주택임대차보호법 적용범위 2

               

주택임대차보호법 적용범위 2 :

(4)외국인(5)법인(6)임차인이 비법인 사단
(7)일시사용을 위한 임대차(8)무상인차인에 대해 알아보겠습니다

 

(4)외국인

(1)외국인의 증가

대한민국 국적을 갖고 있지 아니한 자가 많이 증가하여 단일민족이라는 지긍심은 들어 본지오래 되고 말았다. 이렇게 증가하고 있는 외국인이 두 부류가 있는데 합법적으로 체류하는 외국인과 불법 체류 외국인이다. 우리나라에서 90일 이상 합법적으로 장기 체류하는 외국인은 외국인등록증을 ?만들어서 관리하고 있다. 만일 불법 체류 외국인이라면 주택임대차 보호법에 따른 보호를 전혀 받을수 없다.

(2) 체류지변경신고

외국인의 경우 「출입국관리법」에 의한 외국인등록 및 제류지변경신고는 주민등록 및 전입신고에 갈음한다 (출입국관리법」 88의2). 따라서 주민등록이 없는 외국인의 경우에는 출입국관리사무소에 체류지변경신고를 하면 주민등록 전입신고한 것으로 된다. 그러나 주민등록이 살아 있는 재외국민은 주민등록전입신고를 할 수 있으므로 ?체류지변경신고를 할 것 은아니다.

(3) 출입국관리사무소 또는 시 군 구청

외국인의 경우에 체류지변경신고를 ?출입국관리사무소에서 하는것이 원칙이나 외국인의 편의를 위해서 시 군 구청에서도 체류지변경신고를 할 수 있도록 하고 있다.

(4)입찰지 주의할 점

경매 입찰시 점유자가 누구인지를 파악하는 것은 명도의 기본 정보이며 ?인도명령신청할 ?때 상대방을 특정하기 위해서 반드시 알아야 할 중요한 ?사항이다. 그런데 점유자가 외국인인 경우에 주민등록표에 기재되지 않기 때문에 전입세대 열람을 해도 나오지 않는다. 혹시 외국인으로 보여도 출입국관리사무소에서 방문하여 그 사실을 제3자가 확인하는 것은 법적으로 불가능하다. ?따라서 낙찰 받고자 하는 부동산을 외국인이 점유하 있을 경우에 그 사실을 서류로 확인하 것은 현실적으로 어렵다. 만약 ?집행관이 점유자를 조사하여 외국인으로 파악하여 그 정보를 매각물건명세서나 ?현황조사서에 기재에 놓으면 다행이지만 그렇지 않은 경우에는 ?점유자인 외국인을 직접 대면하여 외국인등록증 등으로 확인할 수 밖에 ?없으나 참 어려운 일이다. 만약 부동산의 점유자가 ?불법체류 외국인이라면 ?관계기관에 ?신고하면 ?단속 대상이 되어 오히려 명도에서는 유리 할수있다.

 

외국인이 임차인인 경우 20195003

●임차인현황 (말소기준권리:2010.06.24/배당요구종기일:2010.09.06)

?임차인 점유부분 전입/확정/배당 보증금/차임 대항력 배당예상금액 기타
러시아인
므쉬례보스키
니꼴라이
(MYSHLEVSKI
YNIKOLAY)
주거용
201호 전부
전입일:2009.12.22
확정일:2010.07.01
배당요구일:201.07.09
보60,000,000원
월500,000원
있음 소액임차인 ?
유☆☆ 주거용
201호
전입일:2005.05.31
확정일:미상
배당요구일:없음
미상 ? 배당금없음 ?
임차인분석?? 임차인수:2명,임차보증금합계:60,000,000원,월세합계: 500,000원 ???????
☞페문부재로 안내문을 남겨두고 왔으나 아무연락이 없어 점유관계 미상이나, 이건 묵적물 상의 주민등록 전입자 중 소유자가 아닌 세대주 유☆☆의 주민등록등본이 발급되므로 주민등록등본에 의해 유재현을 임대차관계조사서에 일용 임차인으로 등재함.
☞러시아인 므쉬레보스키 니콜라이(MYSHLEVSKI YNIKOLAY ):전입일자는 외국인등록사실증명서상 일자임.
▶?매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며,보증금전액이 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함? ? ??

 

●등기부현황

NO? 접수 권리종류? 권리자? 채권금액? 비고? 소멸여부?
1? ?2008.12.22 ?소유권보존 박☆?☆ ? ? ?
2? 2010.06.24? 강제경매? 노☆☆? 청구금액:
677,100,000원?
말소기준권리
2010타경9500?
소멸?
주의사? ☞유재현은 전입일상 대항력이 있으므로,보증금있는 임차인일 경우 인수여지 있어 주의요함 ? ? ?

 

분석☞

①러시아인은 외국인등록사실확인서상 체류지변경신고일ㅇ 2009년 12월22일이어서 전입일이 그 날로 기재된 것이다.러시아인의 체류지변경신고 사실은 집행관이 직접조사하여 밝혀 낸 것으로 입찰자의 입장에서는 수고를 덜 수 있게 된 것이다

②말소기준등기일(2010년6월24일)보다 러시아인의 체류지변경신고일(=전입일=2009년 12.22)더 빠르므로 대항력이 있다.

 

5. 법인

(1 ) 원칙?

주택임대차보호법은 자연인인 국민의 주거생활 보호를 목적으로 하기 때문에 법인은 주택임대차보호법의 보호대상이 아니다.

(2) 예외

①국민주택기금을 재원으로하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 ?법인이 주택을 임차한 ?후, 지방자치단체의장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 주택을 인도 받고 주민등록을 ?마쳤을 때에는 대항력을 취득한다(주택임대차보호법 제3조 제2항) . 대항력이 인정되는 법인은 한국토지주택공사와 ?지방공기업법에 따라 ?설립된 지방공사 (SH공사와 ?경기지방공사)가 있다.

② 중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제 1항을 준용한다.임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음날부터 ?제3자에 대하여 효력이 생긴다<신설2013년8월13일>

법인이 임차인

●임차인현황 (말소기준권리:2006.02.27/배당요구종기일:2012.09.03)

임차인? 점유부분? 전입/확정/배당? 보증금/차임? 대항력? 배당예상금액? 기타?
?근로복
지공단
주거용? 전입일:미상
확정일:미상
배당요구일:2012.07.23?
보60,000,000원? ? 배당순위 있음? 전세권
등기자

●임차인현황 (말소기준권리:2006.02.27/배당요구종기일:2013.04.01)

임차인? 점유부분?? 전입/확정/배당?? 보증금/차임? 대항력? 배당예상금액?? 기타??
진주정보
기술(주)?
주거용
전부?
전입일:미상
확정일:미상
배당요구일:없음?
보300,000,000원? ? ? 임차권
설정
등기자?

 

분석☞

근로복지공단이나 진주정보기술 주식회사는 법인으로서 주택임대차보호법에 따라서 보호를 받을 수 없다. 따라서 전입신고가 불가하기 때문에 법인이 대항력과 우선변제권을 주장하기 위해서 전세권등기나 임차권등기를 하고 있다. 그러나 최근 개정으로 중소기업기본법에 따른 중소기업은 주택임대차보호법의 보호대상이 된다.

 

주택임대차보호법이 예외적으로 적용되는 법인

?대한주
택공사
주거용1층
(우측호실)?
접입일:2006.10.23
확정일:미상
배당요구일:없음?
보50,000,000원? 있음? 전액
낙찰자
인수?
선순위
전세권
등기자?

 

[매각물건명세서]

점유자의
성명
점유부분 정보출처
구분
점유의
권원
임대차
기간
(점유기간)
보증금 차임 전입신고
일자.사업
자등록
신청일자?
확정일자? 배당요구
여부(배당
요구일자)?
?강한☆? 지하
(좌측)?
현황
조사?
주거
임차인?
미상? 1,300
만원?
없음? 2012.05.07? 미상? ?
지하
(방1칸)?
권리
신고?
?주거
임차인
?2012.05
.07부터
2014.05.
07까지
?1,300
만원
? 2012.05.07? 2012.05.07? 2012.11.16?
대한주
택공사 ?
토지전부
및 건물
56.86㎡
전부?
등기사
항증명
서(법정
국)?
주거
전세
권자
?
2008.10
.16부터
2010.10.
15까지?
?5,000
만원
? 미상? 미상? ?
1층(우측
호실)?
현황
조사?
주거
전세
권자?
미상? ?5,000
만원
? 2006.10.23? ?미상 ?

<비고>

대한주택공사:점유자 전찬 ☆의 전입일자임.임대차계약은 한국주택공사가 하였으며 보증금 5,000만원 중 250만원은 본인이 지불했으며 매월 7만9천원을 주택공사에 지불한다고 진술(현황조사서 참조) ?

분석☞

대한주택공사의 전입일이 2006년.10.23. 인데 이는 점유자 전찬☆ 본인은 보증금 5,000만원 중 250만원은 본인이 부담하고 나머지는 보증금이나 월세는 주택공사가 부담한다.대한주택공사는 법인이지만 전찬☆이 대항요건을 갖추면 대한주택공사가 대항력과 우선변제권을 주장할 수 있도록 주택임대차보호법에서 특벼한 규정을 두고 있다.

 

6. 임차인이 비법인 사단

●임차인현황 (말소기준권리:2002.10.08/배당요구종기일:2013.02.01)

임차인 점유부분 전입/확정/배당 보증금/차임 대항력 배당
예상금액
기타

 

대한예수교
장로회도원동
교회(목사:
박용☆)
주거용
전부
전입일:2002.10.08
확정일:2002.10.08
배당요구일:2012.11.20
보165,000,000원 없음 배당순위
있음
선순위?
전세권
등기자,
경매신청인
박용☆? 주거용용10동
803호(방2개)
전부
전입일:2012.01.16
확정일:미상
배당요구일:없음
미상 ? 배당금없음 ??
? 기타참고 임차인수:2명 , 임차보증금합계:165,000,000원?????
☞제3자점유
☞?대한예수교장로회도원동교회(목사:박용☆)가 소유자와 임대차계약을 체결하고,
현재 위 ?교회 부목사 박현☆이 점유함.

☞교회 관리집사 양통일의 진술과 ?박☆☆의 주민등록등본을 참고로 하여 조사함.
☞대한예수교장로회도원동교회(목사:박용☆):
1.전세권존속기간:2004.10.08부터 2012.10.04일자까지 . ?
2.전세권자의 전세금은 2002.10.08일자 전세권설정 당시에는 125,000,00원 이었고,
2006.10.13자 51130호(등기접수일자)로 15,000,000원,2008년 10.08자 제59918호
(등기접수일자)로 10,000,000원,2010.10.06자 제46989호(등기접수일자)로
15,000,000원이 각 전세권변경등기로 인해 각 증액 되었음.

3.현황조사서에 의하면 임차인 ?대한예수교장로회도원동교회(목사:박용☆)이
임차인이나 당시 위 교회 부목사인 박현☆이 점유함?????

●등기부현황(채권최고액:749,200,000원)

?No ?접수 권리종류 권리자 채권금액 비고 소멸여부
?1 200.10.06 ?전세권전부 대한예수교장로회
도원동교회대표박
용☆ 전세권변경?
140,000,000원 말소기준등기
존속기간:
~ 2008.10.04
?소멸
2 2006.12.13 ?근저당 국민은행 44,200,000원 ? ?소멸
3 2008.02.29 소유권일부이전 신☆☆ ? 증여,지분1/2 ?
4 2008.09.29 이연지지분 전부이전 신☆☆? ? 증여,지분1/2? ?
5 2008.10.06 대한예수교장로회
도원동교회대표박
용☆ 전세권변경
대한예수교장로회
도원동교회대표
박용☆?
150,000,000원 존속기간:
~ 2008.10.04
변경계약
소멸?
6 2010.10.06 대한예수교장로회
도원동교회대표박
용☆ 전세권변경?
대한예수교장로회
도원동교회대표
박용☆
165,000,000원 존속기간:
~ 2008.10.04?
?소멸

 

분석☞

대한예수교장로회도원동교회가 ?건물 소유자와 임대차계약을 체결하였지만 교회는 임차인이 될 수 있지만 전입신고를 할 수 없어서 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 ?없다. 실제임대차계약서에 교회가 임차인으로 계약되어 있는 경우에는 교회 목사님이나 부목사사님이 전입신고가 ?되어 있다고 해도 대항요건을 갖춘 것으로 인정 받지는 못한다. 따라서?대한예수교장로회도원동교회가 대표자 이름으로 전세권등기를 한 것이다

 

7. 일시사용을 위한 임대차

여관 등의 장기투숙자 학원수강 휴가여행 등 단기적인 거주를 목적으로 하는 임대차는 일시사용을 위한 임대차로 보아 주택임대차보호법의 적용 대 상이 아니다. 일시사용을 위한 임대차인지 여부는 기간이 핵심이고 그 외 목적 ·동기 등도 함께 판단한다.

 

8.무상임차인

임대차는 유상인 것을 전제로 하므로 무상의 임대차계약은 주택임대차보호 법의 따른 보호를 받을 수 없다. 특히 부자지간이라든지 형제지간,-부모와 자식 등 가까운 사이에 무상임대하는 경우가 많은 데 이럴 경우에 주택임대차보호법에 따른 보호를 받을 수 없다.

 

무상임차인

 

매각물건 명세서

?사건 2013타경 부동산임의경매? 매각물건번호? 1? 담임법관사법보좌관? 안달용?
작성일자? 2014.08.11? 최선수위 설정일자? 2013.7.1.근저당권???
부동산 및 감정평가액
최저가매각가격의 표시?
부동산표시목록 참조? 배당요구종기일? 2014.03.03?

 

부동산의 점유자와 점유자 권원,점유할 수 있는 기간,차임 또는 보증금액에 관한 관계인의 진술 및 임차인이 있는경우 배당요구 여부와 ?그 일자,전입신고일자 또는 사업자등록신청일자와 확정일자의 유무와 그 일자

?점유자
의 성명
점유
부분
정보
출처
구분
점유의
권원
임대차
기간
(점유기간)
보증금 차임 전입신고
일자.사업
자등록신
청일자
확정
일자
배당
요구
(배당
요구
일자)
?류동☆ 602호? 현황
조사?
주거
임차인?
미상? 미상? ? 2013.06.25? 미상? ?
?류재☆ 602호? 현황
조사?
주거
임차인?
미상? 미상? ? 2011.08.11? 미상? ?
<비고>
류동☆ :무상임차인
류재☆:무상임차인

※최선순위 설정일자보다 대항력을 먼저 갖춘 주택상가건물 임차인의 임대보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생할 수 있고, 대항력과 우선 변제권이 있는 주택 상가 건물 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 잔액에 관하여 배당을 받지 아니한 경우에는 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수 됨을 주의 하시기 바랍니다.

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