2020년 부동산 관련 세법 개정안... 현대해상 아파트구입자금 담보대출 시세80%까지 가능!

               

안년하세요? 하이론 톡입니다.

최근 정부의 부동산 관련 규제가 상당히 촘촘해지고 강력해지고 있습니다. 8일  부산전역과 일산 ·남양주시 일부를 제외하고 조정대상지역에서 해제했고,  12일 발표된 분양가 상한제 적용지역 규제뿐만 아니라 세금 정책이라는 숨은 규제도 더해지고 있는데요. 2020년 부동산 관련 세법개정안6가지를  알아 보겠습니다.

먼저 민간택지 분양가 상한제 적용지역과 조정대상지역을 알아보면

■8일  부산전역과 일산 ·남양주시 일부를 제외하고 조정대상지역에서 해제지역 아파트값 상승훈풍

■11월 8일부 조정대상지역은?

고양 삼송.원흥.지축.향동.덕은 덕양구: 대자동-,도내동-,동산동-,덕은동-,삼송동-,신원동-,오금동-,용두동-,원흥동-,지축동-,향동동-
킨텍스1단계 일산서구:대화동 2306번지
고양관광문화단지(한류월드) 일산동구:장항동 1523 번지

검색방법 : 번지수대신 일대표시로  ” – ” 입력

남양주시(다산동,별내동)

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■12일 발표된 분양가 상한제 적용지역 규제 피한곳 부동산 훈풍

목동은요?민간택지 분양가 상한제 피한곳/구입자금은 5년고정현대해상아파트담보대출이 좋아요/여기를 터치하시면 무료 전화상담이 가능합니다
분양가 상한제 적용지역(2019년11월05)/여기를 터치 하시면 무료 전화상담이 가능합니다

■2020년 부동산 관련 세법개정안6가지[출처:직방]

1. 창업자금 증여세 과세 특례업종  확대

정부가 일자리 창출 및 창업 활성화를 위해 창업자금 증여세 과세특례를 받던 업종을 확대하기로 했는데요.

★창업자금은 증여세 특례가 적용되어 5억 원까지 공제된다.

▷‘30억원 한도, 공제 5억원’: 자녀에게 그냥 주택을 증여하거나 현금을 증여하는 경우에는 당연히 증여세가 붙는데,

‘창업자금’으로 증여하면 5억원까지는 공제받을 수 있으므로, 세금 없이 증여가 5억원까지 가능한 것입니다.

★창업자금으로 증여세 과세 특례를 받고자 한다면, 몇 가지 요건을 채워야 하므로 세무사의 도움을 받으시기 바랍니다.

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예들 들면

만일 10억원을 자녀에게 증여한다고 가정하면,

▷증여세율 30%에 기본적인 공제를 적용해 예상세액이 대략 2억2,500만원입니다.

▷반면, 같은 10억 원을 창업자금으로 증여한다면 예상세액은 5000만원이 됩니다.

 

2. 고가 겸용주택의 주택과 주택외부부분 과세 합리화

상가주택을 보유중이거나 구매예정인 분들만 참고하세요

★상가주택에서 상가는 상가 세금을, 주택은 주택 세금을 각 용도에 따라 부분 분리하여 세금을 부과한다.

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예를 들면 A라는 상가주택이 있습니다. 총3층 건물인데, 1층은 가게에 세를 주고 2층은 전세로 주고 3층은 주인집이 거주하고 있습니다.

▷기존에는 총 면적에서 주택으로 사용하는 면적이 더 넓으므로 전체가 주택으로 계산되고 상가부분까지 양도소득세, 장기보유특별공제 등의 혜택을 동일하게 받을 수 있었습니다.

▷2020년부터는 상가 부분까지 주택으로 인정되어 세금을 면제해주는 것이 불합리하다 판단해 변경하게 되었습니다.  

3.소형주택 임대사업자 세액감면률 축소 및 적용기한 연장

임대사업자에게 해당되는 내용입니다. 기존 소형주택의 임대소득에 대한 세액 감면 혜택을  아래와 같이 줄입니다.

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★소형주택 임대사업자 세액감면률이 4년 이상 임대 시 20%, 8년은 50%로 각각 감소했다.

정부가 과거 다주택자를 임대사업자로 등록하도록 유도하고 인센티브를 제공했으나, 최근 부동산 규제를 강화하면서 다주택자에 대한 규제 또한 함께 늘어나고 있는 상황입니다.

 

4. 주택임대소득의 주택수 계산방법 개선

임대주택 중 고가주택에 대한 주택수 계산 방법이 변경되었다.

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주택에 대해 지분으로 나누어 가지는 경우

2019년12월31일까지는 하나의 주택에 대해 A, B, C세 사람이 각각 70:20:10으로 지분을 나누어 가지고 있으면 최다지분자인 A씨의 소유로 간주되었습니다.

2020년부터는 일정 요건을 만족할 시 A, B, C 모두 1채씩 가지고 있는 것으로 주택수를 계산합니다.

그 일정 요건은  

(1) 임대주택의 소득이 연간 600만원 이상 이거나

(2) 기준시가 9억 초과하는 주택의 30%이상 지분을 소유한 경우입니다.

 

5. 고가 조합원 입주권의 양도소득금액 계산방법 명확화

★고가 조합원입주권(9억 원을 초과하는 ‘조합원입주권’)에도 양도세가 부과된다.

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양도소득세 계산 시

▷기존에는 실거래가가 9억 원을 초과하는 고가주택을 대상으로만 부과했습니다.

▷2020년 세법 개정안을 통해  아직 주택이 아닌 9억 원을 초과하는 ‘조합원입주권’ 역시 주택처럼 양도소득세 부과 대상입니다.

 

6.부동산 취득세 – 2020년부터 비례세 적용

★현행 2%에서 [ 6억에서 9억 구간의  취득세율은 { (2/3 x 실거래 매매가격) – 3}]로 변경

▷현행 취득세와  비교하면  

①거래가격이 6억초과~7억5000만원 미만이면  현행 세법보다 개정안이 이익이고,

②7억5000만원 초과 9억원 이하이면 현행 세법보다 2020년 취득세 부담은 더욱 늘어나게 됩니다.

③7억5000만원이면  2%로 형행과 동일

개정이유:현재와 같은 방식 아래에서는 6억에서 9억원에서 조금만 취득가액이 증가해도 취득세가 대폭 증가하는 문턱 효과 해소로  실거래가 조작 유인 요소 제거[현 취득세 제도는 실제 거래 가격보다 더 낮게하여취득세율이 아래 구간에 적용되도록신고하는 ‘다운계약서’를 작성하는 사례 많음]하고 세부담을 합리화하기 위해 마련한 방안으로 보입니다.

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현재 취득세율은 위 표와 같이 6억까지는 1%, 6억~9억은 2%, 그 이상은 3%입니다.

개정안은 구간 6억~9억 원대 주택에 대한 취득세율이 변경된다. 

▷현행 취득세 구조에서는  6억 원의 주택을 구입하면 1% 세율을 적용 받아 취득세가 600만 원이지만, 6억 1만 원의 주택을 구입하게 되면 취득세 2%를 적용 받아 취득세가 1,200만 원이 됩니다. 1만 원 차이로 취득세가 2배로 늘어나게 되니  자연히 실거래가보다 낮은 다운계약서를 쓰게 유인 하고 있지요

▷2020년부터는 6억에서 9억 구간의  취득세율은 [ (2/3 x 실거래 매매가격) – 3]로 조정하였습니다.

■부동산 관련 세법 개정에서 읽을 수 있는 정부의 의지는?

큰 흐름을 보자면, 애매하던 세금의 회색 영역을 정리하고 숨어있는 세금까지 다 내도록 하겠다는 정부의 의지가 보입니다. 

부동산은 세금을 생각하지 않고 절대 움직일 수 없다는 것을 잘 아실 거라고 생각합니다. 부동산 거래 전 세금에 대한 검토는 필수입니다.

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현대해상 서대문 하이론센터 대출상담사 김인순입니다. 행복한가정을 위해서는 가장 기본이 의식주의 안정입니다. 그러나 서울에서 내 아파트마련이 중위가격기준으로 8~9억원 어떻게 금융기관 대출없이 가능하겠습니까? 이에 고객입장에서 더많이 더저렴하게 대출을 편리하게 상담드리는 가정행복 지킴이라는 자긍심으로 도움을 드리려고하오니 많은 상담바랍니다. ☎ 010 -4717 -0387

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