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안녕하세요? 하이궁금해입니다.

지방(창원,충주) 깡통전세 또는 깡통주택 속출… 수도권을 비롯해 집값 하향 조짐을 보이고 있는 서울도 안심할 수 없는 상황이라는 뉴스가 심심찮게 들리네요.

전세난은 전세 물건이 귀해 전세 가격이 오르는 현상이고, 깡통전세,역전세난은 전세를 구하는 세입자가 귀해 전세 물량이 쌓이고” 현재 집값이 전세 보증금보다 낮아서 집을 팔아도 보증금을 돌려줄 수 없다” 전세 가격이 낮아지는 상황 을 뜻한다. 이 경우, 방이 잘 빠지지 않아 기존 세입자가 계약 만기 후에 이사를 가고 싶어도 가지 못 하는 일이 벌어진다.조금이나마 임차인의 불안감과 임대인의 자금조달 못해줄 걱정을 해소하고자 포스팅합니다.유익한 정보되시길 바랍니다.

이사가야하는데 보증금 못받으면 어떻하지?…지방[깡통주택·역전세난]북상중!

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목   차

1.최근 전세시장 상황:지방깡통전세속출…서울갭투자는 안전한가?[연합뉴스]

2.임대차 계약 종료전 안전하게 보증금 지키는 방법

(1)세입자가 계약만기 때 계약을 연장할 의향이 없음

(2)깡통전세가 예상된다면? 어떻게 해야 하는가?
1)감액 임대차재계약
2)깡통전세(집값하락으로 집값이 부채-선순위 근저당+보증금-보다 낮아져 보증금 일부를 떼임)인 경
(3)임대인과 임차인이 취할 사전 행위?

3.보증금 오롯이 돌려받으려면 임대차계약시에 사전 조치 필수

4.1주택 임대인 전세보증금 빼줄돈 [현대해상주택담보대출]이 가능

1.먼저 최근상황을 “지방 깡통전세 속출…서울 갭투자는 안전한가?”

전세를 끼고 사는 갭투자가 한동안 투자의 정석처럼 됐는데요.집값에 전세가격까지 하락하면 그야말로 치명상이 될 수 있습니다.서울을 제외한 수도권과 지방이 그런 상황인데 서울은 어떨까요?

[배삼진기자]

중략…하지만 경남 창원과 충북 청주 등지에선 매매가격이 떨어지면서 전세와 대출금이 시세보다 높은 ‘깡통전세’가 속출하고 있습니다.

<임병철 / 부동산114 연구원> “지방에도 최근 입주 물량이 크게 늘었는데 지역 경제위기가 겹쳐 집값이 전세가격보다 더 떨어지면서 깡통주택, 깡통전세가 늘어나는…”수도권을 비롯해 집값 하향 조짐을 보이고 있는 서울도 안심할 수 없는 상황입니다.

서울의 경우 매매가 대비 전세가격 비율이 낮아지고 있어서 위기감이 커졌습니다. 임대업 등록으로 투자에 나선 경우 대응은 더 어려운데 피해는 세입자가 질 수밖에 없습니다.

<함영진 / 직방 빅데이터 랩장> “공급 물량은 많고 시장이 위축되면 전세 가격이 떨어지는 현상이 동반되는데요. 집주인이 세입자에게 보증금을 주지 못하는 역전세난 리스크가 부각될 수도…”세입자들이 주택도시보증공사의 전세보증금 반환 보증에 가입하면 전세금을 보장받을 수 있다지만 추가로 세입자 보호를 위한 장치가 강화돼야 한다는 지적이 많습니다.[자료출처:11.12연합뉴스]

오늘은 임대차 계약만기 시 보증금을 반환받기위하여 ,임대차 계약을 할 때 안전하게 보증금 지키는 방법에 대해서 알아보면

2.임대차 계약 종료전 안전하게 보증금 지키는 방법

(1)세입자가 계약만기 때 계약을 연장할 의향이 없으면

주택임대차보호법상 한 달 전에 임대인에게 통보하고, 계약이 종료된다. 임대인은 계약만기일에 보증금을 세입자에게 반환해야 한다.

그런데 전세가 잘 빠지지 않는 깡통전세나 역전세난이 예측되는? 상황에서는 계약만기일 석 달 전 정도에 임대인에게 계약해지 의사를 통보하는 게 좋다.

♠계약해지의사 통보받은 임대인의 반응은 두 가지

①”여유자금이 없어서 새로운 세입자가 계약을 해야 보증금을 빼주겠다

여유자금이 없어 새로운 세입자가 계약을 해야 보증금을 빼주겠다고 하면 어떻게 해야 하는가? 계약이 될 때까지 기다려야만 하는가? 방을 내놓는 것과 계약하는 것은 임대인의 권한이다. 임대인이 당연히 방을 인근 중개업소에 내놓겠지만, 세입자도 임대인에게 중개업소에 방을 내놓아도 되는지, 내놓아도 된다면 임대 조건(보증금과 월세)도 같이 물어봐서 중개업소에 내놓는다. 임대인이 시장 임대료와 큰 차이가 나도록 높은 임대조건을 제시하여 방이 빠지지 않는다고 생각되면, 세입자는 임대인과 대화하여 시정을 요청해야 한다.

②다른 하나는 “새로운 세입자계약과 무관하게 계약만기일에 보증금을 반환해주겠다

설령 임대인의 반응이 후자이더라도 세입자가 이사 갈 곳을 정해서 자기 돈으로 계약금을 걸고 계약하면 낭패를 볼 수 있다.

후에 임대인이 사정이 생겨, 만기일에 보증금을 반환해주지 못하겠다고 할 수도 있기 때문이다. 이런 변수를 대비해서 세입자는 임대인에게 이사 갈 곳의 계약금조로 기존 보증금의 10%를 요청하는 게 좋다. 임대인이 계약금 10%를 먼저 반환해주는 경우, 전체 보증금 반환 약속을 지킬 의지가 높다고 보아야 한다.

(2)깡통전세가 예상된다면  어떻게 해야 하는가?

(계약만기일이 지나도 방이 계약되지 않아 보증금을 언제 반환받을 수 있을지를 예측하지 못하는 상황)

 1)감액 임대차재계약

세입자 입장에서 거주하는 곳의 불확실성을 해소하기 위해, 동일한 임대조건으로 계약을 연장하거나 아니면 임대료를 낮추는 조건으로 새로운 임대차 계약을 진행할 수 있다. 이를 실무적으로 ‘감액 임대차재계약’이라고 하며, 이때 기존 확정일자 받은 임대차 계약서 여백란(단서란)에 감액 임대료, 임차기간을 명시하고 임대인과 세입자가 쌍방 서명날인하면 된다. 감액 임대차 재계약은 다시 확정일자를 받을 필요는 없다

(참고로,보증금을 증액하여 재계약하는 경우에는 기존계약서 여백란에 임차조건, 증액 임대료를 명시하고 쌍방 서명 날인하여 확정 일자를 추가로 받아야 한다. 증액 재계약인 경우 확정일자는 2개가 된다)

 2)깡통전세[집값하락으로 집값이 부채(=선순위 근저당+보증금)보다 낮아져 보증금 일부를 떼임]인 경우

①전문가의 도움을 받아 보증금 손해폭을 줄이고

세입자가 보증금을 일부 떼이는데, 설상가상으로 선순위근저당권자가 경매를 신청하여 예상낙찰가가 집값 시세보다 더 낮아지면, 그 폭만큼 세입자가 보증금을 더 손해 보게 된다. 이럴 경우에는 전문가의 도움을 받아 보증금 손해폭을 줄이고 세입자의 현실에 맞는 방안(경매입찰참여, 매입, 배당만 기다림 등)을 찾아야 한다.

②보증금을 반환받지 못하는 상황에서 꼭 이사해야 한다면,이사는 임차권등기가 등기부등본에 기재된 후에 하고, 짐은 빠짐없이 빼야 한다.

직장 관계 등으로 보증금을 반환받지 못하는 상황에서 꼭 이사해야 한다면, 법원에 임차권등기신청을 해야 한다. 임차권등기를 하는 이유는 보증금의 법적 보호 장치였던 ‘전입신고+확정일자+실제거주’가 이사를 하면 상실되기 때문에, 이를 대체할 수단으로 임차권등기제도를 마련한 것이다. 이사는 임차권등기가 등기부등본에 기재된 후에 하고, 짐은 빠짐없이 빼야 한다.?
후에 새로운 세입자가 임대차계약을 하려고 하면 임대인에게 등기부등본에 기재된 임차권등기 말소를 요청하는데, 이때 임차권등기를 신청한 세입자가 보증금을 반환받으면서 임차권등기를 말소하면 된다.

③경매를 통해 보증금을 반환받길 원한다면, 경매 예상 낙찰가를 예상해야 하고, 세입자 해당 배당순위와 배당받을 수 있는 보증금액을 예상하여, 경매 여부를 판단해야 한다.

계약 만기 후 ‘전세금반환소송’ 혹은 ‘전세금반환청구 지급명령’을 제기해서 승소 판결문이나 결정문을 받아야 한다. 이를 근거로 강제경매신청이 가능하다(거주하면서 제기할 수 있고, 이사를 가는 경우 임차권등기와 함께 제기할 수 있다). 강제경매신청을 고려할 때 시간과 비용, 특히 경매실익을 고려해야 한다.

3)임대인과 임차인이 취할 사전 행위

이사를 가야 하는데 가지 못하는 세입자의 불안도 크지만, 보증금 반환해줄 형편이 되지 못하는 임대인도 마음의 고충 또한 적지 않겠지요.

①먼저 임대인은 임차(전세)보증금반환 주택담보대출이 되는지 사전검토하시고,세입자 보호에 만전을 기하는게 제일 좋구요

세입자들은 임대인과 소통의 끈을 놓지 않으면서,역전세난에 펼쳐질 다양한 경우의 수를 대비해나가길 바란다.

이런 일이 발생해서는 안되겠지만, 집주인이 ‘돈이 없다’, ‘집이 빠지지 않아 전세금을 못 돌려준다’고 나오는 경우도 있는데요. 이런 말은 사실 법적인 근거가 없습니다.

예를들면, 최소 한 달 전에 통지하기 :세입자가 전세만료일에 이사를 가는 동시에 전세금을 돌려주어야 합니다

: ⓐ증거 녹취하면서 남기기:정확히 언제인지 직접적으로 월일( 날짜)를 분명하게 언급해야만 해요. 한 달 뒤에 등의 모호한 표현은 NO! 

ⓑ내용증명 내용

 ㉠전세만료 사실과 이사 즉시 전세금 돌려받기를 원한다는 내용

 ㉡ 명시된 때에 집주인이 전세금을 주지 못할 경우 세입자에게 발생하는 손해와 그에 대한 집주인의 책임.

하지만, 묵시적 갱신(계약만료기간이 다가왔을 때 서로 아무 말이 없다면 자동으로 이전 전세와 같은 조건으로 전세권을 보장받는 제도)이 있었을 경우 난감한 상황에 처할 수 있습니다.

3.보증금 오롯이 돌려받으려면? 임대차계약시에 사전 조치 필수

①HUG(대한주택보증)에 전세금 반환보증가입

②경매 넘어갈때 우선변제 (임대차계약시 확정일자 + 전입신고)

③소액보증금 우선변제금 확인

◈주택임대차 보호 제도

구  분 내  용 유의사항
전세금 반환 보증 ●대한주택보증이 전세금반환을 보증
●집주인 동의 없이 가입가능 한도:
수도권은 7억원,수도권외 5억원한도
●보증한도 아파트시세 90%, 주택은 시세의 80%로 제한
●주택도시보증공사 이외의 타금융기관이 전세 보증금에 담보를 설정한 경우는 보증을 받을 수 없다
◆제출 서류 등 문의처 :주택도시보증공사 콜센터(1566-9009)
확정일자 ●경매때 전세권과 같은 효과
●집주인 동의없이 전입신고 가능,주택 점유만으로도 가능
●확정일자 받은날 효력발생
선순위 채권액이 많으면 보증금 전액 돌려받지 못함
소액보증금 우선변제 ●적용대상:보증금 서울(1억1천만원)~지방(5천만원)
●우선변제금: 서울3,700만원~ 지방1,700만원
●적용대상 및 우선변제금 확대(시행일2018.09.19일 )
●법시행일 이후 설정한 근저당부터 적용(소급적용안됨)

 

4.1주택 임대인 전세보증금 빼줄돈 [현대해상주택담보대출]이 가능

지방에서 근무하느라 본인 소유의 서울 마포구 32평 아파트를 5억7000만원에 전세로 주고 있는 A씨는 ‘9·13 부동산 대책’ 이후 걱정거리가 생겼다. 세입자 B씨로부터 “계약 만료 후 이사하겠다”는 통보를 받은 상태에서 1주택자라는 이유로 덜컥 대출 길이 막혀버린 것이다.

다행히도

①1주택세대의 임대인은 9·13대책 이전 임대차계약분[전세보증금반환자금]으로 [현대해상아파트담보대출]로 세입자· 집주인 잔금 걱정 덜게 되었다

☞1주택세대 임대인이라도 빌려준 본인 주택에 전입하거나 새로운 세입자와 계약하기 위해 기존 세입자에게 임차보증금을 반환할 용도로는 대출을 받을 수 있다.

☞고가주택의 경우에도 1주택자가 본인 주택에 들어갈 목적으로 세입자에게 임차보증금을 반환할 때는 3개월내 전입조건으로 주담대를 받을 수 있다.

 

2주택 임대인 담보대출은 막아놔 ‘보증금발 신용 경색 위험’ 여전

☞타주택 모두 팔아야 전세퇴거자금 대출이 가능합니다. 사실상 2주택이상 세대는 대출길이 막혀있습니다

 

◈9.13대책 주택담보대출 공통사항

♠주택(조합원 입주권 및 분양권을 포함)
세대란? 채무자 & 담보제공자 주민등록상 본인,배우자,세대주,세대주의 배우자,직계존속(부모),배우자의 직계존속(부모) ,직계비속(미성년 포함한 자녀)기준으로 하며, 배우자의 세대분리시 배우자 및 배우자세대의 직계비속을 포함해서 세대라고 합니다.

소득증빙 DSR적용
증빙소득외 인정소득 또는 신고소득은
①국세청 사실증명원(신고사실 없음)②소득 직장가입자의 피부양자③소득입증서류없는 사업소득 자료④부부합산(신고소득은 채무자) 24백만원 이하 중 택1로 납세신고 사실이 없다는 것을 입증하여 소득없음을 증빙
비규제지역의 주택담보대출 자금용도가 매매자금은-10%p 차감적용하고 HOMES동의서 및 고지의무를 생략할 수 있다.
규제지역이란 투기지역,투기과역지구,조정지역
주택매매자금(매매잔금,분양잔금,경락잔금)

 

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현대해상 서대문 하이론센터 대출상담사 김인순입니다. 행복한가정을 위해서는 가장 기본이 의식주의 안정입니다. 그러나 서울에서 내 아파트마련이 중위가격기준으로 8~9억원 어떻게 금융기관 대출없이 가능하겠습니까? 이에 고객입장에서 더많이 더저렴하게 대출을 편리하게 상담드리는 가정행복 지킴이라는 자긍심으로 도움을 드리려고하오니 많은 상담바랍니다. ☎ 010 -4717 -0387

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