임차인이 꼭 알아야할 주택임대차보호법상 보증금 회수는?

               

안녕하세요? 하이궁금해입니다. 임차인입장에서 가장 중요한 두가지중 하나는   해당주택 양수인(소유자)에게 임대차 효려을 주장하며 계속 사용.수익할 수 있는 대항력을 알아 보았으니,오늘은  이사갈때 가장 중요한 보증금회수에 대해 알아보겠습니다.

1.보증금반환청구소송(강제경매신청)

(1)경매신청시 집행개시 요건의 완화

임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에준하는 집행권원(권리주장 원인)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시요건에 관한 민사집행법의 규정에도 불구하고 반대의무(임차주택반환)이나 이행(경매이행)의 제공을 집행개시요건으로 하지 않는다

(2)우선변제를 위한 배당요구 여부

주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금을 반환받기 위하여 보증금반환청구소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차주택에 대하여 스스로 강제경매를 신청하였다면 특별한 사정이 없는 한 대항력과 우선변제권 중 우선변제권을 선택하여 행사한 것으로 보아야하고 이 경우 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 하는 것은 아니다(대판 2013.11.14,2013다27831)

 

2.보증금의 우선변제권

(1)주임법 제3조의 2(보증금의 회수):대한요건(임차주택인도 + 주민등록)과 임차계약서상의  확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한  경매 또는 국세징수법에 의한 공매를 할 때 임차주택(대지를 포함)의 환가대금에서 후순위 권리자나 그밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

 1)대항요건

   (ㄱ)대항요건(인도 + 주민등록)은 대항력 취득요건 뿐만 아니라 보증금 우선변제의 요건이므로 임대차 도중에 주택을 인도하거나 주민등록을 옮기면 우선변제권을 상실한다(판례)

 (ㄴ)그러나, 재전입한 경우, 동일성을 유지하면 재전입시 다시 확정일자를 받을 필요 없이 재전입 이후의 담보물권을 취득한 자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다(판례)

=>소액보증금 우선변제 요건은 대항력 요건(인도+주민등록)으로 족하나/ 보증금 우선변제의 경우 대항요건(인도+주민등록)과 임대차계약서상의 확정일자를 모두 갖추어야합니다

 2)확정일자 : 공증인이나 동사무소공무원이 그 날짜 현재에 그 문서가 존재하고 있다는 사실을 증명하기 위하여 임대차계약서 여백에 번호를 부여하고 확정일자인을 찍어 주는 것을 말합니다.

=>임대차계약을 체결하려는자는 임대인의 동의를 받아 확정일자 부여기관에 확정일자 부여일,차임 및 보증금 등 정보를 요청할 수 있다.

(2)우선변제권 발생시기

 대항력은 대항요건(인도+주민등록)을 갖춘 익일 0시부터 발생하지만,/ 우선변제권은 대항력갖추고 확정일자 를 받은 경우는 확정일자 갖춘날부터 발생하고,  확정일자먼저 받고  대항요건을 뒤에 갖춘경우는  대항요건 갖춘 익일0시부터 우선변제권이 발생한다.

(3)임차기간만료 전에 임차주택이 경매된 경우 임차인은 무었을 할 수 있나요?

 1)대항력과 우선변제권의 선택적 행사: 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 임차주택의 양수인이나 경락인에게 대항하여 보증금을 반환 받을 때까지 임대차관계 존속을 주장하거나  경매법원에 배당을 요구하여 임대차계약을 해지하고 보증금에 대하여 우선변제를 청구(우선변제권 행사)할 수 있다.

 2)배당을 요구하였으나 전액을 배당받지 못한 경우에는 경락인에 대항하여 이를 반환받을 때까지 대항력을 주장을 할 수 있으나, 또다른 2번째 경매절차에서는 우선변제에 의한 배당을 받을 수 없다.

 3)대항력 있는 주택임차권과 분리하여 보증금반환채권만을 양수한 자는 경매절차에서 주택임대차보호법상의 임차보증금 우선변제권자의 지위에서 배당을 요구 할 수 없다

 4)대항력을 갖춘 임차인이 저당권 설정등기 이후에 임대인과 보증금을 증액하기로 합의하고 초과부분을 지급한 경우, 저당권(예,은행대출)에 기하여 경매에서 경락받은 소유자에 대하여 저당권 설정 이후에 증액한 보증금(저당권보다 후순위임)으로써는 대항할 수 없다.(판례)

 

다음에는 임차보증금중 일정액의 보호(소액보증금의 우선변제권-> 최우선변제권) 이  하이 궁금해?  알아보겠습니다
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