지분권자와 임차권

               

지분권자와 임차권

1.공유물의 법률관계

(1)공유물에 대한 처분 변경

 

공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분 할 수 없다.(민법264조) 그러나 공유지분은 공유자가 자유롭게 처분할? 수 있다.

(2)공유물에 대한 관리행위

①관리행위의 의미

공유물의 관리행위는 처분이나 변경에 이르지 아니할 정도의 이용이나 개량행위를 의미한다.

예를 들어서 공유물을 임대 놓거나 공유자 중 1인이 사용하도록 결정하는 행위가 관리행위이다.그리고 주택이나 상가의 임대차계약을 해지하여 목적물을 비우게 하는 행위도 관리행위이다.

②지분과반수의 찬성

공유물의 관리행위(예,세놓는 것 등)는 공유자지분의 과반수로 결정한다. 따라서 공유물에 대한 임대차계약은 관리행위에 해당하므로 공유지분권자 중 과반수 지분권자와 체결하여야 한다.

상가임대차에서 임대인이 임차인에게 갱신거절의 통지를 하는 행위는 실질적으로 임대차계약의 해지와 같이 임대차계약을 종료시키는 결정이므로 공유물의 관리행위에 해당하여? 공유자의 지분 과반수로 결정한다.

또한 지분 과반수 공유지분을 가진자 공유물의 관리 방법에 대한 협의가 미리 없었다고 하더라도

공유물의 관리 행위를 단독으로 결정할 수 있다.

예를들어 토지의 과반수 지분권자가 공유토지 특정 부분을 배타적으로 사용 수익할 것을 정하는 것은 공유물의 관리 방법을 정하는 것에 해당하고 토지의 지분의 과반수에 해당하여 지분권자가 이를 결정하는 것은 적법하다.

만약 과반수가 아닌 지분권자와의 임대차계약을 체결한 임차인은 유효한 임대차가 아니므로 주택임대차보호법 또는 상가 임대차보호법상의 보호를 받지 못하여 대항력,우선변제권,최우선변제권을 주장할 수 없다. 단지 과반수에 해당하지 않는 지분권자와 임차인 사이에는 유효한 임대차계약이 될 수 있을 뿐이다?

(3)보존행위

공유물에 대한 보존행위는 공유지분권자가 단독으로 할 수 있는 행위에 해당한다.

공유토지를 제3자가 불법으로 점유하고 있는 경우에는 공유지분권자가 단독으로 방해배제청구권을 행사하여 그 반환을 청구할 수 있다.

 

2.지분경매시 지분권자의 대항력

 

(1)종전 공유지분권자인 채무자가 점유하고 있는 경우

경매로 공유자의 지위를 상실하게 되므로 매수인인 낙찰자는 채무자를 상대로 인도명령신청을 할 수 있다.

낙찰자의 지분이 과반수가 아니어도 채무자인 지분권자에게 낙찰자의 보존행위로서 인도명령신청이 가능하다.

(2)채무자 아닌 다른 공유자가 점유하고 있는 경우

낙찰자가 취득한 지분이 과반수에 해당하면 관리행위로서 인도명령 신청이 가능하다. 그러나 매수인이 취득한 지분이 과반수가 안 되면 인도명령을 신청 할 수 있다

점유자 과반 낙찰자 과반 아닌 낙찰자
채무자인 지분권자 인도명령 O 인도명령 O
채무자가 아닌 지분권자 인도명령 O 인도명령 X

 

사례1 대항력(채무자가 점유하고 있는 경우)

분석☞ 2분의 1은 과반수가 아님

①채무자 박미*가? 2분의1 지분권자로서 점유하고 있었으나 경매 낙찰로 공유지분권자의 지위를 상실하였기 때문에 낙찰자에게 대항할 수 없다. 한편 낙찰자는 박미*에 대하여 지분 과반수에 해당하지 않으므로 관리행위로서 인도명령신청을 할 수 없다.

다른 지분권자인 최건*에 대해서는 낙찰자는 지분 과반수에 해당하지 않으므로 관리행위로서 인도명령신청을 할 수 없다. 다만, 최건* 경매물건을 전부 사용하고 있다면 지분을 초과하는 부분은 부당이득을 취한 것이므로 부당이득반환책임을 진다.

 

사례2 대항력(다른 지분권자가 점유하고 있는 경우)

●임차인현황(말소기준권리:2011.04.25/배당요구종기일:2011.06.13)? ? ??
임차인? 점유부분? 전입/확정/배당? 보증금/차임? 대항력? 배당예상금액? 기타?
이분*? 주거용 미상? 전입일:1996.01.25
확정일:미상
배당요구일:없음?
?미상 ? ?배당금없음 공유자?
기타참고사항? 거주자가 페문부재하여 동사무소에서 전입세대열람내역서 및 주민등록등본을 발급받아 확인함.? ? ??

 

●등기현환? ? ? ?
NO? 접수? 권리종류? 권리자? 채권금액? 비고? 소멸여부?
1? 2009.06.25? 소유권이전(상속)? 이분*,김정*? ? 합의분할에 의한 상속
이분*(지분11/13)
김정*(지분2/13)?
?
2? 2011.04.05? 김정*지분강제경매? 임동*? 청구금액:
17,500,000원?
말소기준등기
2011타경6269?
소멸?
3? 2011.05.20? 김정*지분강제경매? (주)케이알앤씨? 청구금액:
21,903,696원?
2011타경9411? 소멸?
주의사항?? ?▶?공유자우선매수권의 행사는 1회에 한하여 허용함(특별매각조건)
☞ 매각허가에 의하여 소멸되지 아니하는 것- 2010.5.25가처분있었으나 최근에 말소됨

 

분석☞

①김정*지분 매수인은? 과반수에 해당하지 않은 소수 지분에 해당하므로?관리행위로서의 인도명령신청을 할 수 없다.

②낙찰자는 다른 지분권자 이분*에게 점유사용료에 대하여 지분비율에 따라 2/13 만큼 부당이득반환청구할 수 있다.

③이럴때 낙찰자는?

? ?㉠다른지분권자(이분*11/13)에게? 2/13지분 월세 달라고하고→

? ?㉡안주면 부당이득청구소송하고?→

? ?㉢강제경매넣고?→?

? ?㉣우선매수청구권 행사 하면 된다

CF. 지분경매시? 낙찰자 경매 전략:

?ⓐ2/100지분을 비싸게 사서 소수 지분권자가 된다.?

?ⓑ 98/100지분이 경매에 나오면?

?ⓒ우선매수권 행사(횟수:법원마다 다름)

★우선매수 신고는 미리할 필요 없다.
“최고가 낙찰시 우선매수 신고 하겠느냐?”고 묻는다.

그러면?이때 “우선매수 신고 하겠다”. 라고 하면 된다

 

 

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