전세권이 말소기준등기가 되는 경우

               

1.전세권이 말소기준등기가 되는 경우

원칙적으로 전세권은 용익물권의 성격을 띄기 때문에 말소기준등기가 될 수 ?없지만 ?예외적으로 전세권이 종료하는 경우에는 담보물권의 성질을 나타내므로 말소기준등기가 될 수 ?있다. 이렇게 전세권이 말소기준등기가 되기 위해서는 ?최선순위의 전세권등기로서 경매절차에서 배당요구 또는 경매신청 하여야 한다.

건물전부/전세권(최초) + 배당요구/경매신청 = 말소기준등기

 

2.선순위 건물 전부에 대한 전세권등기

(1) 선순위 건물 전부에 대한 전세권이어야 ?말소기준등기가 될 수 ?있고, 건물?일부에 대한 전세권등기의 경우에는 말소기준등기가 될 수 없다.

(2) 건물전부에 대한 전세권이 말소기준등기가 되기위해서는 전세권등기가 ?근저당권, 담보가등기 , 압류등기 , 가압류등기 , 강제경매 신청등기 보다 선순위이어야 ?한다. ?만약 건물 전부에 매한 전세권이지만 최선순위가 아니고 ?앞에 근저당권, 담보가등기 , 압류, 가압등기 , 강제경매신청등기 같은 등기가 선순위로 있다면 전세권은 말소기준등기가 아니다.

 

3. 전세권자가 배당요구 또는 경매신청

(1) 건물 전부에 대한 선순위 전세권등기가 ?말소기준등기가 되기 위해서는 전세권자가 배당요구를하였거나 경매신청을 하여야 한다. ?전세권권자가 ?경매 신청한 경우에는 배당요구의 의미를 내포하고 있으므로 배당요구와 동일하게 취급할 수 있다.

(2) 이 때 전세권자는 ?말소기준등기가 되면서 배당에서 ?1순위로 배당받게 된다. 주의할 것은 전세권자가 배당요구하거나 경매신청한 경우에 ?배당에서 전세보증금을 전부변제 받지 못해도 ?전세권은소멸한다점이다.

(3)또 전세권자가 채권계산서를 제출한 것은 배당요구한 것과 구별되므로 만약에 전세권자가 채권계산서만 제출하였다면 배당요구한 것이 아니다. 따라서 입찰자는 선순위전세권자가 있는 물건에 입찰하고자 할 때에는 문건송부내역을 확인하여 전세권자가 단순히 채권게산서만 제출한 것인지 배당요구를 한 것인지확인하고 입찰하여야 한다. 의문이 갈때에는 법원경매계에 질문하는 것도 서슴지 않아여 한다.

 

사례11.건물 전부에 대한 전세권이면서 배당요구를 한 경우
●등기부현황(채권액 합계:245,000,000원)

No? 접수 ?권리종류 권리자? 채권금액? 비고? 소멸여부?
1(갑2)? 2013.05.10? 소유권이전(매매)? 김*회? ? 거래가액:
310,000,000원?
?
2(을6) 2013.05.10 전세권(전부) 김*수 80,000,000원 존속기간:2013.05.10
~2015.07.29
3(을7)? 2013.05.10? 근저당? 농협중앙
(옥수지점)
174,000,000원? 말소기준등기? 소멸?
4(을11) 2014.06.30 임의경매 농협중앙 청구금액:
157,664,127원
2014타경15191? 소멸

◆매각물건명세서

사건? 2014타경15191부동산임의경매? 매각물건번호? 1? 담인법권(사법보좌관)? 신민권?
작성일자? 2014.12.10? 최선순위 설정일자? 2013.05.10 전세권 (cf.말소기준)??
부동산 및 감정평가액
최저매각가격의 표시?
부동산표시목록 참조? 배당요구 종기일? 2014.09.16???

?

◆문건처리내역

접수일 접수내역
2014.07.02? 등기소 강서등기소 등기필증 제출?
2014.07.15? 채권자 ?중앙농업협동조합 채권계산서 제출?
2014.07.15? 전세권자 김*수 권리신고 및 배당요구신청 제출 (cf.배당요구가 아님)
2014.07.21? 감정인 엘리트감정평가사 감장평가서 제출?
2014.07.24? 기타 집행관 천종원 현황조사서 제출?
2014.08.08? 채권자 중앙농업협동조합 보정서제출?

?

분석☞

전세권자 전찬*은 ?2013. 5. 10전세권등기를 한자로서 ?건물 전부에 대한 전세권자이다. 그리고 매각물건명세서에 나타난 기록을 보면 최선순위 설정등기에 해당한다. 또한 문건처리내역을 보면 전세권자 전찬*가 전세권자로서 권리신고 및 배당요구를 2014. 7. 15에 하고 있으므로 전세권등기가 말소기준등기에 해당한다. 따라서 전 찬*은 배당에서 1순위로 배당 받고 전세권은 소멸 한다.

 

사례12 전세권자가 경매신청한 경우
●등기부현황(채권액 합계:214,000,000원)

No? 접수 ?권리종류 권리자? 채권금액? 비고? 소멸여부?
1(갑3)? 2011.05.23? 소유권이전(매매)? 박수*? ? 거래가액:
260,000,000원?
?
2(을12) 2011.05.23 전세권(전부) 나영* 40,000,000원 말소기준등기
존속기간:
~2013.05.23
소멸
3(을13)? 2013.05.23? 근저당? 관악농협 174,000,000원? ? 소멸
4(갑5) 2013.06.24 임의경매 나영* 청구금액:
40,000,000원
2013타경18032? 소멸
5(갑6) 2014.02.26 임의경매 관악농협
(신대방지점)
청구금액:
154,387,090원
2014타경4269 소멸

◆매각물건명세서

사건? 2013타경18032부동산임의경매
2014타경4269?
매각물건번호? 1? 담인법권(사법보좌관)? 이종언?
작성일자? 2014.12.30? 최선순위 설정일자? 2011.05.23 전세권 (cf.말소기준)??
부동산 및 감정평가액
최저매각가격의 표시?
부동산표시목록 참조? 배당요구 종기일? 2013.08.26 ??

?

분석☞
나영*은 전세권등기일이 2011.5.23로 같은 날이지만 관악농협의 근저당보다 접수번호가 빠라 전세권등기가 최선순위 등기가 되고 나아가 2013.6.24에 경매신청을 하였으므로 나영*의 전세권등기가 말소기준등기(=건물전부 전세권 + 최선순위 + 경매신청)에 해당한다. 그러므로 배당금에서 전세보증금 4000만원을 1순위로 배당 받게 된다.
주의할점은
①전세권자가 배당에서 전세보증금을 전액 변제 받지 못해도 전세권은 소멸한다는 점이다.
매각물건명세서에 보면 최선순위 설정일자가 2011.5.23 전세권으로 나온다.
③만약 전세권자가 경매신청이나 배당요구를 하지 않았다면 매각물건 명세서상의 최선순위 설정일자는 2011.5.23 관악농협의 근저당으로 나올 것이다

 

4. 전세권이 말소기준등기가 안 되는 사례

(1) 선순위 전세권자가 배당요구를 하지 않은 경우

건물전부에 대한 전세권자가 ?배당요구를 하지 않았으므로 ?전세권등기가 ?말소기준등기가 ?아니다. 따라서 ?매수인은 배당요구하지 않은 전세권자의 전세보증금을 인수하여야 한다.

 

사례13 전세권자가 배당요구를 하지 않은 경우

●건물등기부(채권액 합계:326,000,000원)

No? 접수 ?권리종류 권리자? 채권금액? 비고? 소멸여부?
1(갑6)? 2013.05.07? 소유권이전(매매)? 이국*? ? ?
2(을1) 2013.05.07 전세권(전부) 설** 50,000,000원 존속기간:
~2013.05.23
소멸
3(을2) 2013.05.07 근저당 중앙농협
(옥수지점)
276,000,000원 소멸
4(갑7) 2014.07.11 임의경매 중앙농협 청구금액:
233,994,568원
2014타경16507 소멸

◆매각물건명세서

사건? 2014타경16507부동산임의경매
매각물건번호? 1? 담인법권(사법보좌관)? 신민권?
작성일자? 2015.01.08? 최선순위 설정일자? 2013.05.07 근저당권 (cf.말소기준)??
부동산 및 감정평가액
최저매각가격의 표시?
부동산표시목록 참조? 배당요구 종기일? 2014.09.15 ??

 

부동산의 점유자와 점유의 권원,점유할 수 있는 기간,차임 또는 보즌금에 관한 관계인의 진술 및 임차인이 있는 경우 배당
요구 여부와 그일자,전입신고일자 또는 사업자등록신청일자와 확정일자의 유무와 그 날자?

점유자의
성명?
점유부분? 정보출처
구분?
점유의
권원?
임대차
기간
(점유기간)?
보증금? 차임? 전입신고
일자.사업
자등록신
청일자?
확정일자? 배당요구
여부(배당
요구일자)?
김시*? ? 현황조사? 주거
임차인?
? ? ? 2014.01.16? ? ?
설**? 주거용2층
1호전부?
등기사항
전부증명서
(법정국)?
주거전
세권자?
2013.5.7부
터2015.5.6
까지?
? ? ? 2013.57? ?
<비고>??????????

※최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택.상가건물 임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 있고,대항력과 우선변제권이 있는 주택.상가건물 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액에 관하여 배당을 받지 안한 경우에는 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수되게 됨을 주의하시기 바랍니다.

※등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 그 효력이 소멸 되지 아니하는 것
건물 2013.5.7. 접수 제26803호 전세권설정등기

?

 

분석☞

전세권자 설**의 전세권 등기일이 2013.5.7로 최선순위로 설정되어 있으나 매각물건명세서를 보면 배당요구를 하지 않았으므로 말소기준등기가 될 수 없다. 따라서 후순위이지만 중앙노협의 근저당권이 ?말소기준에 해당하므로 배당요구 하지 않은 ?설**의 전세금 5000만원은 매수인이 인수하여야 한다. ?

 

(2) 전세권등기가 최선순위가 아닌 경우

전세권등기가 ?최선순위 등기가 아닌 경우에는 배당요구나 경매선청을 하였다고 ?해도 말소기준등기가 될 수 없다. ?이런 경우에는 전세권자는 다른 ?말소기준등기보다 ?후순위이므로 ?매각으로 ?소멸하고 ?배당요구에 ?관계없이 ?배당에서 순위대로 ?배당 받는다.

사례14 전세권등기 ?앞에 다른 말소기준등기가 있는 경우
●등기부현황(채권액 합계:214,000,000원)

No? 접수 ?권리종류 권리자? 채권금액? 비고? 소멸여부?
1(갑8)? 2011.03.07? 소유권이전(매각)? 박*숙? 임의경매로 인한 매각,2013타경5398? ?
2(을16) 2011.03.07 근저당 서울강동
새마을금고
520,000,000원 말소기준등기
상호변경전:
구천새마을금고
소멸
3(을18)? 2012.01.13? 전세권
(건물전부)
임*주 150,000,000원? 존속기간:2011.12.30
~2013.12.30?
소멸
4(갑10) 2014.05.19 가압류 서울신용보증재단 8,361,900원 2014카단3070? 소멸
5(갑6) 2014.02.26 임의경매 서울강동
새마을금고
청구금액:
414,874,400원
2014타경14901 소멸

분석☞

?임*주의 전세권등기는 건물전부에 대한 전세권등기이기는 하나, 전세권보다 선순위로 서울강동새마을금고의 2011.3.17의 근저당권 설정등기가 등기부상 선순위로 설정되어 있으므로 말소기준은 근저당권 등기이다. 따라서 임*주의 전새권등기는 후순위로 배당에서 순위대로 배당 받고 소멸한다

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