주택임대차보호법 적용범위 1

               

1.주거용건물에 해당하는지 여부관한 판례

(1)주택임대차보호법 제2조 ?소정의 주거용건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상 표시만을 기준으로 할 것이 아니라, 그 실지용도에 따라 정해야 하고, 건물의 일부가 임대차 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 ?겸용되는 경우에는 구조와 형태 및 임차인의 임대목적물의 이용관계, 그리고 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정해야 한다. (87다카2024)?

 

(2)방2개와 주방이 딸린 다방이 영업용으로서 비주거용건물로 보여지고, 설사 그 중 방 및 다방의 주방을 주거목적으로 사용한다고 하더라도 이는 어디까지나 다방영업에 부수적인 것으로서 그러한 주거목적으로 사용되는 것일 뿐, 「주택임대차보호법」 제2조 후문에서 말하는 “주거용건물의 일부가 주거 이외의 목적으로 사용되는 경우”에 해당한다고 볼 수 없다. (95다51953)

 

(3)”용도가 지상 3층 부분은 모두 주택이고 지하층 부분만 근린생활시서(소매점)로 예정된 건물을 주거용으로 만들어 처와 자녀2명과 함께 일상생활을 하면서 소규모 교회의 목회 활동으로 이용하고 있다. 예배당으로 사용되는 면적이 주거용으로 사용되는 면적에 비해 다소 넓기는 하나 주거용으로 사용되는 면적이 적지않은 면적을 ?차지하고 있을 분만 아니라 임차인이 유일한 주거로 사용하는 경우에는 주택임대차보호법이 적용된다.(대법원2003.5.13.선고 2003다11455판결)?

사례01<현황조사서>

♣기본정보

사건번호 :2013타경 12729 부동산임의경매

조사일시:2013년07월 03일09시20분 , ?2013년 07월04일10시00분

부동산 임대차 정보

번호? 소재지? 임대차관계?
?1 서울특별시 용산구 청파동1가 91-17 지층 비02호? 1명?

사진정보:전경도 2건

♣부동산의 현황 및 점유관계조사서

1.부동산의 점유관계

소재지? 1.서울특별시 용산구 청파동1가 91-17 지층 비02호??
점유관계? 임차인(별지)점유?
기타? 임차인 신상영이 본건 목적물 지층비ㅐ2호(원룸) 전부를 점유함
임차인의 설명과 주민등록등본을 참고로 하여 조사함
이건 목적물상 등록사항등 현황서는 발급되지 아니함?

 

♣임대차관계 조사서

1/임차 목적물의 용도 및 임대차 계약등의 내용

[소재지] 1.?서울특별시 용산구 청파동1가 91-17 지층 비02호?????
1????? 점유인? 신★★? 당사자구분? 임차인?
점유부분? 전부? 용도? 주거?
점유기간? 2009.2 ~???
보증(전세)금? 35,000,000? 차임? ?
전입일자? 2009.02.25? 확정일자? 미상?

<매각물건명세서>

?※비고란
감정평가서에 의하면 공부상 사무소이나 현황 거주용이며 이로 인하여 건축물 대장상 위반건축물로 등재되어 있다고 제시?

 

☞분석

용산구 청파동 본 물건은 매각물건명세서에 따르면 공부상 사무소에 해당하나 현황은 주거용으로 사용하고 있다는 기록이 나온다.그리고 집행관이 조사한 현황조사서에 점입일이 2009.2.25.이라고 나오므로 실제 이용상태는 주거용이므로 주택임대차보호법에 따른 보호를 받을 수 있다. 건축법상 용도변경은 별개의 문제이다

 

2.오피스텔

오피스텔이라도 주거용으로 임차하여 실질적으로 일상샐활 하는 한 주택이다. 따라서 오피스텔이지만 전입일이 나오면 주거용의 징표로서 주택임대차보호법의 적용을 받는다. 그러나 오피스텔이지만 사업자등록이 나오면 주택임대차보호법의 적용을 받지 않고 상가임대차보호법의 적용을 받는다.

사례02 오피스텔

2012타경23420(4) ?●서울중앙지방법원 본원 ?●매각기일:2013.05.21(火)(10:00)?●경매3계(전화02-530-1815)

소재지? 서울특별시 관악구 신림동94-208,엘리젠트오피스텔 8층 811호 도로명주소검색???????
물건
종별?
오피스텔? 감정가? 110,000,000원? 오늘조회:15 ? 2주누적:239 ? 2주평균 17 조회동향????
대지권? 7,659㎡? 최저가? (64%)
70,400,000원?
구분? 입찰기일? 최저매각가격? 결과?
건물
면적?
24㎡
(7.26평)?
보증금? (10%)
7,040,000원?
1차? 2013-03-12? 110,000,000원? 유찰?

 

임차인현황(말소기준권리:2005.01.07 / 배당요구종기일:2012.10.15)

임차인? 점유부분? 전입/확정/배당? 보증금/차임? 대항력? 배당예상금액? 기타?
김☆?☆ 주거용전부
(방1칸)?
전입일:2008.02.25
확정일:2012.08.03
배당요일:2012.08.03
?보65,000,000원 없음? 배당순위있음? 전세권등기자?
기타참고? ☞ 본건 부동산(오피스텔) 소유자 관리이사 진술에 의하면 임차인이 있다고함
☞ 김☆?☆ ?: 2008.1.29.자 계약서는 보증금 오천오백만이며,2011.3.15자 계약서는
보증금 육천오백만원임 ?

 

☞분석

오피스텔이므로 주거용가 업무용이 모두 있을 수 있으나 김☆?☆이 임차인으로 전입일자가 기록에 나타나는 것으로 보았을 때 주택임대차보호법상의 적용을 받는다?

 

3.주거용건물의 판단 시점

주거용 건물인지 여부는 임대차계약체결시를 기준으로 판단한다. 따라서 비주거용건물을 임차하여 임차인이 주거용으로 개조하여 사용한다거나 비주거용건물에 주거용건물을 증축하여 사용하는 경우에는 임대인이 ?승낙하였다는 ?등의 특별한 사정이 없는 한 주거용 건물이라 할 수 없다.

판례

“주택임대차보호법 제2조가 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 ?임차주택이 관할 관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하며, 건물등기부상 ‘건물내역’을 제한하고 있지 않으므로, 점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도 변경되어 이를 임차한 소액임차인도 특별한 사정이 없는한 주택임대차보호법 제8조에 의하여 보증금중 일정액을 근저당권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.” [대법원 2009.8.20. 선고 2009다26879판결(배당이익)] ??

 

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