전입신고 후 한참 후에 확정일자를 ?받은 경우

               

(4) 전입신고 후 한참 후에 확정일자를 ?받은 경우

오늘날은 자신의 임차보증금을 지키기 위해서 전입신고하고 확정일자를 받아 두어야 한다는 것은 일반인의 보편적인 상식이므로 정상적인 임차인은 자치센터에 전입신고하고? 같은 날 임대차계약서에 확정일자를? 받는다. 더군다나? 중개업소를 이용하여 임대차계약을 체결하는 현실에서는 중개업소에서 확정일자 써비스까지 해 주는 경우가 많은데 전입신고만하고 확정일자를 받지 않는 것은 납득하기 어렵다. 따라서 전입신고한 날과 확정일자받은 날의 간격이 상당하다면 정상적인 임차인이 아닐 수 있다. 원래는 임차인이 아니었으나? 경매가 진행되므로 확정일자를? 받으면서 임차권을? 주장할려고 하는 경우일 가능성이 높다. 다만, 실무상으로 보면 소액임차인은 확정일자 없이도? 최우선변제권을 행사할 수 있으므로 확정일자를 즉시 받지 않는 경우가 종종 있다.

 

사례13 전입일과 확정일이 같은날

?●임차인현황(말소기준권리 : 2010.05.07 / 배당요구종기일 : 2013.10.31) ? ? ?
임차인? 점유부분? ?전입/확정/배당 보증금/차임 대항력? 배당예상금액? 기타?
임** 주거용
전부
전입일:2008.02.25
확정일:2008.02.25
배당요구일:2013.10.31
?보45,000,000원 있음? 소액임차인?

 

분석☞

전입일과 확정일이 같은 경우에는 정상적인 임차인일 가능성이 높다.

 

사례14 전입 후 한참 후 확정일자를 받은 경우(소액임차인)

?●임차인현황(말소기준권리 : 2013.02.13/ 배당요구종기일 : 2014.02.24) ? ? ?
임차인? 점유부분? ?전입/확정/배당 보증금/차임 대항력? 배당예상금액? 기타?
김*숙 주거용
전부
전입일:2008.05.22
확정일:2011.08.09
배당요구일:2014.02.04
?보70,000,000원 있음? 소액임차인
기타사항 ☞페문부재로 안내문을 남겨두고 왔으며, 2013.12.28 임차인의 아들 박*훈 임대차관계조사서 내용과 같이 전화로 설명

 

분석☞
임차인대항요건(점유+전입일)을 경매등기 전에 갖추었다면 확정일자를 받아놓지 않아도 배당요구를 하여 배당에서 보증금 중 일정액을 최우선적으로 배당받을 수 있다. 따라서 소액임차인의경우에는 확정일자를 받는 것을 소홀이 하는 경우가 있다. 왜냐하면 소액임차인에게는 확정일자는 최우선변제받는 과정에서 의미가 없기 때문이다.

cf.소액이 아닌 임차인의? 경우에는? 전입신고한 날과 확정일자받은 날의 간격이 상당하다면 정상적인 임차인이 아닐 수 있다.

 

(5) 임차보증금이 시세에? 맞지 않는 경우

권리신고한 임차인의 임대차보증금이 임대차 체결 시점의 보증금시세에 맞는지 조사하여 시세가 현실에 맞지 않는 경우에는 가장임차인일 가능성이 높다. 경매가 진행되는 시점에 가장 임차인을 만들어 내다 보면 임대차계약서의 보증금을 임대차계약체결 시점이 아니라 현재보증금으로 작성하는 것이 일반적이다. 더군다나 임차보증금의 시세가 하루가 멀다하고 상승하는 요즘 같은 세상에 이는 중요한단서가 될 수 있다. 다만 집주인을 잘 만나면 시세보다 싸게 사는 경우도? 있으므로 가장임차인이 라고? 100% 단정할? 수는? 없다.

 

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