합의명도

               

1.협의명도의 특징

(1)점유자가 원하는 것

①경매에서 점유자가 원하는 것은 ‘돈’(이사비) 아니면 ‘시간’ 이다. 보증금을 전부 또는 일부 날리는 임차인은 그 보증금을 보상 받기를 원한다. ?또 점유자 사정상 일정한 시간을 원하는 사람도 있다. 일정한 시간으 원하는 점유자는 자식이 군대갈 ?때까지 살기를 원하는 경우 , 시험 불 때까지만 살게 해달라고 하는 경우 등 다양한 ?사례를 보게 된다. 따라서 낙찰자는 이 두가지를 주면 ?명도 받을 수 있다. 다만, 이 두가지를 어떻게 주느냐가 명도의 기술이다.?

②점유자에게 ?돈과 시간을 모두 주는 것은 현명하지 못하다. ?만약 ?’이사비’를 ?많이 준다면 빠른 시간내에 이사간다는 조건하에 ?주어야 하고, 점유자가 원하는 것이 ‘시간’이라면 이사비를 적게 주거나 주지 않는 것이 ?이치에 맞다. ?낙찰자가 점유자에게 이사비를 주는 이유는 점유자가 강제집행할 때 보다 ?빨리 점유 이전을 해 주니까 어차피 강제집행에 들어갈 비용을 이사비로 지급해도 손해 보는 것이 ?아니기 때문이다.

(2) 강제집행을 지렛대로 하는 명도

낙철자가 점유자와 점유이전에 대하여 원만한 합의를 하여 명도하면 강제집행을 할 때보다 시간과 비용을 절감할 수 있다. ?반면에 명도에 대한 의견접근하는 과정에서 많은 인내심이 필요로 하고, 명도에 관한 많은 기술이 축적되어 있어야 한다. 다만 강제집 행이라는 국가가 매수인에 수여한 백전불패의 무기를 ?합의명도의 지렛대로 사용하여야 명도절차에서 훨씬 유리해질 수 있다.

 

2.합의명도의 합의시점

(1) 권리분석시

경매 입찰자는 입찰 때부터 점유자의 유형에 따라 명도의 난이도를 대충 가늠 할 수 있어야 한다. 만약 점유자가 대향력은 없으나 법원에 배당요구를 하여 배당에서 거의 받을 수 있는 경우에는 명도저항이 심하지 않다 그러나 점유자가 대항력이 없고 배당에서도 배당금을 전혀 받지 못하는자는 ?명도 저항이 ?거셀 ?수 있다.

(2) 최고가매수신고시

①명도는 점유자의 성격과 저항상태에 따라 크게 다를 수 있으므로 최고가매수신고인으로 결정 받은 후 점유자를 만나 보는 것이 좋다. 물론 ?점유자를 만나는 것이 쉬운 것은 아니지만 낙찰자는 ?명도에 대한 난이도를 ?파악하기 위해서는 매각대급을 ?납부하 전에 ?만나 보는 젓이 필요하다.

②?특히 임차인이 대향력 없는 것으로 파하여 ?입찰하였으나 대항력이 있는 경우에 ?돌발 상황에 ?대처하여 매각불허가신청을 하여야 할 필요성이 있는 경우도 있을 수 있으므로 매각대금을 납부하기 전에 만나보아야 한다.

(3) 매각대금납부시

요즘 점유자들은 경매에 관한 어느정도 지식을 습득하고 있어서 낙찰자가 매각대금을 납부하여야 그 경매물건의 취득한다는 점을 알고 있는 경우가 많아 대금납부 전에 찾아가면 대금 납부 후에 얘기하자고 발뺌하는 경우도 ?많이 본다. 어차피 본격적인 명도협상은 매각대금을 납부한 이후에 시작할 수 밖에 ?없는 것이 현실이다.

 

3.명도협상 도구들

(1) 연락처 남기기

처음에 점유자를 만나기 위해 목적물에 가 보면 쉽게 만나 지 못한 경우가 많다.이럴 경우에 출입구에 포스트 잇 같은 것으로 연락처를 남기면서 연락하도록하거나 전화번호를 ?안 다면 문자를 보내 접촉을 시도 시도해 볼 수 있다.

(2)내용증명 보내기

①매수인의 접촉 시도에도 접촉 되지 않거나 만나기는 해도 매수인과 점유자의 견해차가 커서 접점을 찾지 못하고 평행선을 달리는 경우에는 매수인의 입징에서 자신의 견해를 확고하게 전달하는 차원에에서 내용증명을 보낼 필요가 있다.

②?내용증명은 소송으로 진행 되면 유용한 증거자료가 될 뿐만 아니라 상대방을 심리적으로 압박하는 효과가크다. 이러한내용증명의 형식은 딱히 정해진 것은 없지만 점유가 불법적인 점유임을 명시하고 ?결론적으로 합의가 되지 않으면 법적인 절차를 ?밟아 ?강제명도 할 수 밖에 없다는 점을 주지시켜야 ?한다.

③내용증명 원본과 2부를 복사하여 우체국에 가면, 1부는 내용증명신청을 한자가 보관하고, 나머지 1부는 우체국에 ?보관하고, 또 다른 l부는 상대방에게 송부하게 된다 ?

※점유자가 배당 받는 경우의 내용증명

 

내용증명 ?

 

수신인:
발신인:
매각부동산:

 

본인은 매각 후 수차례 상기 매각부동산의 원만한 인도를 위하여 귀하와 협의를 하고자 하였으나 귀하가 협의에 응하지 않아 부득이하게 아래와 같이 통보하오니 현명한 판단 있으시기를 기대합니다.

 

아 ? ?래

 

1.본인 소유 상가 부동산에 대하여 2015년 4월7일까지 비워주시기 바랍니다.

2.귀하가 약속한 날까지 이사를 가시면 배당금을 수령하실 수 있게 본인의 인감증명서가 첨부된 명도확인서를 작성해드리겠습니다.

3.다만, 이삿날까지의 관리비,도시가스비,전기료 등 제세공과금을 정산하셔야 합니다.

4.만약 2015년 4월 7일까지 상기 부동산을 명도하지 않을 때에는 지연 손해금으로 부동산가액의 연 20%에 해당하는 금액(매각대금 ?X ?년20% = 00000원/월 00만원)을 매각대금 납부일로부터 계산하여 귀하의 배당금에서 압류할 것입니다.

5.상기 건물에 대하여 본인이 2015년 3월27일 매각대금을 납부하여 소유권을 취득하였고 이 후의 ?귀하의 점유는 불법점유가 확실합니다. ?

 

(3)명도확인서

①명도확인서의 의미

점유자가 배당 받는것과 점유자의 점유 이전은 동시이행의 관계에 있으므로 ?배당 받을 점유자는 명도확인서가 있어야 ? 배당에서 배당금들 받을 수 있다.

②명도확인서가 ?필요한 경우

배당 받는 임차인은 전부를 받든 일부를 받든 배당에서 받을려면 매수인의 명도확인서가 ?필요하다. 그러나 ?대항력이 있는 임차인이 일부를 배당받는 경우에는 명도할 의무가 없으므로 명도확인서를 ?제출할 의무가 없다.

③채무자 겸 소유자가 잉여금을 수령하기 위해서 명도확인서 ?필요한지

매각목적물의 인도는 매수인의 책임에 의하여 이루어지며 , 더욱이 매각대금의 완납과 ?매각 물건인도는 동시이행관계가 아니기 때문에 ?집행법원에서 소유자에게 ?명도확인서를 요구할 ?수 ?없다.

④명도확이서의 사전교부
(부동산중개업소에서 계약서에 명도확인서 확인)

명도확인서서 있어서 배당을 받을 수 있는 자가 명도를 요구 받고, 이사갈 집을 구해야 한다면서 명도확인서를 먼저 줄 것을 요구하는 경우에 난감해 지지 않을 수 없다. 어 떤 경우에는 점유자 명도확인서를 먼저 교부받고 배당을 받고서 ?이사비용을 또 다시 요구하기도 ?한다. ?이럴 경우에는 점유자의 ?인감증명서가 첨부된 ?명도이행각서를 받고 명도확인서를 교부하여야 하겠다

 

명도이행각서

인도대상주택: ? 00시 000구 ?00동 ?000-00

1.본인은 00지방법원 200*타경0000호 부동산 매각사건과 관련한 임차인으로 임차보증금을 받지 않고서는 새로 입주할 방을 구하지 못하는 연유로 하여 이 사건 낙찰자 000에게 사전 양해를 구하고 명도확인서를 바아 00지방법원에 제출하여야 했습니다.

2.따라서 본인은 위 사건상의 낙찰자 000에게 00지방법원으로부터 임차보증금을 배당받는 배당기일에 배당 받는 즉시 주택을 양도할 것임을 약속합니다.

3.본인은 위 주택 명도까지 타인에게 점유를 이전하지 않을 것이며 이사일까지 관리비 등 각종 공과금을 정산하고 건물애 부착된 시설물을 그대로 ?두고 이사하며 쓰레기는 깨끗히 정리하겠습니다.

4.만약 이를 이행하지 않을 시에는 낙찰자 000(000의 대리인 포함)이 임의로 위 사건 부동산의 문을 열고 본인(000)의 비용으로 본인(000) 살림집기를 집밖으로 인출하여 보관하여도 이에 어떠한 민.형사상의 이의를 하지 않겠으며 이에 따른 위약금으로 200만원을 낙찰자 000에게 지급할 것을 각서하며 이에 서명하고 날인합니다.

 

200*년 **월 **일

임차인: ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?(서명.날인)

주민번호:( ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?- ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? )

 

명도확인서

사건번호:

이 ? ? ? ?름:

주 ? ? ? ?소:

 

위 사건에서 위 임차인은 임차보증금에 따른 배당금을 받기 위해 매수인에게 목적부동산을 명도하였음을 확인합니다.

 

첨부서류: 매수인 명도확인용 인감증명서 1통.?

년 ? ? ? ? ? ?월 ? ? ? ? ? ?일

매수인 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? (인)

지방법원 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 귀중

 

☞유의사항

1)주소는 경매기록에 기재된 주소와 같아야 하며, 이는 주민등록상 주소이어야 합니다.

2)임차인이 이사하기전에 이사를 하기 어려운 실정이므로, 매수인과 임차인간에 이사날짜를 미리 정하고 이를 신뢰할 수 있다면 임차인이 이사하기 전에 매수인은 명도확인서를 해 줄수도 있습니다.

cf.명도확인서 해주고 출입문 Key를 반드시 교환해야 합니다?

 

(4)계고장

①강제집행신청절차에서 ?강제집행을 실행하기 전에 ?집행관이 강제집행을 미리 예고하는 제도가 강제집행계고제도이다.

②일반적으로 집행관이 집행계고를 하게 되면 점유자들은 심리적으로 ?크게 위축된다. 이 경우에 집행관도 점유자에게 남은 시간동안 잘 협의하여 ?이사갈 것을 권유하여 점유자도 ?이제 시간이 얼마 남지 않았다는 것을 분명하게 인식하게 된다. 이 단계에서 강제집행을 취소하게 되면 강제집 행비용의 일부를 절약할 수있으므로 이 때라도 이사비를 주고 ?마무리를 한 다면 낙찰자의 ?입장에서도 나뿔 것은 없다.

③점유자가 강제집행 실행을 하면 자기에게 이사비 한푼도 ?없다는 점을 인식한다면 대부분의 명도협상이 이 시점에 ?급물살을 타게 된다. 실제 강제집행신청이 되어 강제집행이 실행되는 경우는 생 각보다 많지 않다.

 

(5) 부당이득반환청구 및 보증금에 대한 가압류

①후순위임차인

후순위 임차인은 대금납부 한날 이후의 점유는 불법사용에 해당함하므로 부당이득청구 대상이 된다. 따라서 매수인은 후순위임차인에게 부당이득청구 및 배당금에 대한 가압류신청을 하겠다며 압박할 수 도 있다.

②선순위 임차인

선순위임차인은 대항력이 있으므로 매각대금 납부 이후의 점유 사용이 부당이득이 되지 않아 부당이득반환청구 대상이 되지 않아 부당이득청구 대상이 아니다. 다만, 선순위 임차인이 보증금 이외에 월세가 있다면 이에 대해서는 매수인이 지급청구를 할 수 있는 것이므로 이를 지급하지 아니하면 ?이에 대한 부당이득반환청구 및 가압류 신청하겠다며 임차인을 ?압박할 수 있다.

 

4.이사비용 산정

이사비를 산정할 때에는 다음과 같은 요소를 참작하여 점유자에게 이를 제시 하여야 한다.

(1) 강제집행비용

강재집행 비용은 노무자의 임금이 대부분을 차지하게 되느 데 신속한 집행을 위해서 보통 이사할 때보다 많은 수의 노무자를 동원하게 된다. 일반적으로 강제집행할 때 전용면적 기준으로 2.5만원/㎡ ?정도의 비용야 ?들어간다. 따라서 전용면적 84㎡의 경우에는 ?200만원 정도의 강제집행 비용이 산출된다. 그런데 하나 ?유의 할것은 강제집행을 하다보면 짐을 창고에 보관하게 되는 경우가 발생하는 데 창고보관비용은 보통은 선납이고 ? 3개월치를 납부하게 되는데 그 비용이 90만원 정도이다. 따라서 일반적으로 ?32평 아파트를 강제집행한다고하면 300만원 정도의 ?비용이 발생된다고 보면 된다.

ⓐ강제집행접수비 : 약40,000원* ?명도건별

ⓑ집행관 수수료 : 집무 2시간 미만은 15,000원, 집무 2시간 초과하면 1시간당 1,500원 가산

ⓒ노무자수 : 5평 미만 (2-4명), 5-10평 미만(5-7명), 10-20 평 미만 (8-10명), 20-30펑 미만 ( 1 1 -1 3명), 30-40평 미만 ( 1 4-1 6명), 40-50평 미만 ( 1 7-1 9명), 50평 이상 (매 10평 증가시 2명 추가)

ⓓ노무임금 : 노무자 1 인당 70,000원이며 ?야간집행의 ?경우에는 ?20%정도 가산되고, ?측량, 목수등 특수인력이나 굴삭기(포크레인) , 트레일러, 사다리차 등의 ?장비동원이 있으면 별도비용으로 계산

 

(2) 연체된 관리비

①임차인의 입장에서 점유하고 ?있는 아파트나 상가가 ?경매신청이 된다 아파트괜리비를 ?납부하지 않는 경우가 많다. 특히 대향력이 없는 임차인이나 ?배당에서 보증금 대부분 회수하지 못하는 임차인들은 관리 비 납부 하지 않고 ?이를 통해서 ?날린 보증금을 보상 받으려는 하는 심리가 ?팽배해 있다.

②일반적으로 경매진행되어 낙찰될 때까지는 1년여의 시간이 필요하므로 현재의 체납관리비에 더하여 명도 받을 ?때까지의 총 체납관리비를 계산해야 한다. 만약 ?아파트 관리비가 월 20만원 정도라면 ?1년치 관리비 240만원에 이르게 된다.

③체납된관리비는 판례의 입장은 전용부분의 체납관리비는 승계가 안되고 ?공용부분의 관리비만 승계한다고 하고 있으나, 현실적으로 전용부분과 공용부분을 구분하는 것이 쉽지 않고, 관리샤무소에서는 ?체납관리비 전부에 대하여 낙찰자에게 청구하는 경우가 많으므로 낙찰자 입장에서는 체납관리비 전부를 승계한다고 생각해야 한다.?

 

(3)금융비용

대부분의 낙찰자는 경락잔금대출을 활용하게 되는 데 ?만약 1억원의 대금을 ?연 5%의 이자로 대출을받았다면 ?월 48만원 정도의 이자가 쇼요된다. 낙찰자가 매각대금을 납부하고 ?강제집행을 하여 명도 받을 때 까지 2개월정도 걸릴 것으로 ?예상되는 데 ?점유자가 ?2개월 미라 이사를 간다면 ?100만원 가까운 이자를 절약할 수 있으므로 ?이사비 산정시 이를 감안 할 수 있다.

(4) 기타

임차인이 보증금에 ?대하여 어느 정도 손실을 ?보았는지, 낙찰자는 낙찰로 ?어느정도 이익을 보았는지도 감안 한다.

(5)이사비 산정계산?

만약 32명 아파트에 대한 강제집행비용은 300만원 정도 들어가고, 점유자의 관리비 체납이 없다면 강제경매집행 ?비용의 3/2수준인 ? 200만원정도를 ?이사비로 책정하여 ?협상에 나서야 ?하겠다.

만약 강제집행비용은 300만원 정도이고 관리비 체납이 200만원 정도 있다면 이사비용은 강제집행비용의 2/3 수준인 200만원 드릴 수 있다고 고지하고 , 대신 관리비는 본인이 부담하도록 한다.

 

5.점유자의 유형에 따른 명도 난이도

(1)채무자 겸 소유자

채무자겸 소유자의 입장에서는 경매로 자기 집이 넘어지만 반대급부로 ?빚을 탕감 받기 때문에 낙찰자의 명도부담이 덜하다. 또한 이들은 확실한 인도명령신청대상이 되므로 명도협상에서 크게 우려할 것은 없다.

(2)후순위 임차인

후순위 임차인은 대항력이 ?없이 매수인이 매각대금을 납부하면 매각목적물의 소유권을 취득한다. 따라서 매수인은 이러한 후순위 임차인은 ?인도명령신청대상이 된다.

①보증금 전액 배당 받는경우

임차인이 보증금에 대한 손실이 없고 ?배당에서 보증금을 받기 위헤서는 명도확인서를 매수인으로부터 받는 것이 필요 하므로 명도가 용이하다.

②보증금의 일부를 배당 받는 경우

임차보증금 중 일부에 대한 손실이 발생하였지만 역시 그 일부의 보증금을 배당에서 받기 위해서는 매수인의 명도확인서가 ?필요하므로드 명가 쉬운 편이지만 이사 비용에 대한 협상은 남아 있다.

③보증금에 대한 배 당을 전혀 받지 못한 경우

보증금 상당부분 날리는 임차인은 자신의 책임이라지만 보증금 손실을 받아 들이기 쉽지 않아서 명도가 어렵다. 경우에 따라서는 입찰 자체를 고민할 필요성도 있다. 하지만 법적으로 ?인도명령신청 대상이어서 결국은 비울수밖에 ?없다는 점약간의 후한 이사비의 ?제시로 돌파할 수 밖에 없다. 또한 ?시간은 낙찰자의 편이라는 점을 인식시키고, 낙찰자가 매각대금을 납부한 이후의 점유사용은 부당이득이라는 점을 부각시켜 협상해 나가야 한다.

(3) 선순위 임차인

선순위 임차인은 대항력을 주장할 수 있기 때문에 명도자체가 없다. 다만, 선순위임차인으로서 배당에서 전부를 받는 임차인이라면 ?명도부담은 적고 명도협상도 쉽다. 다만 선순위임차인이 배당에서 일부 밖에 배당 받지 못한 경우에는 미배당보증금을 낙찰자가 인수해야 하므로 부담이 껴질 수 밖에 없다.

(4) 가까운 친인척

소유자의 자녀나 가까운 친인척이 점유자인 경매 물건을 상당수 보게 되는 데 ?이들은 대부분 대항력이 없는 ?임차인의 경우가 ?많고 특히 최우선변제권을 노리고 만들어낸 가공의 임차인일 가능성이 높다. 이들은 가장임차인인 사실을 밝혀낸다면 이사비도 필요 없는 가장 임차인들이다.

(5)유치권자

정상적인 유치권자라면 낙찰자가 점유이전을 받기 ?위해서는 명도소송을 제기할 수 밖에 없다. 그러나 ?가장 유치권자이고 그 사실을 ?법적으로 확실하게 입증할 수 있다면 ?인도명령신청으로 점유이전을 받을 수 있다.

 

6.명도의 특수한 유형

(1)점유자가 없는 빈집의 명도

①점유자가 없는 빈집을 명도 하는 것은 쉬운 일은 아니다. 점유자가 없기 때문에 ?인도명령신청을 한다고 하더라도 ?상대방을 특정하고 송달하기가 ?쉽지 않아 공시송달 등의 방법을 사용하여야 하므로 ?시간이 많이 걸린다. 또한 강제집행을 한다고 하더라고 보관료의 부담 등 상당한 비용이 소요된다.

②따라서 점유자가없는 집을 명도할 때에는 개문하여 ?집안의 짐 상태를 살펴보아 ?쓰레기 수준의 짐만 남아 있다면 개문하여 일정 장소에 보관하면 된다. 그러나 개문해 보았을 때 짐이 어느 정도 가치가 있는 경우라면 시간과 비용이 많이 들더라도 정상적인 방법으로 인도명령신청을하 여야한다.

(2) 다가구주택의 명도(점유자가 여러명인 경우)

임차인들이 다수인 다가구주택의 명도에 있어서는 임차인들을 모아놓고 협의 하면 결론내기가 힘들고 강경파가 득세하기 쉽기 때문에 ?낙찰자 입장에서는 명도받는 것이 어려워진다. 따라서 임차인을 개별적으로 설득하고 ?협상히는 것이 매수인에게 유리하다. ?명도 대상자 중 누구라도 먼 저 이사를 간다면 남아 있는 자의 명도는 수월해진다. 그러므로 첫 명도의 상대방은 보증금을 다 받은 사람 처럼 쉽게 명도협상이 될 만한 자를 고르는 것이 유리하다. 반면에 가장 강성 모드인 점유자는 ?강제집행의 수순을 밟아 언제든지 강제집행을 할 만반의 준비를 ?하는 것이 필요하다.

(3) 장애인 고령자 등이 있는 경우

낙찰 받고 보니 고령자나 환자가 있는 정우에 매수인의 입장에서는 냥패가 아닐 수 없다. 이 점에서 낙찰받기 전에 점유자를 ?만나보고 사전에 인지하는 것이 중요하다. 집행관들도 고령자나 환자가 ?있는 경우에는 집등행 과정에서 불상사가 생길 위험성이 있어 ? 집행을 꺼려 한다.

 

7.명도의 협의과정

( 1 ) 점유자의 ?심리와 매수인의 ?마음 가짐

매수인이 강제집행을하면 집행비용이 들어가므로 이사비를 줄 것이라는 기대감이 있다. 그래서 본인(점유자)은 버티면 손해를 볼 것이 ?하나도 없고 ?이사비를 줄 수 밖에 없을 것이라 판단한다. 이에 대응하기 위해서는 매수인은 점유자가 이사비를 합의 안하면 초연하게 몇백 들여서 강제집행을 하면 되다는 마음가짐을 가질 필요가 있다.

(2) 점유자의 유형?

①신사형

매수인의 요구를 다 들어 주는 유형으로 진짜 약속을 지키는 경우에는 명도의 어려움이 전혀 없는 천사형이라 할 수 있다. 그런데 이 유형에서 천사의 날개를 달고 시간이 흐를수록 악마의 얼굴로 변해 약속을 지키지 않고 배짱형으로 변해가는 경우가 많다. 이런 점유에 대처하기위해서는 매수인은 언제나 긴장의 끈을 놓지 않아야 한다.

“알겠습니다. 언제까지 이사 가겠습니다. 그 때까지만 편의를 봐주시죠.”

②읍소형

자신의 딱한 처지를 호소하며 매수인의 자비를 호소하는 유형으로 마음이 약한 매수인이 나중에 속고서 분통을 트터리는 경우가 많다. 이러한 유혀의 점유자에 대해서는 ?점유자의 말이 사실인자 확인하여 대응하여야 한다. 그리고 점유자의저지가 안타깝다고 하더라도양보할 수 있는 선을 지커도록 하여야 한다. 이러한 ‘읍소형’도 ?자신의 의도가 ?관철되지 않았을 때 ‘배짱형’으로 변질되기도 한다.

‘이사가고 싶어도 이사갈 ?돈이없어요” ? “보증금 다 날리고 이사갈 돈이 없어요”

③배짱형

매수인에게 강경하게 대응하여 이사비를 많이 받아 내고자 하는 유형으로 ?매수인의 입장에서 접근하는 데 어려움을 겪는다. ?다만, 이러한 유형는 매수인이 강경하게 ?대응하면 의외로 쉽게 명도가 이루어 질 수 있다.

“ 경매 한 두 번 하는 것도 아니고 경매에 대해서는 도사다 “

?“나는절대로 못나가고 강제집행하면 다 부쉬버리겠다”

“나는 절대 못 나간다. 강제집행할려면 나를 죽여라 ”

 

(3)배짱형 협상과정

①1단계 : 점유자의 ?강경대응

점유자는 명도협상 초기에 자신의 입장을 내 세우면 ?이러한 요구를 들어 주기 전에는 절대로 이사가지 않겠다는 강한 의지를 보인다

②2단계 : 매수인의 강경대응

매수인도 강제집행 의지를 불태우며 강대 강 대결구도로 해결의 기미가 보이지 않아 두려운 가운데 시간이 흐를수록 ?매수인이 원만한 명도를 포기하면 할 수록 매수인에게 유리한 국면이 이어진다.

?③3단계 : 점유자의 백기

시간이 흘러 점유자가 원하는 큰 액수의 이사비가 나올 수 없다는 점이 명확해지면 점유지는 백기투항할 수 밖에 없다. 이제까지 낙찰 받고서 명도가 되지 않은 부동산은 하나도 없다.

 

재침입의 우려 – 현관열쇠 교체

이삿짐이 모두 빼면 현관 열쇠를 반드시 바꾸어야 한다. 만약 임차인이 재침입하면 민사적으로 명도소송절차를 밟아야 ?하므로 주의하여야 ?한다. 물론 불법으로 주거침입한 것이므로 형사사건화해서 압박한다면 ?명도소송을 하지 않고도 점유 이전을 받을 수 있지만 소란스런 분위기는 좋지 않다.

 

8.낙찰 받은 부동산의 점유자가 임대차계약을 하고자 하는 경우

(1) 기존의 ?점유자와 임대차계약을 ?체결하는 경우의 장점

대항력이 없는 점유자라고 할지라도 인도명령신청을 할려면 시간과비용을 들이게 되지만 기존의 점유자와 임대차계약을 체결하면 별도의 명도 절차가 필요 없으므로 심적부담이나 금전적 부담을 덜 수 있게 된다. 또한 즉시 임대차계약을 체결함에 띠라 ?투자비용의 ?회수가 빠르고 경락잔금대출을 받은 경우에 공실 기간이 없어서 낙찰자에게 유리하다.

(2) 기존의 점유자와 임대차 계약을 체결하는 ?경우의 문제점

낙찰 받은 ?부동산의 점유자가 임대차계약을 체결하고자 하여 임대차계약을 체결하고 계약금을 받고 잔금을 지급하지 않는 경우에 문제가 발생한다. 잔금을 지급하지 않으므로 다시 집을 비우게 할려면 그 점유자를 상대로 다시 명도소송을 할 수 밖에 없다. 그렇게 된다면 낙찰자는 다시 명도소송을 하면서 시간을 낭비하고 비용을 추가로 지출할 수 밖에 없게 된다.

(3)전주인이 임대차계약 체결을 제안하는 경우

전 주인 같은 경우에는 빚이 많아 경매가 진행되는 것이므로 임대차계약을 체결하더라도 잔금을 지급하지 못할 위힘성이 높다. 따라서 특별한 경우가 아니라면 ?전 주인과 임대차 계약을 체결하는 것보다 명도절차를 ?밟는것이 현명하다.

(4) 종전 임차인이 임대차계약 체결을 제안하는 경우

종전 임차인의신용도 등을 판단하여야 결정할 문제이다. 만약 기존의 ?임차인이 월세나 관리비 등을 성실하게 납부하고 있는 자라면 재계약을 하는 것이 좋다. 다만, 기존의 임차인이 임대차계약을 체결하고 잔금을 지급하지 않는 상황은 언제든지 발생할 수 있으므로 ?기존의 임차인과 ?임대차계약할 ?때에는 계약서 쓰면서 잔금까지 한 꺼번에 치를 수 있도록 유도하여야 한다. 또한 기존 임차인과 임대차계약을 제결하기로 하였다고 해도 진행중인 ?인도명령신청 절차를 중단하여서는 안된다. 종전임차인이 약 속을 반드시 지킨다는 보장은 없기 때문이다.

 

 

 

 

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