최우선변제권

               

(1) 최우선변제권의 의의

상가건물의 임자인이 ?상가임차건물에 대한 경매신청의 ?등기 이전에 ?건물의 인도와 사업자등록의 신청을 하여 대항요건을 ?갖춘 임차인은 경매절차 배당에서 보증금 중 일정액을 다른 담보권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.

(2) 최우선 변제권 행사 요건

①보증금이 소액일 것(소액보증금 일 것)
경매기입 등기 전 대항요건(인도 + 사업자등록의 신청) 갖출 것
배당요구종기까지 배당요구 할 것

①소액보증금에 해당할 것

①최우선변제 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물 가액의 ?2분의 1의 ?범위 안에서 당해지역의 경제여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 대통령령으로 정한다.

소액보증금에 해당하는 지 여부는 현행법이 무조건 적용되는 것이 아니고 저당권,담보가등기,전세권등기 등 최선순위의 담보물권 설정일이 기준일이 된다.

예를들면 서울지역 상가 임차인이 보증금 2000만원에 월세 40만원이라면 환산보증금의 규모는 6000만원이지만 근저당 살정일자가 2010.11.13이라면 그때 당시의 서울지역의 소액상가임차인의 규모는 5000만원이하이므로 이 임차인은 소액보증금 상가임차인에 해당하지 않게 된다.

③임차인의 보증금 중 일정액이 상가건물의 가액의 2분의 1을 ?초과히는 경우에는 상가건물가액의 2분의 l에 ?해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다?

④하나의 상가건물어에 ?임차인이 ?2인이고, 그 각 보증금 중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액의 2분익 1을 초과하는 경우에는, 그 ?각 보증금 중 일정액의 합산액에 ?대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 상가건물 가액의 ?2분의 1에 해당 하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.?

 

◈?대통령령이 정하는 ?소액보증금 및 최우선변제금(해당건물가액의 1/2범위안에서)

?시행일 ?지역 소액보증금 ?최우선변제금
2001.11.01~
2010.07.25 ? ?
서울? 4,500만원이하 1,350만원까지
수도권 과밀억제권역? 3,900만원이하 1,170만원까지?
광역시(인천,군 제외)? 3,000만원이하 900만원까지?
기타지역? 2,500만원이하 750만원까지?
?2010.07.26~
현재?
서울 5,000만원이하 1,500만원까지
수도권 과밀억제권역? 4,500만원이하 1,350만원까지?
광역시(인천,군 제외)
안산,용인,김포,광주??
3,000만원이하 900만원까지?
기타지역? 2,500만원이하 750만원까지?
2014.01.01~ 서울특별시 6,500만원이하 2,200만원까지?
수도권 과밀억제권역 5,500만원이하 1,900만원까지
광역시(과밀억제권역,군 제외)
안산시,용인시,김포시,광주시?
3,800만원이하 1,300만원까지
그밖의 지역? 3,000만원이하 1,000만원까지?

 

최선순위 담보물권 설정일이 2014.01.01~ ?라면 ?상가건물 임대차보호법 적용 여부

????구분 최우선
(소액
보증금)
변제권??
?우선
변제권?
갱신
요구권??
대항력
(인도 +
사업자
등록
신청) ?
권리금
보호??

상가건물
임대차법
적용여부

그밖의
지역?
광역시
(과밀억제권역,
군 제외)

안산시,용인시,
김포시,광주시?
수도권.
과밀억제권
서울특별시




1억8천만초과 2억4천만초과? 3억초과? 4억초과 ?X ?X ?O ? ? 1.년임대료
인상 한도:
없음(X)
2.상가건물
임대차
보호법
미적용(X)
1억8천만이하
~3천만이하?
2억4천만이하
~38백만초과
3억이하~
55백만초과
4억이하~
65백만초과
?X ?O ?O ? ? 1.년임대료
인상 한도
:년9/100
있음(O)
2.상가건물
임대차
보호법
적용(O)
소액보증금
(3천만이하)
최우선변제금

1천만원
소액보증금
(38백만이하)

최우선변제금
13백만원
소액보증금
(55백만이하)

최우선변제
19백만원?
소액보증금
(65백만이하)

최우선변제
22백만원
?O ?O ?O

주)1.우선변제권 행사요건:

? ? ?①대항요건 갖출것?②확정일자 받았을 것?③배당요구의 종기까지 배당요구를 할 것

?2.최우선변제권 행사요건:?

? ? ?①보증금이 소액일 것 ②경매기입 등기 전 대항요건(인도 + 사업자등록의 신청) 갖출 것
배당요구종기까지 배당요구 할 것

 

사례27 최우선변제권의 기준 – 현행법이 적용되는 경우(서울)

◆임차인 형황(말소기준권리:2010.02.02/배당요구종기일:2012.11.26)

임차인? 점유부분? 전입/확정/배당? 보증금/차임? 대항력? 배당예상금액? 기타?
박균*? 점포
103호
사업자등록:2001.04.20
확정일:미상
배당요구일:2012.10.25?
보15,000,000원
월150,000원
환산30,000,000원?
있음? 소액임차인
임차인분석 ☞임차인이 104호(인접)와 함께 우성마트 상호로 소매점을 경영하고 있음
☞박균*(우성마트):현황조사서에 의하면 인접한 104호와 함께’우성마트’ 상호로 소매점으로
이용중에 있으며 사업자등록은 104호로 되어 있음
▶?매수인에 대항할 수 있는 임차인이 있으며,보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

◆등기부현황(채권액합계:1,433,800,000원)

No? 접수? 권리종류? 권리자? 채권금액? 비고? 소멸여부?
1? 1994.05.19 소유권이전(매매) 유** ? ?
2? 2010.02.02 가압류 한국자산관리공사 433,800,000원? 말소기준등기 소멸?
3 2010.06.30? 가압류? 경은상호저축은행? 300,000,000원? ? 소멸?
4 2012.02.02 가압류? 예금보험공사? 500,000,000원? 파산자 주식회사
삼화상호저축은행?
소멸?
5 2012.08.19 강제경매? 예금보험공사? 청구금액:
500,000,000원?
?2012타경25491,
예금보험공사 가압류
의 본 압류로의 이행.
파산자 주식회사
삼화상호저축은행
소멸?
6 2012.12.13 ? 근저당? 김주*? 200,000,000원? ? ?소멸

분석☞

상가임차인이 소액임차인에 해당하는지 여부,보장받는 금액이 얼마인지를 판단하는 기준이 되는 것은 저당권 등 담보물권의 설정일이 기준일에 해당하고 가압류등기,강제경매등기는 그 기준이 될 수 없으므로 현행법에 따른다. 따라서 6,500만원이하가 소액보증금에 해당하고 최우선변제 받는 금액은 1500만원 이다.원래 서울지역에서 2200만원까지 최우선변제를 받는 것이지만 맡긴 보증금이 1500만원이므로 1500만원만 배당에서 최우선변제를 받게 된다.

?담보물권이란?
부동산에 관심이 있으신 분들은 ‘담보물권’이라는 말 한 번쯤 들어보셨을 것이다. 부동산거래를 할 때는 해당 부동산에 담보물권이 설정되어 있는지를 잘 살펴보아야 한다. 오늘은 ‘담보물권’에 관한 이야기를 하고자 한다. 담보물권에 대해 살펴보기 전에 먼저 ‘채권’에 대해 알아보자.

채권이란 채권자가 채무자에 대하여 일정한 급부(給付)를 청구하는 권리이다. 예를 들어 A가 B에게 3억원을 빌려 준 경우 변제일자가 도래하면 A는 B에게 빌려간 돈을 갚으라고 청구할 권리를 갖게 되는데 이를 채권이라고 한다. 채권은 특정인에게 어떤 것을 청구할 수 있는 청구권이다.?

A와 B 두 사람 사이에 채권·채무관계가 있는 경우 변제만기일이 되어 채무자가 스스로 돈을 갚으면 별 문제가 없지만 만일 채무자가 자신의 채무를 이행하지 않는다면 채권자는 채무자의 일반재산에 대하여 집행을 함으로써 강제적으로 채권을 변제받게 된다.

한편 채권은 발생원인이나 발생시기에 불구하고 모두 평등하게 다루어진다. 모든 채권이 서로 평등하다는 것은 이런 의미이다. 가령 A라는 채무자에 대하여 채권자가 B, C, D 여러 사람이 있을 때 특별히 B만 우선적으로 자신의 채권을 변제받을 수 없다는 말이다. 이를 ‘채권자 평등주의’라고 한다. 그러므로 채무자의 재산은 모든 채권자를 위한 공동담보가 되는 셈이다.?

‘채권자 평등주의’는 채권자들로 하여금 늘 불안하게 만든다. 특히 최초의 채권자가 더욱 불안하다. 왜 그런지 예를 들어 설명해 보겠다. 채권자 B가 채무자 A에게 돈을 빌려줄 당시에는 A에게 다른 채권자들이 없었고 A의 일반재산이 B의 채권을 담보하기에 충분하였다. 그래서 안심하고 돈을 빌려주었다.?

그런데 나중에 A가 B외에 C와 D한테서도 돈을 빌리게 되었고 결국 A는 자신의 재산으로 감당할 수 없는 과도한 채무를 지게 되었다. 즉 A의 재산이 B, C, D의 전체 채권을 담보할 수 없는 상황에 이르게 된 것이다. 그러다가 채무자 A가 결국 채무를 불이행하게 되면 모든 채권자들은 채무자 A의 일반재산을 집행하여 자신의 채권액의 비율대로 분배를 받게 된다. 그 결과 채권자들은 자신들의 채권액을 전부 변제 받지 못하게 되어 억울한 입장에 놓이게 되는데 이 중에서 가장 억울한 사람은 최초의 채권자 B이다.?

B가 A에게 돈을 빌려줄 당시에는 설사 A가 스스로 돈을 갚지 않는다하여도 B가 강제적인 방법을 써서라도 자신의 채권을 충분히 변제받을 수 있는 상황이었다. 그런데 후에 B외에 채권자들이 더 생겨남에 따라 B는 빌려준 돈을 다 받지 못하는 상황에 처하고 말았다. 이렇기 때문에 최초의 채권자 B가 제일 억울하고 최초의 채권자는 늘 불안할 수밖에 없다.?

최초의 채권자 혹은 선순위 채권자들의 이러한 억울하고 불안한 심정을 해소하기 위해 마련된 것이 바로 ‘담보물권’이다. 담보물권이란 채무자의 일정한 물건(부동산) 위에 채권자가 특별한 권리를 보류함으로써 채무자가 채무를 불이행하는 경우에 그 물건(부동산)을 환가(換價)하여 다른 채권자보다 우선하여 변제를 받는 제도이다.?

예를 들어 채무자 A에게 돈을 빌려준 채권자 B가 채무자 A의 특정 부동산 위에 특별한 권리(즉, 담보물권)를 설정함으로써 나중에 A가 돈을 갚지 않으면 A의 그 부동산을 환가한 금액에서 다른 채권자보다 우선하여 변제를 받는 제도가 바로 담보물권이다.

담보물권은 크게 법정담보물권과 약정담보물권으로 나누어진다. 법정담보물권 (법이 일정요건을 갖춘경우) 부여하는 물권?이란 당사자의 약정이 없더라도 법률의 규정에 의하여 당연히 성립하는 담보물권을 말하는데, 부동산에 관련된 대표적인 법정담보물권으로는 ‘유치권’ , ‘법정질권’ ?,’법정저당권’,’3월분의 임금채권’, ‘주택임대차보호법”상가건물임대차보호법’ 등에 의한 우선변제권 등을 들 수 있다. 이에 비해 약정담보물권이란 당사자 사이의 약정으로 성립하는 담보물권인데, 부동산과 관련된 대표적인 약정담보물권으로는 ‘저당권(근저당권)’ ‘질권’,’전세권(용익물권과 담보물권의 성립)’,’약정지상권’,’등기된임차권’은 법원따라 다름’을 들 수 있다.

사례28 소액임차인에 해당하지 않는 경우(서울)

◆임차인 형황(말소기준권리:2010.04.13/배당요구종기일:2014.04.24)

임차인? 점유부분? 전입/확정/배당? 보증금/차임? 대항력? 배당예상금액? 기타?
(주)블루키즈? 점포
전부
사업자등록:2009.08.17
확정일:2009.08.17
배당요구일:없음
보10,000,000원
월550,000원
환산65,000,000원?
있음? 전액낙찰자
인수

◆등기부현황(채권액합계:220,800,000원)

No? 접수? 권리종류? 권리자? 채권금액? 비고? 소멸여부?
1(갑2)? 2004.12.15 소유권이전(매매) 박준* ? ?
2(갑5)? 2010.04.13 압류 서울특별시
금천구
? 말소기준등기 소멸?
3(갑8) 2012.05.17? 압류? 서울특별시
금천구
? ? 소멸?
4(을1) 2013.12.06 근저당? 여** 220,000,000원? 소멸?
5(갑11) 2014.02.11 임의경매? 여**? 청구금액:
220,000,000원?
?2012타경2829 소멸?

 

분석☞

①임차인 (주)블루키즈의 사업자등록일이 말소기준등기인 2010.4.13의 압류등기보다 선순위이므로 대항력이 있다
②대항력과 별도로 환산보증금이 6500만원인데 현행법에 따르면 서울지역에서 소액보증금에 해당하지만 소액보증금 판단기준일은 2013.12.06일 근저당(담보물권)이므로 그 ?때 당시 서울지역에서 5000만원이하 보증금이 소액보증금에 해당하므로? 위 사례의 임차인 (주)블루키즈는 소액상가임차인에 해당하지 않아 최우선변제권을 주장할 수 없다.
③임차인 (주)블루키즈는 확정일자를 2009.8.17에 받았으므로 2009년 8월 18일 0시에 우선변제권이 발생한다.

따라서 배당순위가 압류등기보다 빠르므로 보증금 1000만원을 우선변제 받을 수 있다.(금천구의 압류등기가 배당에서 앞 설 수 있지만,? 임차인의 우선변제권이 ?여**의 근저당보다 빨라 1000만원 회수 하는 데에는 문제가 없다.)?

 

▶대항력: 사업자등록일 익일:2009.8.18 > 말소기준권리 2010.4.13
▶?순위배당:?
㉮최우선변제[①보증금이 소액일 것(2013.12.6일기준 5000만원 이하인가?) ②경매기입 등기 전 대항요건(인도 + 사업자등록의 신청) 갖출 것③배당요구종기까지 배당요구 할 것] ?=>최우선변제권 없음

㉯우선변제:(①대항요건 갖출것?②확정일자 받았을 것?③배당요구의 종기까지 배당요구를 할 것)

=>압류등기보다 빠르므로 임차보증금 1000만원 우선변제권 받을 수 있다

▶?우선변제로 배당을 다받지 못한 금액 ?매수인이 인수

사례29추가 소액 임차인(서울)

◆임차인 형황(말소기준권리:2009.11.18/배당요구종기일:2013.11.20)

임차인? 점유부분? 전입/확정/배당? 보증금/차임? 대항력? 배당예상금액? 기타?
윤태*? 점포
전부
사업자등록:2012.03.06
확정일:2013.11.11
배당요구일:2013.11.11
보7,000,000원
월400,000원
환산47,000,000원?
없음? 추가
소액임차인
현황서상
차:495천원?
기타사항 ☞본건 목적물은 락시클락이라는 상호의 점집으로 운영되고 있음.
☞세무서에 등록사항 등의 열람을 요청한바, 임차인 윤태* 등재되어 있음

◆등기부현황(채권액합계:286,500,000원)

No? 접수? 권리종류? 권리자? 채권금액? 비고? 소멸여부?
1(갑2)? 2009.11.18 소유권이전(매매) 박희* ? 거래가액
금209,154,000원?
?
2(을1)? 2009.11.18 근저당 국민은행
(영동대로지점)
222,300,000원? 말소기준등기 소멸?
3(갑3) 2013.03.22? 가압류? 서울신용보증기금? 15,000,000원? ? 소멸?
4(을2) 2013.04.16 근저당 서울신용보증기금? 18,000,000원? ? 소멸?
5(을2) 2013.04.16 근저당? 신용보증기금? 31,200,000원? ? 소멸?
6(갑4) 2013.08.04 임의경매 신용보증기금
(광화문지점)
청구금액:
26,244,351원?
?2013타경16446 소멸?
7(갑5) 2013.09.10 ? 임의경매 국민은행 청구금액:
172,868,830원?
? 소멸

 

분석☞

임차인 윤태*는 보증금이 700만원이지만 월세가40만원이라 환산보증금은 4700만원이다. 그런데 소액보증금 판단기준일은 2009.11.18일이므로 그 당시 서울지역에서는 4500만원 이하가 소액임차인에 해당하므로 ?임차인 윤태*는 최우선변제권이 없다.

그러므로?우선변제 순위르 보면?

①국민은행이 1억7000만원 정도를 우선변제 받아가면,

그다음 기준일이 2013.04.16일이므로 그 때를 기준으로 하면 5000만원이하의 보증금이 소액보증금에 해당하므로 임차인 윤태*는 보증금 700만원을(1500만원까지)에 대하여 최우선변제권을 행사할 수 있다.

③그다음으로 신용보증기금이 배당금이 남으면( 2600만원) ?우선변제 받아 간다.

 

 

②경매등기 전에 대항요건을 갖추어야 한다?

소액상가임차인에 해당하고 배당요구를 법원이 정한 배당요구의 종기까지 하였다고 하더라도 경매등기 후에 사업자등록을 한 경우에는 최우선변제권을 행사할 수 ?없다.?

 

사례30 경매등가 후에 사업자등록을 한 임차인

◆임차인 형황(말소기준권리:2006.12.26/배당요구종기일:2012.03.16)

임차인? 점유부분? 전입/확정/배당? 보증금/차임? 대항력? 배당예상금액? 기타?
(주)단미티
앤아이
김기화
점포상가
지하2층
사업자등록:2004.10.07
확정일:2005.01.03
배당요구일:2012.03.09
보30,000,000원
없음? 소액임차인 현황서상
사:2005.01.03
김기화 점포상가
지하2층
일부
사업자등록:2012.03.02
확정일:2012.03.09
배당요구일:2012.03.12
보30,000,000원 없음 우선배당금
없음
경매등기후
사업자등록
기타사항 임차인수:2명,임차보증금합계:60,000,000원
▶?매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며,보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

 

분석☞

김기화 임차인은 경매등기 후에 사업자등록을 하였기에 때문에 소액보증금에 해당하지만 최우선변제권을 행사할 수 없다.?

 

③배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 한다

소액상건물임차인에 해당하더라도 배당요구를 하지 않으면 배당에서 우선변제 받을 수 없다.

사례31 배당요구하지 않은 경우?

임차인? 점유부분? 전입/확정/배당? 보증금/차임? 대항력? 배당예상금액? 기타?
정락*? 점포
지층12호
사업자등록:2002.08.30
확정일:미상
배당요구일:없음
보4,400,000원
월350,000원
환산3,940만원?
없음? 전액낙찰자
인수
배당요구
없음?

◆등기부현황(채권액합계:1,316,862,369원)

No? 접수? 권리종류? 권리자? 채권금액? 비고? 소멸여부?
1 2001.12.09 소유권이전(매매) 김인* ? ?
2 2008.12.30 가압류 우리은행

 

503,862369원? 말소기준등기 소멸?
3 2009.02.03 가압류? 한국수출보험공사? 200,000,000원? ? 소멸?
4 2010.11.03 가압류 박종*,박희* 613,000,000원? ? 소멸?
5 2010.03.09 강제경매? 한국수출보험공사? 청구금액:
205923,850원?
2010타경6729? 소멸?
6 2013.08.04 압류 서울특별시
서초구
세무 1과 -14291? 소멸?

 

분석☞

 

①임차인 정락*은 2002.8.30에 사업자등록을 하였고 말소기준등기는 2008.12.30의 우리은행의 가압류등기이므로 대항력이 있다.

정락*은 환산보증금의 규모가 3950만원이므로?소액 상가임차인에 해당하는가를 먼저보면, 등기부상 담보물권이 없는 경우에 해당하므로 현행법에 따라서 소액보증금에 해당하는지 여부를 판단하여야 한다. 정락*은 소액임차인에 해당한다.

③그러나 정락*은 배당요구를 하지 않아으므로 배당에서 최우선변제권을 행사할 수 없다.

 

따라서 정락*의 보증금440만원은 매수인이 인수하여야 한다.

 

 

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