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본격적인 이사철이군요. 그런데    정부의 강력한 주택시장 규제로 대출등이 많이 힘들어 졌습니다.특히 1216대책으로 투기지역,투기과열 지구에서 시가 9억초과 아파트는 신규 전세대출금이 불가하지요,그래서인지 서울의 아파트 매매가는 주춤한데 매매가는 상승은 하지만 상승세는 줄었지만 , 전세가 상승율은 높다고 합니다.

▷집 주인님들 걱정은  계약기간만료에도 불구하고 임차인에게 전세보증금을 못 돌려 준다면 임차인이 어떤 조치를 할까요?

▷임차인이 계약만료에도 보증금을 못받으면 임차권등기를 하게 되고 그다음은 경매를 통해 보증금을 배당 받아 가게 됩니다.

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여기서 임차권등기가 무엇인지 알아보겠습니다

임차권등기란?

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주택임대차보호법의 규정에 따른 임차권등기

▷임차인이 대항 요건을 구비하면 임차권으로 제3자에게 대항할 수 있을 뿐만 아니라계약서에 확정일자를 받는다면 우선변제권도 인정받습니다

▷임차인이 임대차 기간이 끝나고 다른 주택으로 이사하려는데 임대인이 보증금을 반환해 주지 않는다면임차인은 소송을 통해 확정판결을 받고 임차권 등기 후 임차주택을 경매하여 보증금을 반환받을 수밖에 없습니다문제는 시간이 오래 걸린다는 것이죠.

임차인에게 당장 이사해야 하는 특별한 사정이 있다면 대항력과 우선변제권이 없어지므로 (대항력= 주민등록 + 거주, 경매시 우선 변제권= 대항력 + 확정일자) 난감합니다. 

보증금은 나중에 소송을 통해 반환받기로 하고 우선 이사하려 해도주민등록을 다른 곳으로 이전하면 현재의 임차주택에 대한 대항 요건을 잃게 되니, 대항력과 우선변제권이 모두 소멸되고 말 것입니다.

주민등록을 지금의 임차주택에 그대로 두고 이사만 하려 해도 새로운 임차주택에 대한 대항 요건을 구비하지 못하게 되니 그 또한 문제입니다.

임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 법원에 임차권등기의 명령을 신청할 수 있습니다.

임차인의 신청에 따라 법원이 임차권등기 명령을 결정하면임차인은 임대인의 협력없이 임차권을 단독으로 등기할 수 있습니다. 주택임대차보호법의 규정에 따른 임차권등기는 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우로 국한하고 있습니다그러므로 임대차의 만기가 지났는데도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우에만 가능합니다.(주택임대차보호법 제3조의1)
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임차권등기 효력은?

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대항력과 우선변제권

▷임차주택에 임차권등기를 마치면 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖습니다

(=임차권등기만으로 대항 요건(전입신고와 점유)을 구비하지 않아도 대항력을 취득하고계약서에 확정일자를 받지 않아도 우선변제권을 취득하게 된다)

▷ 이때 대항력과 우선변제권은 임차권이 등기된 당일에 발생한 것으로 봅니다. 

▷임차권등기는 그 자체로 대항력과 우선변제권을 발생시키거나 유지시키는 효력이 있으므로임차권이 등기된 후라면 임차인은 다른 곳으로 전출하더라도 기존의 대항력과 우선변제권을 잃지 않습니다(주택임대차보호법 제3조의6)

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임차권등기의 효력 발생 시점

임차권등기 전에 이사를 가거나 주민등록을 옮기면 대항력과 우선변제권이 없으므로 갓별히 주의해야합니다

임차권등기의 효력 발생 시점은 임차권등기 명령을 법원에 신청하거나 임차권등기 명령이 결정된 날이 아니라임차권등기가 등기부에 기재된 시점입니다따라서 임차인은 등기부에 임차권이 등기된 후에 주민등록을 이전한 경우에만 기존의 권리를 유지할 수 있습니다
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현대해상 서대문 하이론센터 대출상담사 김인순입니다. 행복한가정을 위해서는 가장 기본이 의식주의 안정입니다. 그러나 서울에서 내 아파트마련이 중위가격기준으로 8~9억원 어떻게 금융기관 대출없이 가능하겠습니까? 이에 고객입장에서 더많이 더저렴하게 대출을 편리하게 상담드리는 가정행복 지킴이라는 자긍심으로 도움을 드리려고하오니 많은 상담바랍니다. ☎ 010 -4717 -0387

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