전세권 매각

               

1.전세권 경매의 개념

전세권이라는 용익물건은 저당권의 목적이 될 수 있으므로 금융기관이 전세권에 담보설정을 해서 대출을 실행할 수 있다.일반적으로 전세집을 구할 때? 전세자금을 받는 경우에 일어나는 현상이다. 이런 경우 전세권자가 전세대출금을 변제기에 변제하지 모사는 경우에는 대출 채권자가 전세권을 경매신청을 해서 대출 채권을 경매절차의 배당에서 회수하게 된다.?? 전세자금 대출 건수가? 증가하면서 과거보다는 전세권경매의 사례가 조금 늘기는 했지만 경매실무사례에서 드문 경우에 해당한다.

<예시>전세권 근저당

순위
번호
등기목적 접수 등기원인 권리자 및 기타사항
7 전세권설정 2011년1월13일
제3034호
2011년1월13일
설정계약
전세금 금100,000,000원
범위 2층 주거용 전부
존속기간 2010년 12월 25일까지
전세권자 함경* 66020* – 1******
서울특별시 중량구 망우동 404-90
7-4 7번전세권
근저당설정
2012년9월25일
제55004호
2012년9월25일
설정계약
채권최고액 금100,000,000원
채무자 함**
서울특별시 망우동 484-30
근저당권자 주식회사아이비케이캐피탈
110111-0509342
서울특별시 강남구 테해란로414(대치동)
(개인금융2부)
7-5 7번 전세권 변경 2013년1월7일 2012년12월28일
변경계약
존속기간2014년12월29일까지
7-6 7번등기명의인의
표시변경?
2011년10월31일
도로명주소
함정*의 주소 서울특별시 중량구
망우로62길 67(망우동)
2013년11월12일 부기
7-7 7번전세권
임의경매개시결정
2014년7월10일 2014년7월10일 채권자 주식회사 아이비케이캐피탈
110111-0509342

 

순위
번호
등기목적 접수 등기원인 권리자 및 기타사항
제602043호 임의경매개시결정
(2014타경16538)
서울특별시 강남구 테해란로414(대치동)
(리스크총괄부)

 

2.전세권 낙찰자의 지위

해당 부동산의 소유권을 취득하는 것이 아니라 전세권자체를 취득하게 된다. 따라서 낙찰자 입장에서는 전세권을 취득하여 전세기간 종료된 때 소유자에게 전세보증금을 반환 받을 수 있는 권리가 있고,만약에 소유자가 전세보증금을 반환하지 않는 경우에는 소유자 부동산을 경매신청하여 배당금에서 보증금 반환을 받을 수 있다.

<예>전세보증금 1억인데 전세권 경매시

낙찰가 8,000만원?→ 전세기간 만료시 송자로부터 전세보증금 1억 반환 받을 권리가 있기 때문에

→2,000만원 가까운 수익을 짧은기간 안에 얻을 수 있는 매력이 있는 경매분야임.

사례6 전세권(1)

2014타경 16838?●서울북부지방법원 본원?●매각기일:2014.12.09(火)(10:00)?●경매9계(전화:02-910-3679)
소재지 서울특별시 중량구 망우동 464-30 도로명주소검색
물건종별 근린주택 감정가 95,700,000원 오늘조회:1 2주누적:44 2주평균:3 조회동향
대지권 최저가 (80%)76,560,000원 구분 입찰기일 최저매각가격 결과
건물면적 176.34㎡
(53.343평)
 

보증금

 

(10%)7,660,000원

1차 2014-11-04 95,700,000원 유찰
2차 2014-12-09 76,560,000원
매각물건 전세권매각 소유자 (전세권자)
함**
낙찰 :90,500,000원
(입찰5명,낙찰:부천시 강**
2등입찰가 85,960,000원)
개시결정 2014-07-10 함** 매각결정기일:2014.12.16-매각허가결정
대금지급기한:2014.12.29
사건명 전세권
임의경매
채권자 (주)아이비캐이
캐피탈
대금납부2014.12.29/배당기일:2015.02.04
배당종결 2015.02.04

 

7-4 7번전세권
근저당권설정
2012년9월25일
제55004호
2012년9월25일
설정계약
채권최고액 금100,000,000원
채무자 함**
서울특별시 망우동 484-30
근저당권자 주식회사아이비케이캐피탈
110111-0509342
서울특별시 강남구 테해란로414(대치동)
(개인금융2부)

분석

낙찰자 김**는 함정주의 전세보증금 1억원의 전세권에 대한 경매절차에서 9000만원에 낙찰받아 나중에 소유자에게 보증금1억원을 받을 수 있다.

 

3.전세권 낙찰의 수익구조 및 주의할 사항

(1)소유권자에게 전세보증금을 반환 받는 방법

전세권을 낙찰받은 후 전세기간이 만료될 때까지 기다려서 부동산 소유자에게 전세보증금을 반환 받을 수 있다. 이 때에는 전세기간이 얼마 남지 않고 전세권이 설정된 부동산의 임대차가 쉽게 이루어질 수 있는 우량물건이라면 유리힐 수 있다.

따라서 전세기간이 많이 남아 있으면 투자금이 상당기간 묶일 위험성이 있고, 입지조건상 전세놓기 힘든 물건이라면 전세보증금반환이 늦어질 수 있다?

(2)전세권 낙찰자가 전전세나 임대차하는 방법

전세권을 낙찰받고 전세기간 중에 그 부동산을 다시 전전세나 임대차하여 수익을 올릴 수 있다. 다만,전세권설정 계약에서 전세권양도금지 특약이나 전전세금지 특약이 있는 경우에 이러한 방법을 사용할 수 없다.

(3)직접운영하여 수익을 얻는 방법

상가에 대한 전세권의 경우에 해당상가가 장사가 잘 되거나 잘 될 수 있는 입지라면 권리금도 없이 영업을 할 수 있으므로 큰 장점이 된다. 다만, 해당상가의 영업에 대한 운영능력이 있어야 가능한 방법이라는 한계가 있다.

(4)부동산을 경매부치는 방법

①배당받는 방법

전세권을 낙찰받고 전세기간 만료 되었으나 소유권자가 전세보증금을 반환하지 않는 경우에 그 경매 목적물을 경매신청해서 전세보증금을 배당금에서 배당 받을 수 있다. 다만, 이러한 방법이 유효하려면 해당부동산에 대한 경매절차가 진행되는 경우에 배당순위를 꼼꼼하게 따져봐야 합니다. 만약에 전세권보다 선순위의 근저당 등이 설정 되어 있는 경우에 경매배당금에서 전세권 낙찰금액을 배당받지 못한다면 손해가 발생하기 때문이다.?

따라서 전세권 경매의 입찰에서는 사후에 배당에서 전세보증금을 어느정도 회수할 수 있는지를 면밀히 따져봐야 한다.

②낙찰 받는 방법

또 전세권 목적부동산에 대하여 경매신청을 한 전세권자는 스스로 낙찰 받는 것도 고려해 볼만하고 목적부동산의 소유자와 협상하여 채무인수조건으로 매입하는 방법도 생각해 볼 수 있다.

 

4.보증부 월세의 경우

(1)전세권 저당권자

보증부 월세가 많은데 전세권설정등기를 하였지만 월세를 미지금하여 전세보증금이 고갈된 경우에 전세권저당권자는 배당금에서 남은 전세보증금에 대해서만 배당받을 수 있다. 전세권 근저당권자가 부동산소유자에게 반환받지 못한 채권을 청구하여 받을 수 있는 권리는 없다.

 

(2)전세권경매낙찰자

전세권자가 월세를 미지급하여 전세보증금이 고갈된 경우에? 경매에서 전세권 낙찰을 받더라도 소유자에게 반환청구할 전세보증금이 줄어서 계획된 전세보증금 전부를 회수하지 못하는 경우가 발생할 수 있다는 점에 유의해야합니다.

 

5.권리분석

전세권에 대한 근저당권자의 임의경매신청으로 인한 전세권 경매절차에서 말소기준권리는 전세권의 부기등기 중에서 말소기준권리가 가장빠른 부기등기가 말소기준권리가 된다.일반적으로 전세권에 대한 근저당권이 말소기준권리가 된다.

그러므로 말소기준권리인 전세권에 대한 근저당권은 소멸하고, 낙찰자는 새로운 전세권자가 되므로 전세권에 대한 변경등기를 하게 된다. 그런데 부동산에 대한 소유권을 기초로 한 각종권리는 전세권경매절차에 영향을 받지 않았으므로 그대로 존속한다.

사례7.? 전세권 경매(2)

●건물등기부(채권액합계:395,000,000원)
No 접수 권리종류 권리자 채권금액 비고 소멸여부
1(갑2) 2001.06.26 소유권이전 고한*
2(을1) 2001.06.26 근저당 신한은행 180,000,000원
3(을2) 2003.02.26 근저당 싱한은행 15,000,000원
4(을7) 2011.01.13 전세권(전부) 함정*
cf.낙찰자로 변경등기될것
100,000,000원 존속기간:
~2012.12.28
5(을7) 2012.09.28 함정*전세권
근저당
(주)아이비캐이
캐피탈(개인금융2부)
100,000,000원 말소기준등기 소멸
6(을7) 2014.07.10 전세권* 임의경매 (주)아이비캐이
캐피탈(개인금융2부)
청구금액:
94,581,137원
2014타경16838 소멸

분석

함**의 되는 전세권이 임의경매실행 되는? 경우인데 부기등기로?함정*전세권?근저당과?전세*임의경매등기가 있는데 말소기준등기는?함정*전세권?근저당이므로 부기등기는 모두 말소되고 전세권자만 낙찰자로 변경등기가 된다

 

전세권 경매투자시 유의할 점

전세권 목적부동산의 입지가 우량하여 쉽게 전세 놓을 수 있어야 한다.전세권자의 우선변제 순위가 가능하면 선순위이어야 한다.

현대해상아파트담보대출

현대해상아파트담보대출

현대해상 서대문 하이론센터 대출상담사 김인순입니다. 행복한가정을 위해서는 가장 기본이 의식주의 안정입니다. 그러나 서울에서 내 아파트마련이 중위가격기준으로 8~9억원 어떻게 금융기관 대출없이 가능하겠습니까? 이에 고객입장에서 더많이 더저렴하게 대출을 편리하게 상담드리는 가정행복 지킴이라는 자긍심으로 도움을 드리려고하오니 많은 상담바랍니다. ☎ 010 -4717 -0387

댓글 남기기