정부가 공인한 부동산 최고의 입지는 투기지역...[현대해상아파트담보대출]

               

안녕하세요? 하이궁금해입니다.

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오늘은 정부가 아파트및 주택담보대출을 지역에 따라 시세 때비 대출한도를 규제하는 투기지역,투기과열지구,조정대상지역이 우리에게 시사하는 바는 무엇인가? 이를 보고 아파트,주택시장에 현명하게 대응할 때입니다.

2017년 8·2 대책과 2018년 9·​13 대책은 지난 40년간 실시된 대한민국 부동산 시장을 이해하고 학습하는  좋은 기회를 제공한 한국 부동산 정책의 ‘종합판’이라 부를 수 있다.

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▣정부공인 최고 입지는 ,투기지역…[현대해상아파트담보대출]

지난 2년간의 문재인 정부 부동산 정책에 대한 수많은 리포트를 읽고 시장 반응을 본 뒤 내린 결론은

■1.부동산 의사결정 시 가장 중요한 건 첫째도 입지, 둘째도 입지, 마지막도 입지이다.

▶ 실거주든 투자든 부동산 입지를 제대로 활용하려면 입지에 따라 선호도가 다르고 미리미리 반영된다

① 수요 및 공급도 입지와 함께 생각해야 하고,

가격도 입지별로 파악해야 하며,

상품도 입지에 따라 선호가 다르다는 걸 미리 반영된다는 것을 배워야 합니다.

2017년 8월 2일 국토교통부 장관이 서울 종로구 정부서울청사에서 ‘주택시장 안정화 방안’을 발표하고 있다.

■2.투기지역은 정부가  수용가 넘치고 추가공급등 대체재가 없다고  공인한 지역임

▶투기지역이란 정부기준이 있지만 싶게 이야기하면 그 지역내 시장 내 수요가 많다 싶으면 지정하고, 수요가 없다 싶으면 해제한다

규제 강도가 높은 투기지역수요가 차고 넘치는 곳으로 해석할 수 있, 투기과열지구는 투기지역 다음으로 수요가 많은 곳으로 판단하면 된다. 조정대상지역은 수요가 많은 듯한데 조금 더 지켜보겠다는 곳이다. 기타 지역은 정부도 알 수 없으니 개인 스스로 판단하라는 뜻이다.

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▶정부는 전국의 부동산 입지를 4단계로 구분지었다.

①투기지역 16개 지자체(서울 강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서, 중구, 종로, 동대문, 동작, 세종시),

②투기과열지구 31개 지자체(서울 25개구 전체, 경기 과천시, 성남시 분당구, 광명시, 하남시, 대구 수성구, 세종시),

③조정대상지역(서울 25개구 전체, 경기 과천, 성남, 하남, 고양, 남양주, 동탄, 광명, 구리, 안양 동안, 광교, 수원 팔달, 용인 수지·기흥, 부산 해운대, 동래, 수영),

④기타 지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역이 아닌 지역)이다.

 

▶입지는 세분화할수록 경쟁력을 명확하게 파악할 수 있고 리스크를 낮출 수 있다.

㉠ 수요와 공급의 영향력을 전망할 수 있는 정확성이 높아지고,

㉡실거주 수요든 투자 수요든 입지별 접근 전략을 치밀하게 짤 수 있다.

㉢리스크를 크게 낮출 수 있다는 의미다.

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▶ 부동산시장에서  투기지역을 어떻게 해석하고 있는가?

입지가 가장 좋은 곳으로 수요가 넘치고 공급으로 대체 불가 지역  현재 부동산 시장에서 입지가 가장 좋은 곳으로 인정받는 곳이란 의미다.

㉠수요가 차고 넘치기 때문에 공급으로 수요 문제를 해결할 수 없다고 판단한 셈이다.

이곳의 적정 가격은 소비자가 정할 수밖에 없다. 3.3㎡(약 1평)당 3000만 원이든, 1억 원이든 거품가격이란 말을 쓰는 게 의미 없다. 소비자가 가격대를 받아주는 한 그 금액이 시장가격이다. 구입할 만한 가격이라고 판단해 매수하는 거다.

 

㉡투기지역을 단순히 ‘가격이 높은 곳’으로 분석하면 해결책이 나오지 않는다.

다른 지역에 비해 비싸니 무작정 하락을 기대하는 건 난센스다.

3.3㎡당 1000만 원 시장의 시각으로 5000만 원 시장을 조정하려면 답이 나오지 않는다. 그 시장이 왜 5000만 원이 됐는지 이해가 어렵다면 다른 지역 대비 비싼 지역이라고 인정하면 된다. 그게 오히려 투기지역 시장에 대한 전략을 짜는데 유리하다.

 

㉢가격은 상품 경쟁력이 좌우한다.

입지가 좋고, 새 아파트일수록 비싸다. 구도심보다는 대규모 택지개발지구가, 소규모 단지보다는 대단지의 상품가치가 높다.

2016년 8월 입주한 서초구 반포동 아크로리버파크의 112㎡(약 34평)형은 29억 원 전후로 거래된다. 3.3㎡당 8000만 원이 넘는다. 현 시점 대한민국에서 가장 비싼 일반 아파트다. 이건 거품 가격일까, 정상 가격일까. 투자자끼리 사고파는 시장이라면 거품일 수 있지만 실수요자 위주로 거래된다면 정상 가격일 가능성이 높다. 아크로리버파크는 투자로 접근하는 경우가 많지 않다.

 

16개 투기지역 지자체 중 실수요자 위주지역 투자자가 많이 거래되는 지역이 있다.

투기지역도 지역별로 나눠 접근해야 한다는 의미다. 실수요층이든 투자 수요층이든 투기지역에 관심 있다면 16개 지역을 각기 다른 전략으로 접근해야 한다.

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▶정부는 16개 지역을 같은 시각으로 보고 있다.

소비자 입장에서 보면 모두 다른 시장인데 말이다. 그래서 기회를 주고 있다는 판단이 들기도 한다.

수요는 차고 넘치는데 추가 공급이 물리적으로 불가능하다면 상승 시장으로 갈 수밖에 없으니 말이다.

물론 쉬지 않고 올라가는 상승 시장은 없다. 시장의 자정 작용으로 중간중간 조정 시장이 오기도 한다.

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■실수요자라면 현재의 규제 정책 및 조정 시장이 좋은 진입 타이밍이 될 것이다.

더 조정되길 기대하겠지만 실제 조정이 될지, 조정된다 해도 바닥이 어디인지 타이밍을 맞추기 쉽지 않다. 5년 전 가격으로 조정되길 기다리다가 기회를 놓치는 실수를 저지를 수 있다. 투기지역 내 신규 아파트는 비싼 가격에서 매수한 듯 보여도 결국 또 다른 고점을 만드는 경우가 대부분이다.

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■정부가 평가한 대로 입지 가치를 이해하자.

정부의 입지 4단계 구분법, 그것이 어떤 전문가보다 더 정확하고 객관적인 입지평가 보고서다. 

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현대해상 서대문 하이론센터 대출상담사 김인순입니다. 행복한가정을 위해서는 가장 기본이 의식주의 안정입니다. 그러나 서울에서 내 아파트마련이 중위가격기준으로 8~9억원 어떻게 금융기관 대출없이 가능하겠습니까? 이에 고객입장에서 더많이 더저렴하게 대출을 편리하게 상담드리는 가정행복 지킴이라는 자긍심으로 도움을 드리려고하오니 많은 상담바랍니다. ☎ 010 -4717 -0387

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