[현대해상아파트담보대출]대출규제방침과 부동산 방어선 경기도까지….

               

안녕하세요? 하이궁금해입니다. 오늘은 8.27 정부 부동산 규제에 이어 금융당국의 대출규제책과? 슈퍼 사이클로 부동산 방어선이 경기도 까지? 무너지고,??서울? 부동산가격은 상당기간 오르는 현상인? 슈퍼사이클론을 소개합니다.

▣금융당국 사업자대출외 유용(투기목적 우회대출) 적발되면 자금회수, 신규대출 금지

▷이번주 금감원 은행을 상대로 사업자대출·전세대출 점검…

▷사업자대출 RTI 강화, LTV 적용 검토,

▷다주택·고소득자 전세보증 배제…DSR 본격 도입해 대출총량 억제 유도

▶8·27 부동산 대책에 따라 금융감독원이 투기목적으로 규제를 우회한 대출로적발되면

①만기를 연장하지 않거나 조기 상환을 요구해

②자금을 회수하는 것은 물론,

③신규대출도 금지되는 등 불이익을 받을?전망이다.

29일 금융권에 따르면 금감원은 이번 주 중 은행들을 상대로?금감원은 주택담보대출의 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제 적용을 점검할 뿐 아니라, 사업자대출과 전세대출의 우회 대출 실태를 파악하는 데 주안점을 둔다.

LTV·DTI 규제 강화로 주택담보대출이 까다로워지자 사업자대출, 경우에 따라선 전세대출까지 동원해 투기 자금을 끌어쓴다는 지적이 잇따르기 때문이다.

즉??가계대출을 틀어막자 가계대출 규제를 받지 않는 사업자대출로 ‘풍선효과’가 나타났기때문

실제로 지난달 은행권 가계대출은 4조8천억원 늘어 올해 3월(+4조3천억원) 이후 증가폭이 가장 작았지만, 사업자대출은 2조5천억원 늘어 3월(+2조9천억원) 이후 증가폭이 최대를 기록했다.

?금융위 관계자는 “용도 외 유용이 드러나면 자금을 회수해야 할 것”이라며 “온건하게는 기존 대출의 만기 연장을 불허하는 수준, 심하다면 기한을 정해 조기 상환을 요구하는 것도 가능하다”고 밝혔다.
금감원 관계자도 “사업자대출의 용도 외 유용은 계약 위반으로 기한이익이 상실된다”며 “그에 따른 자금회수가 이뤄지고, 신규대출금지 등 벌칙이 적용될 것”이라고 말했다.

대출 회수는 정책금융의 주택대출에도 적용되는 제도다. 무주택·1주택자만 받을 수 있는 주택금융공사 보금자리론은 추가 주택보유가 확인되면 1년 안에 처분하지 않을 경우 대출금을 회수하고, 0.2%포인트의 가산금리도 부과한다.

그리고 금감원은 전세대출에 대해서도 용도 외 유용 실태를 파악한다. 제도상 한계는 있지만, 허위계약이나 위장전입 등으로 전세대출을받아 투기목적으로 쓴다는 지적이 있어서다.

▷ 제도 개선책을 마련할 방침

☞주택은 1.25배, 비주택은 1.5배인 이자상환비율(RTI)을 강화와?LTV를 추가 적용

금감원 관계자는 “점검의 궁극적 목표는 제도에 변화를 주는 것”이라며 “RTI 강화에 LTV가 적용되면 사업자대출 여건이 매우 까다로워질 것”이라고 예상했다.

☞전세대출 전세보증 자격 제한

 

이 ‘갭투자’ 등 투기목적에 쓰이지 못하도록?주택금융공사는 이르면 9월 말, 늦어도 10월 초부터 전세보증의 자격 제한을 강화다.

 

①전세보증 상품이용 대상은

 

?㉠소득:부부합산 연소득 7천만원 이하로 규정한다. 신혼 맞벌이 부부는 8천500만원, 1자녀 가구는 8천만원,2자녀는 9천만원, 3자녀는 1억원이다.

?㉡무주택자나 1주택자에게만 전세보증 상품을 제공하기로 했다. 즉 다주택자의 전세보증 상품 이용을 제한하겠다는 것이다.

②10월부터는 은행 대출에 총부채원리금상환비율(DSR)이 본격 도입된다.

 

?㉠금융당국은 내달 중 ‘고(高) DSR’ 기준을 정하고,

?㉡신규 가계대출 취급액에서 고 DSR 대출이 차지하는 비중도 규제한다.
만약 고 DSR 기준을 70%,고 DSR 대출 비중을 10%로 정하면 DSR가 70% 넘는 대출 총액이 신규 가계대출 취급액의 10%를
넘으면 안 된다

부동산 ‘슈퍼 사이클(장기간 상승세 지속되는 현상)’ 후반전 시작됐다

정부가 ‘8.2 부동산대책’을 내놓은지 일 년이 지났다. 하지만 서울 집값은 잠시 주춤하다 다시 오르고 있다. 강남북을 가리지 않고
오르면서 곳곳에서 사상 최고가를 기록하는 단지가 속출하고 있다. 서울에서 3.3㎡당 1억원이 넘는 아파트도 처음 등장했다. 도대
체 서울 집값은 왜 계속 오르는 것일까.

베스트셀러 ‘나는 오늘도 경제적 자유를 꿈꾼다’의 저자 유대열 다꿈스쿨 대표(필명 청울림)
는 “공급 부족이 해소되지 않은 것이 상승장의 이유”라며 “7월부터 슈퍼 사이클의 후반전이 시작됐다”고 설명했다.

▣아파트 공급 부족이 집값 상승 원인

유 대표는 “지금의 집값 상승은 공급이 원인”이라며 “집값을 잡으려면 실수요자들이 원하는 지역에 원하는 아파트를 공급해줘야한다”고 강조했다.

그는 내년까지 경기도 입주물량이 많지만, 서울 입주물량은 부족하다고 강조했다. 그는 “결혼, 이혼, 멸실, 분가 등을 감안할 때 서울에선 매년 기본적으로 8만가구가 새로 공급이 되어야 하지만 대부분 다세대·연립주택으로 공급이 되면서 아파트를 원하는 주택 수요자들의 수요를 충족시키지 못하고 있다”고 지적했다.

여기에 정부가 재건축·재개발을 억제하고 있어 새 아파트 공급이 끊길 것이란 우려마저 나오고 있다. 그는 “입주가 경기 남부와 일부 택지지구, 김포, 시흥, 남양주 등에 집중돼 있다”며 “경기 입주 물량은 서울에 국지적이고 일시적인 영향밖에 주지 못하고 있다”고 말했다.

유 대표는 대구의 사례를 들며 “주택 공급에 의해 생긴 문제는 공급으로 해결해야 한다”고 강조했다. 대구 아파트값은 2011~2015년 사이 급상승했다. 주택 시장 규모가 작음에도 5년간이나 상승세를 이어갔던 이유는 공급이 충분하지 않았기 때문이다. 건설사들은 대구가 상승을 시작한지 3년이나 지난 2014년부터 아파트 분양을 시작했다. 상승세가 장기간 이어질 수 있었던 이유가 여기
에 있다.

건설사들은 대구가 2008년까지 전국 최고의 미분양 시장이어서 공급을 주저했다. 대구 미분양 물량은 2008년 2만가구에 달했다. 지금 서울 수도권 전체의 미분양 물량(1만가구)의 두배다. 당시 대구 건설사의 절반이 도산했다. 대구 부동산시장은 공급(입주)이 시작된 2016년이 되어서야 잠잠해졌다.

하지만 대구 부동산시장은 작년부터 다시 상승 중이다. 작년부터 입주 물량이 다시 급감하고 있어서다.

▣역대 서울 부동산시장 3번째 슈퍼 사이클(=가격 상승세가 장기간 이어지는 현상)에 접어듬!

지난 30년간 주택시장을 살펴보면? 3번의?슈퍼 사이클이라고 할 수 있다.“고?한다.

첫번째는 1988년이다. ?노태우 정부는 부랴부랴 1기 신도시를 건설했다.

새 아파트가 곳곳에 쏟아지자 집값이 순식간에 안정됐다. 그는 “단순하지만 그게 제대로 된 집값 잡기 정책이었다”고 표현했다.

1998년 외환위기는 새로운 슈퍼 사이클을 만들어 냈다. 1997년까지 약 60만건이던 주택인허가 실적은 1998년 반토막인 30만건으로 줄었다. 외환위기로 건설사들이 줄도산하고 부동산값이 폭락한 영향이다. 아파트는 착공 2,3년 뒤 완공되다 보니 2001년부터 공급 부족 현상이 나타났다.

두 번째 슈퍼 사이클은 전반기와 후반기로 나뉜다.

①전반기는 2001~2003년이다. 지나치게 집값이 오르자 노무현 정부가 강력한 규제 정책을 내놓았다. 실거래가 공시제도, 다주택자 양도세 중과가 처음 나왔다. 이런 영향 등으로 집값은 2014년 주춤했다.

②그러나 2015년 후반기 상승이 시작됐다. 폭등세는 2017년 초반까지 이어졌다. 유 대표는 “세금을 가장 무겁게 매겼던 2005~2006
년 무렵에는 3주택자 이상 다주택자가 집을 팔면 소득세를 포함해 양도차익의 82%까지 세금으로 냈다”면서 “이 때문에 2004년
잠깐 매매가격 전세가격 일시적으로 떨어지는 휴지기가 왔지만 그 시기를 지나자 다시 폭등했다”고 설명했다.
그는

 

세번째 서울의 슈퍼 사이클이 2014년부터 사작됐다고 진단했다. 글로벌 금융위기 이후 집을 충분히 공급하지 않은 영향이다.

▣“급등장 올 것”

유 대표는 “아직 슈퍼 사이클은 끝나지 않았다”며 ”급등장이 올 수 있다”고 예상했다.

가장 큰 이유는 서울 공급이 부족해서다. 주택 실수요자들의 인(In)서울 열망도 높다. 서울 집값은 3~4년간 크게 올랐지만 그동안 움직인 사람들은 투자자들, 전세난 때문에 마지못해 움직인 사람들이었다. 지금부터는 실수요자들이 움직일 것으로 그는 예상했다. 그는 “지금 분위기가 2006년도와 비슷하다”며 “2006년 폭발적 상승장이 온 것은 실수요자들이 참여했기 때문”이라고 설명했다. 그는 이어 “집값 상승세가 서울 외곽, 빌라 등으로 퍼질 가능성이 높다”고 전망했다.

?무주택자나 저렴한 1주택 보유자는?서울 입성이나 똘똘한 한채를 노려야한다고 강조했다.

?이유: ①앞으로 서울 인기주거지역 입성이?더 어려워질 가능성이 높고,

? ? ? ? ? ②“서울은 더이상 개발할 수 있는 곳이 없어 아파트 가격 상승세가 이어질 것”이라고 말했다.

 

☞세금부담이 커진 다주택자는 서울보다는 지방, 수도권 내 비규제지역에 투자하는 것이 좋다고 설명했다.

이유:①지방에선 그동안 공급이?줄어든 지역을 중심으로 새로운 상승 사이클이 나타날 가능성이 있다고 봤다.

 

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현대해상 서대문 하이론센터 대출상담사 김인순입니다. 행복한가정을 위해서는 가장 기본이 의식주의 안정입니다. 그러나 서울에서 내 아파트마련이 중위가격기준으로 8~9억원 어떻게 금융기관 대출없이 가능하겠습니까? 이에 고객입장에서 더많이 더저렴하게 대출을 편리하게 상담드리는 가정행복 지킴이라는 자긍심으로 도움을 드리려고하오니 많은 상담바랍니다. ☎ 010 -4717 -0387

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