허위 유치권에 대한대응

               

1.확실한 증거 확보

허위 유치자에 해당하더라도 입찰예정자가 이를 입증하지 못하면 명도소송에서 패소할 수 밖에 없어 유치권자가 주장하는 공사대금 등을 물어 줄 수 밖에 없어 큰 손해를 본다.따라서 허위유치권자라는 심증이 있는 경우에는 적극적으로 조사하여 판사가 허위유치권이라는 확신이 들 수 잇는 명백한 증거를 확보하도록 하여야 한다.

예를들어 유치권을 주장할 수 있는 피담보채권에 해당하지 않는다는 증거,유치권자가 점유하고 있지 않다는 증거,유치권자 점유가 경매등기 후에 개시되었다는 증거,원상복구특약을 한 증거 등을 먼저 확보한 후에 입찰하여야 한다.

 

2.내용증명 보내기

허위 유치권을 주장하는 자에게 입찰예정자가 수집한 허위의 유치권자임을 입증할 명백한 증거를 적시하여 내용증명을 보내는 것이 앞으로의 명도과정에서 유리한 위치를 선점할 수 있다. 또한 허위 유치권자임이 밝혀지면 입찰방해죄,강제집행면탈죄 등에 해당함을 경고하는 문구도 반드시 기재하여야 한다. 그 내용 중에 구체적인 형사처벌 사례도 자세히 설명하면 더 좋다.

 

3.인도명령 신청

①매수인이 대금을 납부한 후 6월 이내에 집행법원에 서면 또는 말로써 채무자,소유자 또는 권원없는 점유자에게 부동산을 매수인에게 인도하라고? 법원에 인도명령신청을 할 수 있다. 이러한 인도명령신청이 있게 되면 법원은 2~3주내에 인도명령결정을 내리고 1~2월이내에 강제집행까지 할 수 있다?

유치권자의 신고자의 주장이 근거 없음이 명백한 경우에는 법원은 심문하지 않고도 인도명령결정을 할 수 있다. 예를 들어 경매등기 후에 점유한 사실이 확실하거나 원상복구특약을 한 임대차계약서를 확보한 경우에는 법원에 인도명령신청을 하여? 빠른 시간내에 점유이전 받을 수 있다. 다만,유치권이 존재하지 않음에 대하여 당사자간에 다툼이 벌어지는 상황이라면 인도명령결정을 기대하기 어렵다. 이럴 때에는 어쩔 수 없이 명도소송을 제기할 수 밖에 없다.?

<인도명령결정 예시>

결? ? 정?

사? ? ? ? 건? 2011타경 ****? 부동산인도명령

신? 청? 인? 김**(6*****? – 1******)??

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 시? ? ? ?동? ? ? 번지

피신청인? 1.김**(7***** – 1******)

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 시? ? ? ?동? ? ? 번지

? ? ? ? ? ? ? ? ? ?2.정**(7***** – 1******)

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 시? ? ? ?동? ? ? 번지

 

주? ? 문

 

피신청인은 신청인에게 별지목록기재 부동산을 인도하라.

 

이? ? 유

 

?이 버버원 201*타경**** 부동산임의경매 사건에 관하여 신청인의 신청이 이유 있다고 인정되므로 주문과 같이 결정한다.

 

정본입니다? ? ? ? ? ? ? ? ??

201? ?.? ? ?.? ? ?.? ? ? ? ? ? ??

법원주시? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?

 

201? .? ? ? ? .? ? ? ? .

판? ? 사? ? 이 * *

 

(4)형사고소

①경매입찰방해죄

형법 제315조(경매,입찰의 방해) 위계 또는 위력 기타 방법으로 경매 또는 입찰의 공정을 해한자는 2년이하의 징역 또는 700만원이하의 벌금에 처한다.?

허위 유치권신고는 허위채권을 가장하여 유치권을 신고함으로써 위계의 방법으로 경매의 공정을 해하고 경우에 따라서는? 허위의 유치권을 빌미로 경락인으로부터 거액의 돈을 편취하려는 형태를 보이는 것으로 경매입찰 방해죄로 처벌할 수 있다

 

▣ 수원지방법원 성남지원(수원지법 2009.08.27 선고 2009노1349판결)

사건 부동산에 대해서 1억 6500만원의 증축공사를 하였다고 유치권신고를 하였으나 증축공사를 한 사실이 없고 점유한 사실도 없어? 유치권이 존재하지 아니함에도 유치권신고를 제출한자에 대해서 위계에 의한 경매방해죄에 해당한다고 하여 징역 8월에 집형유예 2년을 선고하였다.

 

▣광주고등법원(광주고법 2007.6.13선고 2005나11465판결)

경매에 넘어간 상가빌딩의 소유자가 형과 공모하여 3억 9000만원 상당의 개보수 공사를 한 것처럼 꾸며 유치권신고를 한자에게 징역 10월에 집행유예2년 사회봉사명령 80시간을 선고하였다.

 

▣ 인천지방법원(인천지법2008.6.20선고 2007고단4235판결)

경매진행 중인 부동산에 내부공사를 실시한 사실이 없음에도 불구하고 건물주와 공사업자가 통모하여 건물 내부시설 인테리어 계약을 체결하고 실제 공사를 한 것처럼 허위 계약서를 작성한 후? 이를 근거로 경매법원에 유치권신고를 함으로써 매수인에게 허위공사대금채권에 상응하는 금액을 추가로 지급받기로 하고 그 허위 공사대금채권에 기한 유치권신고를 하고 건물을 점유취득한 뒤 유치권을 풀어준 대가로 매수인에게 2억원을 요구한 경우경매방해죄로 실형을 선고하였다.

 

한국경제/입력 2013.01.09? 22:00

’71억 건물’ 유치권 걸어 유찰 ….. 33억에 매입

?천모씨가 2004년 부산 해운대구에 12층짜리 모텔을 지었지만 은행대출을 갚지 못해 건물이 경매에 넘어가는 처지가 되었다. 그는 유치권을 이용하면 저렴한 가격에 낙찰이 가능하다는? 말을 듣고 실행에 옮기기로 했다. 유치권이란 시공사가 공사대금을 받을 때까지 건물을 갖고 있을 권리이다. 유치권의 내용이 사실이라면 낙찰자는 낙찰가격 이외에 공사대금까지 모두 부담해야 한다. 천씨는 시공사에 공사대금을 일부 주지 못한 상태였다. 그는 시공사와 짜고 수억에 불과한? 외상 공사비를 수십원으로 부풀려 법원에 신고했다.?

유치권 영향으로 모텔은 네차례나 유찰된 끝에 2010년 7월 감정가격(71억원)의 46%인 33억에 낙찰됐다. 검찰에 고발된 천씨 등은 작년 7월 부산지법으로부터 경매방해.사기미수 징역 1년을 선고 받았다.

“유치권 90% 가짜”

법무부가 등기된 건물의 유치권 규정을 손질하기로? 한 것은 법원 경매시장에서 유치권을 이용한 ‘작전’이 난무하고 있어서다. 경매전문가들에 딸면 건물을 경매로 날리게 된 채무자나 경매 브로커의 상당수는 유치권을 악용해 낙찰가를 떨어 뜨리거나, 낙찰자에게 동을 뜯어내고 있다.

형행민법은 채무자가 유치권을 행사하면 사실상 우선적으로 공사대금을 받도록 보장하고 있다. 은행 등 다른 채권자들이 경매대상부동산을 먼저 저당잡아도 마찬가지이다. 영세한 건설사들을 보호하기 위한 조치지만 유치권이 행사된 경매물건의 경우 대부분 수요자들이 응찰을 꺼리게 된다. 이로 인해 건물을 담보로 돈을 빌려준 채궍는 큰 손해를 보는 부작용이 나타나고 있다. 경매전문인 법무법인 열린의 정충진 변호사는 “법원에 신고된 유치권의 90%는 가짜이거나 공사금액이 부풀져 있다고 보면 된다.”며 “등기 부동산에 대한 유치권 페지는 늦은 감이 있다 .”고 지적했다

강화되는 ‘허위유치권’ 관련 법원 판결

법원? 시기? 사건개요? 판결?
대법원? 2012년 11월 ?유치권금액을 부풀린 뒤 경매 징역1년6개월?
부산지법? 2012년 07월? ?채무자가 시공사와 짜고
유치권금액을 부풀려 신고
채무자 징역 1년
시공업자 징역 8개월?
인천지법? 2008년 06월? 인테리어를 한것처럼 허위신고? 징역 10월에?
집행유예 2년?
대구지법? 2008년 04월? ?유치부동산의 불법점유
사실에 대한 유증 및 교사
징역 10월?

◈ 경매시장 투명성 향상 기대감

유치권 페해가 심각해지면서 법원도 최근 ‘허위 유치권‘에 대한 제재를 강화하고 있다. 우선 유치권신고를 받을때 가짜 가능성이 높다고 판단되면 관련 서류를 보완하도록 한다.낙찰 이후에는 2~3년 씩 걸리는 정식 재판이 아닌 ‘인도명령’을 통해 단기간에 가짜 유치권자를 내쫏게 하는 사례도 늘고 , 또한 형사처벌도 강화하는 추세이다.

최광석 로티스합동법률사무소 변호사는”수억원의 손해배상과 함께 6개월~ 1년 안팎의 실형을 선고하는 판결이 자주 나오고 있다“고 설명한다.?

이에 앞서 법원은 유치권과 함께 낙찰가를 떨어뜨리는 수단으로 자주쓰여온 예고등기를 지난해 페지했다.?

예고등기는 부동산을 경매로 날릴 처지에 놓인 채무자가 소유권 분쟁이 있는 것처럼 꾸며 등기부에 기재하는 것이다. 소유권 분쟁이 있으면 낙찰자가 소유권을 넘겨받기가 쉽지 않다.이런 물건들은 투자자들의 관심을 떨어뜨리고, 유찰횟수도 늘어 난다. 결국 낙찰가도 떨어 지게 된다.

경매컨셜팅 업체 Eh경매연구소의 강은현 대표는 “경매시장 활성화의 걸림돌이던 ‘가짜 유치권” 이 근절되면 경매거래가 크게 투명해질 것으로 예상된다”고 말했다.

(조성근/정소람기자truth @hankyung.com)

 

②사문서 위조 및 행사죄

형법 제231조(사문서의 위조·변조) 행사할 목적으로 권리· 의무 또는 사실증명에 관한 타인의 문서 또는 도화를 위조· 변조한 자는 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다.

실제 허위 유치권은 공사대금 채권을 부풀리거나 존재하지 않는 공사대금 채권을 만들어 유치권 신고를 하는 경우에 서류를 위조하여 집행법원에 제출함으로써 형법상 사문서위조 및 행사죄에 해당한다.?

 

③업무방해죄

유치권자가 목적물을 점유하는 과정에서 매수인의 공사나 영업 등의 행위를 방해하면 업무방해죄에 해당할 수 있다.

형법 제314조(업무방해)??①제313조의 방버 또는 위력으로써 사람의 업무를 방해하는 자는 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금에 처한다.

④재물손괴죄

유치권주장자가 점유 중 매수인의 소유 부동산을 훼손하거나 매수인의 점유를 빼앗기 위해 현관문이나 시정장치를 훼손한 경우에는 재물손괴조로 처벌될 수 있다. (대법2010도 5989)

 

⑤주거침입죄

유치권자가 점유를 확보하기 위해서 채무자나 매수인의 승낙없이 주택이나 건조물에 침입하는 경우에는 주거침입죄로 처벌된다.?

 

⑥부동산강제집행효용침해죄

매수인이 유치권주장자에 대해서 인도명령이나 명도소송을 제기하여 강제집행을 하였으나 다시 침입한 유치권자는 형법제140조의 2항에 의하여 부동산강제집행효용침해죄로 5년이하 징역이나 700만원 이하의 벌금형에 처한다.??

 

(5)점유이전금지 가처분

허위 유치권을 주장하는 사람들이 간접점유를 주장하는 경우가 많고? 관리인을 자처하면서 명도를 방해하는 경우도 많다. 따라서 유치권 신고가 되어 있으면 신고한 사람을 상대로 하고, 만일 부동산 물건지에 플랜카드나 경고문이 붙여져 있는 경우에는? 당사자를 만나 인적사항을 확인한 후 점유이전금지 가처분을 먼저하고 인도명령신청이나 명도소송을 제기하여야 한다.

(6)명도소송

①입증싸움

유치권 존부에 대하여 매수인과 유치권자간에 다툼이 있으면 명도소송을 통해 다툴 수 밖에 없다. 명도소송으로 가면 매수인과 유치권자간에 치열한 법정 공방이 이어지는데 누가 입증을 잘하느냐에 따라 승패가 갈리므로 매수인은 허위 유치권임을 증명할 자료수집을 철저히 하여야 한다.

 

②유치권부존재 입증 내용

◆ 공사업자의 사업자등록이나 건설업등록이 되어 있는가??

◆ 공사업자가 새금신고내역이 있는가?

◆ 관리비 내역에서 전유부분의 전기사용량,수도용량이 있는가?

◆ 공사대금 회수를 위하여 유치권자가 소송이나 가압류를 하였는가?

◆ 공사도급계약서,공사비지출 증빙자료,기타 공사관련 증거자료가 있는가?

◆ 혹시 유치권자와 채무자가 친인척관계나 특수관계인인지?

 

(7)유치권부존재확인소송

채권자는 유치권 주장으로 매각가가 저감되는 것을 방지하기 위해 경매 신청 전 또는 경매진행 중에 유치권이 부존재하다는 확인을 구하기위해 법원에 적극적으로 소를 제기하기도 한다. 유치권부존재확인소송을 최소한 1년의 시간이 소요됨으로 채권자가 매각기일변경신청을 하는 게 일반적이다. 이렇게 유치권부존재확인의 소가 제기 되었다거나 판결이 나온 경우에는 매각물건명세서에 기재가 되므로 입찰예정자는 매각물건명세서를 통하여 확인할 수 있다.

 

(8)손해배상 청구(허위 유치권)

유치권자의 유치권이 인정되지 않을 경우에는 매수인이 매각대금을 완납하여 소유권취득한 시점부터 명도 완료일 까지 불법점유에 대해 통상 임료 상당의 손해배상청구가 가능하다

판례

허위유치권신고로 채권자의 손해가 발생한 경우 허위 유치권자에게 유치권신고금액의 30%에 해당하는 92,604,000원(308,680,000 x 0.3)의 손해배상책임을 인정(부산고등법원 2008.8.14.선고2008나801판결)

 

(9)부당이득반환청구

①진정유치권

적법한 점유로 유치권을 주장하고 있는자라도 매수인이 매각대금을 완납한날부터 명도일까지의 임료상당의 부당이득을 반환하여야 한다.

예를들면 유치권자가 주장하는 피담보채권이 1000만원이고 월 임료가 20만원이고 매각대금 완납일로부터 명도일까지의 기간이 5개월이라면 900만원을 매수인이 부담하게 된다. 그러나? 유치권자는 채권을 가지고 있는 것이 아니어서 적극적으로 매수인의 부당이득반환채권에 대하여 상계를 주장할 수는 없다.그러나 정당한 유치권자는 민법 제 323조의 과실수취권에 기하여 그 사용수익에 따른 이익을 그 채권에 충당할 수 있어 부당이득금을 매수인에게 반환할 의무가 없다.?

 

②허위 유치권

부적합한 점유의 유치권자라면 그 사용 수익에 따른 이득을 전액 매수인에게 반환하여야 한다

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