종합부동산세 줄이거나 면제받는법은?

               

 “종합부동산세” 줄이거나 면제받는 방법 

부동산은 살때, 보유할 때, 팔때 모두 세금을 냅니다.

이중 보유중 세금은 무엇이 있을까요? 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 입니다.

재산세는 금액이 적어서 부담이 적죠. 그런데 “종합부동산세”는 일정 금액이 넘어서면 금액이 커집니다.

오늘은 종합부동산세를 자세히 알아볼께요 ^^

 종합부동산세는 실제 생산활동에 사용되는 것에 대해서는 세금을 부과하지 않습니다.즉, 농지, 과수원 등은 종합부동산세를 내지 않습니다. 왜냐하면 생산에 사용했기 때문이죠 ^^

?상가건물의 경우 종합부동산세는?

상가건물은 생산활동이 이뤄지기 때문에 종합부동산세를 내지 않습니다그러나 건물을 제외한 “부속토지”는 종합부동산세를 냅니다. 왜냐하면 부속토지는 생산에 관련이 없다고 보기 때문이지요. 이때 부속토지는 공시가격이 80억 초과할 경우에만 해당됩니다.그래서 서민들에게는 해당사항이 없겠죠 ^^

?주택의 경우 종합부동산세는?

주택은 생산활동이 이뤄지지 않는 부동산입니다. 그래서 건물과 토지 모두 종합부동산세를 냅니다1주택자의 경우 9억 초과 ,다주택자의 경우 6억 초과하면 종합부동산세를 냅니다.다주택자의 경우 “가구당이 아니라 1인당” 입니다. 따라서 종합부동산세 세금을 줄이려면 소유자 명의를 부부간에 나누는 것도 좋은 방법이겠죠

 

재산세종합부동산세 쉽게 계산하는 방법은?

부동산114에서 제공하는 서비스를 이용하시면 됩니다.(부동산114 웹사이트 주소 : www.r114.com)사이트에 접속하신 후에  아래의 그림에서 보시는 것 처럼 우측 상단에 있는 “더보기”를 클릭하고 하단메뉴 중 “재테크솔루션”을 클릭 후 “무료계산기”을 클릭하시면 됩니다.
 


예를 들어 내가 주택을 3채 가지고 있고 각각의 주택공시가격이 5억, 3억, 2억 이라면 위의 사이트에서 금액을 입력하시면 됩니다. 그런 후에 “계산” 버튼을 클릭하면, 재산세와 종합부동산세를 아래와 같이 바로 계산해 줍니다.
 

위 예와 같이 주택 3채를 소유하고 각각의 주택공시가격이 5억, 3억, 2억 이라면

?재산세 : 990,000원     + ?종합부동산세 : 1,170,441원  = 총납부세액 : 3,432,529원
 

여기서 궁금한 점이 있으시죠! 위 계산식에 입력할 내 주택의 주택공시가격을 어떻게 알수 있을까요?
 

내 소유 주택의 주택공시가격 확인 방법은?

국토교통부 홈페이지에서 확인할 수 있습니다. ▷ http://www.realtyprice.kr/notice/town/searchPastYear.htm
한국감정원 부동산공시가격 알리미 
www.realtyprice.kr

 위 사이트에 들어가시면, 아래와 같은 화면이 나옵니다. 순서에 따라서 주소를 선택하시면 됩니다.
 최종 호수까지 선택하신 후에 열람하기를 클릭하세요

그럼 자신이 소유한 주택의 주택공시가격을 바로 알 수 있습니다.

 

내 주택이 여러 채일 경우 재산세 및 종합부동산세

감면 또는 면제 받는 방법은?

결론부터 말씀드리면 “주택임대사업자”를 내시면 됩니다. 주택임대사업자를 내는 것은 의무사항이 아닙니다. 즉 본인의 선택사항 입니다.

그렇다면 주택임대사업자를 ?내는 게 좋을까요? ?안내는 게 좋을까요?

 임대사업자 장점

?첫째. 취득세 면제 또는 감면 혜택
주택임대사업자는 최초 분양 받는 공동주택(아파트·연립주택·다세대)은 취득세가 100% 면제됩니다.

이때, 전용면적에 따라 취득세 감면 세율은

?전용면적 60㎡ 이하는 100% 면제되고  ?60㎡~85㎡ 인 경우는 50% 감면 됩니다.

★단, 취득세가 200만원을 초과하면 15%는 납부해야 합니다.

이때, 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록해야 합니다.

그리고 반드시 4년 이상 주택임대사업을 유지해야 됩니다.

단, 취득세 감면은 신규로 분양된 공동주택과 주거용 오피스텔에 대해서만 적용됩니다.

즉 기존주택과 단독주택은 취득세 감면이 되지 않습니다.

?둘째. 재산세 감면 혜택
1채를 가지고 주택임대사업자를 하면 재산세 감면 혜택은 없습니다.

85㎡ 이하의 공동주택 2채 이상을 5년 이상 보유하면 감면 또는 면제 받습니다.

이때 주택의 전용면적에 따라서 면제, 감면률이 다릅니다.
?40㎡ 이하는 100%, ?60㎡이하는 50%, ?85㎡ 이하는 25%만큼 재산세 감면을 받을 수 있습니다.

(단, 감면받은 세액이 50만원을 넘으면 15%는 납부)

?셋째. 종합부동산세 비과세 혜택
주택임대사업자는 종합부동산세를 내지 않아도 됩니다.

종합부동산세는 매입임대주택의 경우 관할 세무서에 합산 배제 신청하면 됩니다.
이때 공시가격이 6억(지방은 3억)이하의 공동주택을 5년 이상 임대하면 비과세됩니다.

?넷째. 내 거주 주택은 양도소득세 비과세 혜택
임대사업자의 거주 주택을 처분할 때 양도세가 비과세됩니다.
단, 비과세를 받기 위해서는 아래 요건에 충족해야 합니다.

임대주택에 대한 요건
?공시가격 6억 이하,
?5년 이상 임대 기간을 갖추고
?자신이 거주한 주택은 2년 이상 거주 요건을 갖추어야 합니다.

5년 뒤 주택임대사업자를 낸 주택을 처분하는 경우에는 일반과세가 적용됩니다.

(의무 임대기간 5년은 ‘관할 지방자치단체에 임대사업자등록과 관할 세무서 사업자등록’을 한 후에 임대를 개시한 날부터 계산됨에 유의)

<구청과 세무서 양쪽에 신고등록하는 이유>

지방세인 “취득세”와 “재산세”의 감면은 관할 시,군,구청에만 등록하고,

국세인 “종합부동산세”와 거주주택의 “양도세” 비과세는 관할 세무서에도 등록해야 합니다.

주택임대사업자의 단점은?

?첫째. 피부양자 자격을 상실
배우자의 직장의료보험에 포함되어 있는 분이 주택임대사업자를 내게 되면 지역의료보험의 대상자가 됩니다.

그럼 그동안 내지 않아도 되었던 건강보험료와 국민연금을 내야 합니다.직장인의 경우에는 상관 없겠지요

?둘째. 보유 의무기간 동안 팔지 못해
주택임대사업자를 내면 일정기간 매도할 수 없습니다.
2016년 부터 주택임대사업자의 임대의무기간이 5년에서 4년으로 1년 줄었습니다.

그래서 현재 임대사업자를 내시는 분은 적어도 4년간은 팔 수 없습니다.
만약 의무기간 내에 팔게 되면 2000만원 이하의 벌금을 내야 합니다.

?셋째. 소득세 과세대상이 됩니다.
소득이 있는 곳에는 당연히 세금이 있습니다.
(단, 주택임대사업자의 경우 2018년까지 연소득 2000만원 이하인 경우에는 비과세)

임대사업자를 안내는 이유 중에 가장 큰 이유가 바로 소득세를 안내기 위함이었습니다.

그런데 올해 2017년 부터는 “주택 임대차 선진화 방안”으로 사업자를 내지 않아도 소득이 있으면 세금을 내야 합니다.
따라서 임대차 선진화 방안으로 사업자 등록을 하는 게 미등록 임대보다 대체로 유리할 수도 있습니다.

참고자료: 단희쌤

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