허위 유치권 깨뜨리는 방법

               

1.타인소유 부동산 인가? →채무자나 제3자 부동산이어야 유치권 주장가능

(1)채무자 소유 부동산(X)– 신축중인 건물주가 수급인인 공사업자인 경우? 자기소유 부동산 유치권(X)

(2)제3자소유의 부동산인가? : 상가임차인이 공사업자에게 내부공사 맡긴 경우 공사업자의 점유인가?

공사도중 경매진행: 공사업자의 점유 인정→ 유치권인정

공사 종료후 경매진행: 임차인의 점유시→ 유치권 인정불가(점유를 유치권자가아닌 임차인이므로)

 

2.목적물(부동산)에 관하여 생긴 채권이 아닌 경우?→유치권 주장 불가

(1)견련성이 인정되지 않는 채권

임차보증금, 상가권리금, 유치권자 편익을 위하여 지출된 비용, 관리비, 자제대금채권,설계·감리 용역대금채권

(2)채권소멸

①소멸시효3년 지났는가? (단,중단없이)

㉠공사대금채권 소멸시효 중단사유 발생(=유치권자가 채무자로부터 채무있다는 승인받거나 공사대금관련 가압류 또는 채무자상대로 소송제기?확정판결을 얻었다면소멸시효 중단에 해당)은??유치권 인정

㉡공사대금채권 소멸시효 3년 경과시 유치권 소멸
※목적물을 유치하고 있어도 채권의 소멸시효는 계속 진행된다.

②실제로 대물변제 또는? 변제되었는가?

피담보채권이 변제나 대물변로 소멸하면 유치권도 소멸(단,단순히 변제를 약속하거나 대물변제 약정만으로는 소멸되지않음.실제로 변제나 대물변제되어야 소멸)

▣ 피담보채권이 견련성

?구분 견련성 인정 견련성 부정?
?1.공사대금
채권
목적부동산 자체에 대한 공사대금채권
▶?터파기 상태에서 공사중단된상태에서
토지매각시 : 수급인의 도급목적이 터파기인경우
▶?부합물 종물에 대한 공사대금채권
▶?하수급인의 공사대금채권
▶?공사대금에 대한 지연손해금채권
▷?터파기 상태에서 공사중단된상태에서
토지매각시:수급인의 도급 목적이 토지위
건물 신축하여 건물에 대한 공사대금채권인 경우
경매목적물이 아닌 다른 건물의 공사대금
설계감리용역채권
자제대금채권
사전공사대금채권
건물부속물 공사대금채권
▷건물공사비용으로, 토지에 대한 유치권행사
▷?터파기 상태에서 공사중단된상태에서
토지매각시:수급인의 도급 목적이 토지위
건물 신축하여 건물에 대한 공사대금채권인 경우
▷토지공사대금으로,건물에에 대한 유치권행사
▷실제로 변제 또는 대물변제시
(단순히 대물변제약정만 한 경우)
?2.임차인
채권
?특별필요비
(천재지변 기타 일적 예측불가로 지출한비용)
?포기특약이 없는 필요비,유익비 청구권
▶?유익비
●주택 내부의 벽 , 천장, 바닥 등 마감재 교체,
욕실 주방 개조 비용, 정원 조경수 식재,
자연석 배치 연못 조성 (서울중앙지법 2001 7
가단150675)
●?주택 – 바닥난방공사, 전등 공사 ,화장실 개축,
외벽도장, 보일러실치 담장 ( 서울중앙지법
2003가단457684)
●침수 방지를 위한 토지의 성토 비용
●타인 임야 개간비용 (대판 67다2786

▶?지상물 매수청구권
▶?임차목적물 하자로 인한 손해배상 청구권
? ? (임차인이 임차목적물 점유중)
▶?임차인의 수급인이 공사업자의 공사대금채권
통상필요비
포기특약이 있는 필요비·유익비청구권
▷임대차와 관련된 보증금· 권리금반환채권
(부동산에 관하여 발생한채권이 아니므로)
필요비 유익비에 해당하지 않는 비용청구권

임차보증금 반환채권
권리금 반환채권
부속물매수대금청구권
3.기타
채권?
?공사대금채권을 임차보증금으로 전환하는 경우 대여금채권
(담보목적물 자체로부터 생긴 채권이 아니므로)

매매대금채권
(목적물 대상으로 하는 계약에 의하여
발생함,
담보목적물 자체로부터 생긴
채권이 아니므로)

이중매매로인한 손해배상청구권
관리비.전기료 등 채권

참고:

1유익비:임차목적물의 기능향상,부속물설치비용 등 물건의 본질을 변화시키지않고 이용,개량하기위해 지출한 비용으로 그가치가 현존하는 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그지출비나 증가액을 상환청구할 수 있다.단 점유해야 유치권 인정
건물에 관한 유익비청구권에 터잡아 취득한 유치권은 임차건물 유지.사용에 필요한 범위내 임차대지에도 그효력이 미친다.?

2.부속물매수청구권:임대인동의를 얻어 임차인이 그사용편익을 위해 부속한 물건에 대해 부속물매수청구권은 인정하나 임차인이점유시 부속물소유권이 임차인에게 있고 또한 임차목적물에 관한 것이아니므로 유치권 불인정

3.통상필요비:물건 또는 물건 위의 권리보존용 비용으로 조세등 관리에 필요한 비용등 선량한관리자
주의로써 물건을 보관하는데 불가결한 비용으로 수선비용등은 임대인에게 상환 청구할 수 없는 비용이므로 유치권 불인정

 

3.변제기도래하지 않은 건:유치권불인정

유치권과 관련된 채권이 변제기가 도래해야 유치권 행사할 수 있다.

채권변제기가 도래하였다고 해도 상대방이 동시이행의 항변권을 행사하고 있다면 유치권은 인정될 수 없다. 예를들어 부실공사로 공사대금지금 지연으로 인한 공사업자 유치권행사 효력 없다

 

4.점유

점유의? 3요소

★점유1요소.상주하여 관리.경비용역계약하여 경비

①직접점유하거나 점유보조자(관리인) 또는 경비용역업체 통한 점유 인정

②임차인통한 점유

㉠유치권자가 소유자 동의 얻어 임대차계약체결 임차인이 점유:유치권 점유로 인정
유치권자가 소유자 동의없이 임대차계약하여 임차인이 간접점유: 불법이고 유치권소멸청구사유에 해당
?㉢임차인이 점유하고 있는 건물에 대한 제3자의 유치권(점유없으면 유치권불인정)

채무자 통한 간접점유 불인정
(단,채무자와 유치권자가 공동으로 점유하는 것은 유치권 점유로 인정. 다만 채무자가 대부분점유하거나 유치권자 특정된 소규모 공간 점유는 유치권자 점유로 불인정)

④인접점유:

신축건물 입접지역에 컨테이너 설치하여 상주나 관리:유로 인정

⑤일부점유:
한동의 건물이 세대별,층별 독립성이 있다면 건물 일부만 점유해도 유치권이 성립. 특히 유치권은 한세대에 대하여 시행항 공사대금만이 아니라 다세대 전체에 대하여 시행한 공사대금 채권 잔액 전부를 피담보채권이 성립한다.

입찰자입장에서 유치권자와 변제할 공사대금을 사전에 확실히 할 필요가 있다.막연하게 공사대금을 세대수로 나누어서 공사대금을 분담한다고 단정지어서는 안된다. 이렇게 유치권자가 일부세대를 점유하고 유치권을 주장하는 경우에 점유하고 있지 않은 다른 세대에 대해서는 점유가 인정되지 않을 가능성이 높아 좋은 기회가 될 수 있다. 특히 다른세대에 건물주와 임대차계약을 체결한 후 점유하고 있는 임차인이 있는 경우에는 유치권 인정될수 있다.

⑥무단불법점유:유치권주장불가
점유는 채무자의 승락이나 동의가 있어야함.


★점유2요소.출입구 시정장치하고 열쇠 소지
타인지배의 배제가능성만 있다면 주된출입구만 시정여도 된다.

●타인지배의 배제가능성은 지속되어야 하므로 잠금장치만하고 수개월간 방치하였다면 유치권의 점유라 할 수 없다.
●아파트 시공사가 분양및 입주관리를 위해 완공후에도 각 호실의 열쇠를 소지하고 아파트관리하고 있더라도 이는 아파트 분양 및 입주관리를 위한것이지 유치권행사를 위한 점유는 아니므로 시공사가 유치권 공고문 등 외부적으로 인식가능한 표상을 나타낸 때 유치권요건이 된다.


★점유3요소.유치권 주장 안내문을 대상부동산에 게시
유치권자로서 점유의사가 외부로 표상되어야 한다.

 

(1)점유가 인정되지 않는 경우?

채무자를 통한 점유,? 임차인이 단독점유하고 있는 경우,? 무단불법점유

(2)압류의 효력이 발생한 이후의 점유

①압류효력(경매개시결정 기입등기)전에 목적부동산에 점유를 개시하여야 유치권으로 매수인에게 대항할 수 있다(채무자의 소유부동산에 경매개시결정 기입등기가 경료되어 압류효력이 발생한 후에 채무자가 위부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권 취득하게 한 경우 그부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다 )

②부동산에 가압류등기가 경료되어 있을 뿐?현실적인 매각절차가 이루어 지지않고 있는 상황에서는 채무자의 점유 이전으로 인하여 제3자가 유치권을 취득하게 된다고 하더라도 이를 처분행위로 볼 수 없다 즉 가압류등기의 처분금지효에 저축되지 않는다고 한다.?

그러나 부동산에 경매개시결정 기입등기가 경료되어 압류효력이 발생한 후에 채무자가 제3자에게 당해 부동산의 점유를 이전함으로써 유치권을 취득하게 하는 경우 이는 처분행위(부동산 양도 또는 용익물권,담보물권 등의 설정 행위)에 해당함으로 유치권으로 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다?

③경매등기 후의 유치권 신고

유치권신고는 유치권 성립요건이 아니므로 유치권 신고를 경매개시결정에 따른 경매기입등기가 된? 이 후에 신고하는게 일반적임.?

5.포기특약 있는 경우
합의는 증거확보→ 형사고발 협박(경매집행 방해죄)

(1)원상복구특약이 있는 경우

원칙적으로는 임차목적물에 대하여 지출한 필요비와 유익에 대한 비용상환 청구권에 대하여 견련성을 인정하여 임차인에게 유치권이 성립한다. 그런데 임대차 계약체결시”임대차가 종료한 때에는 임대목적물을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환한다.”는 특약을 한 경우에는 임차인의 필요비.유익비 상환청구권을 미리 포기한 특약으로 보아 임차인은유치권을 주장할 수 없다(유치권을 배제하는 특약으로 본다)

②임대차계약서 확인

입찰전에는 임차인이 협조해야 가능하므로 힘들다.낙찰후라도 법원의 사건기록을 열람하여 계약당사자가 부동문자로 인쇄된 원상복구특약을 삭제한 경우임차인의 필요비.유익비 청구권에 기한 유치권을 주장하는 낭패를 볼 수 있으므로? 원상복구특약이 있을 것이라고 예단하지 말고? 반드시 확인요망.

(2)유치권 포기각서가 있는 경우

①유치권포기는 의사표시만으로 가능하고 점유까지 포기하는 것이 아니라는 것이 판례의 입장이다

②유치권포기로 보는 경우

㉠건설업자로부터 일정금액을 받으면서 향후 어떠한 명목으로도 금원지급을 요구하지 않았을 것을 확인 해 준 경우

㉡공사잔대금채권에 상당한 담보가치가 있는 근저당을 설정받고,공사건물을 담보로 금융기관으로부터 대출을 받아 일부공사대금을 변제 받은 다음 나머지 공사잔금을 근거로 공사건물을 매수하는 계약을 체결한 경우?

③유치권포기로 보지 않는 경우

건축주가 금융기관의 담보 대출을 받을 수 있도록 일시적으로 유치권행사 중 이라는 안내문이나 현수막을 제거했다가 부착하면서 협조를 한 경우

㉡건물 완공 후 건축주에게 인도하여 건물 분양에 협조한 경우

④유치권 성립후 유치권자가 유치권포기 각서를 써준 경우

낙찰자는 유치권을 인수하지 않아도 된다. 그리고 금융기관 대출도 가능함. 유치권자와 협상시 채권액을 부풀리는 경우가 대부분이므로 입찰자가 수익을 올 릴 수 있는 마지노선을 정하고 협상에 임하는 것이 필요함

⑤금융기관 등이 사전에 유치권 포기각서를 받는 경우

㉠유치권부정

금융기관에 유치권포기 각서를 제출한 자는 사후에 점유를 하더라도 유치권을 주장할 수 없고 나아가 경매절차의 낙찰자에게도 유치권 주장을 할 수 없다.유치권자가 유치권을 주장하는 경우에 ‘유치권배제신청’이나 ‘유치권부존재소송’을 제기하는 경우가 많다. 입찰자입장에서 사전에 ‘유치권포기’의 사실을 알기가 힘들다.?

㉡대출기관에 제출한 유치권포기각서의 효력이 매수인에게도 미친다

㉢하수급인에게 유치권포기 효력이 미치는가?

공사도급계약한 수급인이 금융기관에 유치권포기각서를 제출한 경우 하도급계약에 따른 하수급인에게 는 유치권포기 효력이? 미치지 않는다 .즉 하수급인은 유치권행사가 가능하다.

입찰참여하는 투자자는 공사업체로서 유치권을 주장하는자가 수급인지 하수급인지 조사하고 남약 하수급인라면 유치권포기각서를 하수급인도 제출한 것인지 확인하는 것이 필요하다.

 

6.신의칙에 반한 점유

소유자의 재산상태가 좋지아니하여 경매절차가 개시돨 가능성이 있음을 충분히 인식하고도 소유자와 거액의 건물 공사도급계약을 체결한 뒤 공사대금을 받지 못해 공사한 건물을 점유하고 있는 경우에는? 유치권행사가?신의칙에 반하여 허용되 않는다

 

7.점유의 상실: 유치권 상실

①불법침탈

?이유불문하고 점유를 상실하면 유치권 소멸/점유가 불법침탈시 유치권자가 즉시 점유물을 탈환하거나 점유물회수의 소를 1년이내에 제기하여 점유를 회수하면 유치권은 소멸하지 않음./특히 점유회수청구권은? 침탈자의 특별승계인이 악의인 경우에만? 행사할 수 있기 때문 점유가 승계되었을때 주의하여야 한다.

②점유의 일시상실:

유치권자 채권 성립후 점유를 일시 상실 후 다시 점유하면 유치권 취득한다. 점유하던 중 한번씩 볼일 보기 위해 현장 떠났다가 되 돌아 오는 것은 일시상실이 아니라 계속 점유로 보아야 한다

③점유물 반환 후 재취득

?㉠유치권자가 유치물 존재를 알고 조건없이 유치물을 채권자에게 반환한 경우는 사후에 유치물 재취득해도 유치권 포기로 간주한다.

?㉡유치권자가 유치물 존재를 모르고 반환하거나 건부 반환해 주었는데 조건이 성취되지 못해서 다시 점유하면 유치권을 재취득하게 된다

④점유의 승계

유치권이 양도되려면 채권이 적법하게 양도(적법:채권양도 사실을 채무자에게 통지하거나 채무자 승락 등 대항요건을 갖추어야함) 되고 점유도 이전되어야 유치권 양수인은 유치권을 주장할 수 있다.

유치권 양도인이 점유를 이전하였으나 피담보채권을 양도하지 않은 경우? 종전유치권자는 점유를 상실하게되고, 양수인은 점유는 있으나 피담보채권이 없으므로 양도인.양수인 모두다 유치권을 주장할 수 없게 된다. 경매기록상 유치권이 양도 되었다고 하면 피담보채권이 적법하게 양도 되었는지 살펴보아야 한다.

 

▣ 유치권 조사에 대한 포인트

1.채권이 존재하나?

2.점유가 인정되나? :

현황조사서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현장답사

3.경매등기 점유인가?

4.혹시 유치권포기한 것은 아닌가?

 

현대해상아파트담보대출

현대해상아파트담보대출

현대해상 서대문 하이론센터 대출상담사 김인순입니다. 행복한가정을 위해서는 가장 기본이 의식주의 안정입니다. 그러나 서울에서 내 아파트마련이 중위가격기준으로 8~9억원 어떻게 금융기관 대출없이 가능하겠습니까? 이에 고객입장에서 더많이 더저렴하게 대출을 편리하게 상담드리는 가정행복 지킴이라는 자긍심으로 도움을 드리려고하오니 많은 상담바랍니다. ☎ 010 -4717 -0387

댓글 남기기