입찰 참여자

               

1.누가 낙찰을 받는가?

(1 ) 임차인이 낙찰 받는 경우

자기가 살고 있던 집이 경매에 넘어간 경우에 살고 있는 집에 만족하여 ?자신이 낙찰 받아 계속 살고 싶은 마음이 있어서 세입자가 낙찰 받는 경우가 ?상당히 많다. 만약 ? 임차인이 낙찰을 받게 되면 임차인은 자기가 배당에서 우선변제권이나 최우선변제권을 행사하여 배당에서 받는 금액을 ?제외하고 나머지 금액만 법원에 매각대금으로 납부하면 되므로 약간의 투자비용을 더 들인다면 자신의 집을 마련할 수 있게 되는 것이다.

이렇게 실거주 목적으로 임차인이 ?낙찰 받는 경우에는 경매 목적물을 낙찰 받아야 하는 절실함이 있고 입찰시 추가 투자금은 상대적으로 ?일반 투자자 보다 적게 되므로 ?입찰가는 일반 투자자 보다 높게 쓰는 경향이 있다.

2) 담보권자가 낙찰 받는 경우

채권자인 금융기관은 경매절차의 배당에서 우선변제를 받지만 동시에 스스로 ?입찰신청을 하여 매수인이 될 수도 있다. 이 경우에 금융기관 ?입장에서는 배당에서 채권금액을 배당 받음과 동시에 매수인으로서 매각 대금은 납부하여야 하는 입장이므로 상계배당신청을 하여 추가 투자금액만 납부하면 ?매수할 수 있다. 그런 후에 정상적인 가격으로 원하는 시점에 시장에서 매각함으로써 ?대출금을 회수하고 ?추가 이익까지 넘볼 수 있다.

(3) 일반투자자가 낙찰 받는 경우

최근에 경매에 대해 관심을 갖고 투자하는 인구가 많이 늘었다. 그러나 ?위의 임차인이나 금융기관보다 입찰가 경쟁에서 불리하다. 일반 투자자는 수이을 목적으로 입찰 하기 때문에 ?세금이나 ?각종비용부담액을 공제하고 자신이 ?원히는 수익률을 달성할려면 입찰가가 임차인이나 금융기관보다 낮아 질 수 밖에 없다. 일반투자자가 경매 입찰과정에서 금융기관을 제치고 낙찰 받는 것은 쉬운 일아 아니다.

(4) 이해관계인이 낙찰 받는 경우

채무자의 가족이나 유치권자의 관계인이 ?경매에서 내부정보를 이용하여 낙찰 받는 경우도 종종 있다. 경매 물건에 대한 정보를 일반 투자자가 정확히 알기 어려워서 입찰을 꺼려 할 때 이러한 ?속사정을 ?속속들이 알고 있는 이해관계인이 ?입찰에서 유리할 수 밖에 없다.

2. 매수신청을 제한 받는자

채무자, 매각절차에 관여한 집행관, 매각부동산을 평가한 감정인매수신청할 수 없다. 그러나 채권자,채무자가 아닌 소유자(물상보증인), 채무자의 배우자,제3취득자 등은 매수 신청할 수 있다.

3.공동입찰신청

경매 목적물에 여러 사람이 공동으로 투자하여 입찰신청할 수 도 있다. 공동투자가 간단한 문제가 아니지만 소액으로 경매 투자하기 위해서 공동입찰 하게 되는 경우가 있다. 이 때에는 공동입찰표에 각자의 지분을 명확히 표시하여야 한다.

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