현대해상 아파트 구입자금mi대출과 개정 주택임대차보호법Q&A
안녕하세요? 하이론 센터입니다.
집 주임님! 세입자님 모두 혼란스러우시지요! 이번에 국회를 통과한 개정 주택 임대차 보호법에 따른 내 집 마련을 해야 하나?, 계속 전세를 살아냐 하나?
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그래서 현대해상 아파트 구입자금(MI) 대출 한도 및 자격요건과 개정 주택 임대차 보호법의 주요 내용을Q & A를 통해 알아보겠습니다.
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■개정 임대차 보호법 Q & A
1. 갱신 요구권의 행사
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※(CASE) 임차인甲과 임대인乙이 `17. 9월~`19. 9월까지 최초 전세 계약을 맺었고, 묵시적으로 `19.9월~`21. 9월까지 갱신된 경우에도, 임차인甲은 임대인乙에 대하여 계약 갱신 요구권 행사 가능 |
Q1. 임차인은 언제부터 임대인에게 계약 갱신 요구를 할 수 있는지?
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☞임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 청구 ☞계약 갱신 청구권 행사 기간 관련 개정사항(1개월 전→2개월 전,`20.6.9)은 `20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 적용 |
Q2. 임차인에게 총 몇 회의 갱신 요구권이 부여되는지?
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☞갱신 요구권은 1회에 한하여 행사 가능하며, 2년 보장 |
Q3. 묵시적 갱신도 갱신 요구권 행사로 보는지?
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☞그렇지 않음. 개정법률에 따른 계약 갱신 요구권 행사의 명확한 의사표시를 하는 경우로 한정됨 |
Q4. 법 시행 시 잔존 기간만 있으면 모두 갱신 요구할 수 있는지?
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☞가능함. 기존 계약의 연수에 상관없이 1회 2년의 갱신권 부여함다만, 계약기간이 1개월 이상 남아 있어야 함(`20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 2개월 이상) |
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Q5. 법 시행 이후에 계약기간이 만료되는 경우,(`20.12.10. 이후 최초로체결하거나 갱신된 계약은 2개월 이상)
Q5-①임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 법 시행 전에 제3자와 새로운 임대차계약을 맺은 경우에도 임차인이 계약 갱신 요구권을 행사할 수 있는지?
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☞불가능함. 이번 개정법률은 존속 중인 계약에도 계약 갱신 요구권을 부여하되 법적 안정성을 위해 제3자와 계약이 旣 체결된 경우에는 예외적으로 갱신 요구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있음 다만, 임대인은 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 명시적으로 입증할 수 있어야 함(계약금 수령 입증, 계약서 등) ☞임대인이 법 시행 이후에 제3자와 계약을 체결한 경우에는 계약 갱신 요구권이 부여되며, 임대인이 제3자와의 계약 체결을 이유로 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 없음 |
Q5-②임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인에 대해 갱신거절만 한 경우, 계약 갱신 요구를 할 수 있는지?
☞가능함
Q5-③임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인과 합의를 통해 이미 계약을 갱신한 경우에도, 개정법률(5% 임대료 증액 상한 적용)에 따른 계약 갱신 요구를 할 수 있는지?
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☞가능함 ☞다만, 임차인은 임대인과 갱신한 계약을 유지하고, 해당 계약의 계약기간 만료 시점에 계약 갱신 요구권 행사 가능 |
출처 입력
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Q6. 계약 갱신 청구권 행사시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하는지?
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☞그렇지 않음. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지받은 날부터 3개월 지나야 효력 발생 ※임차인은 계약 해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료 납부해야 함 |
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2. 집 주임님 갱신 거절할 수 있는 사유입니다.
Q7. 임대인이 임차인의 갱신을 거절할 수 있는 경우는?
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갱신의 거절 규정(개정 주임법 제6조의 3 제1항) |
CASE |
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1호 |
임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 |
1) 임차인이 1,2월분 월세를 연속하여 연체한 경우 2) 1월 연체 후 2,3월에 지급하였다가 4월에 다시 연체한 경우 |
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2호 |
임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 |
1) 임차인이 허위의 신분(이름, 주민번호 등)으로 계약한 경우 2) 주택 본래 용도가 아닌 불법 영업장 등의 목적으로 임차한 경우 |
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3호 |
서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 |
임대인이 임차인에게 소정의 보상(이사비 등)을 실제 제공한 경우 *단, 실제 제공하지 않거나 합의되지 않은 일방적인 보상은 제외 |
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4호 |
임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부 를 전대(轉貸) 한 경우 |
임대인의 동의 없이 전대하여 타인으로 하여금 목적 주택을 사용․수익하게 한 경우 |
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5호 |
임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 |
1) 임차주택의 전부 또는 일부를 임대인 동의 없이 무단 증·개축 또는 개조하거나 고의로 파손한 경우 2) 임차인의 중과실(화기 방치 등)로 인한 화재로 주택이 파손된 경우 |
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6호 |
임차한 주택의 전부 또 는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 |
주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 주거 기능 상실 |
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7호 |
임대인이 우측 각목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 |
가. 임대차 계약 체결 당시 공사 시기 및 소요 기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 주택이 노후·훼손 또는 일부-1) 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우에는 어떤 것들이 있는지? 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우다. 다른 법 령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 |
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8호 |
임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 |
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9호 |
그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 |
임대인 동의 없이 인테리어 공사를 하거나 원상 회복이 불가능한 정도로 인테리어 공사를 한 경우 *1호부터 8호까지 이외에 임차인의 임대차를 지속할 수 없는 경우 |
Q8. 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 하려면 어떻게 해야 하는지?
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☞임차인에게 직접 거주 필요성을 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 통보하고 입주 |
Q9. 임대인의 직접 거주 사유가 허위인 경우에는 어떻게 하는지?
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임차인은 개정법률에 따라 손해배상을 청구할 수 있음 ※허위의 갱신거절 시 손해배상액 산정 ①임대인과 임차인 간 손해배상 예정액 ②“①”이 없는 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액 1) 갱신거절 당시 월단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4%(한국은행 기준금리 0.5% + 3.5% 적용) 3개월 분에 해당하는 금액 2)[임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료-갱신 거절 당시 월 단위 임대료]의 2년분에 해당하는 금액 3) 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액 |
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현대해상 아파트 구입자금 MI(Mortgage Insurance) 가능 조건 ▷비규제 시세 80%까지 대출 가능 ▷조정 지역 시 세70%까지 대출 가능 ▷대상(70세 이하 성년): ①아파트 구입자금이고 [소유권이전(보존등기일) 3개월 이내의 건 가능 ] ②대출금액 6억이 내 ③증빙 소득자에 한함 ④ DTI 45% 이내 ⑤전용 면적 120㎡ 이내 |
3. 세입자와 임대인이 같이 알아야 할 임대료 상한
Q10. 임대료 상한 제한(5% 이내)은 언제 적용되는 것인지?
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☞임대료 제한은 존속 중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약 갱신청구권을 행사하 는 경우에만 적용 |
Q11. 임대인이 요구하면 5%를 무조건 올려 주어야 하는지?
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☞그렇지 않음. 5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한일 뿐이고 임대인과 임차인은 그 범위 내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할 수 있음 |
Q12. 지자체가 5% 이내에서 조례로 달리 정할 수 있는데, 지역별로 달라지는 임대료 상한은 언제 마련되는지?
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☞지자체가 별도로 정하지 않으면 5% 이내가 적용되며, 지자체가 별도로 5% 이내에서 설정 가능 |
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Q13. 계약 갱신 청구권 행사시 전세→월세로 전환이 가능한지?
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☞개정 법률상 갱신되는 임대차는 전임 대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로 전세→월세 전환은 임차인 동의 없이는 곤란 ☞다만, 동의에 의해 전환하는 경우에도 주택 임대차 보호법 제7조의 2에 따른 법정전환율*이 적용됨 |
*(법정전환율) 보증금의전부 또는 일부를 월단위 차임으로 전환하는 경우에는“10%”와“한국은행 기준금리(現 0.5%)+3.5%
=4%”중 낮은 비율을 적용
※(CASE) 계약 갱신 청구권 행사시 전세→월세로 전환 예시
출처 입력
현대해상 아파트 담보대출로 부채 통합 후 이자절감 사례입니다
4. 집주인 변경
Q14. 계약 갱신 청구권 제도가 도입되는 경우, 임차인이 거주하고 있는 주택은 매도할 수 없는지?
☞사실이 아님. 임차 중인 주택의 매도는 아무런 영향 없이 가능함
Q15. 법 시행 이전에 집주인이 바뀌고, 기존 임차인이 계약만료 6개월前부터 1개월 전까지 기간에 계약 갱신 요구 가능한지?
☞가능함
Q16. 법 시행 이전에 집주인이 바뀌고, 바뀐 집주인이 직접 거주를 희망하는 경우, 기존 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있는지?
☞가능함. 다만, 계약만료 6개월前부터 1개월 전까지 기간에 갱신거절의 의사표시를 하여야 함
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