[현대해상아파트담보대출] 소액임차보증금 서울 3700만원으로 및 상가 임대차 10년으로!

               

 

안녕하세요? 하이궁금해입니다.

오늘은 지난달 그동안 논란이 됐던 상가건물 임대차보호법 개정안이 지난 20일 국회 본회의를 통과했습니다.그래서

상가임대차 10년까지 보장…‘젠트리피케이션’ 끝이될지와? 그리고 주택임대차보호법 시행령의 소액임차보증금 상향된 내용을 포스팅합니다. 많은 도움되시기바랍니다.

▣주요개정내용을 요약하면

▣지난달 20일 국회 본회의를 통과한 상가임대차보호법 개정안에 대해 알아보겠습니다.[출처 kbs ]

Q1.계약갱신청구권이 5년에서 10년으로 연장됐습니다.
10년 간은 이제 자영업자들은 불안한 마음을 좀 내려놓고 장사할 수 있을까요?

[답변1]

①임대인의 갱신거절권:  임차인이 3번 월세를 연체하는 등의 잘못이 있거나, 건물이 노후화되어 철거할 필요가 있는 경우 등은 임대인이 갱신을 거절하여 임대차를 종료할 수 있으나,

②임대인의 갱신거절권 행사요건 외에는 임대인의 갱신거절이 인정되지 않기 때문에 장기간 안정적인 임대차를 할 수 있게 되었습니다.

 

Q2.이번 개정안에서 임대인의 권리금 지급 방해 행위 금지 기간을 현행 임대차 계약 종료 3개월 전에서 6개월 전으로 확대했습니다. 임차인의 권리금 회수 기회를 온전히 보장받을 수 있는 기간인가요?

[답변2]

①임대인이 현행상가임대차보호법은 임대차 계약기간 종료직전 3개월에서 종료 시까지? 임차인의 임차상가에 대해서 새로운 임차인을 주선하여  권리금을 회수하려는 것을 방해한 경우에? 임대인이 권리금 상당의 손해배상을 하도록 하고 있는데, 임대차 종료 직전에 급하게 신규임차인을 구하기 어려워 임차인이 권리금회수제도의 보호를 제대로 받을 수 없었습니다.

②개정법은 종료 6개월 전부터 신규임차인을 주선할 수 있도록 권리금보호기간을 넓혀 분쟁의 소지를 줄였습니다.

③그러나 임대인이 갱신이나 재계약 여부를 답변하지 않다가 종료직전 갱신거절을 하여 임차인이 신규임차인을 주선할 기회를 가지지 못하게 하는 사례도 있어 이러한 상황에 대비한 임차인 보호조항도 필요합니다.

 

Q3.이렇게 개정이 되면서 건물주 입장에서는 한 번 들어온 임차인을 내보내기 어려워지니까 세입자를 까다롭게 선별해 받으려 하지 않을까…아니면 임대료를 올려 받지 않을까 하는 우려가 드는데요.

[답변3]

①지금도 임대인은  임차인의 재정능력이나 수행할 영업의 사업전망 등을 보고 임대차를 하고 있는데, 이러한 점을 꼼꼼히 보려 할 수 있습니다.

②그러나 임차인이 2번 연체하면 임대차계약을 해지하거나 3번 연체하면 갱신을 거절할 수 있어 임차인이 월세를 낼 자력이 부족하면 임대차계약을 종료시킬 수 있습니다.

 

Q4.이번 개정안에 ‘환산보증금’이 적용되지 않아 이 부분에 대한 개선이 필요하다는 입장도 나오고 있는데, 환산보증금의 문제가 뭔가요?

[답변4]

①부자 임차인까지 보호하려느냐는 반론 때문에 상가건물임대차보호법은 적용범위를 보증금과 월세의 규모로 적용범위를 정하고 있습니다.

②월세 100만원을 보증금 1억으로 보고 본래의 보증금과 합한 금액을 환산보증금(=월세x 100 + 보증금)이라 하고 있습니다.

③서울은 환산보증금이 6억1,000만 원인데, 월세 500백만 원에 보증금 1억 5천만 원이면 환산보증금이 6억 5천만 원이 되어,

서울 환산보증금6억1,000만초과되어서  상가임대차보호법 갱신시 연 5% 인상 상한제 적용범위 밖이 됩니다.

④환산보증금이 적용범위 밖이더라도 10년까지 계약갱신청구권을 행사할 수 있는데, 적용범위 밖이면 갱신 시 연 5%의 인상율 상한제의 적용을 받지 않아 임대인이 갱신 시 50-100%의 임대료 인상을 요구하기도 합니다.

 

Q5.시도별 환산보증금 초과되는  보증과 임대료를 내는 거면 ‘부자 임차인’으로 볼 수 있을 것 같은데,환산보증금 개정이 필요한가요?

[답변5]

①상권이 활성화되어 분쟁이 많은 지역은 월세도 당연히 높은데, 서울 지역의 경우 월세 500-600백만, 수도권과 부산의 경우 월세 400백만 원 정도 되는 주요상권지역의 상가임대차는 보호를 받지 못하게 됩니다.

②특히 상권이 활성화되면서 급속히 임대료가 올라가고 있는 젠트리픽케이션 지역의 경우 한 두 차례 월차임이 오르면 적용범위 밖으로 밀려나게 되고, 그 때는 월차임을 50-100%씩 올려도 대항하는 것이 쉽지 않을 수 있습니다.

 

Q6.이번에 개정된 상가임대차보호법, 지금 현재 장사를 하고 있는 모든 임차인에게 적용되는 건가요?계약 만료를 앞둔 임차인에게도 적용이 되는 건지요?

[답변6]

개정법이 시행된 이후에 새로이 갱신이나 계약되는 임대차부터 적용되는데, 1-3년 정도의 임대차의 경우 법정 갱신기간이 남아 있어 갱신하면서 새로운 법의 적용을 받을 수 있지만, 예를 들어 4년차 임대차의 경우 이미 갱신할 수 있는 기회가 없어 개정된 법의 적용을 받을 수 없게 됩니다.

 

Q7.이번에 개정된 상가임대차보호법이 젠트리피케이션을 좀 막을 수 있을까요?

[답변7]

①임대료가 급속히 올라 이를 견디지 못하고 임차인이 내몰리는 현상을 젠트리픽케이션이라고 하는데, 갱신기간이 10년으로 늘어나고 갱신 시에는 임차인이 임대인과 협상해서 임대룔를 정할 수 있고, 임대인이 아무리 임대료를 올리려 해도 인상율 상한이 연5%로 제한됩니다.

②하지만, 환산보증금이 서울 6억1,000만 원 , 수도권 5억5천만 원으로 임대료 인상으로 환산보증금 밖으로 밀려나면 임대료를 한꺼번에 많이 올릴 수 있어 이를 견디지 못하고 나가는 임차인이 생길 수 있습니다.

환산보증금초과 임차인은  임대인이 과도한 임대료 인상요구시 임차인은 법원에 적정한 임대료가 얼만인지 청구하여 법원이 경제상황이나 조세공과금 등의 인상 등을 고려하여 정하는 임대료로 계속 임대차를 할 수 있는 차임증감청구제도가 있으니, 이를 활용하거나 서울시 등에서 운영하는 상가임대차 분쟁조정제도를 활용하면 환산보증금 밖이라도 과도한 임대료 인상에 대항할 수 있습니다.

주택임대차보호법 시행령소액임차보증금 개정안을 알아보겠습니다.

1.현행 소액임차보증금 및 최우선 보증금

◈최우선변제권은서민의 소액임차보증금에 관하여는 일정금액을 최우선적으로 보장하고자 하는 입법취지가 반영된, 소액임차인에 대하여 임차주택의 경매 공매 시에 그순위에 관계없이 임차인의 소액보증금 중 일정액을 다른 담보물권보다 우선 배당받을 수 있도록 하는 제도이다.?

◈임차인이 소액보증금으로 최우선변제를 받으려면 다음의 요건을 갖추어야만 합니다

①보증금의 액수가 소액보증금에 해당할 것 -소액보증금은 다음표의 해당지역 참조하세요 /일부 지역 9월중 개정예정/그런데 중요한 것은 소액보증금초과하여 임차하신분은 소액임차보증금이 아니므로 경매시 최우선 변제금 권리가 없다는 사실입니다

소액임차인 해당 여부는 담보물권(근저당, 담보가등기 , 전세권등기 등)설정일 당시 기준으로 해당 건물 가액(대지포함)의 1/2범위 안에서 보증금중 소액보증금을?최우선변제 받을 권리가 있음을 주의하시기 바랍니다.

②경매개시결정등기 전에 대항요건을 갖추었을 것경매개시 결정등기일 전에 임차인이 주민등록이 되어 있어야 하고 그주택을 살고 있어야만 합니다. 그래서 임차인은 집주인에게 돈받기전에 이사하지 말라고합니다

③배당요구종기일까지 배당요구를 하였을 것– 경매들어가면  경매법원에 배당요구종기일까지 배당을 요구해야만 해당 임차주택이 경매로 낙찰되면 ,낙찰금에서 우선적으로 최우선 변제금을 우선배당금으로 받을 수 있습니다.

▣2018.09월 18일부터 적용되는  10차개정(안)을 요약하면하면?

소액임차인 해당 여부는 담보물권(근저당, 담보가등기 , 전세권등기 등)설정일 당시 기준으로 해당 건물 가액(대지포함)의 1/2범위 안에서 보증금중 소액보증금을 최우선변제 받을 권리가 있음을 주의하여야하므로 2016.03.31~현재(9차개정)소액보증금 내용의 지역을 구체화하여 보면

지역 현행
최우선변제금
(소액보증금)
개정안
최우선변제금
(소액보증금)
비고
서울특별시

(과밀억제권역)

3,400만원

 

(1억원 이하)

3,700만원

 

(11천만원
이하)

서울최우선
변제금
300만원
소액보증금
1천만원 각각상향

 

 














인천광역시 (기타지역)강화군, 옹진군 1,700만원

(소액보증금
5,000만원이하)

1,700만원

(소액보증금
5,000만원이하)

(과밀억제권역 아닌 수도권)
서구 대곡동/불로동/
마전동
/
금곡동/오류동/왕길동/당하동/
원당동/
인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지
2,000만원

(소액보증금
6천만원 이하)

2,000만원

(소액보증금
6천만원 이하)

(과밀억제권역)그 밖의 지역

 

2,700만원

(소액보증금
8천만원 이하)

3,400만원
(소액보증금
1억원이하)
(과밀억제권역):
최우선변제금
700만원 
&
소액보증금2천만원
각각상향
개정안:
용인,세종,화성
과밀억제권역 포함
용인,세종:
최우선변제금
1,400만원 
&
소액보증금
4천만원 각각상향
화성:최우선변제금
1,700만원 
&
소액보증금
5천만원 각각상향
(과밀억제권역)의정부시/구리시 /하남시/고양시/
수원시/성남시/안양시/부천시/광명시/
과천시/의왕시/군포시
2,700만원

(소액보증금
8천만원 이하)

3,400만원
(소액보증금
1억원이하)
시흥시 (기타지역)반월특수지역 1,700만원

(소액보증금
6천만원 이하)

1,700만원

(소액보증금
6천만원 이하)

(과밀억제권역)그밖의 지역 2,700만원

(소액보증금
8천만원 이하)

3,400만원
(소액보증금
1억원이하)
(과밀억제권역):
최우선변제금
700만원?
&
소액보증금2천만원
각각상향
남양주시 (과밀억제권역)호평동/평내동/금곡동/
일패동/이패동/삼패동/
가운동/수석동/지금동 및 도농동
2,700만원

(소액보증금
8천만원 이하)

3,400만원
(소액보증금
1억원이하)
(과밀억제권역):
최우선변제금
700만원?
&
소액보증2천만원
각각상향
(기타지역)그밖의 지역 1,700만원

(소액보증금
6천만원 이하)

1,700만원

(소액보증금
6천만원 이하)

광역시
(광주/
대구/
대전/
부산/
울산)
(기타지역)군지역 1,700만원

(소액보증금
5,000만원이하)

1,700만원

(소액보증금
5,000만원이하)

그밖의 지역 2,000만원

(소액보증금
6천만원 이하)

2,000만원

(소액보증금
6천만원 이하)

경기도 안산시,용인시,김포시,광주시 2,000만원

(소액보증금
6천만원 이하)

2,000만원

(소액보증금
6천만원 이하)

용인제외

파주포함:최우선
변제금300만원
소액보증금
1천만원 각각상향

세종시 2,000만원

(소액보증금
6천만원 이하)

3,400만원

(소액보증금
1억원만원 이하)

 :최우선
변제금1,400만원
소액보증금
4천만원 각각상향
그밖의 기타지역 1,700만원

(소액보증금
5,000만원이하)

1,700만원

(소액보증금
5,000만원이하)

화성,파주제외

수도권 중 *과밀억제 권역(수도권계획법)


서울특별시

인천광역시(강화군,옹진군,중구 운남동,운북동,운서동,중산동,남북동,덕교동,을완동,무의동,서구대곡동,불노동,마전동,금곡동,오류동,완길동,당하동,원당동,연수구송도 매립지,남동유치지역을 제외한다)

의정부시·구리시

남양주시(호평동,평내동,금곡동,일패동,이패동,삼패동,가운동,수석동·지금동 및 도농동에 한한다)·하남시.고양시.수원시.성남시.안양시.부천시.광명시.과천시.의왕시.군포시.시흥시(반월특수지역을 제외한다)

인천광역시는 3지역으로 나눈다. 수도권 중?과밀억제권역,수도권 중?과밀억제권역이 아닌지역(서구 대곡동·불노동·마전동·금곡동·오류동·당길동·당하동·원당동·인천경제자유구역·남동공단),기타지역(강화군,옹진군)이다

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