전세권자가 주택임대차보호법상 임차인의 지위를 겸하는 경우

               

1.주택임대차보호법과 민법상 전세권등기는 별개

(1 ) 전세권과 주택임대차보호법상의 임차권의 선택적 주장

전세권자가 주민등록을 갖추고 점유를 한 경우에는 전세권기에 따른 전세권과는 별개로 주택임대차보호법에 의한 임차인으로서의 대항력 , 우 선변제권 , 최우선변제권행사를 ?할 수 있다.

(2) 전세권자의 지위를 주장하는 경우

선순위 전세권자이면서 대항력 있는 임차인이 전세권자로서 경매신청을 하거나 ?배당요구를 ?하면 전세권은 말소되고 배당에서 선순위로 ?전세보증금을 반환 받게 된다. 만약 전세권자가 보증금을 전액 배당받지 못한 경우에도 전세권등기는 말소된다. 다만 , 동시에 ?임차권자로서 ?대향력을 주장할 수 있는 경우라면 주택임대차보홉법상의 대항력을 ?주장할 수 있어, 배당에서 ?받지 못한 ?보증금을 매수인이 ?인수하여야 한다. 전세권이 성립한 경매 물건에 대한 권리분석을 할 때 매우 주의할 사항이다.

(3) 임차인의 지위를 주장하는 경우

선순위 전세권자이면서 대항력이 있는 임차인이 임차인으로서 배당요구를 한 경우에는 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사한 것이고, 전세권자로써 우선변제권을 행사하지 않는 것에 ?해당한다. 다만 ?전세권은 소멸하지 않은 상태에서 주택임대자보호법상의 우선변제권을 행사하여 보증금을 배당에서 전액 배당을 받은경우에는 전세권등기도 말소되어야 한다. ?그러나 주택임대차보호법상의 임차인의 우선변제권을주장하였으나 ? 배당에서 전액 배당을 받지 못한 경우에는 주택임대차보호법상의 ?대향력전세권등기에 따른 대항력을 ?각각 주장할 수 있다

(4) 매각물건명세서 , 문건송부내역 확인

임차인이면서 전세권자인자가 ?배당요구한 경우임차인으로서 배당요구한 것인지 ,전세권자로서 배당요구한 것인지를 ‘매각물건 명세서’ 및 ‘문겅송부내역’을 통하여 정확히 확인하여야 한다.

사례15 임차인으로서 배당요구한 경우

●문건처리내역

?접수일 접수내역?
2014.02.20 등기소 서울중앙지방법원 등기국 등기필증 제출?
2014.02.21 기타 화산감정평가사무소 회보서 제출?
2014.03.05 채권자 효성캐피탈주식회사 보정서 제출?
2014.03.05 교부권자 국민건강보험공단 서초남부지사 교부청구 제출?
2014.03.06? 기타 서울중앙지방법원 집행관실 부동산형황조사보고서 제출?
2014.03.11? 교부권자 서울지방국세청 교부청구 제출?
2014.03.31? 교부권자 서울지방국세청 교부청구 제출?
2014.04.29? 교부권자 서울특별시 강남구 교부청구 제출
2014.05.02? 임차인 이승* 권리신고 및 배당요구신청 제출?

 

사례16 전세권자로서 배당요구한 경우
●문건처리내역

?접수일 접수내역?
2014.05.12 등기소 도봉등기소 등기필증 제출?
2014.05.23 법원 서울북부지방법원 집행관 현황조사서 제출?
2014.05.26 감전인 다원감정평가사무소 감정평가서 제출?
2014.05.27 채권자 파산자 주식회화신라저축은행의 판산관재인 예금보험공사 주소보정 제출?
2014.07.10? 교부권자 서울특별시 도봉구(징수과) 교부청구 제출
2014.07.21? 전세권자 전혜* 권리신고 및 배당요구신청 제출?

 

사례17 건물 전부에 대한 선순위 전세권자으로 경매신청항 경우

(주임법에 따른 대항력이 있는 경우)

◆임차인 형황(말소기준권리:2007.02.05/배당요구종기일:2013.01.02)

임차인? 점유부분? 전입/확정/배당? 보증금/차임? 대항력? 배당예상금액? 기타?
오*아*? 점포
전부
전입일:2006.06.05
확정일:미상
배당요구일:2012.10.18?
보350,000,000원

 

있음? 배당순위있음 선순위
전세권등기자,
경매신청인?
임차인분석 ☞페문부재로 안내문 남겨두고 왔으나 아무런 연락이 없어 점유관계 미상이나, 이건 목적물상의
주민등록 전입자는 소유자가 아닌 세대주 황*만의 주민등록표등본이 발급되므로 주민등록표등본에
의해 임대차관계조사서에 일용 임차인으로 등재함
☞이건 목적물 상에 등록사항 등 현황서등 발급되지 않음.(cf.세무서에 사업자등록 등)
☞황*만: 신청채권자 오*아의 남편임.
▶?매수인에 대항할 수 있는 임차인이 있으며,보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

◆등기부현황(채권액합계:1,433,800,000원)

No? 접수? 권리종류? 권리자? 채권금액? 비고? 소멸여부?
1? 2006.05.08 소유권이전(매매) 박**,윤** ? 각지분 1/2? ?
2? 2006.05.30 전세권
(전부)
오*아 350,000,000원? 존속기간:
~2008.05.30
소멸?
3 2007.02.15 근저당? 신라상호저축은행? 338,000,000원? 말소기준등기 소멸?
4 2010.01.07 근저당 신라상호저축은행? 338,000,000원? ? 소멸?
5 2012.10.18 임의경매? 오*아? 청구금액:
350,000,000원?
?2012타경18065 소멸?

 

분석☞
임차인 오*아가 선순위 전세권자인데 경매신청을 한 사건으로 전세권등기가 말소기준등기가 된다. 이 때 전세권자 오*아가 배당에서 1순위로 배당을 받을 수 있는데 배당을 전액 다 받지 못한다면 민법 전세권에 의한 대항력을 주장할 수 없지만 주택임대차보호법에 의한 대항력(점유+주민등록)은 전입일자(2006.06.06일 0시 대항력발생)가 근저당2007.2.15)보다 빠르므로 주장할 수 있다

 

사례18 건물 전부에 대한 전세권인데 후순위인 경우

(주임법에 따른 대항력이 있는 경우)

◆임차인 형황(말소기준권리:2005.05.27/배당요구종기일:2012.08.08)

임차인? 점유부분? 전입/확정/배당? 보증금/차임? 대항력? 배당예상금액? 기타?
송*진? 주거용
전부
전입일:2003.08.14
확정일:미상
배당요구일:2012.07.13?
보600,000,000원
있음? 배당순위있음 전세권등기자,
현황상 전입일임
임차인분석 ☞현장에 임한바,페문부재로 소유자 및 점유자 발견하지 못하여 안내문 부착.
☞송*진:
1. 이사건 채무장며, 소유자의 동생임.
2. 이건 경매물건에 2003.7.1.자로 임대차계약서를 작성하고 2003.8.14.자로 전입신고 후
계속거주하여 왔으며, 확정일자는 받지 않았으며,2007.7.초 경부터 임대인인 소유자의 채무관련
서류들이 계속 배달되어 오는 상황에서 2007.6.4.자로 전세권설정등기르 하였다고 진술함.
3.매수희망자는 위 사정들을 종합하여 대항력 유무 판단 바람.
▶?매수인에 대항할 수 있는 임차인이 있으며,보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

◆등기부현황(채권액합계:3,324,764,132원)

No? 접수? 권리종류? 권리자? 채권금액? 비고? 소멸여부?
1? 1998.11.02 소유권이전(매매) 송*미 ? ?
2 2005.05.27 근저당 남양유업(주) 1,800,000,000원 말소기준등기 소멸?
3 2007.06.04 전세권(전부) 송*진 600,000,000원 존속기간:
`2009.08.09?
?소멸

 

분석☞
송*진은 민법상으로는 후순위전세권자이므로 배당에서 우선변제권을 주장할 수 없다. 그러나 송*진은 주택임대차보호법상 임차인으로서 전입일이 2003.8.14로서 말소기준등기인 2005.5.27보다 빠르므로 대항력 주장할 수 있다.
따라서 임차인 송*진이 보증금 6억원을 다 배당받지 못하였다면 매수인은 반환받지 못한 보증금 잔액을 인수하여야 한다. 입찰 신청하는 매수인의 입장에서이와 같은 점을 유의하여야 한다.?

 

2.민법상 전세권등기와 주택임대차보호법상의 임차권 비교

구분? 전세권? 주택임차권?
?근거법 민법(물권)? 주택임대차보호법(채권)?
존속기간? 최장10년 ? /최단1년? 최장 20년?
내용? 대항력 O ,우선변제권 O,
최우선변제권X?
?대항력 O ,우선변제권 O,
최우선변제권O
공시방법? 전세금+전세권등기O,
인도X
(이사가도 무방)?
주민등록 +인도 O
(임차권등기 후에 이사가야)??
단독주택의
경매시?
건물 환가대금? 건물+대지의 환가대금?
배당요구? 불필요
단,선순위 전세권자는
배당요구 필요?
?필요
선순위 권리자로
배당못받은
보증금?
매수인이 인수?X? 매수인이 인수?O?
보증금 반환
방법?
임의 경매(건물전부)
단, 일부전세는 전세금반
환청구소송 승소후 강제경매
강제경매?
현대해상아파트담보대출

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현대해상 서대문 하이론센터 대출상담사 김인순입니다. 행복한가정을 위해서는 가장 기본이 의식주의 안정입니다. 그러나 서울에서 내 아파트마련이 중위가격기준으로 8~9억원 어떻게 금융기관 대출없이 가능하겠습니까? 이에 고객입장에서 더많이 더저렴하게 대출을 편리하게 상담드리는 가정행복 지킴이라는 자긍심으로 도움을 드리려고하오니 많은 상담바랍니다. ☎ 010 -4717 -0387

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