조정지역 매매잔금(MI)시세80%까지[현대해상아파트 담보대출] 가능? VS 실수요자 분양가 상한제로 `수익차익’그림의 떡
안녕하세요? 하이궁금해입니다
내집마련 어떻게 하는게 현명할까요?
▣조정지역 매매잔금(MI)시세80%까지[현대해상아파트 담보대출] 가능? VS 실수요자 분양가 상한제로 `수익차익’그림의 떡
민간택지 분양가 상한제는 조정지역,투기과열지구,투기지역에서 [토지 매입 가격 + 기본형 건축비 등]을 적용해 건설사나 시행사가 적정 이윤 이상의 분양가를 책정하지 못하도록 하는 규제입니다.
■민간택지 분양가상한제로 실수요자 `수익차익’그림의 떡이다
▶현행 민간 택지 아파트 분양가
| 시행사가 시장 가격을 감안해 분양가를 자율적으로 산정해왔습니다
▷분양가가 시장가격보다 높으면 아파트가 팔리지 않아 미분양이 발생합니다. ▷분양가가 시장가격보다 싸면 분양가에 프리미엄(웃돈)이 붙는 구조였죠. ▷시행사는 미분양이 나지 않는 수준에서 가장 높은 분양가를 책정해 사업 이윤을 극대화했습니다. |
▶민간택지 분양가 상한제가 시행되면 ‘신축아파트당첨자는 로또’
| 신축아파트는 시세와 관계없이 정부가 규제하는 분양가격(시세의 70~80% 수준)으로 분양하여야 합니다.
그래서 시세와 분양가의 수억 차익이 발생하고 그 이득은 청약당첨 분양계약자가 가져가도록 되어 있어서 ‘신축아파트당첨은 로또‘말이 성립합니다 |
작년 12월부터 민영주택 추첨제 가구의 75%를 무주택자에게 우선공급하는 제도가 시행됐다. /대한민국 정책브리핑
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왜냐하면 정부의 신규 아파트 청약 기회는 신혼부부나 다자녀 등 부양가족이 많은 세대주등에게 특별공급 방식으로 아파트 청약 우선권을 주고 있기 때문입니다.
따라서 무주택자나 신혼부부, 다자녀 가구 등에 해당하는 세대주가 아니라면 조정지역에서 민간택 분양가 상한제를 적용한 싼 아파트를 분양받기가 현실적으로 쉽지 않습니다.
예를 들어
①투기과열지구에서 30대 가족이 살 만한 전용면적 85㎡ 이하 중소형 아파트는 모두 청약 가점제로 당첨자를 가린다. 청약가점제(84전 만점)는▷무주택 기간(만점 32점) ▷부양가족 수(35점) ▷ 청약통장 보유 기간(17점)을 토대로 산정하는 데 최근 서울에서 분양하는 아파트의 당첨 평균가점은 50점이 초과도었고,청약가점 50점은 부양가족 3~4명에 무주택 기간이 최소 10년쯤 돼야 신축아파트 청약 당첨 분양계약자가 될 수 있습니다. ②그리고 분약가 9억원 초과아파트는 대출 규제로 금융기관 대출이 불가하므로 계약금과 중도금을 사실상 본인 현금자금으로 미리 준비해야 하는 탓에 청약자격을 갖춘 유효수요층은 실제로 매우 제한적일 수밖에 없습니다.
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■조정지역 매매잔금(MI)시세80%까지[현대해상아파트 담보대출] 가능?
▶대출가능액
| ▷시세 9억초과도 대출 가능
▷투기지역의 아파트 구입자금 시세의 40%까지 가능 ▷투기과열지구의 아파트 구입자금 시세의 60%까지 가능 ▷청약조정지역의 아파트 구입자금 시세의 80%까지 가능 ▷기타지역의 아파트 구입자금 시세의 80%까지 가능 ▷다주택세대원은 규제지역에서 주택구립자금(MI)대출 불가하고, ▷다주택세대원은 규제지역외 수도권 및 기타지역 아파트 매매잔금 LTV10% 차감된 LTV 60%까지 가능 |
▶MI대출아무나 다 되는 것은 아닙니다.
아파트구입자금이고,원천징수영수증이나 사업소득증명원처럼 증빙소득자에 한함
전용면적120㎡이내이고 DTI조건을 충족해야합니다.
| ①매매(구입)자금 ②대출금액 6억이내 ③증빙소득(원천징수영수증등) ④DTI 45%(투기과열지구40%) ⑤전용면적120 ㎡ 이내 |
