[현대해상아파트담보대출]8월부터 아파트대출 한도 줄어든다…..임대보증금 우선변제금 최대 700만원 상향되니까

               
안녕하세요? 하이궁금해입니다.

임차인은 보호를 더 받고, 집주인들은? 대출한도가 줄어든다!

?8월부터?서울지역,과밀억제권역,용인,화성,세종,파주시의 아파트·주택담보대출 한도 하향!

 

수도권 중 과밀억제 권역(수도권계획법)


서울특별시

인천광역시(강화군,옹진군,중구 운남동,운북동,운서동,중산동,남북동,덕교동,을완동,무의동,서구대곡동,불노동,마전동,금곡동,오류동,완길동,당하동,원당동,연수구송도 매립지,남동유치지역을 제외한다)

의정부시·구리시

남양주시(호평동,평내동,금곡동,일패동,이패동,삼패동,가운동,수석동·지금동 및 도농동에 한한다)·하남시.고양시.수원시.성남시.안양시.부천시.광명시.과천시.의완시.군포시.시흥시(반월특수지역을 제외한다)

인천광역시는 3지역으로 나눈다. 수도권 중 과밀억제권역,수도권 중 과밀억제권역이 아닌지역(서구 대곡동·불노동·마전동·금곡동·오류동·당길동·당하동·원당동·인천경제자유구역·남동공단),기타지역(강화군,옹진군)이다

 

 

법무부는? 세들어 사는 집이 경매로 넘어가는 경우에도 보호받을 수 있는 임차보증금 액수가 이르면 8월부터 최대 700만원까지 더 늘어난다.? 주택임대차보호법 시행령 개정안을 입법예고했다.

이는임차인은 보호를 더 받고, 집주인들은 최우선변제금 상향된는 만큼 대출한도가 줄어든다는 뜻입니다.

아는 만큼 재산을 지킬 수 있으므로?택임대차보호법 최우선변제권의 내용과 범위가 뭔지? 그리고 8월 시행할?주택임대차보호법 시행령 개정안 내용을 정리해 보겠으니 많은 도움이 되시길 바랍니다.

 

택임대차보호법 최우선변제권?내용과 범위,? 아는 만큼 재산을 지킬 수 있습니다!
많은분들이 새로운 보금자리를 마련하기 위한 임대차 계약을 맺습니다.
그러나 임대차 계약에서 종료까지 다툼은 끊이지 않습니다. 임대차가 어느 거래보다 큰 재산이 들어가기 때문에 신중할 수 밖에 없고
자칫 실수라도 하는 날에는 그동안 힘들게 모아놓은 전 재산을 잃어버릴 수 있기 때문입니다. 하지만 많은 사람들이 법에서 많은 보호
조치를 정해 두었음에도 이를 잘 지키지 않거나, 몰라서 손해를 보는 경우가 많습니다.

<사례>경기도 양평에 위치한 시세 13억원(공시지가 10억원)인 다가구주택에 어머니 김모씨가 6000만원 전세로 살고 있었는데, 이 집이 경매로 넘어가 5억원에 낙찰됐다는 것이다. 낙찰금액은 선순위 근저당 설정권자가 배당받아 가면서 김씨는 전세보증금을 단 한푼도 돌려받지 못했다. 소액임차인의 경우 최우선변제를 통해 누구보다 먼저 배당을 받을 수 있다. 하지만 양평은 전세보증금 5000만원 이하가 기준이어서 김씨는 해당되지 않았다.

1. 최우선변제권

소액임차인에 대하여 임차주택의 경매 공매 시에 그순위에 관계없이 임차인의 소액보증금 중 일정액을 다른 담보물권보다 우선 배당받을 수 있도록 하는 제도이다.?

이해하기 쉽게 예를 들면??주택 매수를 위해 금융기관(은행,보험사 등)대출을 받으려 한다면, 고려해야 할 것들이 많이 있습니다.
그 중에서도 LTV, DTI와 같이 개인의 채무상환능력에 대한 것들도 있지만, 공제(방 빼기)라는 것이 있습니다.
주택임대차보호법 주택임대차보호법? ?최우선변제금액이 바로 이 방 공제(방빼기)입니다.
가령 대출을 주택가액의 100%를 받을수 있다면, 이후 들어온 세입자는 집에 문제가 발생되어 경매가 진행 되면, 은행 저당권 보다 후순위가 되어 보증금을 단 10원도 받지 못하는 상황이 발생됩니다.그러나 주택임대차보호법에 의해 이를 보호해준다면, 최소한 보증금중일부라도 받을 수 있어, 국가에서 경제적 약자인 세입자의 소액보증금만큼은 보호 받을 수 있도록 배려하는 것이죠.
집주인이 금융기관에서 대출을 받을 때, 방 한 개당 최우선변제금액으로 인정하고 미리 차감을 하고 대출받도록 제도화 되었지요.
달리 보면 금융기관에서도? 최우선변제금액만큼 미리 차감하여 향후 경매를 진행시키더라도 손해를 보지 않겠다라는 것이죠.

최우선변제권, 임차인 입장에서는 만능은 아닙니다!

주택임대차보호법의 소액임차인에 대해서는 임차주택의 경매시 다른 담보물권보다 우선하여 배당 받을 수 있는 최우선변제권이 있
다고 합니다. 그러나 최우선변제권은 주택임대차보호법상 임차주택의 경매신청 전에 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 구비한
소액임차인은 임차주택소유자에 대한 일반채권자는 물론, 그 주택에 선순위 저당권 등 담보물권을 가지고 있는 자보다도 우선하여
당해 주택가액(대지 가액 포함)의 2분의 1의 범위 안에서 보증금 중 일정액을 최우선적으로 변제 받을 권리를 말합니다. 이와 같이 최
우선변제권이 인정되더라도 보증금 전액에 대하여 인정되는 것은 아닙니다.

 

 

2. 소액보증금 최우선변제의 요건

보증금의 액수소액보증금에 해당할 것
경매개시결정등기 전대항요건[=주민등록 전입신고 + 거주(인도,점유)]을 갖추었을
배당요구종기일까지 배당요구를 하였을

※선순위 담보물건 설정 년월일을 기준으로 금액을 기준으로 적용합니다

 

3.소액보증금

시행일 지역 소액보증금 최우선변제금
2010.07.26~
현재
(7차개정)
서울 7,500만원이하 2,500만원
수도권 과밀억제권역 6,500만원이하 2,200만원
광역시(인천,군 제외)
안산,용인,김포,광주
?5,500만원이하 1,900만원
기타지역 ?4,000만원이하 1,400만원
2014.01.01~
현재
(8차개정)
서울특별시 9,500만원이하 3,200만원
과밀억제권역 8,000만원이하 2,700만원
광역시(괴밀억제권역과
군지역 제외),안산시,
용인시,김포시,광주시
?6,000만원이하 2,000만원
그밖의 지역 ?4,500만원이하 1,500만원
2016.03.31~
현재
(9차개정)
서울특별시 10,000만원이하 3,400만원
?과밀억제권역 8,000만원이하 2,700만원
?광역시(괴밀억제권역과
군지역 제외),안산시,
용인시,김포시,광주시,세종시
6,000만원이하 2,000만원
그밖의 지역 5,000만원이하 1,700만원

(주)1.소액임차인 해당 여부는??담보물권(근저당, 담보가등기 , 전세권등기 등)설정일 당시 기준으로?해당 건물 가액(대지포함)의 1/2범위 안에서 보증금중 소액보증금을?최우선변제 받을 권리가 있음을 주의하시기 바랍니다.

◈?8월 시행할?주택임대차보호법 시행령 개정안 내용

지역구분 소액보증금 최우선변제금
현행 변경 현행 변경 현행 변경
서울시 1억원 이하 1억 1천만원이하 3,400만원 이하 3,700만원 이하
과밀억제권역 용인,화성,세종 포함 8,000만원이하 1억원이하 2,700만원이하 3,400만원이하
광역시 등 용인,세종 제외,
파주포함
6,000만원이하 좌동 2,000만원이하 좌동
그 밖의 지역 화성,파주 제외 5,000만원이하 좌동 1,700마원이하 좌동

서울은 최우선 변제 대상 보증금액이 1억원 이하에서 1억1000만원 이하로 1000만원 오른다. 그 중 보호받는 최우선 변제금은 3400만원에서 3700만원으로 300만원 상향 조정된다.경기도 용인시, 화성시 등을 포함하는 수도권 과밀억제권역에선 최우선 변제 적용대상 금액이 보증금 8000만원에서 1억원 이하로 확대된다. 보호받는 최우선 변제금은 현행 2700만원에서 3400만원으로 700만원 증액된다.광역시와 그 밖의 지역은 보증금 수준이 크게 바뀌지 않았다고 판단해 현행 수준을 유지하기로 했다.

우선변제 수준을 가르는 지역군도 조정된다. 전세금이 오른 용인과 세종은 수도권 과밀억제권역과 같은 등급으로 조정됐고, 파주시의 경우 광역시와 같은 등급으로 속하게 됐다.개정안이 시행되면 기존 임대차 계약에도 효력이 미친다. 다만 개정안 시행 이전에 설정된 담보물권은 개정 전 시행안을 적용받을 수 있다.

법무부는 40일간 입법예고 후 8월 중 개정안을 시행할 계획이다.

 

▣이번 개정안이 주는 손에 잡히는 경제 TIP
?TIP1.아파트.주택대출 예정자는 8월전에 받아야 한도를 많이 받을 수 있다!
☞서울지역,과밀억제권역,용인,화성,세종,파주시 의 아파트 등 주택담보대출 한도 줄어들기 때문에?
TIP2.임차자는 개정안 시행 이후에 임차하는 것을 고려해보는 지혜가 필요하신 것 같습니다.
소액임차인의 최우선변제 해당 기준일은 임대차계약 날짜가 아닌, 해당 주택에 설정된 근저당권 등의 권리 관계에 있어 가장 먼저 설정된 날짜가 기준일이 됩니다. 소액임차인의 보호도 중요하지만 선순위자에?게 불이익이 돌아가선 안되기 때문입니다. 간혹 집주인이 매도를 하였더라도 매수인이 그 등기상의 채무를 모두 인수하였다면, 인수일이 기준이 되는 것이 아니라 여전히 처음 설정된 날이 그대로 기준일이 되니 주의하시기 바랍니다.
서민들에게는 전재산과 같은 보증금, 주택의 임대차를 하기 전 반드시 등기부 등본을 열람하여 선순위 권리자가 있는지 확인하고, 다
세대주택이나 다가구주택의 경우 몇 가구인지, 최우선변제를 받게 되는 경우 보증금의 변제가 얼마나 가능한지를 최대한 따져보고
결정하는 것이 좋습니다. 그런 후에 대항력을 확실히 갖추어 자신의 권리를 철저히 보호하는 것이 중요합니다

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금리인상기,아파트담보대출시 흔히 저지르는 실수들 피하는 법

1.금리인상기, 6월에도 금리만 낮다는 이유로 신규취급액기준 COFIX에 연동하는 변동금리 대출상품을 선택한다.

2.급하다고 대출금리보다 대출한도액을 많이해주는 후순위 담보대출을 선택한다.

3.신용등급이 낮다고 신용담보대출을 선택한다.

4.연소득이 없는 노령자나 주부라고 캐피탈,저축은행 신용대출을 선택한다.

5.월 원리금 부담능력을 고려하지않고, 대출기간이 짧거나 거치기간이 없는 대출상품을 선택한다.

6.금리인하요구권조건과 금리하락시 변동금리가 적용되는 상품여부를 꼼꼼이 살피지 않고 선택한다.

7.금리하락시 중도상환수수료를 고려하지 않고 대출상품을 선택한다.

8.나에게 유리한 자동차보험만 가입해도 금리우대해주는지 꼼꼼히 살피지 않는다.

9.대출금리만보고 대출시 귀찮은 부가조건(예적금가입,통장개설,카드가입 등)이 많은지를 고려하지않고 선택한다.

10.바쁘신 고객을 금융기관까지 오라고만 해서 간다.

 

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현대해상 서대문 하이론센터 대출상담사 김인순입니다. 행복한가정을 위해서는 가장 기본이 의식주의 안정입니다. 그러나 서울에서 내 아파트마련이 중위가격기준으로 8~9억원 어떻게 금융기관 대출없이 가능하겠습니까? 이에 고객입장에서 더많이 더저렴하게 대출을 편리하게 상담드리는 가정행복 지킴이라는 자긍심으로 도움을 드리려고하오니 많은 상담바랍니다. ☎ 010 -4717 -0387

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