투자 자금 계획

               

1.투자자금 계획의 중요성

경매 투자자의 입장에서 자금이 풍부하여 언제라도 자금을 조달할 수 있는 경우는 드물 것이다 여윳자금이 있다해도 여기저기 묶여 있어서 동원할 수 있는 자금은 한계가 있을 수 밖에 없다. 경락잔금에 대출에 대한 차질이 있어서는 안 된다. 경매투자자가 원한 만큼의 대출이 안나왔을 때를 대비하여 두번째 계획까지 생각하고 있어야 한다. 더군다나 소액으로 경매투자를 노려 보시는 분들 입장에서는 자금계획은 더욱 중요한 부분이고 치밀하게 수립되어야 할 필요성이 있다. 실제경매 실무에서 대금미납 사례의 ?상당부분이 자금이 조달되지 못하여 발생한다는 점을 인식한다면 조금조달계획의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 아까운 자신의 투자자금의 상당부분을 대금미납으로 날린다면 억울해서 잠이 오겠는가? ???

 

2.투자자금

입찰자가 마련하여야 할 투자자금에는 입찰보증금,경락잔금,명도비용,이전등기비용,취득세 등 세금 등이 있다. 실제 경매투자자의 ?입찰금액은 입찰보증금과 경락잔금의 합계액이 된다.

투자자금 = 입찰보증금 + 경락잔금 + 이전등기비용 + 세금 +명도비용 + 리모델링비용

?♣ 입찰금액 = 입찰보증금 + 경락잔금?

 

(1)입찰보증금

①입찰보증금

입찰보증금은 최저매각가격의 10%를 자기앞 수표 등으로 준비하여야 한다. 법원감정가 2억원인 부동산이 1회 유찰된 경우에 20% 저감되는 법원이라면 1억 6000만원이 ?최저매각가격이므로 ?1,600만원을 입찰보증금 으로 내야 한다. 다만 매수인이 ?대금지급기한 ?내에 대금을 납부하지 아니한 경우에는 최저매각가격의 20%를 매수신청보증금으로 제공하여야 한다.따라서 위의 사례에서 1회 유찰된 부동산이 제2차 매각기일에서 ?최고가 매수신고인이 결정되었으나 ?대금 미납으로 재매각되는 경우에는 종전 최저매각가격인 1억 6000만원으로 다시 매각이 진행 되지만 이경우에? 매수신청하는 입찰자들은 3200만원을 제공하여야 ?한다.

 

(2)경락잔금

①대출 중개사. 상담사 활용

경매 매각대금의 잔금을 대출을 활용하여 조달하는 경우가 많은 데 얼마 정도 대출이 가능한지는 대출기관에 조회하면 알 수 있다. 입찰법정에 ?대출중개를 담당히는종사자들이 많이 있으므로 이들의 명함을 ?받아 두었다가 전화나 ?문자로 ?대출가능금액을 알아 보고 가장 유리한 ?조건을 제시히는 곳에 대출을 맡기면 된다.

②대출가능금액의 산출

매출 중개사에게 대출 가능 금액을 알아 보기 전에 일반적으로 대출가능한 금액을 어느 정도는 산출할 줄 알아야한다.

[대출감정가 × 담보인정비율 ( LTV)] X 70% ?= 담보가능금액

※대출비율은 일반지역은 70%이나 투기지역 50%,투기과열지구 60%,조정지역 60%, 1세대 1대출: 자세한 내용은 2017년8월2일 부동산 종합대책으로 대출이 상당히 강화됨으로서 상담이 필수사항입니다

담보가능금액 – ?소액보증금 공제 = 예상대출금

 

일반적으로 대출감정가와 ?경매 감정가는 다르며 경매 감정가가 대출감정가보다 높게 산정이 된다. 일반적으로 경매감정가의 90%선에서 대출감 정가가 결정된다. 그리고 담보인정비율이 주택의 종류나 지역에 따라 차이가 있으므로 이를 반드시 확인 하여야 하며, 최근에는 8.2부동산 대책 강화로 담보인정비율(LTV)이 하향 조정 되고 있다.

소액 보증금의 공제(방공제) 소액임차인의 최우선변제권을 인정함으로써 선순위 근저당권자 입장에서 피해를 볼 수 있는 여지가 있는 점 때문에 ?대출시 이를 공제하여 피해를 회피하려는 금융기관의 자구책이라고 할 수 있다. 아파트의 경우에는 방공제를 1개만하지만 단독주택이나 다가구주택의 경우에는 방 1개마다 ?소액보증금을 공제한다. 단, 소액보증 금의 합계액이 담보가능금액의 50%를 초과하면 담보가능금액의 ?50%만 공제한다.

제1금융권에서 충분한 대출을 받지 못한 경우에는 제2금융권에서 대출을 추진해 보는 것도 한 방법이 될 수 있다. 물론 제2금융권에서 대출받 때에는 법원감정가의 60% 또는 낙찰가의 80% 중 적은금액까지 대출이 가능하다. 대신에 대출이율은 제1금융권보다 더 높아 5~ 7%의 고 이율을 부담하여야 한다.

담보인정비율(LOAN-TO-VALUE RATIO ; LTV)
금융기관으로부터 주택을 담보로 대출 받을때 주택가격으로부터 담보가치 대비 최대 대출가능한도를 말한다. 지금2017년 8월현재 현행법상 LTV는 일반지역 70% ,조정지역 60%,투기과열지구 60%,투기지역 50%로 되어 있다. 따라서 1억원의 주택담보대출을 받는 다면 물건 소재지에 따라서 2017년 8.2 부동산대책 강화로 불가 또는 3000만원 ~ 7000만원까지 가능한 셈이다.반드시 사전 대출 가능금액 상담을 해야합니다

 

(3)이전등기비용 및 세금

①부동산을 경매로 취득할 때 부담하는 세금에 대하여 미리 염두에 두어야 한다. 예를 들어 감정가가 5억원의 84㎡인 아파트를 4억 5000만원에 낙찰 받았다면 낙찰가의 1.1%인 495만원 정도를 취득세 ?등으로 납부 하여야 한다. 만약에 낙찰가 이외에 인수할 금액이 있다면 그 금액도 합산한 금액을 기준으로 취득세율이 적용된다.

 

취득세 과세표준 및 세율

구분?? 취득세? 농어촌 특별세? 지방교육세? 합계세율?
6억이하 주택?? 85㎡이하? 1%? 비과세? 0.1%? 1.1%?
85㎡이상? 1%? 0.2%? 0.1%? 1.3%?
6억이상 주택?? 85㎡이하? 2%? 비과세? 0.2%? 2.2%?
85㎡이상?? 2%? 0.2%?? 0.2%? 2.4%?
9억초과 주택? 85㎡이하? 3%? 비과세??? 0.3%? 3.3%?
85㎡이상? 3%? 0.2%?? 0.3%? 3.5%?
주택외 매매(토지,건물 등)?? 4%? 0.2%? 0.4%? 4.6%?
원시취득,상속(농지 외)?? 2.8%? 0.2%? 0.16%? 3.16%?

 

구분 ? 취득세?? 농어촌특특세? 지방교육세? 합계세율?
? 무상취득(증여)? 3.5% 0.2%? 0.3%? 4%?
농지 ?? 매매 ? 신규? 3%? 0.2%? 0.2%? 3.4%?
2년이상 자경? 1.5%? 비과세? 0.1%? 1.6%?
상속?? 2.3%? 0.2%? 0.06% 2.56%?

②낙찰자가 낙찰받은 물건의 소유권이전등기 촉탁신청

?본인 스스로 하면 법무사비용이 들어가지 않지만 ,법무사를 통하여 촉탁신청을 한다면 수십만원의 법무사 비용이 들어간다. 소유권이전등기 촉탁신청은 어려 운 것이 아니어서 본인이 스스로 할 수 있지만 경락잔금을 대출받는 경우 경우는 대출기관과 연계된 법무사를 이용할 수 밖에 없어서 선택권이 없어 지게 된다. 대출 없이 투자하시는 분은 소유권이전등기촉탁신청을 스스로 해 보는 것도 나쁘지 않다.

 

(4)명도비용 및 리모델링 비용

투자금액을 산정할 때에는 명도에 필요한 강제집행 비용 또는 이사비용 을 고려하여야 한다. 이러한 명도비용은 대상 부동산에 따라 다를 수 있으나 ?200만원 정도로 책정하면 될 것이다. 특히 보증금음 상당부분 배당 에서 반환 받지 못한 임차인이 있는 경우에는 입찰여부도 신중허 판단하 여야 한다. 더 나아가 입찰금액을 결정할 때에도 명도비용 등을 감안하여 반영을한다면 좀더 안정적인투자를 할 수 있다.

현대해상아파트담보대출

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현대해상 서대문 하이론센터 대출상담사 김인순입니다. 행복한가정을 위해서는 가장 기본이 의식주의 안정입니다. 그러나 서울에서 내 아파트마련이 중위가격기준으로 8~9억원 어떻게 금융기관 대출없이 가능하겠습니까? 이에 고객입장에서 더많이 더저렴하게 대출을 편리하게 상담드리는 가정행복 지킴이라는 자긍심으로 도움을 드리려고하오니 많은 상담바랍니다. ☎ 010 -4717 -0387

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