입찰가격결정

               

1.입찰가격 산정

(1)입찰가격결정의 어려움

1)경매 입찰시 입찰가격에 따라 수익률이 결정되기 때문에 입찰가격을 정하는 것은 매우 중요하다. 그러나 입찰가격을 결정하는 것은 쉽지 않다.입찰가격을 결정한다고 하더라도 입찰 당일까지 여러 여건에 따라 흔들리는 것이 일반적이다.

2)입찰가격을 산정할 때 주의할 점은 미래가치를 기준으로 입찰가격을 정하면 안되고 현재가치를 기준으로 입찰가격을 정하여야 한다는 점이다.만약 미래가치를 인정하여 고가에 낙찰받았다가 미래가치가 현실화 되지 않거나 미래가치가 현실화 된다 하더라도 예상기간보다 장시간을 필요로 한다면 낭패가 아닐 수 없기 때문이다.

3)입찰가를 정할 때 2가지 방법이 있다.?①자기가 원하는 목표수익률을 기준으로 하여 입찰가를 정하는 방법도 있고 ? ②해당 물건 또는 유사 물건의 최근 낙찰가율을 기준으로 정하는 방법도 있다.

 

(2)목표수익률을 기준으로 입찰가 산정하는 방법

(매도금액-투자금액) / 투자금액 = 수익률 ? ? ? ? ?

?매도금액 = 현재시세(법원감정가 아님) ??

▶?투자금액 = 입찰금액 ?+ 세금(취득세,양도세)+ 기타비용(이전등기비용,명도비용 + 리모델링비용)?

만약 물건의 현재시세는 1억8000만원이고 10%의 투자수익률을 원한다면 1,800만원이 수익금에 해당하므로 1억6,200만원이 투자금액이 되어야 한다.이 때 등기비용이나 세금 등 기타비용이 400만원 쯤 예상이 된다면 입찰금액은 1억 5,800만원이 되어야 한다.(사후에 보유기간에 따른 양도세 금액도 고려하여야 한다.따라서 10% 수익률은 양도세를 생각하면 안정적인 수익률은 아니다)

 

(3)낙찰가율을 기준으로 입찰가 산정하는 방법

경매통계에서 최근 해당 물건과 유사한 물건 낙찰가율을 검색하여 이낙찰가율을 기준으로 입찰금액을 결정하는 방법이다.해당경매물건의 유사한 물건에 대한 최근 낙찰사례가 있으면 그 낙찰가율에 따른 입찰가격을 결정하면 낙찰 받을 가능성이 높다. 이러한 낙찰 사례의 물건을 비교하여 가감을 하고 최근 부동산 가격 변동상황을 감안하여 입찰가격을 산정한다. 이 경우에도 현장조사를 통해서 확인한 급매가를 절대 넘어서는 안된다. 경매 투자는 낙찰받는 것이 목표가 아니라 수익을 내는 것이 목표임을 절대 잊어서는 안된다.

그런데 물건이 없거나 있다고 하더라도 최근 낙찰 사례가 아니라면 입찰가를 산정하는 ?데 있어서는 큰 도움이 안 된다. 이러한 경우에는 그냥 참고사항으로 만족할 수 밖에 없다.?

 

사례13최근 낙찰사례 참고

2013타경10612 ??●서울중앙지방법원 본점 ??●매각긱일 : 2015.04.01(水)(100:00) ??●경매 10계(전화:02-530-2714)

소재지 ?서울특별시 관악구 봉천동 1706,봉천우성아파트 101동 1층 105호 도로명주소?
새주소 ?서울특별시 관악구 관악로30길,봉천우성아파트 101동 1층 105호
물건종별 ?아파트 ?감정가 360,000,000원 ?오늘조회:12 ,2주누적:411,2주평균:29 조회동향
대지권 28.02㎡(8.478평)? 최저가 (80%)288,000,000 ?구분 입찰기일 최저매각가격 결과
건물면적 84.96㎡(25.7평)? 보증금 (10%)28,800,000원 ?1차 2015-02-25 360,000,000원 유찰
매각물건 토지건물 일괄매각 소유자 이☆ 덕 ?2차 2015-04-01? 288,000,000원? ?
개시결정 2013-03-25 채무자 이☆ 덕 ? ? ? ?
사건명 임의경매 채권자 세종상호저축은행 ? ? ? ?
관련사건 서울중앙지방법원 2013개회99068

 

?사진 ?사건번호(물번)
물건종류
소재지? 감정가
최저입찰가?
진행
상태?
입찰일자
(시간)?
조회수?
? 13-42779
아파트?
서울특별시 관악구 봉천동1706, 봉천우성아파트 106동 6층 607호
[대지권23.1㎡ 건물59.76㎡]?
295,000,000
236,000,000
274,299,000?
?낙찰
(80%)
(93%)
2014.07.09
(100:00)?
1,121?
? 13-29807
아파트?
서울특별시 관악구 봉천동1706, 봉천우성아파트 105동 12층 1201호
[대지권26.02㎡ 건물84.96㎡]??
380,000,000
304,000,000
356,500,000?
낙찰
(80%)
(94%)?
2014.02.27
(100:00)?
1,130
? 12-41275
아파트?
서울특별시 관악구 봉천동1706, 봉천우성아파트 102동 13층 1307호
[대지권37.85㎡ 건물114.78㎡]??
450,000,000
360,000,000
372,440,000?
?낙찰
(80%)
(83%)
2013.07.30
(100:00)?
688

 

☞ 분석

같은평수의 아파트의 1년 전 낙찰가율이 94%에 해당하므로 경매물건의 감정가 3억 6,000만원의 94%인 3억 3,800만원 ?정도를 입찰가로 산정할 수 있다. 다만, 감정가가 6개월전임을 감안 하면 낙찰가율이 조금 상향될 가능성이 높다.?

 

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