주민등록[대항력]

               

2. 주민등록

(1)주민등록 전입신고

?주민등 록 은 거래의 안전을 위해 임대차의 존재를 ?제3자가 ?명백히 인식 할 수 있게 하는 공시방법이다. 주택의 권리관계에 관한 사항은 등기부에 의하여 파악되므로 임대차의 공시방법으로서 주민등록이 유효한 공시방법이 되기 위해서는 주민등록이 등기부상 주택현황과 일치해야 한다.

 

사례:공부상 2층 시호?→ 실제현황은 B동 203호

사건번호:2013타경 부동산임의경매
조사일시:2013년 12월18일15시10분

●부동산 임대차 정보

번호? 소재지? 임대차관계?
?1 서울특별시 강북구 수유동 280-21 2층 시호? 1명?

사진정보:전경도 2건

◈부동산 현황 및 점유관계 조사서

1.부동산의 점유관계

소재지? 서울특별시 강북구 수유동 280-21 2층 시호?
점유관계? ?임차인(별지)점유
기타? ?

2.부동산의 현황

●등.초본 발급창구 담당 직원 진술
– ‘수유동 280 – 20’은 한신빌라의 ‘A동’이고, ‘수유동 280 – 21’은 한신빌라의 ‘B동’으로 ?각 구별 되는데 B동의 호수도 101호,102호,103호 등으로 번호가 부여 되어 있어 등기부상 표시인 ‘2층 시호’로는 검색되지 않는다.

●현황
‘B01′,’B02′,’B03’, ‘101’.’102′,’103′,’201′,’202′,’203′,’301′,’302′,’303′,’401′,’402′,’403’표시되어 있음

●임차인 명제신 진술
-보증금 8,000만원에 ‘203호'(등기부상 ‘2층 시호’) 전체를 사용하고 있으며,확정일자도 받아다.주민등록 전입신고는 ‘수유동 280-21 한신빌라 B동 203호‘로 하였다

※비고란??
수유동 280-20은 한신빌라 A동,수유동 280-21은 한신빌라B동으로 각 구별 되는데, B동의 호수도 101호,102호,103호 등으로 번호가 부여 되어 있어 ?이 사건 매각목적물인 ‘2층시호’는 ‘203호’로 현황조사됨?

 

분석☞

임차인이 살고 있는 주소지는 등기부상 280-21 2층 시호 인데 통상 280-20은 지상건물은 A동으로, 280-21지상 건물은 B동으로 불리우고 2층 시호는 203호를 나타내는 것을 판단할 수 있으므로 등기부상 주소와 일치하지는 않지만 사회통념상 임차인이 해당 호수에 거주하는 것을 제3자가 알 수 있을 것으로 보여 임차인의 대항력에는 문제가 없다

 

사례:공부상 지하층 가호?→101호

●현황조사내역

◆기본정보
사건번호:2013타경31237 부동산임의경매
조사일시:2013년09월25알10시45분

●부동산임대차내역

?번호 ?소재지 ?임대차관게
1? 서울특별시 성북구 성북동 124-24 지하층 가호? 1명?

사진정보:전경도 2건

◆부동산의 현황 및 점유관계조사서

1.부동산의 점유관계

소재지? 서울특별시 성북구 성북동 124-24 지하층 가호??
점유관계? 임차인(별지)점유?
기타? ?

2.부동산의 현황
(1)본부동산 지하층가호:출입문에는 싸인펜으로 101호로 표시되어 있음
(2)2회 방문하였으나 페문부재하고,방문한 취지 및 연락처를 남겨으나 아무런 연락이 없으므로 주민등록 ?전입된 세대만 임차인으로 보고함.

<본건 제1층 제가호(통칭 101호)>

분석☞

공부상 지층 가호로 되어 있으나 실제현황은 101호로 통칭되고 있다.따라서 공부상 주소인 지층 가호로 전입신고된 임차인이 있는지 조사하고 더불어 101호로 전입신고된 임차인이 있는지 함께 알아 보아야 한다.

 

사례:공부상 301호이나 현황상 302호인경우?⇒ 매각시 주의 요망

1.참고사항:본건은 집합건물대장상 건축물현황도의 위치와 현황이 상이(301호와 302호의 위치가 바뀌엇음)으로 경매진행시 유의하시기바랍니다.

●임차인현황(말소기준권리:2007.05.03/배당요구종기일:2012.01.09)

임차인? 점유부분? 전입/확정/배당? 보증금/차임? 대항력? 배당예상금액? 기타?
박상☆? 주거용
301호?
전입일:2009.06.10
확정일:2009.06.10
배당요구일:2011.11.22?
보70,000,000원? 없음? 배당순위있음? 전세권
등기자,
현황서상
보8천만원?
지태☆? 주거용
302호?
전입일:2004.04.10
확정일:미상
배당요구일:없음 ?
미상? ? ? ?
기타참고?? 임차인수:2명,임차보증금합계:70,000,000원 ? ? ?
☞현황보완조사부분:302호는 소유자 지태자가 거주하고 있으며,전입세대열람내역서상 박정☆(301호)은
비거주자임

☞관할 동사무소 주민등록등재자를 조사한 바,세대주 박정☆(301호),?박정☆(301호),지태☆(302호)가
등재되어 있음?

☞박정☆:공부상 301호 임차인이고,2009.6.8.접수48238호 전세권설정등기 되어 있음
☞지태☆:공부상302호 소유자임.현황301호느 공부상302호이고,현황302호는 공부상301호이므로
매각시 주의요망?

 

사례:건축물대장과 등기부상의 주소가 다른 경우

2012타경9207 ?●서울서부지방법원 본원 ?●매각기일:2013.05.30(木)(10:00) ?●경매1계(전회02-3271-1321)

소재지? 서울특별시 은평구 용암동 700-12,다세대주택 3층 302호 ?도로명주소검색????
물건종별? 다세대(빌라)? 감정가? 120,384,000원? 오늘조회:5 ?2주누적:110 2주평균8 조회동향?

 

[감정평가서]

1.본건은 서울특별시 은평구 용암동 소재 우성아파트 서측 인근에 소재하는 다세대주택 3층 302호로서 서울서부지방법원 경매를 위한 감정평가건임

 

?4.본건 토지는 별도의 등기된 공유지분이며,본건 건물은 등기부등본상 3층 302호이지만 집합건축물대장상 2층 302호로서 서로 층에 대한 표기가 상이하나 등기부등본과 현황에 의거하여 3층 302호로 평가하였음

 

[매각물건명세서]

※ 비고란
일괄매각 본건 건물은 집합건축물대장상 2층 302호이나,등기부 및 현황은 3층 302호임.

 

분석☞

건축물대장상의 주소가 2층 302호이지만 등기부등본상의 주소가 3층302호로 서로 다르다. 하지만 등기부등본 및 현환상의 주소에 따라 권리분석을 하면 된다

?

전입신고는 임차인 본인의 주민등록만이 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다. 가족 중 한 사람이라도 전입신고가 되어 있다면 대항력을 주장하는 데 문제가 없다. 또한 가족의 주민등록이 세대주로 신고 하지 않더라도 동거인으로 전입신고해도 무방하다는 판례가 있다.

 

남편만 전출

◆매각물건명세서

?사건 2013타경18107
부동산임의경매?
매각물건번호? 2? 담임법관(사법보좌관)? 신진섭?
작성일자? 2014.09.19? 최선순위 설정일자? 2010.8.17(근저당권)???
부동산 및 감정평가액
최저매각가격의 표시?
부동산표시
목록 참조
배당요구종기일? 2013.12.23???

부동산의 점유자와 점유의 권원,점유할 수 있는 기간,차임 또는 보증금액에 관한 관계인의 진술 및 임차인이 있는 경우 배당요구 여부와 그 일자,전입신고일자 및 사업자등록신청일자와 그 일자

점유자
의 성명?
점유
부분?
정보
출처
구분?
점유의
권원?
임대차
기간(점
유기간)
?
보증금? 차임? 전입신고
일자,사업
자등록신
청일자?
확정
일자?
배당요구
여부(배당
요구일자)?
최종☆
주민등록
등재자)?
미상? 현황
조사?
주거
임차인?
미상? 미상? 미상? 2012.
04.12?
미상? ?
전부? 권리
신고?
주거
임차인?
2013.08.15
~2005.0815?
60,000,000? ? 2004.
3.11?
2013.
04.01?
2013.
12.19?

<비고>
최종☆(주민등록등재자):주민등록 전입신고일(2004.03.11.)은 임차인의 처 김지☆의 전입신고일이고,본인 최종☆는 2003.8.18. 본건 목적물에 최초 전입신고하고, 전입과 전출을 반복한 후 최후의 전입신고는 2012.04.19.임?

※최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택.상가 건물의 임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수 되는 경우가 발생할 수 있고,대항력있는 주택.상가 건물 암차인이 배당요구하였으나 보증금 전액에 관하여 배당을 받지 아니한 경우에는 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수되게 됨을 주의하시기바랍니다.

※등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각허가에 의하여 그 효력이 소멸되지 아니하는 것

해당사항 없음

 

※매각허가에 의하여 설정된 것으로 보는 지상권 개요
해당사항 없음

※비고란

?다가구주택 ?다세대주택

단독주택은지번까지 정확하게 전입신고가되어 있어야하고 공동주택은 지번과 동호수까지 정확하게 전입신고되어 있어야 대항력을 인정받을 수 있다. 다가구주택은 단독주택에 해당하므로 전입신고는 지번만 기재하면 충분하고 호수까지 기재할 필요는 없다. 따라서 임차인이 같은 건물 내에서 이사를 하면서 호수를 변경한 전입신고를 ?다시한 ?경우에도 원래의 전입신고가 유효한 공시방법이 된다.

 

(2)세대합가

?①사정상 세대원 중 일부가 먼저 전입신고를 하고 거주를 하고 있다가 세대주가 나중에 전입신고를 하는경우가 있다. 이 경우 먼저 전입신고를 한 세대원의 전입일자에 따라 선순위임차인으로 안정 되면 경매진행시 인수 대상이 되기 때문에 주의가 필요하다.세대원중 세대주보다 빠른 최초 전입자가 있을 경우에는 최초전입자의 전입일자 다음날 0시부터 대항력이 인정된다.

②일반적으로 현재 주민등록법상에는 한 가족의 세대가 분리되어 있다가 ?그 이후에 어떤 사유로 세대가 합쳐지게 되면 주민등록상에 ‘세대합가‘ 라고 변동사유가 기재된다. 보통 주택임대차보호법상 대항력 취득시점은 만 아니라 세대주의 가족인 세대원들까지 포함하여 세대주나 세대원 중 먼저 전입신고한 날을 기준으로 대항력 시점을 판단한다

③그런데, 과거의 전입세대열람제도에서 주민등록에 대한 전입세대열 람을 하면서 세대원(아들)의 전입일자가 기재되는 것이 아니고 세대주(아버지)의 전입신고일만 기재되기 때문에 가족 중 일부인 세대원이 미리 전입 신고를 했을 경우 주민등록등본을 발급받아 볼 수 없는 입찰자 입장에서는 ?전입세대열람에만 의존할 수 밖에 없어서 세대합가의 함정에 빠잘 수 밖에 없었다.

?④더군다나 집행관이 경매부동산 현황 조사시 대부분 세대주들은 자신들의 주민등록상 일자만 얘기할 뿐 가족 중 먼저 전입 신고한 전입신고일자를 밝히지 않기 때문에 경매초보자들이 쉽게 함정에 빠지기 쉽다.그러나 요즈음은 전입세대 열람을 할 때에는 동거인 포함 최초의 전입자포함하여 열람신청을 할 수 있고 이렇게 신청하면 세대원 중 최초의 전입일자도 파악할 수 있어서 대항력을 판단하는 데 있어서 세대합가의 함정에 빠지지않는다.

⑤또한 요즈음은 전입세대 열람을 반드시 물건지 자치센터에 가서 열람하여야 하는 것이 아니라 ?어느 자치센터에 가든 열람이 가능하다.

 

(3) 주민등록의 정정

①처음에는 다가구용 단독주택으로 소유권보존등기가 ?경료 되었다가 나중에 ?다세대주택으로 변경된 경우 ?당해 주택에 관해 등기부상 이해관계를 가지려는 제3자는 위와 같이 다가구용 단독주택이 다세대주택으로 ?변경되였다는 사정을 등기부상 확인할 수 있고 ?따라서 지번의 기재만으로 ?당해 다세대 주택에 주소 또는 거소를 가진자로 ?등록된 자가 존재 할 가능성을 인식 할 수 있다 할 것이므로,처음에 다가구용 단독주택으로 ?소유권보존등기가 경료된 ?건물의 일부를 임차한 임차인은 이를 인도받고 임차 건물의 지번을 정확히 기재하여 전입신고를 하면 주택임대차보호법 소정의 대항력을 적법하게 취득하고, 나중에 다가구용 단독주택이 다세대 주택으로 변경되였다는 사정만으로 임차인이 이미 취득한 대항력을 상실하게 되는 젓은 아니라 할 것이다.”(대법원 2007.2.8.선고 2006 I 다70516판결)

 

②다가구에서 다세대로 변경시 대항력 판단 기준

원래 단독주택으로 건축허가를 받아 건축되고, 건축물관리대장에도 구분 소유가 불가능한 건물로 등재된 이른바 다가용 단독주택에 관하여 나중에 집합 건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 의하여 구분건물로의 구분 등기가 경료되였음에도 불구하고, 소관청이 종전에 단독주택으로 등록 한 일반건축물관리대장을 그대로 둔 채 집합건축물관리대장을 작성하지 ?않은 경우에는, 임차인이 위 건물의 일부나 전부를 임차하여 전입신고를 하는 경우 ?지번만 기재하는 것으로 충분하다. (‘대법원 2002.3.15.선고 2001다80204판결)

 

(4) 재전입신고를 하는 경우?

임차인이 주민등록 전입신고를 하였다가 나중에 재전입하는 경우에는 재전입신고한 ?때에 대항요건을 다사 갖춘 것으로 되고 재전입신고한 다음 날 대항력을 주장할 수 있다.

사례 :임차인의 재전입(2)

서종☆ 주거용
1층전부
전입일:2009.02.29
확정일:2012.10.30
배당요구일:2013.01.18
보200,000,000원 있음 배당순위
있음
재전입:
2011-10-25
임차인
분석??
임차인수:2명,임차보증금합계:200,000,000원??????
▶매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며,보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을
매수인이 인수함? ? ??

●등기부현황(채권액합계:2,813,591,890원)

No? 접수 권리종류? 권리자? 채권금액? 비고? 소멸여부?
?1 2009.12.11 소유권이전
(매매)
김필☆? ? 거래가액
금1,180,000,000원?
?
2? 2011.09.19? 근저당? 한화손해보험(주)? 1,200,000,000원? 말소기준등기? 소멸?
3? 2011.09.19? 근저당? 한화손해보험(주)? 456,000,000원? ? 소멸?

2.서종☆(徐綜眞) ? 2011-10-05 ? 거주자 ? ? ??서종☆ ? ? 2011-10-05 ? 거주자
? ? 서울특별시 서초구바우뫼로23길 5,(15/2)A동동 5호(양재동,현대빌라)

분석☞

임차인??서종☆의 가족이 주민등록이 유지되고 있었다면 ??서종☆ 은 대항력을 유지한다. 그러나 ??서종☆의 가족의 주민등록이 유지되고 있지 않다면 대항요건을 갖춘 시점이 말소기준등기인 근저당보다 후순위이므로 대항력이 없다 ? ? ? ? ? ?

 

(5)경매등기 후 전입신고

임차인이 경매등기 된 이 후에 전입신고를 하였다면 주택임대차보호법에 따른 대항력을 주장할 수 없다.

사례:경매등기 후의 전입신고한 임차인

●임차인현황(말소기준권리:2008.07.23/배당요구종기일:2012.02.15)

임차인 점유부분? 전입/확정/배당? 보증금/차임? 대항력? 배당예
상금액?
기타?
윤용☆? 주거용
전부?
전입일:2012.02.13
확정일:2012.02.13
배당요구일:2012.02.14?
보60,000,000원? 없음? 배당순
위있음?
경매등기 후
전입시고,전
세권등기자?
기타참고? ☞페문부재로 안내문 두고 왔으나 아무 연락이 없고 전입세대열람내역(동거인포함)서
상에도 전입세대가 없어 점유관계가 미상임.
☞윤용☆:전세권자로 전세권설정등기일은 2010.10.08. 자임?
☞윤용☆:임차인으로서 전입일자는 2012.02.13이나 주민등록전입신고에 매각대상
특정호수(405호) 기재는 없음 ? ??

●등기부현황(채권액합계:646,000,000원)

?No 접수? 권리종류? 권리자? 채권금액? 비고? 소멸여부?
?1 2009.07.23? 소유권이
전(매매)?
임☆?☆ ? ? ?
2? 2009.07.23? 근저당? 신한은행
(화정지점)?
234,000,000원? 말소기준권리? 소멸?
3? 2010.11.08? 전세권
(전부)?
윤용☆? 60,000,000원? 존속기간
~ 2011.11.05?
소멸?
4? 2011.01.04? 근저당? 오☆?☆? 352,000,000원? ? 소멸?
5? 2011.12.06? 임의경매? 신한은행? 청구금액
178,000,000원?
2011타경20481? ?소멸

 

분석☞

임차인?윤용☆의 전입신고일은 2012.02.13일로 배당요구종기일(2012.02.15)가 가까워지자 급하게 주민등록전입과 확정일자를 받고 배당요구한 상황으로 짐작된다. 임의경매일이 2011.12.26일 이므로 전입일이 그보다 늦어 대항력을 주장할 수 없다. 그렇지만 전세권등기를 해 놓은 것이 있으므로 순위배당을 받을 수 있다

현대해상아파트담보대출

현대해상아파트담보대출

현대해상 서대문 하이론센터 대출상담사 김인순입니다. 행복한가정을 위해서는 가장 기본이 의식주의 안정입니다. 그러나 서울에서 내 아파트마련이 중위가격기준으로 8~9억원 어떻게 금융기관 대출없이 가능하겠습니까? 이에 고객입장에서 더많이 더저렴하게 대출을 편리하게 상담드리는 가정행복 지킴이라는 자긍심으로 도움을 드리려고하오니 많은 상담바랍니다. ☎ 010 -4717 -0387

댓글 남기기