1216대책 다주택자 양도세가 절반, 마지막 기회...  구입자금 현대해상 아파트 담보대출 년 초저금리 2.75%~

               
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1216 주택시장 안정화 방안 중 양도소득세와 관련한 규제 대책

□중복 보유기간 단축:정부가 실수요자 중심으로 양도소득세 제도를 보완하려는 의지가 강력해보임

▷미등록 임대사업자
1가구 1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건을 추가하고,
조정대상지역 내 일시적 2주택자의 전입요건(취득일부터 1년이내)을 추가
▷등록 임대 사업자
③등록임대주택 양도소득세 비과세 요건에 거주 요건이 추가됐고,
④등록 임대주택 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율 인상  

□조정대상지역 내 다주택자 10년 이상 보유 주택  올 6월 말일까지 양도시 한시적으로 양도소득세 중과배제 및 장기보유특별공제 적용을 해준다

조정대상지역에서 주택을 양도하는 경우 다주택자 중과세 내용

①양도소득 세율 중과세: 기본세율 + 2주택자는 10%, 3주택 이상 보유한 자는 20% 각각 가산한 중과세
②장기보유특별공제 혜택 제외:주택을 장기간 보유함에 따라 최소 6%(3년 이상)에서 최대 30%(15년 이상)까지 받았던 장기보유특별공제 혜택에서 제외된다.
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보유세 부담으로 주택을 정리하고 싶은 다주택자의 경우 올해 6월밀 이전에 양도하는 기회 꼭 활용하세요

 최근 세율이 많이 오른 재산세와 종합부동산세의 경우 과세기준일은 매년 6월 1일 당시 보유자가 납부하기 때문에,
조금만 서두르면 양도세와 보유세 부담까지 함께 덜어낼 수 있다.

 

예를 들면 다주택자 A씨가 10년 전 6억원에 취득한 서울 아파트를 12억원에 양도한다고 가정하자.
해당 주택을 2020년 7월 1일 이후 팔경우 양도세
㉠양도세는 2주택자일 경우 2억7530만원
㉡3주택자일 경우 3억3505만원
올 6월 말 이전에 양도한다면 주택수와 무관하게 양도소득세 1억6560만원을 내면 된다.
3주택자는 양도세 부담이 절반으로 줄어드는 셈이다.

■다주택 중과 한시적 배제기간(6월말까지 일반세율 적용)에 부담부 증여도 고민해야

( cf.부담부증여란 수증자(受贈者)가 채무를 부담하는 조건으로 부동산을 증여받는 것임)

다주택자들이 고통스러운 세금은 양도소득세도 있지만 종합부동산세도 문제다. 종부세는 매년 6월1일 기준 소유자에게 부과한다. 재산세도 마찬가지다. 따라서 종부세와 재산세를 절세하려면 5월 31일 이전에 양도 즉, 잔금을 받아야만 한다.

그러나 다주택자가 5월말 이전까지 팔려고 해도 현실적으로  2가지 문제로 매매가 어렵다

①대부분 전월세를 놓고 있는데 세입자를 고려하지 않을 수 없다. 만약 매수자가 직접 입주를 원하는데 임대차기간이 많이 남아있다면 매매 자체가 불가능할 수도 있다.
②현재 시장 상황을 보면 서울 강남 등지의 고가(高價) 주택을 팔고 싶어도 올 6월 말까지 처분하기는 거의 불가능에 가깝다는 것이다. 15억원 이상 주택은 대출 자체를 금지해 매수자가 붙기 어렵다.

 

 그래서 매매 대신 가족에게 처분하려는 다주택자가 늘어나면서 그 해법으로 ‘부담부증여’가 주목받고 있다

최근 보유세 부담이 급증하면서 등기 접수일부터 다주택자 부모의 주택수가 자녀에게 이전되기 때문에,  주택 수를 줄이고자  세대분리가 되어 있는 자녀들에게 주택을 증여하고 싶어하지요.

그러나 현재 증여세 누진세율이 최소 10%에서 최대 50%로에 달해 섣불리 증여하기도 망설여지는 게 사실이다.

이럴 때는 단순 증여보다 채무를 포함해 증여하는 부담부증여를 활용하면 좋다. 그동안 조정지역에서는 부담부증여하면 다주택자가 양도세 중과세율을 적용받기 때문에 단순증여보다 오히려 세액이 커지는 경우도 있었다. 하지만 이번 중과 배제 유예기간에는 일반세율이 적용되기 때문에 세 부담을 줄일 수 있다.
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예1)시세 12억원 주택을 아들에게 단순증여해 증여세만 내기보다, 부담부증여로 채무6억원(부모는 양도세)채무를 제외한 증여재산 6억원(아들 증여세)에 대해 각각 양도세와 증여세로 나눠서 내면 누진세율 구간이 낮아져 절세 효과가 난다. 부모가 다주택자여서 올 6월 말까지 일반세율로 양도세를 납부할 수 있다면 더 좋은 절세안이 될 수 있는 것이다.
6월 30일 까지 단순 증여 보다 부담부 증여가 누진세율 구간이 낮아져서 절세 효과가 크다/현대해상 아파트다모대출 무료 상담 서비스가 좋아요/어기를 터치 하시면 무료 전화 상담이 가능합니다

예2) 전세보증금 18억원이 들어있는 아버지 소유 서울시 강남구 개포동 30억원 아파트를 자녀에게 증여할 때 자녀가 보증금 반환의무를 안고 아파트를 증여받는 것이다. 이 경우 아파트는 30억원인데 18억원의 부채(전세보증금)를 떠안았기 때문에 실제로는 12억원만 증여받은 것이다.

위 개포동 사례처럼 전세보증금이 18억원인 30억원 아파트를 6월30일 이전에 자녀에게 부담부증여할 경우 부담할 세금은 다음과 같다.

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결국 30억원짜리 아파트를 자녀에게 부담부증여할 경우 아버지는 양도소득세로 4억600만원을 내고, 자녀는 3억원의 증여세를 물어야 한다. 뿐만 아니다. 자녀는 30억원의 4%에 해당하는 취득세 1억2000만원도 부담해야 한다.문제는 자녀가 취득세를 포함해 4억2000만원을 낼 수 있느냐다. 30억원짜리 아파트를 자녀에게 넘기는데 총 8억2600만원의 세금이 발생하는데, 과연 이 돈을 들여가면서 부담부증여를 할 실익이 있는지 의문이다.

물론 올 6월 30일 이후 양도할 경우 중과세가 되는 탓에 15억3000만원의 양도소득세를 부담해야 한다.

따라서 단순 금액만 비교하면 절세 효과가 있다. 하지만 주택을 타인에게 매매하면 양도대금을 받은 돈으로 세금을 내는 반면 부담부증여는 아버지와 자녀가 보유 현금만으로 세금을 내야 하는 만큼 부담이 다르다. 

어쨌든 부담부증여를 통한 절세는 당장 많은 세금을 본인 돈으로 내야 하는 부담감 때문에 실현되기 쉽지 않다.

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