체납관리비 부담에 대한 대책

               

1.관리사무소의 대응

 

(1)모든체납관리비 요구
판례의 입장에 관계없이 관리사무소에서는 경매 낙찰자에게 공용부분의 체납관리비 뿐아니라 전유부분에 대한 체납관리비도 납부할 것을 요구한다.

매수인의 대응

①부당이득반환청구

전유부분에 대한 체납관리비는 낙찰자가 부담할 것이 아니므로 이를 납부할 수 밖에 없는 상황의 경우에 나중에 이에 대한 반환청구가 가능하다. 다만, 관리사무소에서 관리비를 징수하면서 낙찰자에게 사후에 이의제기를 하지 않겠다는 각서를 요구하여 이를 써 준 경우에채무 승인이 되어 나중에 돌려 받기 힘들다는 점은 유의하여야 한다.

②내용증명 보내기

종전 점유지는 땡전 한푼 없는 처지에 있어 관리비를 낙찰자에게만 받으려고 기다리는 관리사무소도있으므로 ?판례의 취지를 적시하여 관리사무소에 내용증명을 보내고 ?관리비 중 공용부분에 대한 관리비만 부담할 수 있도록 노력하여야 한다.?

 

(2)간전 단구 조치 등?

상가의 경우에 관리규약에 따라 밀린 관리비를 징수하기위해 수도나 전기사용을 막고 ?엘리베이터 사용을금지하기도 한다.?

매수인대응

판례

①불법행위 주장?

집합건물의 관리단이 전(전) 구분소유자의 특별승계인에게 특별승재인이 승계한 공용부분 관리비 등 전 구분소유자가 체납한 관리비의 징수를 위해 단전.단수 등의 조치를 취한 사안에서, 관리단의 위 사용방해행위가 불법행위를 한다고 한 사례(출처 ; 대법원 2006.6.29. 선고 2004.다. 3598, 3604 판결【채무부존재확인 및 손해배상· 채무부존재확인등】

②관리비 면제 주장?

집합건물의 관리단 등 관리주체의 위법한 단전 · 단수 및 엘 리베이터 운행정지 조치 등 불법적인 사용방해행위로 인하여 건물 구분소유자가 그건물을 사용·수익하지 못한다면, 그 기간동안에 발생한 관리비채무를 부담하지 않는다고 보아야 한다.(출처; 대법원 2006.6.29. 선고 2004다3598,3604판결【채무부존재확인 및 손해배상 · 채무부존재확인 등】?

 

(3) 관리비 징수를 위한 가압류

관리사무소에서는 관리비 채권 소멸시효는 3년 이므로 시효 완성을 막기 위해서 관리비 체납과 관련하여 그 목적물에 대하여 가압류등기를 하는 경우가 있다.

●등기부현황(채권액합계:363,019,756원)

?No 접수? 관리종류? 관리자? 채권금액? 비고? 소멸여부?
?1 2002.11.05? 소유권이전(매매)? (주)대종이건? ? ? ?
2 2004.12.17? ?근저당 우리은행
(수서지점)?
360,000,000원? 말소기준등기? 소멸?
3 2005.07.13? 가압류? 수서현대
벤처빌관리단?
3,019,756원? ? 소멸?
4 2005.07.20? 압류? 삼성세무서? ? ? ?소멸
5 2009.06.18? 소유권이전(매매)? 황성*? ? ? ?
6 2009.07.01? 소유권이전
청구가등기?
한**,
김**?
? 매매계약? 소멸?
7 2011.03.18? 임의경매? 우리은행? 청구금액:
311,025,864원?
2014타경7759? 소멸?
8 2011.07.26 압류 금천세무서 ? ? 소멸
주의
사항
☞ 유치권신고 있음. 2012.04,23 유치권자 세이프랜트 주식회사 유치권 권리 신고서 제출
☞ 수서현대빌 관리단으로부터 이 건 각 호수에 대한 미납 관리비 합계 141,932,146원의 채권계산서 제출 있음

 

(4)종전 점유자의 이사나 매수인의 입주 방해?

경매의 매수인의 입장에서는 경매 목적물의 점유를 조금 에라도 빨리 넘겨 받아야 하는데 종전 점유자와 명도협상이 마무리 되었음에도 불구하고 ?밀린 관리비를 받아내기 위해서 종전 점유자의 이사를 방해하여 명도에 훼방을 놓는 경우가 있다.?

매수인의 대응?

종전 점유자의 ?이사를 방해하는 정도에 이르면 매수인이 ?체납관리비를 부담하지 않을수 없는 상황이 발생한다. 따라서 이런 상황이 오지 않토록 ?종전 점유자와 이사비용을 협상하면서 체납관리비 부분은 공제하든지 아니면 종전 점유자가 납부하는 조건으로 확실히 매듭을 지을 필요가 있다. 사전에 관리사무소에 종전 점유자에 대한 관리비 징수에 ?최선을 다할 수 있게 독려하는 내용증명을 보내는 것도 한 방법이 될 수 있다?

 

2. 매수인의 ?대응?

 

(1) 입찰가반영?

매수인이 부담할 체납관리비의 금액이 크지 않다면 괜찮지만 수백만원에서 ?억대에 이른다면 이를 무시할 수는 없다. 따라서 매수인은 입찰시 관리사무소에 문의하여 체납관리부분은 반드시 확인하여 입찰가 산정에 반영하여야 한다. ?특히 상가 입찰시 체납관리바 금액이 클 수 있으므로 반드시 확인하여 입찰가 산정시 고려하여야 한다. 나중에 체납관리비 중 일부를 탕감 받을 지언정 체납관리비 전액을 부담할 각오로 입찰가를 정하여야 한다.

 

(2) 입주시점의 체납관리비 계산?

이 러한 체납관리비를 산정할 때에는 입찰당시의 체납관라비 뿐 만아니라 ?몇 개월 후의 낙찰 받고 입주 시점까지의 체납관리비도 계산하여야 한다. 입찰 당시의 체납관리비만을 ?부담하면 될 것이라고 생각해서는 안된다.?

 

(3) 이사비에 반영?

명도협상을 위한 이사비를 계산할 때에도 체납관리비는 반드시 염두에 두어야 한다.?

만약에 이사비로 200만원을 책정한 경우에 체납관리비가 ?100만원이면 100만원만을 이사비용으로 ?지급하도록 한다. 매수인 입장에서는 관리비를 공제한 나머지 이사비용을 주는 것이 유리할 수 있다. 왜냐 하면나중에 ?관리사무소에 ?가서 체납관리비를 정산할 때 전유부분에 대한 체납관리비 부분은 탕감받을 여지가 있기 때문이다.?

 

(4) 전유부분에 대한전기 ,가스, 수도요금의 탕간 요구?

전유부분에 대한 전기,가스,수도요금의 체납관리비부분은 종전점유자가 부담하여야 하지만, 경매로 낙찰 받은자가 공급자에게 그사실을 고지하면 매각대금을 완납한 이후의 전유부분에 대한 전기, 갓, 수도요금은 탕감 받을 수 있다 .

 

샤례 체납관리비?

2010타경2900?●서울중앙지방법원 본원 ?●매각기일:2011.06.16(木)(10:00)?●경매2계(전화:02-53-1814)

소재지 서울특별시 동작구 신대방동 565-22,신대방동 우성스포츠동 지하층 비101호 ?도로명주소검색???????
물건종별? 근린상가? 감정가? 1,900,000,000원? 오늘조회:1 2주누적:1 2주평균:0 조회동향????
구분 입찰기일 최저매각가격 결과
1차 2010-09-09 1,900,000,000원 유찰

?●매각물건현황(감정원:안국감전평가/가겨시점:2010.02.09)

목록? 구분? 사용승인? 면적 이용상태? 감정가격? 기타?
건물? 7층중 지하? 95.01.00? 809.91㎡
(245평)
사우나시설(공실상태)? 1,330,000,000원? ??
토지? 대지권? 1657?㎡ ?중 267.316㎡ 570,000,000원?

?

기타참고?? 임차인:21명,임차보증금합계:420,000,000원,월세합계:2,450,000원?
☞조사외 소유자점유
☞관리소장에 의하면,관리비(전기,수도,일반관리비 등)체납액이 1억원이 넘는 상태이며, 전기료가 미납되어 단전되는 바람에 건물 전체가 피해를 입게되고,영업을 못하게 되자 2009.11.초순 페쇄되었고,소유자는 행방불명 상태라고 함.사우나안에서 영업하던 사람들의 집기 등은 그대로 있는 상태이며,사우나 영업중단으로 어쩔 수 없이 영업을 못하고 있는 상태임.☞관리실에서는 구체적인 임대차 계약내용이나 연락처를 알 수 없다고 함.관리소장은 건물전체 공동사용 집진시설관계로 경매가 빨리 진행되길 원한다고 함.
☞페문부재로 임차인을 만날 수 없어 방문취지 및 연락처를 남겨으나 아무런 연락이 없으므로 사업자 등록자만 임차인으로 보고함.오랜지사우나로 이용중이었으나 현재 페쇄된 상태임.?
?

분석☞

체납관리비가 ?1억여원이나 되므로 ?낙찰자는 이를 감안하여 입찰에 참여 하여야 한다. 다만,공용부분에 대한 체납관리비 부분만 승계하는 것이므로 관리비부담부분에 대하여 협상의 여지는 있다.?

 

경매 tip 공실이 많은 상가의 경우

공실이 많은 상가빌딩에서 ?좋은 곳은 낙칠받아도 어느 정도의 임대수익이 나올것으로 판단하여 낙찰 받으면 공실부분이 많이 나와 임대료 수익율이생각보다 저조한 경우아 있다. 따라서 공실이 많은 상가의 경우 입찰할 때 ?관리비 부담에 대한 계산을 하고 입찰금액을 결정할 필요가 있다.

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현대해상 서대문 하이론센터 대출상담사 김인순입니다. 행복한가정을 위해서는 가장 기본이 의식주의 안정입니다. 그러나 서울에서 내 아파트마련이 중위가격기준으로 8~9억원 어떻게 금융기관 대출없이 가능하겠습니까? 이에 고객입장에서 더많이 더저렴하게 대출을 편리하게 상담드리는 가정행복 지킴이라는 자긍심으로 도움을 드리려고하오니 많은 상담바랍니다. ☎ 010 -4717 -0387

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