벌집순환모형
부동산시장 분석 예측 기법에는
?■순환주기설, ■수요공급 결정요인 분석법,■거시경제변수 분석법■벌집순환모형 활용법이 있습니다
그중 벌집순환모형(Honeycomb Cycle Model)을 보면 ?거래량과 주택가격의 상관관계가 6국면이루면서 ? 시계반대방향으로 순환한다는 것이지요
벌집순환모형에 의해 주택시장을 전망하는 사례가 늘고 있다. 그러나 벌집순환모형은 주택 시장을 전망하거나 예측할 수 있는 이론으로 한계를 지니고 있다. 주택의 거래량과 가격만의 관계를 근거로 여러 요인에 의해 변동하고 있는 주택시장을 충분히 설명할 수 없기 때문이다. 그럼에도 일부 학자들은 별집순환모형을 주택시장 전망에 활용하고 있고, 그 결과는 언론보도로 이어져 시장참여자의 판단에 영향을 미치고 있다.
이에 본 연구는 기존의 시장전망 결과를 사후 분석하여 벌집순환모형의 신뢰성을 점검하고, 과거의 아파트거래량과 매매가격지수에 대한 시계열자료를 분석하여 우리나라 주택시장과 관련성이 있는 모형인지 검증하였으며, 이 모형을 주택시장에 적용하기 위한 시사점을 제시하였다.
? 연구결과, 벌집순환모형을 이용하여 우리나라 주택시장을 전망하고 있는 사례들은 대부분 그 효용성이 신뢰할 만한 수준에 미치지 못하였다. 또한 과거 주택시장의 흐름에 벌집모형의 순환이 있었다고 보기도 힘들었다. 그러나?구간별 분석에서는 주택시장이 별집모양에 가깝게 순환하여 벌집순환모형의 적용 가능성을 보여 주었다. 그 구간은 경제적으로 침체를 겪은 IMF 시기와 국제금융위기 시기로 나타났다. |
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| ?벌집순환모형(Honeycomb Cycle Model)의 각 국면별 신호 | ||||
| 주택경기 | 일반경기 | 지표방향 | 수급요인 | 정책과 금융 |
| 제 1국면 (회복기) |
경기호조 | 거래량 + 가격 + |
●경기호조로 실수요 증가 | ●규제 완화책 유지 ●주택담보 대출 확대 |
| 제 2국면 (활황기) |
둔화조짐 | 거래량 – 가격 + |
●가격상승 지속으로 가수요자 가세 ●매도자 가격 상승 기대로 매물감소 |
●저수위의 부동산 시장 안전대책 발표 |
| 제 3국면 (침체진입기) |
경기침체 가시화 |
거래량 – 가격보합세 |
●경기침체와 실수요 감소로 수급불 ? ?균형 ●현재 가격에서 매도자와 매수자 공방 |
●후속 안정책 발표 ● 가격안정과 규제책으로 담보대출 억제 |
| 제 4국면 (침체기) |
경기침체본격화 | 거래량 + 가격 – |
●제1~2국면(상승기) 분양 물량의 입주시작으로 공급과잉 ●불황심화로 실수요자와 가수요 위축 |
●규제수위 조절 및 부분적인 완화책 |
| 제 5국면 (불황기) |
경기저점 탈피조짐 |
거래량 + 가격 – |
●가격하락세 유지로 수요 위축세 지속 ●제3국면(침체기) 분양물량 감소에 따른 입주물량 감소와 현재 주택가격에 대한 바닥인식으로 조금씩 거래 성사 |
●건설 경기 회복을 위한 규제 완화책 발표 |
| 제 6국면 (회복 진입기) |
경기회복 가시화 |
거래량 + 가격 보합 |
●경기회복으로 실수요 증가 ●현재 가격수준에서 거래량 증가 |
●규제 완화책 확대 ●신규 담보대출 재개 |
