입찰준비 기타 고려사할 사항

               

1.무잉여에 의한 경매취소

(1 ) 잉여주의

①무잉여
법원경매에서 집행법원은 최저매각가격으로 경매신청 채권자의 채권에 우선하는 권리와 경매절차 비용 등을 변제하고 경매신청채권자에 남을 것이 없을 경우를 무잉여라고한다.

사례14 무잉여 사례

감정가 1억원
최저가 5,100만원
①저당권자 A6,000만원
저당권자 B 2,000만원(경매신청채권자)

위의 사례에서 저당권자 B는 경매신청채권자로서 경매 배당에서 최저매각가격을 기준으로 판단하면 배당이 되지 않으므로 무잉여에 해당하게 된다. 만약 저당권자 A가 경매신청한 경우에는 무잉여에 해당하지 않는다. 더 나아가 A와 B 모두 경매신청을 한 중복경매신청사건이라면 무잉여 여부의 판단은 선순위권라자인 A를 기준으로 판단하여야 하므로 역시 무잉여에 해당하지 않는다.

②매수통지
이 경우에 낙찰대금으로 채권자들에게 배당을 할 때 경매신청채권자가 배당받을 금액이 없다면 경매를 진행할 실익이 없으므로 법원은 경매신청채권자에게 경매비용을 포함하여 1순위 근저당권자의 채권금액 이상으로 위 물건을 매수할의사가 있는지 매수통지를 하게 된다.

③경매취소 및 기각결정
만약 경매신청채권자는 매수통지를 받고 1주일 이내에 보증금을 제공하고 우선하는 채권 등을 변제하고 남을 가격으로 매수신고를 하지 않으면 법원은 경매 절차를 취소하고 경매신청사건에 대하여 기각결정을 한다. 경매 신청채권자가 매수통지를 한 경우에 제공하여야 할 보증금은 우선채권금액과 경매절차비용의 합계액 이상의 금액에서 ?최저매각가격을 뺀 금액이 된다. ?보증제공 방법으로는 현금이나 법원이 안정하는 유가증권을 「법원보관 금취급규칙에 의한 경매예납하고 취급점으로부터 교부받은 법원보관금 영수증서를 매수신청서와 함께 집행법원에 제출한다.

매수신고 보증금 = (우선하는 채권금액+실행비용) 이상의 가격 – 최저매각가격

련조문

민사집행법 제 91조 (인수주의와 잉여주의 선택 등)
①압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나 매각대금으로 그 부담을 변제하는데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지 못한다

제102조(남을 가망이 없을 경우 경매취소)
①법원은 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정한 때에는 압류 채권자에게 이를 통지하여야 한다.
류채권자가 제1항의 통지를 받은 날부터 1주 이내에 제1항의 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정하여 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 아니하면, 법원은 경매절차를 취소하여야 한다.

②압류채권자가 제1항의 통지를 받은 날부터 1주 이내에 제1항의 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정하여 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 아니하면, 법원은 경매절차를 취소하여야 한다.

 

(2) 입찰자의 관점

①헛수고

집행법원이 무잉여에 해당하며 경매절차가 취소되어 집행법원이 경매사건에 대하여 기각결정을 내리는 경우에는 경매목적물에 대하여 입찰에 참여하기 위해서 조사하는 등 열심히 노력하였으나 모든 노력이 헛수고가 될 수 있으므로 주의하여야 한다.

②집행법원이 무잉여임에도 진행하는 경우

㉠경매진행여부확인

그런데 경매물건을 보다보면 분명 무잉여 해당하는 사건임에도 경매가 진행 되는 경우가 간혹 있다 .이는 법원이 실수로 경매를 진행시키는 경우도 있고, 무잉여임에도 경매가 진행되어 낙찰가격이 높아 경매신청권자에게 배당이 ?가능하다고 예상 될 때는 경매를 계속 진행시키기도 한다. 이런 사안에서경매계에 전화해서 문의하면‘ 무잉여에 관계없이 계속진행한다는 답변을 듣게 된다.

㉡매각허가

만약 무영여 상태이지만 법원이 진행하고 무잉여 경매물건일지라도 경매가 진행되어 낙찰된 가격이 경매신청권자에게 10원이라도 배당이 된다면 매각을 허가해주고 경매절차는 유효하다.

㉢매각불허가

무잉여 상태 임에도 계속 진행되었는 데 결국 경매신청채권자가 한 푼도 배당 받지 못하는 상황이 발생하면 경매신청채권자는 매각 불허가 신청을 한다. 따라서 해당 경매 사건은 불허가결정으로 종료하게 된다. 입찰자 입장에서는 어렵게 낙찰이 되었지만 불허가결정을 받게 되면 그 동안의 노력은 수포로 돌아가게 되어 시간만 낭비한 꼴이 된다.물론 법원에 제공한 매수신청보증금은 반환 받을 수 있다.

특별한 경우에는 무잉여 임에도 불구하고 이를 간과하고 매각허가 결정을 한 경우에는 경매신청채권자는 매각허가결정에 대한 이의 신청을 할 수 있다.

 

①기각결정

2014타경5629 ?●서울서부지방법원 본원 ? ?● 매각기일:2014.1125(火)(100:00) ?●경매2계(전화:02-3271-1322)?

소재지? 서울특별시 은평구 갈현동 266-11,예일빌라 2층 1호 도로명주소검색???????
물건종별? 다세대(빌라)? ?감정가 136,000,000원? 오늘조회: 1 ?2주누적:0 ?2주평균:0 조회동향????
대지권? 28.2㎡(8.5평)? 최저가? (51%)69,632,000원? 구분 입찰기일? 최저매각가격? 결과?
건물면적? 37.21㎡(11.256평)? 보증금? (10%)6,970,000원? 1차? 2014-08-12? 136,000,000원? 유찰?
매각물건? 토지건물 일괄매각? 소유자? 백☆호? 2차? 2014-09-16? 108,800,000원? 유찰?
게시결정? 2014-04-02? 채무자? 백☆호? 3차? 2014-10-21? 87,040,000원? 유찰?
?사건명? ?강제경매? ?채권자? ?정☆영? ? 2014-11-25? 69,632,000원?? 변경?
? 2014-11-27? 0원? 기각?
본사건은 기각으로 경매절차가 종결되었습니다

 

②권리분석

임차인현황(말소기준권리:2014.04.02/배당요구종기일:2014.06.13

임차인? 점유부분? 전입/확정/배당? 보증금/차임? 대항력? 배당예상금액? 기타?
박☆☆ 주거용 미상? 전입일:2012.05.04
확정일:미상
배당요구일:없음?
미상? ? 배당금 없음? ?
전☆☆ 주거용 전부? 전입일:2012.05.04
확정일:201.05.12
배당요구일:2014.04.17?
보70,000,000원? 있음? 소액임차인? ?
정☆☆ 주거용 미상? 전입일:2012.06.24
확정일:미상
배당요구일:없음?
없음? ? 배당금 없음? ?

 

●등기부현황

?No 접수 권리종류 관리자 채권금액 비고 소멸여부
1(갑4)? 2007.08.24? 소유권이전(매매)? 백☆호? ? 거래가액:110,000,000? ?
2(갑7)? 2014.04.02? 강제경매? 정☆영? 청구금액:
20,000,000?
말소기준등기
2014타경5629?
소멸?

 

③예상배당표

순위? 이유? 채권자? 채권
최고액?
배당
금액?
배당
비율?
미배당
금액?
매수인
인수금액?
배당후
잔여금액?
소멸
여부?
0? 주택소액임차인? 전순녀? ?70,000,000 32,000,000? 45.71%? 38,000,000? ? 35,721,000? ?
1? 확정일자부
주택임차인?
전☆☆? 38,000,000? 35,721,000? 94%? 2,279,000? 2,279,000? ? 잔액인수?
2? 강제경매
(신청채권자)?
정☆영? 20,000,000? 0? ?% 20,000,000? 0? ? 소멸?
? ? ? 90,000,000? 69,632,,000? ? 22,279,000? 2,279,000? ? ?

 

④ 문건 송부 내역

2014.11.10 ?채권자 정☆영 매수통지서 발송 2014.11.13도달
2014.11.28 ?채권자 정☆영 기각결정정본 발송 2014.12.03도달
2014.12.12 ?등기소 은평등기소 말소등기(록) 촉탁서 발송 2014.12.15도달

 

☞ 분석

1.강제경매를 신청한 정☆영의 청구금액 20,00,000원으로 배당에서 소액임차인 전☆☆가 우선변제권과 최우선변제권을 행사하여 70,000,000원을 1순위로 배당받아 가게 된다. 이번 기일의 최저매각가격은 69,000,000원이므로 경매신청 채권자인정☆영씨는 배당받을 배당금이 없게 되므로 무잉여에 해당한다. 따라서 법원에서는 ? 경매신청 채권자인정☆영씨에게 ?매수통지서를 보내고 매수신고가 없으므로 경매신청에 대한 기각결정을 한다. ?

2.[(최저가-경매실비-1순위배당-차수위배당) = 매수인인수(2,279,000)]

배당예상금액은 최저매각가 69,632,000원에서 ?우선변제권(0순위자 주택소액임차인32,000,000 )배당해주고 , 최우선변제권[1순위 확정일자부 주택임차인 38,000,000( = 70,000,000-32,000,000)] 받아야하나 ?배당금 잔액35,721,000(= 69,632,000 – 경매실비1,911,000 – 32,000,000)으로 2,279,000부족으로 매수인이 인수해야하고 ?강제경매신청채권자는 20,000,000원 신청했으나 ? 배당잔금이 ?없으므로 경매 실익이 없는 무잉여에 ?해당한다.

 

2. 경매취하

(1 ) 경매취하 가능성 판단

경매신청된 물건에 대한 채권금액이 크지 않다면 채무자 또는 소유자는 경매를 취하할 가능성이 높다. 채무자 또는 소유자 입장에서는 크지 않는 빚 때문에 자신의 부동산을 날려지 않을 것이기 때문에 경매신청된 부동산 중 상당수가 경매 취하에 이르게 된다.

(2) 헛수고 방지 필요성

입찰자의 입장에서는 좋은 물건이고 열섭허 조사하였지만 막상 경매취하가 되면 헛수고만 한 셈이다. 따라서 경매 투자자는 입찰준비단계부터 경매취하가느성이 없는지 파악하는 것이 중요하다.

사례16 채권금액이 작은 경우

●등기부 현황

?No 접수? 권리종류? 권리자? 채권금액? 비고? 소멸여부?
1(갑1)? 2000.07.15? 소유권보존? 이☆☆? ? ? ?
2(을1)? 2002.08.12? 근저당? 중소기업은행
(삼전동지점)?
60,000,000원? 말소기준등기? 소멸?
3(을2)? 2004.11.30? 근저당? 중소기업은행? 36,000,000원? ? 소멸?
4(을3)? 2006.11.13? 근저당? 중소기업은행? 24,000,000원 ? 소멸??
5(을4)? 2011.05.16? 근저당? 중소기업은행? 38,400,000원? ? 소멸??
6(을5)? 2011.06.27? 근저당? 중소기업은행? 24,000,000원? ? 소멸??
7(갑2)?? 2014.05.01? 임의경매? 중소기업은행
(여신관리부)?
청구금액:
100,000,000원?
2014타경 6927? 소멸??

 

☞분석

경매물건의 감정가가 3억 6,000만원인데 채권금액 합계액은 ?1억원을 조금 넘는 금액이라면 소유자는 수당과 방법을 가리지 않고 채권자의 경매신청을 취하하려고 할 것이다

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