양도세율 50%가 적용된다. 현행 분양권 전매 양도세율은 1년 이내일 경우 50%, 1년 이상~2년 미만일 경우 40%, 2년 이상일 경우 6%~40%다.

 

5.조정지역,투기지역,투기과열지구 지정효과 비교

재건축 및 재개발 등 정비사업 예정지역을 중심으로 과열이 심화되고 있는 서울 전역(25개구)과 과천시, 세종시를 투기과열지구로 지정해 3일부터 효력이 발생

 

민간택지 분양가상한제 적용요건을 개선하고, 고분양가로 인한 주택시장 불안이 우려되는 지역은 필요시 분양가상한제 적용지역으로 선정할 예정이다. 이를 위한 주택법 시행령은 9월 개정 예정

재건축부담금 부과 유예를 추가연장이 예상됐던 ‘재건축 초과이익 환수제’는 내년 1월 예정대로 시행
투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도제한도 강화. 예외사유를 엄격히 적용해 투기과열지구의 실효성을 강화하기 위함 시행령 개정은 9월 예정
기존 전매제한을 받지 않았던 투기과열지구 내 재개발 등 조합원 분양권도 전매제한 대상에 포함. 기간은 ‘관리처분계획인가 후 부터 소유권이전등기시’로 사실상 입주 후 전매 가능.
복수의 정비사업 예정주택 등을 취득하는 투기수요가 포착돼 투기과열지구 내 정비사업 분양분(조합원+일반분양분)은 5년간 재당첨을 제한.?
투기과열지구 또는 투기지역으로 지정된 지역은 올해 도시재생 뉴딜 선정대상에서 제외하는 등 부동산 시장과열을 초래하지 않도록 사업물량을 적극 관리.?
6. 다주택자 양도소득세 중과(실수요 중심의 주택수요 관리 강화 )
다주택자를 투기수요로 본 측면이 강하다. 다주택자를 겨냥한 부분이 많이 포함.
우선 2주택 이상의 다주택자(조합원 입주권 포함)가 조정대상지역 내 주택 양도시 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 적용을 배제한다.
현행 1세대 1주택의 경우 2년이상 보유와 양도가액 9억원 이하이면 양도세 비과세 대상이었지만 앞으로는 2년 이상 거주라는 조건이 추가된다. 이는 대책발표 다음날인 3일 이후 취득하는 주택부터 바로 적용.
조정대상지역에서 분양권 전매시 양도소득세 요건도 강화했다. 기존에는 보유기간에 따라 전매세율을 6~50%까지 차등 적용했으나 내년 1월 1일 이후 양도하는 분양권부터는 무조건 양도소득세율 50%를 적용.
다주택자를 겨냥한 금융규제로는 투기지역 내 주택담보대출 건수 제한 강화와 LTV?DTI 40% 적용, 중도금 대출보증 건수 세대당 통합 2건 이하로 제한.
이 외에 세제·기금·사회보험 등 인센티브를 강화해 임대주택 등록을 유도하고, 필요시 등록을 의무화하는 방안도 검토한다는 계획.
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7. 주택담보대출 이용한 단기 투자 유인 억제(주택 투기수요에 대한 조사 강화)
주택 투기수요를 정조준한 부분이 많이 포함. 주택시장 과열의 주요 원인을 투기 수요로 본 것.
2015년 폐지됐던 자금조달계획 신고제가 부활.
민간택지는 물론 공공택지 모두 투기과열지구 내에서 주택 거래시 자금조달계획 및 입주계획 등의 신고를 의무화. 대상은 거래가액 3억원 이상 주택(분양권, 입주권 포함)이며 증여세 등 탈루여부 조사, 전입신고 등과 대조해 위장전입, 실거주 여부 확인 등으로 활용할 예정.
부동산 불법행위 단속에는 실질적인 수사권을 부여.
국토부, 지자체 등의 담당 공무원에게 특별사법경찰 직위를 부여해 상시적으로 시장을 점검한다는 방침이다. 국토부, 국세청, 경찰청, 지자체 등으로 구성된 합동 점검반으로 과열 발생지역 현장점검도 강화.
불법전매 처벌규정도 현행 3년 이하의 징역 또는 3000만원 이하 벌금에서 1억원 이하의 벌금으로 강화.
8. 실수요자를 위한 임대·분양주택 공급 확대(서민 주택공급 예정대로 확대…주거복지 로드맵 9월 발표)
수도권 내 공적임대주택 확충 등 공공의 역할을 더욱 강조했다. 도심 내 임대주택 공급, 공공택지 개발, 신혼부부를 위한 분양형 공공주택(가칭 신혼희망타운) 신규 건설 등을 추진.
공적임대주택 연 17만세대의 세부 공급계획과 신혼희망타운의 구체적인 공급대상·주택유형·시범사업 입지 등은 9월 중 ‘주거복지 로드맵’을 통해 확정 발표할 예정.
9. 청약제도 개편(청약제도 손질에 오피스텔 분양 시장도 손봐)?
청약제도도 대대적으로 손질. 투기과열지구 및 조정대상지역에는 1순위 자격 요건 강화, 가점제 적용 확대를, 전국적으로는 가점제 당첨자의 재당첨 제한, 예비입주 선정시 가점제 우선 적용 등을 도입.
우선 1순위 자격은 투기과열지구 및 조정대상지역의 1순위 자격을 청약통장 가입 후 2년, 납입횟수 24회(국민주택에 한해 적용) 이상으로 강화.
가점제 비율은 투기과열지구 85㎡이하 75%→100%, 조정대상지역 85㎡이하 40%→75%, 85㎡초과 0%→30%로 상향.
가점제로 당첨된 자와 당첨된 세대에 속한 자는 2년간 가점제 적용을 배제하며, 예비입주자 선정시 추첨제가 아닌 가점제를 우선 적용해 무주택 세대의 당첨기회를 확대.
지방에서 청약시장이 과열됐거나 과열 우려가 있는 민간택지는 전매제한기간을 설정했다.
광역시 민간택지의 전매제한기간을 6개월로 새롭게 설정했으며, 조정대상지역으로 선정된 부산 7개구의 전매제한기간은 수도권과 같이 1년 6개월 또는 소유권이전등기시로 강화.
투기 과열 경보가 울린 오피스텔 분양 시장도 대책에 포함했다. 투기과열지구 및 조정대상지역에서 공급예정인 오피스텔 물량은 향후 현행 수도권 투기과열지구와 동일한 수준의 전매 제한기간 설정하고 거주자 우선분양 적용. 사업자가 오피스텔-상가 등 광고시 분양수익률 산출근거 등을 명시하도록 하고, 허위·과장광고에 대한 과태료 등 벌칙규정도 신설.
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1.투기과열지구·투기지역으로 지정된 지역은 어디이며 언제부터 적용되나
▲투기과열지구로는 재건축·재개발 등 정비사업 예정지역을 중심으로 과열이 심화하고 있는 서울 전역과 경기도 과천시, 세종시가 지정됐다. 투기지역으로는 일반 주택시장으로 과열이 확산하는 서울 ‘강남 4구'(강남·서초·송파·강동)와 용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서 등 서울 총 11개구, 세종시가 지정됐다. 다만, 세종시는 투기과열지구와 투기지역 모두 행정중심복합도시 건설예정지역으로 한정했다. 8월 3일부터 적용된다. 또한, 조정대상지역에는 서울 전체구와 경기도 과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2, 부산 7개구(해운대·연제·동래·부산진·남·수영구·기장군), 세종시가 들어갔다.

2. 투기과열지구 내 정비사업 규제는 어떻게 달라지나.
▲기존 재건축에만 적용되던 조합원 분양권 전매제한 규제가 재개발 도시환경정비사업으로까지 확대된다. 기존에 없던 규제인 정비사업 분양분 재당첨 제한 조치도 재건축과 재개발 도시환경정비사업에 적용된다. 조합원 지위양도 제한과 조합원 주택공급수 제한은 기존처럼 재건축에 한해 적용된다.

3. 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축 사업 조합원 지위 양도가 가능한가.
▲조합원 지위양도 제한은 투기과열지구 내 재건축 조합설립 인가 이후 소유권이전 등기 이전단계에 있는 단지에 해당된다. 이 경우 재건축 예정 주택을 매입하더라도 조합원 지위는 양도받을 수 없다. 기존에는 투기과열지구에서 조합설립 후 2년 안에 사업시행인가 신청이 없고 2년 이상 소유한 경우, 사업시행인가 후 2년 내 착공하지 못하고 2년 이상 소유한 경우에 예외적으로 재건축 조합원 지위양도를 허용해왔다. 기존 조건에서 ‘2년’인 기간이 이번 대책에서는 모두 ‘3년’으로 강화됐다.

4. 투기과열지구 지정 전 재건축 주택 매매 계약을 체결했지만, 잔금을 치르지 못해 이전등기를 하지 못한 경우는 어떻게 되나.
▲이전등기를 한 경우 조합원 지위가 양도되는 게 원칙이지만, 투기과열기구 지정 전 매매 계약만 체결한 경우는 예외적으로 조합원 지위양도를 허용한다.

5. 투기과열지구 내 정비사업 분양권 재당첨 제한은 언제부터 적용되나. 예외 사유는 없나.
▲조합원 분양 재당첨 제한은 법 개정 사항으로, 정부는 9월 법 개정안을 발의해 12월까지 법 개정을 완료할 계획이다. 일반분양 재당첨 제한 역시 법 개정 시기에 맞춰 주택공급규칙을 개정해 12월부터 적용할 예정이다.

6. 법 개정 전 정비사업 구역에 소유한 주택에 대해서도 조합원 분양 재당첨 제한이 적용되나.
▲투기과열지구 내 정비사업 일반분양이나 조합원 분양에 당첨된 가구에 속한 사람은 5년간 투기과열지구 내 정비사업 일반분양이나 조합원 분양의 재당첨이 제한된다. 예를 들어 작년 8월 조합원 분양 전에 A 재건축아파트를 취득한 경우, 법 개정 이후인 내년 1월 B 재건축아파트를 취득해 다음 달인 2월 B 아파트가 관리처분인가를 받았다면 5년 뒤인 2023년 2월까지 A 아파트 조합원 분양신청을 할 수 없다.

7. 투기과열지구에서 3억원 이상 주택거래 시 자금조달계획 신고 서류와 절차는.
▲시·군·구청에서 지정된 서식에 따라 자기 자금, 차입금 등 주택 취득에 소요되는 자금 조달계획을 적어 내야 한다. 이 서류는 관할 세무서에 통보될 수 있다. 허위신고로 의심되는 경우 당국이 사실 여부를 조사할 수 있다.

8. 다주택자 양도소득세 중과 기준과 세율은 어떻게 바뀌나.
▲현재 다주택자가 조정대상 지역에서 주택을 양도할 때 양도차익에 따라 6∼40%의 기본세율을 적용하고 있다. 이번 대책에서 2주택자에게는 기본세율에 10%포인트를 더하고, 3주택 이상자에게는 기본세율에 20%포인트를 더해 적용하기로 했다. 아울러 3년 이상 주택 보유 시 보유 기간에 따라 양도차익의 10∼30%를 공제해주던 장기보유 특별공제 혜택도 없앤다. 다만, 2주택 소유자 중 새집을 산 후 3년 이내 기존 주택을 파는 경우나 기준시가 1억원 이하 주택, 장기 매입 임대 주택 등은 양도세 중과세 대상에서 제외한다. 이 조치는 내년 4월 1일 이후 양도 주택부터 적용한다.

9. 금융규제 강화로 실수요자들의 주택구입 자금 조달이 어려워질 수 있다는 우려가 있다.
▲이번 부동산 대책은 투기 수요를 억제하고 실수요자를 보호하기 위한 것이다. 부부합산 연소득 6천만원 이하, 주택가격 6억원 이하, 무주택세대에 대해서는 투기지역, 투기과열지구 지역의 주택담보대출 경우?LTV·DTI?한도를 기준보다 10%포인트 완화된 50%를 적용한다. 또한, 디딤돌대출이나 보금자리론 등 정책 모지기를 연내 차질없이 공급할 계획이다.

10. 부동산 투기 등을 단속하는 특별사법경찰제를 도입한다는 데 내용은.
▲현재 국토부, 지자체 공무원은 수사권이 없어 부동산 불법행위 단속에 한계가 있다. 이들에게 증거물 압수, 현행범 체포, 피의자·참고인 조사, 검찰에 사건송치 등 권한이 있는 특별사법경찰 직위를 부여할 계획이다. 또한, 적발된 불법행위는 엄정히 처벌하고 불법전매 처벌을 기존 ‘3년 이하 징역 또는 3천만원 이하의 벌금’에서 ‘3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금’으로 강화한다.

11. 다주택자가 자발적으로 임대주택을 등록하도록 유도하겠다고 했는데, 어떤 인센티브가 있나.
▲현재도 주택임대사업자로 등록하는 경우 임대주택에 대한 취득세, 재산세 감면 외에도 임대소득에 대한 소득세를 일반·준공공 여부에 따라 30%나 75% 감면해주고 있다. 또한, 5년 이상 장기로 임대할 경우 양도소득세 감면 혜택과 함께 종합부동산세 비과세 혜택도 준다. 이에 더해 앞으로 기획재정부 등 부처 협의를 통해 추가 인센티브를 확대할 계획이다. 가장 민감한 건강보험료 상승 부담을 덜어주는 방안에 대해서도 긴밀하게 논의하고 있다
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현대해상 서대문 하이론센터 대출상담사 김인순입니다. 행복한가정을 위해서는 가장 기본이 의식주의 안정입니다. 그러나 서울에서 내 아파트마련이 중위가격기준으로 8~9억원 어떻게 금융기관 대출없이 가능하겠습니까? 이에 고객입장에서 더많이 더저렴하게 대출을 편리하게 상담드리는 가정행복 지킴이라는 자긍심으로 도움을 드리려고하오니 많은 상담바랍니다. ☎ 010 -4717 -0387

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