2019바꿘부동산세제… 알고 사고팔고 절세[현대해상아파트담보대출]

               

안녕하세요? 하이궁금해입니다.

오늘은 2019에 달라진 부동산세제를 알고 집을 사고 팔아야 절세할 수 있겠지요?

제목: 2019바꿘부동산세제… 알고 사고팔고 절세하세요

목차

♠1가구1주택자가 된 날로부터 2년 지난 경우에만 양도세 면제

♠조정대상지역 2주택 이상 보유자  종부세 최고세율 3.2%로 인상

♠5년 전 매입한 여분의 서울 집 연내 팔면 양도세 최대 80% 면제

“세금 사각지대가 사라졌다.”정부가 이달 내놓은 세법 시행령 개정안에 대한 부동산 전문가들의 평가다.

■ 다주택자와 임대사업자들의 그동안 절세 수단이 차단

①부부간 분양권·입주권 증여에도 과세하고,

②1가구 1주택 양도세 비과세 요건은 강화했고

③주택임대사업자 양도세 비과세도 단 한 차례로 제한했다.

“버텨보자”고 했던 다주택자들이 한층 높아진 세금 부담에 기존 주택을 매도할 가능성이 커졌다는 분석이 나온다.

④양도소득세 ‘사각지대’로 불렸던 아파트 분양권과 조합원 입주권이 이월과세 적용 대상에 포함됐다.

이월과세란  배우자 공제(6억원)를 활용한 조세 탈루를 막기 위한 제도로, 배우자로부터 증여받은 부동산은 5년 내 양도 시 증여자 취득가액 기준으로 양도세를 과세하는 것이다.


지금까지는 분양권에 웃돈이 많이 붙으면 배우자에게 한 번 증여했다가 3개월 이내 양도하는 사람이 많았다. 부부간에는 10년간 6억원까지 증여세를 내지 않는 점을 이용해 양도세를 아예 안 내거나 줄이기 위해서다.

그동안 양도세 탈루방법: 증여받는 사람의 취득가액을 높이면 양도세를 안 낼 수 있었다.

예를 들어 10억원에 산 집을 15억원에 팔면 차익은 5억원이다. 그런데 이걸 배우자에게 12억원에 증여해 5년이 지난 뒤 같은 15억원에 팔면 세법은 차익을 3억원으로 계산한다. 차익이 2억원 줄었으니 양도소득세도 줄어든다. 증여가액이 취득가액이 되기 때문이다.
하지만 정부는 앞으로 분양권과 입주권에 대해서도 ‘이월과세’를 적용하기로 했다. 증여했더라도 5년 이내 타인에게 양도한다면 12억원이 아니라 10억원을 취득가액으로 본다. 이게 이월과세다.

그동안 분양권과 입주권은 주택으로 간주하지 않았기 때문에 이월과세 기준이 없었다. 그래서 증여받은 뒤 바로 팔면 양도세를 안 낼 수 있었다. 정부는 이번에 분양권과 입주권도 이월과세 대상에 포함했다. 앞으로는 5년 보유했다가 팔아야 절세 효과를 기대할 수 있게 된 것이다.[출처:20191.23 한국경제]


■임대사업자 양도세 비과세 기존 2년보유에서 평생1회로 제한

장기임대주택을 보유한 임대사업자에 대한 비과세 횟수를 한 번으로 제한한 것도 이번 세법 시행령 개정안의 큰 변화다. 기존엔 장기임대주택사업자가 본인이 2년 이상 거주한 주택을 양도하면 횟수 제한 없이 비과세 적용을 받았다. 이를 활용해 다주택자는 그동안 2년마다 옮겨다니면서 비과세 혜택을 받는 전략을 구사할 수 있었다.

이번 개정안으로 임대사업자는 자신이 거주한 집을 팔 때 받을 수 있는 양도세 면제 혜택을 평생 딱 한 번만 받게 됐다. 이 같은 제도를 활용해 다주택자들이 투기에 나설 가능성을 정부가 차단한 것이다.

이와 함께 주택임대사업자가 받는 종부세 비과세, 양도세 중과 배제 등의 혜택도 임대료 인상률 상한선인 5%를 지킬 때만 받을 수 있게 됐다.

다주택자가 집을 처분한 시점에 1가구 1주택자라도 다주택자 기간을 제외하고 최종적으로 1주택을 보유하게 된날로부터 보유기간 2년이상때 경우에만 양도세를 면제한다. 2021년 1월1일 이후 파는 주택부터 적용한다.
종부세율 적용을 위해 주택 수를 계산할 때 다가구주택은 1채로, 공동소유주택은 각자 1채씩 소유한 것으로 보는 것을 원칙으로 했다. 올해부터 서울 등 조정대상지역에서 2주택 이상을 보유한 이들의 종합부동산세 최고세율을 3.2%로 높이기로 했다.

[출처:20191.23 한국경제]

■종부세 반영 비율인 공정시장가액비율은 현행 80%에서 올해 85%로 오른다.

장기보유 특별공제도 2021년1월1일부터 거주실적있어야 가능

‘장기보유특별공제액’이란 양도소득세를 계산할 때 자산의 양도차익에 해당 자산의 보유기간별로 일정율을 곱하여 계산한 금액을 말하고, 이 금액은 해당 자산의 양도차익에서 공제하므로서  장기보유특별공제액만큼 세부담이 줄어들게 됩니다.
장기보유특별공제액 = (실지양도가액 – 실지취득가액 – 기타 필요경비) × 보유기간에 따른 공제율 장기보유특별공제의 대상이 되는 자산은 보유기간이 3년 이상인 토지 또는 건물(미등기 양도자산 제외) 및 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외하며, 조합원입주권을 양도하는 경우에 주택시장에선 새 세법 시행령 시행으로 보유기간이 길어지고 기간에 따른 공제율이 크게 줄었다.

 

2019년 1월 1일 매도분부터는 연간 공제율 하향조정 및 적용기간이 연장되어 3년 이상 6%부터 매년 2%씩 증가하여 15년 이상인 경우 총 30%의 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.  

▶ 다주택자 매물이 일부 풀릴 수 있다는 관측이 나온다.

개정안 적용이 각각 예정된 내년~내후년 초가 지나면 세 부담이 확 늘어나기 때문이다.

①만 5년 전 매입해 현재 거주하고 있지 않은 여분의 서울 집을 판다면 양도세의 최대 80% 범위까지 세금을 면제받을 수 있었으나, 2021년 1월1일부터는 2년 거주하지않고, 집을 팔 때 장기보유 공제 혜택을 받을 수 없다.

②서울 주택의 경우 장기보유 특별공제 적용 여부에 따라 양도세가 1억원 이상 차이나는 경우가 많은데,조정대상지역에선 종합부동산세 과세 강화까지 예정돼 있기때문이다.

 

♥기존 주택 처분할 다주택자 매각 결정을 2020년까지 앞당길 것으로 예상

다주택자에서 1주택자가 된 지 2년 넘은 사람은 1주택 양도세 비과세를 받으려면 2020년까지 매각하는 게 유리하다.양도세를 비과세하는 조항이 2021년 1월1일부터 양도하는 주택에 적용기때문이다.

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