전세권의 성립

               

1.의의

(1)전세권

전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 ?그 용도에 따라 ?사용 , 수익 하는 용익물권이면서 전세권 기간 만료 시 전세금을 반환하지 않을 경우 그 매각대금으로부터 ?후순위 ?권리자 그 밖의 일반채권자 보다 전세금을 우선변제 받을 수 있는 담보물권이다.

(2) 전세권의 성립

1)전세권은 물권으로서 전세권이 성립하기 위해서는 전세금을 지급해야하고 ?전세권에 대하여 등기를 하여야한다. 따라서 전세금을 지급 하였다 하더라도 전세권등기가 안되어 있으면 전세권이 아니다.

2) 임대차 보증금이나 월세를 지급하더라도 ?등기가 되어 있지 아니냐하므로 ?전세권이 아니다. 채권으로서의 임차권과 물권으로서의 전세권은 ?여러 가지 점에서 차이가 난다. 이 차이전을 유의하여 권리분석을하여야 한다. (사례 11 건물 전부에 대한 전세권이면서 배당요구를 한 경우 ?참조)?

(3) 채권담보 목적으로 ?목적물의 인도 없이 설정한 ?전세권의 효력

1)채권담보 목적

전세권이 용익물권적 성격과 담보물권적 성격을 겸비하고 있다는 점 ?및 목적물의 인도는 전세권의 성립요건이 아닌 점 등에 비추어 볼 때 당사가가 ?주로 채권담보 목적으로 ?전세권을 설정하였고 설정과 동시에 목적물을 ?인도하지 아니한 경우라 하더라도? 장차 전세권자가 목적물을 사용. 수익하는 것을 완전히 배제하는 것이 ?아니라면 ?전세권의 효력을 부정할 수는 없다.

2)기존채권으로 전세금에 갈음

전세금의 지급이 있어야 전세권이 성립하는 것이지만 그 전세금을 ?반 드시 현실적인 지급을 의미하는 것은 아니므로 ?기존의 채권으로 전세금지급에 갈음할 수 알 수 있다.

사례01 채권자가 전세권등기

●임차인현황(말소기준권리:2011.02.10./배당요구종기일:2012.12.20)

임차인? 점유부분? 전입/확정/배당? 보증금/차임? 대항력? 배당예상금? 기타?
(주)인베
스트

대부?
주거용
전부?
전입일:미상
확정일:미상
배당요구일:없음?
보20,000,000원? ? ? 전세권등기자?
기타
참고?
?☞ 방문하였으나 페문부재하고,관할 동사무소 전입세대 확인 의뢰 결과 본건에는 소유세대이외에
전입세대 없다고 함. ? ?

분석☞ (주) 인배스트대부는 ?대부업체로 경매목적물의 소유자에게 소액대출을 해주고 대출금 회수를 위해서 전세보증금 2000만원으로 전세권설정등기를 해 두었다. 기존의 대출금을 전세권으로 하는 전세권설정계약은 유효하고 전세권설정등기가 되어 있다면 ?그 부동산이 ?경매로 넘어 가면 경매배당에서 ?우선변제권을 행사해서 대출금을 회수할 수 있다.

 

사례02 채권자가 전세권등기

●임차인현황(말소기준권리:2010.07.21./배당요구종기일:2013.01.31)

임차인? 점유부분? 전입/확정/배당? 보증금/차임? 대항력? 배당예상금? 기타?
박혜*? 주거용
전부?
전입일:미상
확정일:미상
배당요구일:없음?
보30,000,000원? ? 배당순위있음? 전세권등기자
2012.12.20
전세권자 박혜*
채권계산서제출:
2013.06.06~?
기타
참고
☞ 본건 현황조사서에 의하면 현장방문하였으나 페문부재로,소유자 및 점유자를 만나지 못하여 안내문을
투입하였으나 아무런 연락이 없어 확인 불능임.
☞전입세대주 시동*(소유자)을 발견.
☞박혜*: 건물만의 관한 것임. ? ?

 

●등기부현황(채권액 합계:267,000,000원)

No? 접수 ?권리종류 권리자? 채권금액? 비고? 소멸여부?
1? 2006.11.16? 소유권이전(매매)? 신동*? ? 거래가액:
127,000,000원?
?
2? 2010.07.21? 근저당? 중화2동
새마을금고?
192,000,000원? 말소기준등기? 소멸?
3? 2011.02.23? 근저당? 박혜*? 45,000,000원? ? 소멸?
4? 2011.06.07? 전세권(전부)? 박혜*? 30,000,000원? 존속기간:
`2013.06.06?
소멸?
5? 2011.10.28? 압류? 동대문세무서? ? ? 소멸?
6? 2012.11.21? 임의경매? 중화2동
새마을금고?
청구금액:
176,983,072원?
2013타경27438? 소멸?

 

분석☞

박 혜*씨는 전세금 3000만원으로 건물만에 대하여 2011. 6. 7~ 2013. 6. 6 까지 전세권설정등기를 하였다. 그 전에도 근저당설정등기를 한것으로 보았을 때 ?사채업자로 보인다. 채권담보목적이지만 전세권자로 ?우선변제권을 행사할 수 있으므로 ?경매물건의 매각대금에서 3000만원을 순위 배당 받을 수 있다. ?

 

(4) 법인의 전세권등기

주택임대차보호법에 따라 보호 받을 수 없는 법인의 경우에는 전세권등기를 ?해 놓으면 전세권자로서 대항력과 우선변제권을 행사할 수 있다.

사례03 법인의 전세권등기

●임차인현황(말소기준권리:1985.05.03./배당요구종기일:2011.04.15)

임차인? 점유부분? 전입/확정/배당? 보증금/차임? 대항력? 배당예상금? 기타?
우리
은행
점포
전부
사업자등록일:미상
확정일:미상
배당요구일:없음?
미상? ? 배당금없음? 봉은사지점
(대표:박진구)
한국상
업은행
점포
전부
사업자등록:미상
확정일:미상
배당요구일:없음
보65,000,000원 전액낙찰자
인수
기타
참고
임차인수:2명,임차보증금합계:65,000,000원
☞관리사무소장 및 임차인의 직원(차장,김**)에 의하면, 이건 부동산에는 토지지분이 없다고 함./임차인
(우리은행 봉은사로지점)이 2층의 다른 부동산과 함께 1개 사무실로 통합하여 사용하고 있기 때문에
이건 부동산의 위치 및 면적은 감정에 의하지 아니하고 특정할 수 없음.???

 

●등기부현황(채권액 합계:474,186,168원)

No? 접수 ?권리종류 권리자? 채권금액? 비고? 소멸여부?
1? 1979.11.30 전세권(전부)? 한국상업은행? 65,000,000원? 존속기간:
`1980.06.30
현,우리은행?
?인수
2? 1982.05.03? 근저당? 범아석유(주) 80,000,000원? 말소기준등기? 소멸?

 

분석☞

법인인 한국상업은행이 건물 전부에 대한 전세권등기를 한 사건으로 말소기준등기인 범아석유 주식회사 근저당보다 선순위이고 전세권으로 배당요구하지 아니하고 있으므로 낙찰자가 인수하여야 한다.?

 

2. 전세권의 존속기간

( 1 ) 최장 및 최단 존속기간

1) 전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못한다. 합의갱신이든 ?법정갱신이든 ?갱신된 경우에도 ?갱신한날부터 10년을 넘지 못한다.

2) 건물에 대한 전세권의 존속기간은 ?l년 미만으로 정한 때에는 ?이를 1 년으로 본다.

( 2) 법정갱신

1)건물 전세권설정자가 ?전세권의 존속기간 ?만료전 6월부터 1월까지 사이에 ?전세권자에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경을 ?하지 아니 하면 ?갱신을 하지 않는 다는 통지를하지아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 전세권과 ?동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다.

2)이 경우에 ?전세권의 존속기간은 정하지 아니한 것으로 ?본다. 이 때에는 각 당사자는 언제든지 전세권의 소멸통고를 할 수 있다.?각 당사자가 ?전세권 소멸 통고 후 6월이 지나면 전세권은 소멸한다.

3)전세권의 법정갱신제도 때문에 ?경매절차에서 ?등기된 전세권자의 ?존속기간이 ?만료되었다고 해서 전세권이 소멸되었다고 단정적으로 말할 수 없다.

 

사례04 선순위 전세권

4? ?전세권설정 2012년11월12일
제36933호?
2012년11월3일

설정계약?

전세금 금90,000,000원,
범위:건물전부,
존속기간 201211월03일 부터 2014년 11월02일까지,
전세권자 최** 340915-2******
서울특별시 서대문구 가재울로 60-7(남가좌동)?

 

분석☞
경매 진행싯점에 등기부상으로는 존속기간이 만료가 되어 있지만 묵시적으로 갱신된 경우가 많다

 

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