임차인이 종전 소유자(점유개정)

               

4.임차인이 종전 소유자(점유개정)

부동산의 소유권이 매도인 A에서 매수인 B에게로 이전하고,? 매수인 B가? 매도인 A(종전 소유자가 임차인으로)에게 그대로 전세계약을 체결하여 세를 놓은 경우에는

일반적으로는? 매수인A가 대출을받아 부동산을 매입하게 되고,??이때에?매도인 A의 전입일자는 매수인 B가 설정한? 근저당담보일자 보다? 빠르게 되므로 대항력이? 인정되는 것 처럼 보이지만,

판례는??매수인 B에게 이전등기되고? C(근저당권자)가 근저당을 설정한 날에? 매도인 A는 대항요건을 비로소 갖춘 것으로 취급되므로

매도인의 A의 임차인으로서의 대항력그?다음날(=B 명의의 소유권이전등기일 익일부터) 발생하게 되어

사후에 해당 부동산이 경매가 실행되어 낙찰되면 임차인 A는 대항력을 주장할 수 없다.

[예시]

소유권A에서 B로 이전하고, / 종전소유권자이자 임차인인 A가? 새로운 집주인인 매수인B의 집에 전세살기로 하고, 임대차계약(B가 대출받기위해 미리 전입신고된 임차인 주민등록 다른곳으로 전출하는 특약조건과 손해배상청구 조항)/ 근저당권자 C에게 대출 받고있다가 /본부동산이 경매 실행 되는 경우에는?종전소유자A의 대항요건은 2010.6.17일에 취득하고,대항력은 2010.6 .18일 0시에 발생한다

소유권 A? 2000. 5. 8 전입
소유권이전 B 2010. 6. 17
근저당설정C 2010. 6. 17
④경매등기 C 2012. 8. 9

 

판례

“甲이 주택에 관하여 소유권이전등기를 경료하고 주민등록 전입신고까지 마친다음 妻와 함께 거주하다가? 乙에게 매도함과 동시에 그로부터 이를 다시 임차하여 계속 거주하기로 약정하고 임차인을 갑의 처로 하는 임대차계약을 체결한 후에야? ?乙명의의 소유권이전등기가 경료 된 경우[즉,임차인이 종전 소유자인 甲의 妻(점유개정)]

제3자로서는 주택에 관하여 甲으로부터? 乙 앞으로 소유권이전등기가 경료되기 전에는 甲의 妻의 주민등록이 소유권아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려웠다 할 것이므로,? ?

甲의 妻의 주민등록은? 주택에 관하여? 乙명의의 소유권이전등기가 경료되기 전에는 주택임대차의 대항력 인정요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없고,? 乙명의로 소유권 이전등기가 경료된 날에야 비로소 甲의 妻와? 乙사이의 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 된다고 할 것이며,

주택임대차보호법 제3조 1항에 의하여 유효한 공시방법을 갖춘 다음날인 乙 명의의 소유권이전등기일 익일부터 임차인으로서 대항력을 갖는다.”(대법원 2000.2.11 . 선고99다59306판결)

 

사례20 임차인이 전 소유자인 경우(매매로 이전)

임차인현황(말소기준권리 : 2007.02.27 / 배당요구종기일 : 2012.12.05)
임차인? 점유부분? ?전입/확정/배당 보증금/차임 대항력? 배당예상금액? 기타?
이*섭? 주거용 전부
방3개
전입일:1972.03.08
확정일:2007.05.29
배당요구일:2012.10.11
?보30,000,000원 없음? 소액임차인? 전소유주?
기타사항 ☞전입세대주 권*모(소유자)를 발견
☞이*섭: 전소유자로 2007.02.27 현소유주에게 소유권이전등기됨.

 

?●등기부현황(채권액합계 : 137,831,940원) ? ? ?
No? 접수? 권리종류 권리자 채권금액 비고 소멸여부?
1 2007.02.27 소유권이전(매매) 권*모? ? ?
2 2007.02.27 근저당? 이문1동새마을금고 78,000,000원? 말소기준등기
구)이문1.3동새마을금고
소멸?
3 2009.04.30 근저당 이문1동새마을금고 39,000,000원 소멸?
4 2009.11.11 가압류 이문1동새마을금고 20,831,940? 소멸?
5 2012.09.25 임의경매 이문1동새마을금고 청구금액:
99,136,670원
2012타경22556? ?소멸

 

분석☞

이*섭씨가 권*모씨에게 2007.2.27에 매매를 원인으로 소유권이전등기를 한 경우로서 그날 근저당설정등기를 하였으므로 임차인이 된 이*섭씨는 대항요건을 갖춘날은 2007.2.27일이고 대항력은 2007.2.28일 0시에 발생한다.이는 근저당보다 후순위이므로 경매의 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 없다. 이*섭씨의 최초 전입일이 1972.3.8이여서 대항력이 있는것 처럼 보이지만 이는 소유자로서 전입일이므로 대항요건으로 인정 받을 수 없다.

 

사례21.임차인이 전 소유자(경매로 이전)

임차인현황(말소기준권리 : 2010.07.12 / 배당요구종기일 : 2013.01.02)
임차인? 점유부분? ?전입/확정/배당 보증금/차임 대항력? 배당예상금액? 기타?
이*형? 주거용
미상
전입일:2008.02.28
확정일:미상
배당요구일:없음
미상 ? 배당금 없음 주민등록표등본상
전소유주?
기타사항 ☞페문부재로 안내문을 남겨두고 왔으나 아무 연락이 없어 점유관계 미상이나 이건 목적물 상에 주민등록
전입자는 소유자가 아닌 세대주 이*형의 주민등록표등본이 발급되므로 그 주민등록표등본에 의해
임대차관계조사서에 일응 임차인으로 등재함.

 

?●등기부현황(채권액합계 : 248,000,000원) ? ? ?
No? 접수? 권리종류 권리자 채권금액 비고 소멸여부?
1 2010.07.12 소유권이전(매각) 한**? 임의경매로 인한 매각 2009타경14384? ?
2 2010.07.12 근저당? 조촌새마을금고 208,000,000원? 말소기준등기
소멸?
3 2012.07.12 근저당 강** 40,000,000원 소멸?
4 2012.10.18 임의경매 조촌새마을금고 청구금액:
164,46915
0원
2012타경19945 ?소멸

 

분석☞

이*형씨의 2008.2.28의 전입일은 임차인으로서의 주민등록이 아니고 소유자로서의 주민등록이므로 대항요건이 아니다.

따라서 임차인으로서의 전입신고는 낙찰자인 한**씨가 소유권을 취득하고 임대차 계약을 체결한 시점에 대항요건을 갖춘 것으로 판단된다. 조사해 보아야 할 것이나 조촌 새마을 금고는 이*형씨가 선순위 임차인으로 된다면 대출을 하지 않거나 충분한 대출을 하지 않을 것이다.

따라서 경매로 낙찰 받아 투자하려는자는 경락잔금대출을 많이 받으려는 것이 일반적이므로 근저당설정을 한 후에 이*형씨와 임대차계약을 체결하였으리라 짐작 된다.

 

여기서 한 가지 힌트를 얻을 것은 경매로 낙찰 받은 주택에 대하여 종전소유자와 다시임대차계약을 체결할 때에는 신중을 기하여야 한다.

만약 경락잔금대출을 받기 전에 임대차계약을 체결하면 대항요건을 갖춘 상태에서 대출이 이루어지므로 대항력을 주장할 수 있다.

따라서 낙찰받은자가 종전소유자와 임대차계약을 체결하고자 할때에는 대출을 받고 근저당이 설정된 이후에 임대차계야글 체결하여야 한다.?

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