적용보증금

               

(1)월세환산 공식

보증금이 대통령령이 정하는 보증금을 초과한 임대차에는 상가건물 임대자보호법이 적용되지 않는 것이 원칙이다. (다만, 대항력이나 계약의 갱신요구권은 적용보증금을 초과하는 상가임차인에게 적용된다.) 차임이 없는 경우 보증금액만을 기준으로 삼지만 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 1OO을 곱하여 환신한 금액을 원래의 보증금에 합산한 금액을 보증금으로 판단한다.

보증금 + ( 월차임 X 100) =합산보증금

 

(2) 부가가치세

임대차계약의 당사자들이 차임을 정하면서 “부가세 별도”라는 약정을 하였다면 특별한 사정이 없는 한 “임차인이 부담하기로 한 부가가치세액은 상가임대차보호법 제2조 제2항에 정하 차임”에 포함하지 않는다.(수원지 볍 2009.4.29. 선고 2008나27056판결) 그러나 세무서 에서는 부가가치세를 포하하여 보증금의 규모를 판단하는 경우가 많다.

 

사례05. 월세환산


부동산의 점유자와 점유의 권원,점유할 수 있는 기간,차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 및 임차인이 있는 경우 배당요구 여부와 그일자,전입신고일자 또는 사업자등록신청일자와 확정일자의 유무와 그 일자

점유
자의

성명?
점유
부분?
정보
출처

구분?
점유의
권원?
임대차
기간
(점유기간)?
보증금? 차임? 전입신고
일자,사업
자등록
신청일자?
확정일자? 배당요구
여부(배당
요구일자)?
?김**
(뿔

여우)
위201호 현황조사? 미용실
임차인?
미상? 10,000,000? 1,050,000? 2013.
09.23?
2013.
09.23?
?
전부 권리신고 점포
임차인
2012.03.15
~2015.03.14
10,000,000 1,050,000 ?2013.
09.23?
?2013.
09.23?
2012.12.06?
<비고>
김**(뿔남여우):등록사항증명서상 점유기간은?2012.03.15~2015.03.14이고, 월차임은 1,050,000원으로
기재 되어 있으나 , 임차인은 부가세 포함된 금액이라고 함?

※최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택.상가건물 임차인의 임대차보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생할 수 있고, 대항력과 우선변제권이 있는 주택.상가건물 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액에 관하여 배당을 받지 아니한 경우에는 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수되게 됨을 주의하시기 바랍니다

분석☞

월세에 대하여 사업자등록 현황서에 기재된 금액은 1,155,000원니아 부가세가 포함된 금액이므로 순수한 월세는 1,050,000라고 신고하고 있다.
따라서 환산보증금은 1억500만원 + 1000만원 = 1억1,500만원 이다.

 

(3) 대통령령이 정하는 ?보증금액

?시행일 ?지역 ?보증금액
2001.11.01~
2008.08.20????
서울? 2억4,000만원?
수도권 과밀억제권역? 1억9,000만원?
광역시(인천,군 제외)? 1억5,000만원?
기타지역? 1억4,000만원?
?2008.08.21~
2010.07.25 ?
서울 2억6,000만원?
수도권 과밀억제권역? 2억1,000만원?
광역시(인천,군 제외)? 1억6,000만원?
기타지역?? 1억5,000만원?
2010.07.26~
현재?
서울? 3억?
수도권 과밀억제권역 2억5,000만원?
광역시(인천,군 제외)
안산,용인,김포,광주?
1억8,000만원?
기타지역? 1억5,000만원?
2014.01.01~ 서울특별시 4억원?
수도권 과밀억제권역 3억원?
광역시(과밀억제권역,군 제외)
안산시,용인시,김포시,광주시?
2억4,000만원
그밖의 지역? 1억8,000만원?

 

사례06.적용보증금 초과

부동산 임대차 정보

?번호 소재지
1? 서울특별시 용산구 서빙고로69,1층 상가 28호(용산동5가,파크타워)??

사진정보:전경도 3건(사진보기▒)

♣부동산 현황 및 점유관계 조사서
1.부동산 점유 관계

?소재지 서울특별시 용산구 서빙고로69,1층 상가 28호(용산동5가,파크타워)??
점유관계? 임차인(별지)점유?
기타? 임차인 초**(카페베네 커피점)이 본건 목적물 상가 26호 전불를 점유함
임차인의 전화(2014.2.4통화)을 참고하여 조사함.
등록사항등 현황서는 발급되지 않음 .

♣임대차관계조사서
1.임차 목적물의 용도 및 임대차 계약등의 내용

[소재지] 서울특별시 용산구 서빙고로69,1층 상가 28호(용산동5가,파크타워)???????
1????? 점유인? 최**(카페베네)? 당사자구분? 임차인?
점유부분? 전부? 용도? 기티 – 커피점?
점유기간? 3년전???
보증(전세)금? 230,000,000? 차임? 3,700,000?
전입일자? 미상? 확정일자? 미상?

 

분석☞

임차인 적용보증금 2억3천만원에 월세370만원에 카페베네 커피점을 운영하고 있다.월세를 보증금으로 환산하면 원래의 보증금에 합산하면6억원{= 230,000,000 + (3,700,000 x 100)}의 보증금 규모에 해당하므로 상가건물임대차보호법의 보호를 받을 수 없다.

 

사례7.적용보증금 초과

매각물건 명세서

사건? 2010타경9154
부동산임의경매?
매각물건번호? 1? 담임법관(사법보좌관)? 지석재?
작성일자? 2011.03.23? 최선순위 설정일자? 2007.08.16 근저당권???
부동산 및 감정평가액
최저매각가격의 표시?
부동산표시
목록 참조?
배당요구종기? 2010.06.028 ??

부동산의 점유자와 점유의 권원,점유할 수 있는 기간,차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 및 임차인이 있는 경우 배당요구 여부와 그일자,전입신고일자 또는 사업자등록신청일자와 확정일자의 유무와 그 일자

점유자의
성명?
점유부분? 정보출처
구분?
점유의
권원?
임대차
기간
(점유기간)?
보증금? 차임? 전입신고
일자,사업
자등록
신청일자?
확정일자? 배당요구
여부(배당
요구일자)?
오**? 지하층
비이호
현황조사? 점포
임차인?
2007.6.2~ 5,000
만원?
400
만원?
사업자등록
2007.5.14
2008.
2.25
?
지하층
비이호
권리신고? 점포
임차인
2007.6.2~? 5,000
만원?
100
만원
사업자등록
2007.5.14
2008.
2.25?
2010.
06.17?
<비고>
주식회사 무디인터내셔널:현황조사 결과 제출된”등록사항 등의 현황서”(용산세무서 발급)에 따르면,
사업자등록신청일인 2005.11.15.에 보증금 3천만원(임대차기간2005.6.30~2007.6.30)으로 기재되어 있고,2009,06.16에 보증금 5백만원(임대차기간2009.5.16~2010.12.25)이 추가로 기재되어 있음(구체적 보증금 액수는 확인이 필요함) ?

 

분석☞

현황조사 보증금 5,000만원에 차임 400만원에 해당ㅎ므로 환산보증금의 규모가 4억5천만원에 해당하므로 지역을 불문하고 상가임대차보호법에 따른 보호를 받을 수 없다.

하지만 본인이 법원에 권리신고한 내용에 따르게 되면 보증금 5,000만원에 차임이 100만원에 해당하므로 상가임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 있다.
객관적으로 집행관이 조사한 내용이 진실일 가능성이 높다

 

사례08 현황조사상의 월세와 권리신고한 월세가 차이나는 경우

◆임차인현황(말소기준권리:2005.12.15?/ 배당요구종기일:2008.05.16)

임차인? 점유부분? 전입/확정/배당? 보증금/차임? 대항력? 배당예상금액? 기타?
김 ** 점포전부? 사업자등록:2005.10.11?
확정일:2007.11.13
배당요구일:2008.05.06
보80,000,000원
월300,000원
환산11,000만원?
있음? 배당순위있음 현황조사서상
월:

200만원
임차인
분석?
☞등기소가 들어 에쉐르아이시스 쇼핑물 건물11층에 관리사무소가 있는데 소장 오월수에 의하면
현재 동 쇼핑몰은 전체가 영업하지 않고 있음

매수인에게 대항 할 수 있는 임차인이 있으며,보증금 잔액이 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. ??

등기부현황(채권최고액:176,000,000원)

No? 접수? 권리종류? 권리자? 채권금액? 비고? 소멸여부?
?1 2005.11.04? 소유권이전(매매)? 김동*? ? ?
2? 2005.12.15? 근저당? 경인북부수협
(남현지점)?
156,000,000원? 말소기준등기? 소멸?

 

분석☞

김**는 보증금 8,000만원에 월세 30만원으로 법원에 권리신고를 하였으나 집행관 현황조사서에 따르면 월세는 200만원으로 조사 되었다.현행법상 서울지역에 적용되는 규모가 4억 이하이므로 상가임대차보호법의 보호를 받을 수 있다

 

(4)보증의 증감

계약당시 적용보증금에 해당하였으나 ?보증금이나 월세를 증액하여 적용보증금을 초과하는 경우에는 상가임대차보호법의 적용을 받을 수 없게 된다. 반대로 계약당시에는 상가건물임대차보호법의 적용 대상이 아니었으나 감액하여 적용보증금에 ?해당하게 되었다면 상가 건물 임대차보호법의 적용을 받는다. 따라서 상가임대차보호법에 따른 보호를 받느냐를 판단할 때에는 언제나언제나 현행법에 따라서 판단한다.

 

사례09.보증금을 증액하는 경우에 적용 여부

매각물건 명세서

사건? 2014타경12793
부동산임의경매?
매각물건번호? 1? 담임법관(사법보좌관)? 서용일
작성일자? 2015.01.23? 최선순위 설정일자? 2013.05.15 ?근저당권???
부동산 및 감정평가액
최저매각가격의 표시?
부동산표시
목록 참조?
배당요구종기? 2014.11.03 ??

부동산의 점유자와 점유의 권원,점유할 수 있는 기간,차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 및 임차인이 있는 경우 배당요구 여부와 그일자,전입신고일자 또는 사업자등록신청일자와 확정일자의 유무와 그 일자

점유자의
성명?
점유부분? 정보출처
구분?
점유의
권원?
임대차
기간
(점유기간)?
보증금? 차임? 전입신고
일자,사업
자등록
신청일자?
확정일자? 배당요구
여부(배당
요구일자)?
심해*
(동아스크
린골프)
전부 현황조사? 점포
임차인?
미상? 20,000,000 1,700,000? 2009.
05.06?
미상? ?
전부 권리신고 점포
임차인
1.2008.04.30
~2010.04.29
2.2013.04.30
~2014.04.29
3.2014.04.30
~2016.04.29
30,000,000? 3,700,000? 2009.
05.06?
미상? 2014.
10.07?
<비고>
심해*(동아스크린골프):(10보증금 20,000,000원 월세 1,700,000원 (2)보증금20,000,000원 월세2,200,000원 (3)보증금30,000,000원 ?월세3,700,000원

※최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택,상가건물 임차인의 임대차보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생할 수 있고, 대항력과 우선변제궝이 있는 주택,상가건물 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액에 관하여 배당을 받지아니한 경우에는 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수되게 됨을 주의하시기바랍니다.

분석☞

집행관이 관할 세무서에 조사한 내용은 보증금 2000만원에 월세 170만원이었으나 점치 증액하여 보증금 3000만원에 월세 370만원으로 환산보증금이 4억{=30,000,000 + (3,700,000 x 100)}의 보증금 규모에 해당한다. 그러나 현행법상 적용보증금규모를 기준으로 적용여부를 판단하게 되므로 임차인 심*해은 상가건물임대차보호법에 따른 보호를 받을 수 있다.

 

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