[현대해상 아파트담보대출]우리 아파트 대출규제 강화· 완화될까 촉각… 8.2대책 1년.. 투기과열지구 재편?

               

 

안녕하세요? 하이궁금해입니다. 오늘은 작년 8.2대책시행 이후 1년 규제 지역이 재편될 예상입니다.

[현대해상 아파트담보대출]우리 아파트 대출규제 강화· 완화될까 촉각… 8.2대책 1년.. 투기과열지구 재편?

결론 ☞대출규제:서울 변동없을것 같고, 부산은 완화될 가능성이 있고,성남시 분당구와 대구 수성구는 강화될수 있어 대출을 서둘러야할 것 같습니다. 왜요?

 

현 정부 지역 맞춤형으로 시장을 규제내용

지난해 8·2부동산대책에서 정부는 조정대상지역을 가장 넓게 잡고 조정대상지역에서 투기과열지구, 투기과열지구에서 투기지역순으로 지역을 선별하고 구분해 관리하고 어디에 속하느냐에 따라 규제대상과 범위가 차이납니다.

그래서 우리 아파트가 조정대상지역 혹은 투기과열지구 또는 투기지역으로 지정 이나 해제등으로 변동되어서 대출규제 더 강화될까? 대출규제가 완화될까? 를 알아보기로 하겠습니다.

 

조정대상지역>투기과열지구>투기지역으로 갈수록 중복 강화되는 규제 내용?

①조정대상지역에선 다주택자 양도세 중과를 시행하고
②투기과열지구에선 재건축 조합원 거래 금지, 주택담보대출 LTV(담보인정비율)·DTI(총부채상환비율) 강화를 적용한다.
③투기지역은 주택담보대출 규제를 더욱 강화해 대출 건수를 가구당 1건으로 제한한다.

 

 

2017년 8·2대책 때

조정대상지역은 서울 전역(25개구)을 포함해 전국 40곳,

투기과열지구 서울 등 27곳,

투기지역 서울 내 11개 구 등?12곳으로 지정했다.

8·2대책 한 달 뒤 경기도 성남시 분당구와 대구시 수성구를 투기과열지구에 추가한 것 외에는 지난 1년간 추가로 지정하거나 해제하지 않았다.

 

법적으로
① 투기과열지구는 1년마다 조정하게 돼있어 정부가 다른 규제 지역도 함께검토가능함.주택법에 `국토부장관은 1년마다 주거정책심의위원회 회의를 열어 투기과열지구 지전의 유지 여부를 재검토해야 한다.’고 명시돼 있음.

조정대상지역과 투기지역은 1년마다 재검토해야하는 규정은 없다.
②조정대상지역도 주거정책심의위원회에서 지정또는 해제한다.
③투기지역 기획재정부 장관이 주재하는 부동산가격안정심의위원회에서 심의하게 돼 있다

▣8월에 조정대상지역 등에 들어가 있는 지역들 가운데 어디가 현재 지정 요건에서 벗어날까.

?①조정대상지역 필수 요건은 직전 3개월간 집값 상승률이 해당 시·도 소비자물가상승률의 1.3배를 넘어야 한다.

현재 통계가 나와있는 최근 시점인 6월을 기준으로 보면 4~6월

?㉠서울 물가상승률은 서울 자치구 대부분 이 기간 집값이 상승세여서 요건에 맞다.

? ?단,강남 3구(강남·서초·송파구)와 목동이 있는 양천구는 하락했다.

?㉡경기도 물가상승률의 1.3배는 0.1%인데

? ??ⓐ고양(-0.16%)과 남양주(-0.05%) 집값은 내렸다.

?㉢부산 내 조정대상지역 7곳 모두 현재 기준으로 지정 요건에서 빠진다.

최근 3개월간 부산 물가상승률의 1.3배는 0.01%다.같은 기간 부산집값은? 전체적으로 평균 0.37% 내렸다.

조정대상지역 7곳 모두 하락세다. 부산 집값은 올해 1월부터 줄곧 내림세다. 올해 들어 지난 6월까지 평균 0.6% 하락했고

해운대(-1.62%)가 가장 많이 내렸다

?㉣조정대상지역에 들어갈 후보로 대구 수성구가 꼽힌다.?

수성구는 다른 투기과열지구와 달리 조정대상지역을 뛰어넘어 바로 투기과열지구로 지정됐다. 조정대상지역이 아니어서 양도제 중과 등의 규제를 받지 않는다.
?수성구 집값은 투기과열지구 지정 후에도 강세를 이어오고 있다. 지난해 9월 이후 지방에서 가장 많이 올랐고(5.62%) 최근 3개월간 상승률이 1.93%다. 이 기간 대구 물가는 하락했다.

♣대출규제예상:서울 변동없을것 같고, 부산은 완화될 가능성이 있고,?대구 수성구는 강화될수 있어 대출을 서둘러야할 것 같습니다.

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♣업계는 정부가 가라앉은 지방 시장을 들여다보고 있기 때문에

☞부산 조정대상지역을 일부라도 조정하지 않을까 기대하고 있다.

☞수도권은 집값 상승 기대감이 남아 있고,강남3구는 계속 하락세를 이어가더라도 언제든 다시 불안해질 수 있는 불씨가 남아 있어 조정대상지역 조정가능성 낮게 본다.

 

▣투기과열지구 지정

②투기과열의 주요 요건은 청약경쟁률이다. 현재 투기과열지구 중 청약 경쟁률이 크게 떨어져 규제에서 제외될 만한 곳은?없다.?

투기지역은 현재 서울 11개 자치구와 세종시다. 서울 자치구별 집값 상승률 편차가 커 집값이 많이 오르는 지역을 중심으로 투기지역 재조정이 가능할 것 같다.
최근 3개월 집값 변동률로 보면 투기지역이 아닌 곳 중 눈에 띄게 가격이 오른 곳이 동작구(2.02%)·서대문구(1.63%)다. 투기지역 중에는 노원구 집값 상승세가 많이 꺾였다. 지난 3개월간 상승한 21개 구 가운데 가장 낮다(0.1%).

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▣투기과열지구 중 투기지역 후보에 오를 만한 지역:성남시 분당구

③투기과열지구 중 투기지역 후보에 오를 만한 지역이 분당구다.

경기도 성남시 분당구는 현재 조정대상지역이자 투기과열지구이이다.

 

 

 

분당구는 지난해 8·2대책 후 전국에서 가장 높은 집값 상승률(14.2%)을 기록했다. 올해 들어 6월까지도 전국 최고(8.83%)다.

 

 

▣시장 상황이 심각한 일부 지방에 대해 대폭적인 규제 완화(위축지역)에 나서지는 않을까?

④위축지역으로 지정되면 청약규제가 아주 약하다. 통장가입 기간이 1개월이면 1순위 자격을 받는다. 현재 조정대상지역이나 투기과열지구가 아닌 지방의 1순위 요건은 6개월이다. 전매제한 기간이 단축돼 신도시 등 공공택지 6개월이고 공공택지 이외 민간택지는 없다.

올해 들어 6월까지 울산·경남은 2% 넘게 집값이 내렸다.조선업 불황으로 지역경제가 타격을 받으면서 거제 집값이 전국에서 가장 많이 내렸다. 문재인 대통령이 지난 1월 거제 대우조선해양 옥포 조선소를 방문했다.

하지만 위축지역 요건이 까다롭다. 최근 6개월간 월평균 1% 이상 내려야 한다. 이 요건에 맞는 지역이 딱 한 곳 있다. 경남 거제시다.

 

올해 들어 6월까지 7.72% 하락했다. 월평균 1.3% 내렸다.정부가 ‘시장을 좀더 지켜보겠다’며 이번에 조정에 나서지 않을 가능성도 있다.

결론적으로는?

서대문구,동작구,대구 수성구,성남시 분당구지역은 조정대상지역.투기과열지역.투기지역으로 변경될 요건을 갖추었으므로, 대출이 강화될 여지가 있으므로 대출을 받으시려면 서두러셔야합니다. 그리고 8월에 임대차보호법의 최우선 변제금이 상향된 지역은 주택(아파트,빌라,단독주택)대출한도가 7월보다 샹향된만큼 대출한도가 줄어들 것이므로 서두려받으시는게 좋습니다.

◈임대차보호법 시행령 최우선변제금 상향된만큼 대출한도 감소된다 서두세요

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현대해상 서대문 하이론센터 대출상담사 김인순입니다. 행복한가정을 위해서는 가장 기본이 의식주의 안정입니다. 그러나 서울에서 내 아파트마련이 중위가격기준으로 8~9억원 어떻게 금융기관 대출없이 가능하겠습니까? 이에 고객입장에서 더많이 더저렴하게 대출을 편리하게 상담드리는 가정행복 지킴이라는 자긍심으로 도움을 드리려고하오니 많은 상담바랍니다. ☎ 010 -4717 -0387

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