6월말까지 다주택자 부담부 증여 주목받는이유  현대해상 아파트담보대출 부담부 미성년자 증여시 주의 사항?

               

안녕하세요? 하이론 톡입니다.

1216대책으로 6월말까지 `부담부증여, 다시 주목받는  다주택자, 양도보다 증여가 유리한 이유?와 미성년 자녀에게 부담부 증여시 주의할 점?’에 관하여 포스팅 하오니 많은 도움 되시기 바랍니다

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다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우  강력한 양도세 중과세가 시행중이었다.

▷현행 세법에 따르면2주택자는 10% 포인트, 3주택자는 20%포인트의 양도세가 추가된다. 또 장기보유특별공제 적용도 배제함으로  

▷그동안 다주택자들이 부담부증여를 활용하지 못한 것은 양도세 중과세 대상이다 보니 증여세 절감액보다 양도세가 더 크게 나오는 부작용 때문이었다.

■정부는 1216일 발표한 주택시장 안정화 방안을 통해 조정대상지역 내 10년 보유 주택을 6월 말까지 매도할 경우,다주택자 양도소득세 중과를 6월말까지 한시적 배제하기로 해서 부담부증여가 주목받고 있다

다주택자도 장기보유특별공제가 허용되고 일반세율까지 적용됨으로서, 그동안 기피하던 부담부증여를 적극적으로 활용하게 되었습니다.

전세보증금,현대해상 아파트담보 대출금 등 채무를 끼고 증여할 경우 무엇보다 증여세 부담을 줄일 수 있고, 부모가 내야 할 양도세 부담도 완화되다 보니 결국 일반증여보다 가족 전체적으로는 세 부담을 줄일 수 있기 때문이다.

부담부 증여 하면 절세되는 사례

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■자녀에게 부동산 6억원을 전체 단순 증여시

자녀는 약 1억 185만원의 증여세를 부담해야 한다.

■6억아파트 전세금 2억원 부담부 증여시

① 부동산 관련 보증금 2억원의 채무까지 자녀에게 함께 물려주는 부담부증여를 할 경우 자녀의 순증여가액은 4억원(6억원-2억원)이 되고, 증여세 부담은 5820만원으로 낮아진다. 2억원의 채무로 인해 증여세 부담이 4365만원 만큼 낮아진 셈이다.
 
②증여자인 부모가 자녀에게 넘긴 채무에 대해서는 일종의 거래로 보아 양도세를 내야 한다는 것이다. 보통의 경우 일반세율을 적용하면 채무 2억원에 대한 양도세는 약 2310만원 정도다.

③가족 전체로 보면 부담부증여를 통해 증여세가 4365만원 줄고, 양도세로 2310만원을 내야 하니 결국 2055만원 정도의 절세 효과가 있다고 볼 수 있다.

 

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절세를 위해 미성년자에게 부동산과 함께 채무를 인수시키는 부담부 증여 시, 주의할 점은?

 첫째, 미성년자에게 부담부증여 시 친권자 동의가 필요하다.

민법에서는 “미성년자인 자녀가 법정대리인 동의없이 할 수 있는 유효한 법률행위는 단순히 권리만을 얻거나, 의무만을 면하는 행위여야 한다”고 명시하고 있다.

수증자가 미성년인 경우 법정대리인 동의가 증여계약서 상에 표기되어야함//생활자금,대환자금,전세보증금반환자금 은 5년거치 현대해상이 좋아요/여기를 터치하시면 무료전화 상담이 좋아요
부담부증여를 인정받기 위해서는 증여계약서상,
미성년자인 11세조카000 대신하여 법정대리인인 친권자가 증여계약을 체결하거나
자녀가 부담할 채무를 법정대리인이 동의한 내용을 나타내는 것이 바람직하다.(예) 11세 조카ooo와 직접 채무를 인수하는 부담부증여계약을 체결하였다는 것은 사회통념상으로도 인정하기 어려우므로 세무서는 부담부증여를 인정하지 않은 것이다.

둘째, 자녀가 채무상환 능력이  없을 경우, 단순증여가 유리하다.

상환능력없으면 단순증여 유리함/생활자금,대환자금,전세보증금반환자금 은 5년거치 현대해상이 좋아요/여기를 터치하시면 무료전화 상담이 좋아요 

통상  당장 증여받는 자녀가 부담해야 할 세금을 줄이기 위해, 부담부증여를 결정한다.
그러나 추후에 자녀 채무상환 능력 없으면  추가 증여세 문제발생

①증여가 이루어진 이후, 인수한 채무는 자녀가 본인 소득 범위 내에서 상환해야 하며, 부모가 대신 상환해주는 경우에는 추가 증여 문제가 발생할 수 있다.
 증여 시 증여세를 조금 더 부담하더라도 자녀의 채무상환 능력이 없는 경우는  단순 증여가 장기적으로 오히려 바람직할 수도 있다.

(예)미성년자인 11세조카ooo도 별다른 소득이 없기 때문에 인수한 대출 3억원에 대한 대출 원리금을 현실적으로 부모가 대신 상환해 줘야 하므로, 추가 증여문제가 발생할 수 있다.

 셋째, 자녀가 소득이 없을 경우, 부담부증여보다 보증금을 인수하는 방법이 좋다.

▷현실적으로 미성년자 자녀라면 일반적으로 별도 소득이 없으므로 채무로써 대출을 인수하는 경우, 차후 대출 원리금 상환을 부모가 대신 부담해야 하므로 추가 증여문제가 발생할 수 있다.

그래서 미성년자와 같이 별도 소득이 없다면, 대출보다  보증금을 인수하는 방법을 고려하는 것이 좋다.


☞이유는 보증금은 대출과 같이 동일한 채무로써 부담부증여의 절세효과가 있지만, 대출과 같은 이자 부담이 없어 미성년자도 증여 이후에 추가적인 상환부담이 발생하지 않기 때문이다.

 넷째,증여받는 부동산이 토지 · 주택은 보증금 활용하고,상가·오피스텔은 담보대출금 부담부가 유리 

①상가건물,오피스텔 수익형 부동산을  미성년자가 증여받는 경우 대출금을 부담부 증여하면 증여 이후 임대소득이 발생되고, 이는 자녀에게 귀속되므로 부동산 임대소득으로 대출 원리금을 상환할 능력이 되기 때문이다.

②주택의 경우 통상 세무서에 신고하는 소득이 발생되지는 않으므로, 대출보다는 보증금을 이용하는 것이, 증여세를 절세하는 것이 좋다.

③임야나 나대지를 미성년자가 증여받는 경우, 대출을 이용하는 방법은 증여 이후 대출 원리금을 상환해야 하는 문제가 있어 그다지 바람직하지 않다.

 

다섯째, 부담 채무부문에 대한 양도세액 과  단순증여세액을 비교하고, 부담부증여 할지, 전체를 단순증여할지를 결정한다.

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▷부담부증여 시에는  채무(대출금등)인수를 통해 

증여세 감소액이,   증여자가  납입해야할  양도세액보다  경우에만

부담부증여가 유리

그러나

증여자가 다주택자라면 양도세 중과세율이 높아서

오히려  단순증여가 유리할 수도

있음을 해야합니다

(예) 현행 세법에 따르면 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 2주택자는 10% 포인트, 3주택자는 20%포인트의 양도세가 추가된다. 또 장기보유특별공제 적용도 배제한다.

①세 채의 주택 중, 한 채를 증여하는 경우, 채무부분에 대한 양도세율이 60%로 중과되고 있어, 증여세 최고 세율인 50%보다 높아 오히려 부담부증여 시, 세부담이 커지게 된다.
② 2주택의 경우도 마찬가지다. 2007년부터는 2주택도 양도세율이 50%로 중과되므로, 2주택 중 1채를 증여하는 경우에는 통상 단순증여가 유리할 수 있다.

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현대해상 서대문 하이론센터 대출상담사 김인순입니다. 행복한가정을 위해서는 가장 기본이 의식주의 안정입니다. 그러나 서울에서 내 아파트마련이 중위가격기준으로 8~9억원 어떻게 금융기관 대출없이 가능하겠습니까? 이에 고객입장에서 더많이 더저렴하게 대출을 편리하게 상담드리는 가정행복 지킴이라는 자긍심으로 도움을 드리려고하오니 많은 상담바랍니다. ☎ 010 -4717 -0387

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