현대해상 아파트 구입자금mi대출과 개정 주택임대차보호법Q&A

               

 

안녕하세요? 하이론 센터입니다.

집 주임님! 세입자님 모두 혼란스러우시지요! 이번에 국회를 통과한 개정 주택 임대차 보호법에 따른 내 집 마련을 해야 하나?, 계속 전세를 살아냐 하나?

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현대해상 아파트 구입자금 MI 대출과 개정 임대차 보호법 Q&A입니다/여기를 터치하시면 현대해상 아파트 담보대출 무료 전화상담이 가능합니다

그래서 현대해상 아파트 구입자금(MI) 대출 한도 및 자격요건과 개정 주택 임대차 보호법의 주요 내용을Q & A를 통해 알아보겠습니다.

내용이 많아도 필요한 부분만 보시고 도움이 많이 되시기 바랍니다

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■개정 임대차 보호법 Q & A

1. 갱신 요구권의 행사

※(CASE) 임차인甲과 임대인乙이 `17. 9월~`19. 9월까지 최초 전세 계약을 맺었고, 묵시적으로 `19.9월~`21. 9월까지 갱신된 경우에도, 임차인甲은 임대인乙에 대하여 계약 갱신 요구권 행사 가능

Q1. 임차인은 언제부터 임대인에게 계약 갱신 요구를 할 수 있는지?

☞임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 청구

☞계약 갱신 청구권 행사 기간 관련 개정사항(1개월 전→2개월 전,`20.6.9)은 `20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 적용

Q2. 임차인에게 총 몇 회의 갱신 요구권이 부여되는지?

☞갱신 요구권은 1회에 한하여 행사 가능하며, 2년 보장

Q3. 묵시적 갱신도 갱신 요구권 행사로 보는지?

☞그렇지 않음. 개정법률에 따른 계약 갱신 요구권 행사의 명확한 의사표시를 하는 경우로 한정

Q4. 법 시행 시 잔존 기간만 있으면 모두 갱신 요구할 수 있는지?

☞가능함. 기존 계약의 연수에 상관없이 1회 2년의 갱신권 부여함다만, 계약기간이 1개월 이상 남아 있어야 함(`20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 2개월 이상)

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Q5. 법 시행 이후에 계약기간이 만료되는 경우,(`20.12.10. 이후 최초로체결하거나 갱신된 계약은 2개월 이상)

Q5-①임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 법 시행 전에 제3자와 새로운 임대차계약을 맺은 경우에도 임차인이 계약 갱신 요구권을 행사할 수 있는지?

☞불가능함. 이번 개정법률은 존속 중인 계약에도 계약 갱신 요구권을 부여하되 법적 안정성을 위해 제3자와 계약이 旣 체결된 경우에는 예외적으로 갱신 요구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있음

다만, 임대인은 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 명시적으로 입증할 수 있어야 함(계약금 수령 입증, 계약서 등)

☞임대인이 법 시행 이후에 제3자와 계약을 체결한 경우에는 계약 갱신 요구권이 부여되며, 임대인이 제3자와의 계약 체결을 이유로 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 없음

Q5-②임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인에 대해 갱신거절만 한 경우, 계약 갱신 요구를 할 수 있는지?

☞가능함

Q5-③임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인과 합의를 통해 이미 계약을 갱신한 경우에도, 개정법률(5% 임대료 증액 상한 적용)에 따른 계약 갱신 요구를 할 수 있는지?

☞가능함

☞다만, 임차인은 임대인과 갱신한 계약을 유지하고, 해당 계약의 계약기간 만료 시점에 계약 갱신 요구권 행사 가능

※(CASE) 임차인甲과 임대인乙이 `18. 9월~`20. 9월까지 최초 전세 계약을 맺었고,`20. 6월에 상호 간 합의로 `20.9월~`2. 9월까지 갱신을 실시하면서 임대료 8% 증액

⇨임차인甲은 `20.8월(계약 종료 1개월 전)에 계약 갱신 요구권을 행사하여 5% 미만으로 임대료 조정하거나,

⇨8% 증액한기존 임대차 계약관계를 유지하면서계약기간 만료 시점인`2. 7월(계약 종료 2개월 전)에 임대인乙에 대한 계약 갱신 요구권 행사 가능

출처 입력

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Q6. 계약 갱신 청구권 행사시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하는지?

☞그렇지 않음. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지받은 날부터 3개월 지나야 효력 발생

※임차인은 계약 해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료 납부해야 함

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2. 집 주임님 갱신 거절할 수 있는 사유입니다.

Q7. 임대인이 임차인의 갱신을 거절할 수 있는 경우는?

갱신의 거절 규정(개정 주임법 제6조의 3 제1항)

CASE

1호

임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

1) 임차인이 1,2월분 월세를 연속하여 연체한 경우

2) 1월 연체 후 2,3월에 지급하였다가 4월에 다시 연체한 경우

2호

임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

1) 임차인이 허위의 신분(이름, 주민번호 등)으로 계약한 경우

2) 주택 본래 용도가 아닌 불법 영업장 등의 목적으로 임차한 경우

3호

서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

임대인이 임차인에게 소정의 보상(이사비 등)을 실제 제공한 경우

*단, 실제 제공하지 않거나 합의되지 않은 일방적인 보상은 제외

4호

임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부 를 전대(轉貸) 한 경우

임대인의 동의 없이 전대하여 타인으로 하여금 목적 주택을 사용․수익하게 한 경우

5호

임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

1) 임차주택의 전부 또는 일부를 임대인 동의 없이 무단 증·개축 또는 개조하거나 고의로 파손한 경우

2) 임차인의 중과실(화기 방치 등)로 인한 화재로 주택이 파손된 경우

6호

임차한 주택의 전부 또 는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 주거 기능 상실

7호

임대인이 우측 각목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차 계약 체결 당시 공사 시기 및 소요 기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 주택이 노후·훼손 또는 일부-1) 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우에는 어떤 것들이 있는지?

멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우다. 다른 법 령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8호

임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

9호

그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

임대인 동의 없이 인테리어 공사를 하거나 원상 회복이 불가능한 정도로 인테리어 공사를 한 경우

*1호부터 8호까지 이외에 임차인의 임대차를 지속할 수 없는 경우

Q8. 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 하려면 어떻게 해야 하는지?

☞임차인에게 직접 거주 필요성을 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 통보하고 입주

Q9. 임대인의 직접 거주 사유가 허위인 경우에는 어떻게 하는지?

임차인은 개정법률에 따라 손해배상을 청구할 수 있음

※허위의 갱신거절 시 손해배상액 산정

①임대인과 임차인 간 손해배상 예정액

②“①”이 없는 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액

1) 갱신거절 당시 월단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4%(한국은행 기준금리 0.5% + 3.5% 적용) 3개월 분에 해당하는 금액

2)[임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료-갱신 거절 당시 월 단위 임대료]의 2년분에 해당하는 금액

3) 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액

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현대해상 아파트 구입자금 MI(Mortgage Insurance) 가능 조건

▷비규제 시세 80%까지 대출 가능

▷조정 지역 시 세70%까지 대출 가능

▷대상(70세 이하 성년):

①아파트 구입자금이고

[소유권이전(보존등기일) 3개월 이내의 건 가능 ]

②대출금액 6억이 내 

③증빙 소득자에 한함

④ DTI 45% 이내

⑤전용 면적 120㎡ 이내

3. 세입자와 임대인이 같이 알아야 할 임대료 상한

Q10. 임대료 상한 제한(5% 이내)은 언제 적용되는 것인지?

☞임대료 제한은 존속 중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약 갱신청구권을 행사하 는 경우에만 적용

Q11. 임대인이 요구하면 5%를 무조건 올려 주어야 하는지?

☞그렇지 않음. 5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한일 뿐이고 임대인과 임차인은 그 범위 내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할 수 있음

Q12. 지자체가 5% 이내에서 조례로 달리 정할 수 있는데, 지역별로 달라지는 임대료 상한은 언제 마련되는지?

☞지자체가 별도로 정하지 않으면 5% 이내가 적용되며, 지자체가 별도로 5% 이내에서 설정 가능

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1주택 세대원의 현대해상 아파트 전세 보증금 반환자금 대출 가능 조건입니다/여기를 터치하시면 무료 전화상담이 가능합니다

Q13. 계약 갱신 청구권 행사시 전세→월세로 전환이 가능한지?

☞개정 법률상 갱신되는 임대차는 전임 대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로 전세→월세 전환은 임차인 동의 없이는 곤란

☞다만, 동의에 의해 전환하는 경우에도 주택 임대차 보호법 제7조의 2에 따른 법정전환율*이 적용됨

*(법정전환율) 보증금의전부 또는 일부를 월단위 차임으로 전환하는 경우에는“10%”와“한국은행 기준금리(現 0.5%)+3.5%

=4%”중 낮은 비율을 적용

※(CASE) 계약 갱신 청구권 행사시 전세→월세로 전환 예시

※(CASE) 계약 갱신 청구권 행사시 전세→월세로 전환 예시

ㅇ(전세 5억 원)→보증금 3억 원+ 월세 67만 원(=2억 원 X 4%/12월= 66만 6천 원)

or

보증금 2억 원+ 월세 10만 원(=3억 X4%/12월)

출처 입력

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현대해상 아파트 담보대출로 부채 통합 후 이자절감 사례입니다

4. 집주인 변경

Q14. 계약 갱신 청구권 제도가 도입되는 경우, 임차인이 거주하고 있는 주택은 매도할 수 없는지?

☞사실이 아님. 임차 중인 주택의 매도는 아무런 영향 없이 가능함

Q15. 법 시행 이전에 집주인이 바뀌고, 기존 임차인이 계약만료 6개월前부터 1개월 전까지 기간에 계약 갱신 요구 가능한지?

☞가능함

Q16. 법 시행 이전에 집주인이 바뀌고, 바뀐 집주인이 직접 거주를 희망하는 경우, 기존 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있는지?

☞가능함. 다만, 계약만료 6개월前부터 1개월 전까지 기간에 갱신거절의 의사표시를 하여야 함

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현대해상 서대문 하이론센터 대출상담사 김인순입니다. 행복한가정을 위해서는 가장 기본이 의식주의 안정입니다. 그러나 서울에서 내 아파트마련이 중위가격기준으로 8~9억원 어떻게 금융기관 대출없이 가능하겠습니까? 이에 고객입장에서 더많이 더저렴하게 대출을 편리하게 상담드리는 가정행복 지킴이라는 자긍심으로 도움을 드리려고하오니 많은 상담바랍니다. ☎ 010 -4717 -0387

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