체납관리비의 발생 및 부담자

               

1.체납관리비 발생

( 1 ) 체납하는 경우

경매 목적물의 점유자인 임차인이 보증금을 배당에서 반환 받지 못하는 못하는 경우라면 관리비를 ?정상적으로 납부하지 않는 경우가 많다. 또한소유자의 ?경우에도 자기의 채무 ?때문에 경매가 진행됨에도 불구하고 경매진행기간동안에 관리비를 제대로 납부하지 않는다. ?반면에 대항력이 있는 임차인이거나 ?보증금을 배당에서 회수할 수 ?있는 임차인의 경우에는 상대적으로 관리비 체납 사례는 적다.

(2) 체납기간 및 체납금액

일반적으로 경매신청이 있고 낙찰 될 때까지는 1년여의 시간이 걸리므로 경매신청 직전부터 1년 여 통안의 관리비 체납이 발생한다. 아파트의 ?관리비는 체납관리비가 200만원 정도에 그치지만 ?상가의 체납관리비는 ?그 규모에 따라 다르지만 적게는 수 백만원에서 억대에 이르기도 한다.

◆굿옥션 현장조사

?관리비 등 체납 내역
(조사일:2009.12.17현재
관리비(금1,900,000원)체납기간(10개월연체) 담당(02-3289-9300여)
관리사무실에 문의하였습니다. 11월분까지 고지서 나간 상태임.?

2.체납관리비 ?부담자

(1)종전 점유자 또는 매수인

①법률

전유부분이든 공유부분이든 사용자인 종전 점유자가 부담하는 것이 맞다. ?법적으로는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 18조에서 “공유자의 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별 승계인에 ? 대하여서도 행사할 수 있다 ”라고 규정하고 있다. 따라서 ?관리사무소가 공유자를 대리하여 매수인에게 공용부분에 대한 체납관리비를 징수할 수도 있고, 종전 점유자에게 징수할 수도 있는 것이다.

②현실

경매실무에서 이러한 관리비 체납부분은 때야 할 것이지만 관리사무소에서 이를 종전 점유자에게 징수하는 것은 쉬 운 일이 아니어서 매수인에게 청구하는 경우가 많다. ?매수인의 입장 에서는 자기가 사용한것이 ?아니어서 수긍하기 힘든부분이지만 ?명도를 ?빨리 진행하여야 하는 부담을 안고 있어 어쩔 수 없이 ‘명도협상 과정에서 체납 관리비를 부담하는 경우가 많다.

(2) 체납관리비 부담에 대한 판례

①전 소유자의 공용부분에 관한 제납관리비 승계(아파트의 체납관리) ?지난 2001년 9월 22일 대법원 전원 합의체 판결(2001다8677)은 아파트관리비를 전유부분과 공용부분으로 나누어서 전유부분은 입주자 대표회의가 부담하고 공용부분에 한해서 매수인이 부담하도록 하였다.

※ 전유부분은 구분소유권의 목적이 되는 부분을 말하고, 공용부분은 전유부분 이외의 건물과 전유부분에 속하지 않는 건물의 부속물 등을 말한다. 일반적으로 아파트 전체관리비 중 전유부분 관리비가 70%내외이고 공용부분 관리비가 30%내외를 차지 한다. 그러나 세대수가 적으면 공용부분에 대한 관리비 비중이 높아진다.

아파트의 관리규약에서 채납관리비 채권 전체에 대하여 ?입주자의 지위를 승계한 자에 ?대하여도 행사할 수 ?있도록 규정하고 ?있다 하더라도 , ?‘관리규약이 구분소유자 이외의 자의 권리를 해하지 못한다 ’고 규정하고 ?있는 집합건물의 소유 및 관리에 관한법률 제28조 제3항에 비추어 볼 때, ?관리규약으로 전입주의 체납 관리비를 양수인에게 승계시키도록 하는 것은 ?특별승계인이 그 관리규약을 명시적, 묵시적으로승인하지 않는 이상 ?그 효력이 없다고 할 것이며, 위 관라규약 중 공용부분 관리비에 ?관한 부분은 ?위 규정에 터잡은 것으로서 유효하다고 할 것이므로, ?아파트의 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여는 이를 승계하여야 한다고 ?봄이 타당하다(출처 : 대법원2001- . 9 . 20 . 선고2001 다8677 전원합의 체 판결)

③공용부분관리비의 구체적 내용

집합건물의 전(전) 구분소유자의 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에는 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지 · 관리를위하여 지출되는 ?비용뿐만 아니라, ?전유부분 포함한 집합건물의 유지 관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안되는 성격의 비용은 ?그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적.구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분할 것이 아니라면,모두 이에 포함되는 것으로 봄이 타당하다. 상가의 관리 규약상 관리비 중 일반관리비,장부기장료,위탁수수료,화재보험료,청소비,수선유지비 등은 전(전) 구분소유자의 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비로 보아야 한다.(대법원 2006.6.29. 선고 2004다3598,3604 판결) ?

 

3.체납관리비의 연체료

(1)판례

체납관리비에 대한 연체료도 매수인이 승계하는지에 대하여 논란이 ?있다. 체납관리비 연체료도 연 20%에 이른다면 이 또한 무시할 수 없다. 판례에 따르면 연체료는 위약벌의 일종으로 특별승계인(매수인)이 밀린 공용부분 관리비를 승계한다 하여 전 구분소유자의 관리비 연체로 인해 발생한 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아니라고 하고 있다.(대판 2004다3598,3604 판결)

(2)관리사무소의 무리한 요구

간혹 관리사무소에서는 연체료까지 붙여 갱매의 매수인에게 요구하는 경우가 있으므로 청구 내역을 면밀하게 확인하고 관련 서류를 검토하것이 ?필요하다. 만약 체납관리비의 연체료를 계산에 넣어 청구하면 위의 판례를 제시하며 거부하면 된다.?

4. 소멸시효

(1) 3년의 소멸시효

1개월 단위로 지급되는 관리비채권은 민법 제163조 제1호에서 3년의 ?단기소멸시효에 ?걸리는 것으로 규정한 ?‘1년 이내의 기간으로 정한 채권’ 이란 1년 이내의 정기로 지급되는 채권에 해당한다고 할 것이다. ( 대법원 2007.2.22. 선고 2005다65821 판결)

(2) 소멸시효중단

관리비채권은 ?3년의 소멸시효 ?적용을 받지만 ?만약 관리사무소에서 체납관리비에 대하여 가압류등기나 소송을 ?제기하여 확정 판결 등을 확보한 상태라면 ? 3년의 소멸 시효는 중단된다. ?따라서 관리비재권이 3년이 지났다고 해서 쉽게 소멸시효로 소멸된 것이라고 판단하면 안 된다.

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