현대해상 아파트담보대출·전세보증금끼고.... 부담부증여로 절세하려면?

               

안녕하세요? 하이론 톡입니다.

9.13 부동산 대책 이후 다주택자들의 세금 부담이 늘어나자 증여세를 절세하고자, 현대해상아파트담보대출이나 전세보증금을 자녀가 부담하는 조건으로 아파트를 자녀에게 증여하는 부담부 증여를 많이 하고있습니다.

현대해상 아파트담보대출이나 전세보증금이  있는 아파트를 자녀가 부담하기로 하고 하는 부담부증여를 하면 절세를 할 수 있다는데 ,

 현대해상아파트담보대출과 전세보증금 부담부증여가 뭔지? 주의할점은?

■부담부 증여가 뭐지?

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▷부동산에 들어 있는 현대해상아파트담보대출이나 전세보증금을 같이 넘기는 조건으로 증여하는 것을 부담부증여라고 합니다. 

▷대출금이나 전세보증금은 나중에

①증여받은 사람은 갚아야 할 부채이므로 무상이 아니라 유상으로 받는 만큼 증여세는 안내도 되지만,

②증여를 해주는 분은 유상으로 주는만큼 양도소득세 과세 대상이 됩니다.

■여기서 부모가 자녀등에게 아파트를 부담부 증여시 유의할 점?

①아파트 전부를 무상 증여인 경우:

부모가 아파트 소유권을 살아서  공짜로 자녀(배우자등)에게 주면, 

부모는 공짜로 준 만큼에 대하여서는   양도소득세는 발생안되지만

자녀는  공짜만큼 재산가치에 대하여 증여세를 내야합니다

 

②현대해상 아파트담보 대출금 또는 전세보증금 부담부 증여(유상증여)시: 

부모가 아파트 소유권을 유상(현대해상아파트대출금 또는 전세보증금을 증여받는자가 부담키로 했으므로 유상임)으로 아파트를 증여하는 경우는

▷ 자녀는 즉 수증자(자녀,배우자 등)에게  증여세는 없지만,

부모는  부담부 유상증여액(현대해상아파트담보대출 또는 전세보증금) 만큼에 대하여 양도소득세를 내야합니다

부담부증여를 할 경우대체로 부모의 양도소득세가 늘어난 폭에 비해자녀의 증여세가 더 크게 줄어들어 양측의 총 세금이 감소합니다(증여세 감소액>양도소득세)

그러나 꼭 그런것만은 아닙니다

결국 부부 증여는 증여와 양도가 동시에 발생하므로 증여세와 양도세중 유리한 쪽을 선택하는 것이 절세입니다.
   

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부담부증여, 어떨 때 유리할까?

①‘양도차익이 큰 부동산이나 다주택자 중과 주택

양도소득세가 오히려 증여세 감소폭보다 클 수 있습니다부담부증여를 했을 때 양측이 내야 하는 세금이 통째로 증여했을 때보다 클 수 있습니다이런 경우 부담부증여는 오히려 독이 될 수 있습니다.

②‘양도차익이 작거나 비과세가 되는 부동산의 경우에는 부담부증여를 하면 유리합니다. 양도소득세보다 자녀가 내야 할 증여세가 더 많이 줄어들기 때문입니다.

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단순 아파트전체 무상증여와 부담부 증여 총세금 어떤게 유리한가? 사례를 보면

사례】 아버지K씨는 아파트 2채 중에 한 채를 아들에게 부담부증여를 할까 생각중입니다.

오래전에 1억원에 취득해서 현재 시가는 8억원이고, 현대해상아파트담보대출금이 5억원이다.

부담부증여를 하는 게 유리할까요?

 

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결과는 부담부증여하면 총 세금부담 8천만원 더 낸다?

단순증여하면서 자녀명의로 시세의 80%까지 현대해상 아파트구입자금대출을 받느게 유리합니다.

또한 부담부 증여를 해도 아들 입장에서는 전세금 5억원만큼은 나중에 갚아야 하는 채무이기 때문입니다

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▷8억원 아파트를 단순 증여로 전체 증여할 경우, 아들이 내야 하는 증여세는 1억 6,500만원입니다.

▷8억원 아파트를 현대해상 아파트 담보대출금 5억원 포함 부담부증여를 할 경우 

①아들의 증여세는 현대해상 아파트담보대출금을 제외한 3억원에 대해서만  증여세는 4,000만원이 나옵니다.

②아버지K씨의 양도차익은 전체 양도차익 7억원(8억원-1억원) 중에서 대출금이 차지하는 비율(62.5%=전세금 5억원/아파트 시가 8억원) 4억 3,750만원이고, 아버지K씨는 2주택자로서 중과되므로 양도세율이 가산되며, 양도소득세를 계산해보면 2억 1,131만원이 나옵니다. 

③부담부증여에 따른 총 세금 = 아들의 증여세 4,000만원 + 아버지의 양도소득세 2억 1,131만원= 2억 5,131만원입니다.

▶양도차익이 크거나 다주택자로 중과되는 경우는 단순증여를 했을 때보다 대출금 부담부 증여시  총 세금이 8,631만원이나 많습니다.

☞단순증여하면서 자녀명의로 시세의 80%까지 현대해상 아파트구입자금대출을 받느게 유리합니다

부담부증여시 주의할 점

국세청에서는 차세대 국세행정시스템(NTIS)을 통해 부채를 사후관리하므로

부담부증여를 하고 난 후에는 반드시 자녀의 돈으로 대출이나 전세보증금을 갚아야 합니다. 이때 자금출처를 입증할 수 있는 돈이어야 합니다. 그래야 나중에 증여세를 추가로 내거나 탈루로 가산세를 내는 일을 피할 수 있습니다

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현대해상 서대문 하이론센터 대출상담사 김인순입니다. 행복한가정을 위해서는 가장 기본이 의식주의 안정입니다. 그러나 서울에서 내 아파트마련이 중위가격기준으로 8~9억원 어떻게 금융기관 대출없이 가능하겠습니까? 이에 고객입장에서 더많이 더저렴하게 대출을 편리하게 상담드리는 가정행복 지킴이라는 자긍심으로 도움을 드리려고하오니 많은 상담바랍니다. ☎ 010 -4717 -0387

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