임차인의 유형

               

임차인의 유형

?구분 ?대항력 유무 순위배당 유무? 상황? ?명도
?Ⅰ ?O O? ①전부배당→대항력 없음
②일부배당→대항력 있음
③ 미배당 ? →대항력 있음?
①전부배당→명도쉽다
②일부배당→미배당보증금
? ? ?인수하면 명도 쉽다?
?Ⅱ ?O X? 임차 보증금 전액인수? ?
?Ⅲ X? O? 인수여지 없음
①전부배당
②일부배당?
①전부배당→명도쉽다
②일부배당→명도어렵다?
?Ⅳ ?X X? 임차보증금 인수여지 없음? 매우 어렵다?

 

Ⅰ.대항력 O ?순위배당 O

– 대항력 있는 임차인이 순위배당을 받을 수 있는 경우

(1 )순위배당에서 전부배당 받는 경우 – 인수없음

대향력이 있는 임차인이 확정일자에 따라 배당요구하여 우선변제권을 행사하여 모두 ?배당 받은 경우에는 임차인은 대항력을 주장할 여지가 없어 ?매수인은 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 된다.

(2) 순위배당에서 일부를 배당 받는 경우 – 일부인수

대항력있는 임차인이 확정일자에 따른우선변제권을 행사하여 배당요구를 ?배당요구의 종기까지 하였다면 배당에서 보증중 일부를 배당에서 못 받은 경우에 ? 매수인은 나머지 보증금을 인수해야 한다 .

(3)순위배당에서 전혀 배당을 받지 못한 경우 – 전부 인수

대항력 있는 임차이이 확정일자에 따른 우선변제권을 행사하여 배당요구 ?하였으나 전혀 배당을 받지 못한 경우에는 그 임차인의 ?임대차보증금은 ? 매수인이 전부 인수하여야 한다.

 

사례43. 배당에서 다 받는 경우(인수할 금액 없음)

2013타경19780 ?●서울동부지방법원 본원 ?●매각기일:2014.10.063(月)(10:00) ?●경매 5계(전화:02-2204-2408)

소재지? 서울특별시 광진구 중곡동 234-2-,다세대주택 3층 301호?도로명주소검색??????
물건종별? 다세대(빌라)? 감정가? 247,000,000원? 오늘조회:3 2주누적:80 ?2주평균:6?조회동향???
대지권?? ?39.52㎡
(11.955평)?
최저가?? (64%)
158,810,000원??
구분? 입찰기일? 최저매각가격? 결과
1차? 2014-07-21? 247,000,000원? 유찰
건물면적? 65.76㎡
(19.982평)??
보증금?? (10%)
15,810,000원??
2차? 2014-08-25? 197,600,000원? 유찰
매각물건?? 토지·건물
일괄매각??
소유자?? 정**?? 3차? 2014-10-06? 158,080,000원?
낙찰:200,890,000원(81.33%)??
개시결정?? 2013-10-30?? 채무자?? 정** ? (입찰5명,낙찰:백은*)????
매각결정기일:2014.10.13 – 매각허가결정
사건명 임의경매 채권자 더케이저축은행
변경전:(주)교원나라
저축은행
대금납부기한:2014.11.20
대금납부:2014.11.19

?

◆임차인 형황(말소기준권리:2012.04.02/배당요구종기일:2014.01.15)

임차인? 점유부분? 전입/확정/배당? 보증금/차임? 대항력? 배당예상금액? 기타?
박정*? 주거용
전부?
전입일:2012.03.20
확정일:2012.03.20
배당요구일:2013.11.15?
보160,000,000원

 

있음? 배당순위 있음 주민등록
등재자
임차인
분석
☞본 건 목적물 소재지에 출장한바,문이 잠겨있고 거주자가 부재 중이어서 조사하지 못하였음.
관할 동사무소에 주민등록등재자를 조사한바, 박정*세대 등재됨.
▷매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며,보증금 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

◆등기부현황(채권액합계:113,012,251원)

No? 접수? 권리종류? 권리자? 채권금액? 비고? 소멸여부?
1(갑2)? 2006.08.24 소유권이전(매매) 정**? ? ? ?
2(을7)? 2012.04.02 근저당? 더케이저축은행
(동대문지점)?
72,000,000원? 말소기준등기? 소멸?
3(갑3) 2013.10.30 임의경매? 더케이저축은행 청구금액
409,291,090원?
2013타경19780? ?소멸
4(갑4) 2013.11.15 가압류 국민은행 40,012,251원 2013타경9177? 소멸?
5(갑5) 2013.11.18 압류 서울특별시광진구 ? ? 소멸

 

분석☞

①등기부상 말소기준등기는 2012.04.02의 더케이저축은행 근저당권이므로 임차인 박정*의 전입일이 2012.03.20로 말소기준등기보다 빠르므로 임차인은 대항력을 주장할 수 있다

②임차인 박정*은 소액보증금은 아니지만 확정일자를 받았고 배당요구를 하고 있으므로 보증금 1억6,000만원에 대하여 우선변제를 받을 수 있다. 이때 더케이저축은행 근저당권보다 빠르므로 배당에서 배당금이 허용하는 한 전액을 배당 받을 수 있다.

사례44. 보증금 증액의 경우(인수할 금액 없음)

2012타경15302 ?●서울남부지방법원 본원 ?●매각기일:2013.04.02(火)(10:00) ?●경매 10계(전화:02-2192-1340)

소재지? 서울특별시 금천구 독산동 1052-1,엘하우스 4층 402호?도로명주소검색??????
물건종별? 다세대(빌라)? 감정가? 150,000,000원? 오늘조회:1 2주누적:11 ?2주평균:1?조회동향???
대지권?? ?27.51㎡
(8.322평)?
최저가?? (80%)
120,000,000원??
구분? 입찰기일? 최저매각가격? 결과
1차? 2012-11-07? 150,000,000원? 유찰
건물면적? 48.38㎡
(14.635평)??
보증금?? (10%)
12,000,000원??
? 2012-12-12? 120,000,000원? 변경
매각물건?? 토지·건물
일괄매각??
소유자?? 김인*?? 2차? 2013-04-02? 120,000,000원?
낙찰:140,000,000원(93.33%)??
개시결정?? 2012-06-08 ? 채무자?? 김인* ? (입찰5명,낙찰:서빙고 동빙고새마을금고/
2등입찰가:131,010,000)????
매각결정기일:2013.04.09 – 매각허가결정
사건명 임의경매 채권자 서빙고
새마을금고
대금납부기한:2013.05.21

?

◆임차인 형황(말소기준권리:2011.06.21/배당요구종기일:2012.08.16)

임차인? 점유부분? 전입/확정/배당? 보증금/차임? 대항력? 배당예상금액? 기타?
하승*? 주거용
전부?
전입일:2010.01.06
확정일:2010.01.06
배당요구일:2012.07.12?
보120,000,000원

 

있음? 예상배당표참조 보증금 1차:
1억1천만원
확정일자 2차:
2012.3.12
임차인
분석
☞현장에 임한바,소유자 및 점유자를 발견하지 못하여 안내문 부착,전입자 하승* 등재
☞하승*:증액된 100,000,000원 대하여서는 2012.03.12 확정일자 받음
▷매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며,보증금 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

◆등기부현황(채권액합계:113,012,251원)

No? 접수? 권리종류? 권리자? 채권금액? 비고? 소멸여부?
1 2011.06.21 소유권이전(매매) 김인*? ? 거래가액
금200,000,000원?
?
2 2011.06.21 근저당? 서빙고동
새마을금고?
52,000,000원? 말소기준등기? 소멸
3 2011.08.08 소유권이전
담보가등기
우승* ? 대물반환 ?소멸
4 2012.06.08 임의경매 서빙고동
새마을금고
청구금액
40,000,000원
2012타경15302 소멸

분석☞

①임차인 하승*은 전입일이 2010.1.6로 말소기준등기인 서빙고동 새마을 금고 근저당 설정일자인 2011.06.21보다 선순위이므로 ?임차인은 대항력을 주장할 수 있다

②임차인 하승*은 ?확정일자를 받았으므로 2012.0713일 0시에 우선변제권이 발생한다. 다만, 보증금 1억1천만원에 대한 확정일자는 2016.1.6받고, 보증금을 증액한 1천만원에 대하여서는 2012.03.12에 확정일자를 받았다.

따라서 낙찰 1억4천중 ?배당순위는 ?

①임차인 하승* 우선변제(2010.01.06 – 1억1천)받고

②서빙고 근저당 4,000만원중 3천만원받고나면 배당금이 모자라서

③담보가등기권리자 우승*의 채권(2011.08.08)과

④임차인 하승*증액된 추가보증금 1천만원(2012.03.13. )은 배당에서 못받게 된다.?

 

 

사례45. 대항력 O ?순위배당X(일부인수)


◆임차인 형황(말소기준권리:2011.03.25/배당요구종기일:2012.05.23)

임차인? 점유부분? 전입/확정/배당? 보증금/차임? 대항력? 배당예상금액? 기타?
서*원? 주거용
전부
(방3칸)?
전입일:2010.04.01
확정일:미상
배당요구일:2012.05.22?
보40,000,000원

 

있음? 소액임차인
임차인
분석
☞현장에 임한바,페문부재로 소유자 및 점유자 확인하지못함.임대차관계 미상
▷매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며,보증금 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

◆등기부현황(채권액합계:289,245,860원)

No? 접수? 권리종류? 권리자? 채권금액? 비고? 소멸여부?
1 2011.03.25 소유권보전 서정*? ? 거래가액
금200,000,000원?
?
2 2011.03.25 근저당? 근해안강망수협
(구월동남지점)?
180,700,000원? 말소기준등기? 소멸
3 2011.05.17 가압류 한국주택금융공사 76,964,260원? ?소멸
4 2012.02.21 압류 서울특별시
강서구
소멸?
5 2012.08.14 임의경매 근해안강망수협 청구금액
138,000,000원
2012타경6896 소멸
6 2012.05.12 가압류 알티엔삼진
종합건설(주)?
31,581,600원? ? 소멸?

 

분석☞

①임차인 서*원은 전입일이 2010.4.1이므로 말소기준등기인 2011.03,25 근저당보다 ?빠르므로 매수인에게 대항력을 주장할 수 있다.

②그런데 2011.03.25의 말소기준으로 살펴보면 임차인 서 *원은 소액임차인에 해당하여 확정일자를 받지 않았으나 배당요구를 하였으므로 보증금 중 일정액에 해당하는 2,500만원을 최 우선변제 받을 수 있다.

그 나머지 금액인 1500만원(=보증금4,000만원- 최우선변제금 2,500만원)은 배당에서 받지 못하므로 매수인이 인수하여야 한다.

 

 

사례46. 대항력 O ? 순위배당O (전부인수)

2011타경35273 ?●서울중앙지방법원 본원 ?●매각기일:2012.12.05(水)(10:00) ?●경매 11계(전화:02-530-2715)

소재지? 서울특별시 서초구 서초동 1446-11,현대슈퍼빌 3층 다-301호?도로명주소검색??????
물건종별? 아파트? 감정가? 1,500,000,000원? 기일입찰 [입찰진행내용]?
대지권?? ?31.77㎡
(9.61평)?
최저가?? (33%)
491,510,000원??
구분? 입찰기일? 최저매각가격? 결과
1차? 2012-04-04? 1,500,000,000원? 유찰
건물면적? 153.93㎡
(46.564평)??
보증금?? (20%)
98,310,000원??
2차 2012-05-09? 1,200,000,000원? 유찰
3차 2012-06-19 960,000,000원 ?유찰
매각물건?? 토지·건물
일괄매각??
소유자?? 김**?? 4차? 2012–7-18? 768,000,000원 ?유찰
5차 2012-08-22 614,400,000원 낙찰?
낙찰:700,800,000원(46.73%)/1명/미납
6차 2012-10-31? 614,400,000원? ?유찰
7차 2012-12-05? 491,520,000원?
개시결정?? 2011-11-29 ? 채무자?? (주)리더스
아이비티?
낙찰:530,500,000원(35.37%) ? ?
(입찰1명,낙찰:서대문구 김시*)?
사건명 임의경매 채권자 한국자산
관리공사
매각결정기일:2012.12.12매각허가결정?

?

◆임차인 형황(말소기준권리:2011.01.11/배당요구종기일:2012.02.24)

임차인? 점유부분? 전입/확정/배당? 보증금/차임? 대항력? 배당예상금액? 기타?
배*현? 주거용
전부?
전입일:2008.07.23
확정일:2011.12.09
배당요구일:2011.12.13?
보600,000,000원

 

있음? 배당순위있음
임차인
분석
☞2회방문 하였으나 페문부재이고,방문한 취지 및 연락처를 남겼으나 아무런 연락이 없으므로 주민등록 전입된
세대만 임차인으로 보고함.
☞배*현:대항력 관련 주의 요망
▷매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며,보증금 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

◆등기부현황(채권액합계:113,012,251원)

No? 접수? 권리종류? 권리자? 채권금액? 비고? 소멸여부?
1 2004.04.16 소유권이전(매매) 김**? ? ?
2 2011.01.11 근저당? 한국자산관리공사? 812,000,000원? 말소기준등기? 소멸
3 2011.11.30 임의경매 한국자산관리공사 청구금액
648,416,723원?
2012타경35273? ?소멸
4 2012.01.18 압류 서울특병시
서초구
청구금액
40,000,000원
소멸

 

분석☞

①말소기준등기는 2011,1,11의 근저당이므로 임차인 배*현의 점입일자는 2008.7.23로 임차인은 대항력을 주장할 수 있다.

②그런데 임차인 배*현은 확정일자를 받고 배당요구종기(2012.02.24)이전에 배당요구를 하였으므로 배당에서 보증금 6억원에 대하여 우선변제 받을 수 있다. 그런데 확정일자 받은 날이 2012.12.09일로 근저당보다 늦어 배당순위는 2등이다.

따라서 자산관리공사가 6억5천만원을 먼저 받아가고 나머지를 임차인 배*현이 배당 받아 가게 되므로 매수인은 임차인의 미배당보증금 6억원을 고소란히 인수하여야 할 것이다.

 

Ⅱ.대항력 O ?순위배당 X

사례47. 대항력이있고 배당요구를 하지 않은 경우

2011타경15302 ?●서울남부지방법원 본원 ?●매각기일:2012.10.02(火)(10:00) ?●경매 5계(전화:02-2192-1817)

소재지? 서울특별시 성북구 장위동 233-608 외 1필지,세영아파트 3층 304호?도로명주소검색??????
물건종별? 아파트? 감정가? 240,000,000원? 기일입찰 ? ?[입찰진행사항]
대지권?? ?27.25㎡
(8.243평)?
최저가?? (26%)
62,914,000원??
구분? 입찰기일? 최저매각가격? 결과
1차? 2012-03-06 240,000,000원? 유찰
2차 2012-04-10 192,000,000원? 유찰
3차 2012-05-15 153,600,000? 유찰
건물면적? 50.95㎡
(15.412평)??
보증금?? (10%)
6,300,000원??
4차? 2012-06-19 122,880,000원? 유찰
5차 2012-07-24 98,304,000원? 유찰
6차 ?2012-08-28 78,643,200원? 유찰
매각물건?? 토지·건물
일괄매각??
소유자?? 정*원,
정*연?
7차? 2012-10-02 62,914,560원?
낙찰:67,210,000원(28%)??
(입찰1명,낙찰:성북구 장위동 신국*)?
사건접수 ? 2011-08-11 ? 채무자?? 정*원,
정*연?
매각결정기일:2012.10.09 – 매각허가결정?
대금지급기한:2012.11.19?
대금납부:2012.11.01/배당기일:2012.12.04
사건명 임의경매 채권자 월곡
새마을금고
배당종결

 

◆매각물건 현황(감정원:삼성감정평가/가격시점:2011.08.22/보존등기일:2004.01.27)

목록? 구분? 사용승인? 면적? 이용상태? 감정가격? 기타?
건물? 5층 중
3층?
03.12.29? 50.95㎡
(15.41평)?
방2 ,거실,주방,
욕실,발코니?
124,800,000원? ●도시가스
개별난방??
토지? 대지권? 614㎡ ?중 27.25㎡??? 115,200,000원?
현황
위치?
●장위초등학교 서쪽 인근에 위치하며,주위 단독주택,연립주택,다세대주택,소규모아파트단지,
근린생활시설 등이 존재하는 일반 거주지역임.

●본건까지 차량진입 및 주차가 가능하며,인근에 노선버스정류장이 소재하는바,정류장까지의 거리· 운행상태로 보아 제반 대중교통 사정은 보통인 편임.
●남동향 완경사의 2필 일단의 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.
●본건 서쪽으로 노폭 5m의 포장도로에 접함 ? ??


◆임차인 형황(말소기준권리:2009.07.02/배당요구종기일:2011.11.03)

임차인? 점유부분? 전입/확정/배당? 보증금/차임? 대항력? 배당예상금액? 기타?
신국*? 주거용
304호?
전입일:2019.01.15
확정일:미상
배당요구일:없음?
미상

 

있음? 예상배당표참조
임차인
분석
☞신국*:신청채권자가 2012.02.23일자 제출한 임대차관련 조서에 의하면 임차보증금 9,000만원으로 파악됨
☞대항력있는 임차인 보증금전액을 매수인이 인수

◆등기부현황(채권액합계:113,012,251원)

No? 접수? 권리종류? 권리자? 채권금액? 비고? 소멸여부?
1 2005.11.08 공유자전원
지분전부이전
전찬*? ? 매매 ?
2 2009.07.02 근저당? 월곡
새마을금고?
58,500,000원? 말소기준등기? 소멸
3 2009.10.30 근저당 월곡
새마을금고
13,000,000원? ? ?소멸
4 2010.10.30 근저당? 오주*? 13,000,000원? ? ?소멸
5 2010.12.29? 가압류? 윤희*? 11,000,000원? ? ?소멸
6 2011,04.27? 압류? 서울특별시 중량구? ? ? ?소멸
7 2011.07.08? 가압류? 서울신용보증재단? 10,000,000원? ? 소멸
8 2011.08.12 임의경매 월곡
새마을금고
청구금액
10,152,350원
2011타경23267 소멸
9 2011.09.20? 소유권이전
(상속)?
정*연,
정*철?
? 지분 각 1/2? ?

 

분석☞

임차인 신국*의 전입일자가 2009.1.15로 말소기준등기인 2009.7.2의 귽당보다 빠르므로 대항력있는 임차인이 된다. 신*국임차인은 임대보증금 9,000만원을 배당요구하지 않았으므로 ?매수인이 인수하여야 한다. 따라서 인수할 금액 9,000만원을 감안하여 입찰금액을 결정하여야 할 것이다. 이렇게 임차인이 대항력 있을 경우에 임차인 본인이 이 입찰에 참여하여 낙찰 받는 경우가 많이 있다. 본사건에서는 임대보증금이 현황조사서에?미상으로 나타났는데 임대차보증금을 확실하게 파악하지 않은 상태에서는 입찰에 참여 하는 것은 위험하다. 간혹 임차인이 입찰에 참여하고자 하면서 입찰자를 견제하기 위해서 임대보증금을 공개하지 않는 경우가 있다.

 

대항력있는 선순위 임차인이 있는 물건 투자의 장점

1.초기투자 자금이 적게 든다

선순위 대형력이 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하게 되므로 당장 낙찰 받을 때 낮은 낙찰가를 보일 수 밖에 없어 초기 투자자금도 상대적으로 적다.

만약 선순위 임차인의 보증금이 1억이원인데 시세가 2억이라면 이런 대항력 있는 ?물건 을 낙찰 받는 자는 투자 자금이 1억 정도면 투자할 수 있게 된다.?

2.명도가 쉽다

낙찰시에 임차인을 내보내는 것이 아니라 임대차계약기간을 끝내고 보증금을 반환하게 되면 자연스럽게 이사하게 되므로 명도가 용이하다.

다만, 선순위 임차인이 배당요구를 하지 않거나 배당요구를 하였지만 배당에서 다 변제 받지 못하여 낙찰자가 보증금의 전부또는일부를 인수하여야 하는 경우에 ?인수할 보증금이 얼마인지 정확히 계산해 낼 수 있어야 한다.?

 

3.대항력 X ?순위배당 O

사례48 대항력은 없으나 순위배당을 받는 경우

◆임차인 형황(말소기준권리:2007.01.11/배당요구종기일:2012.05.29)

임차인? 점유부분? 전입/확정/배당? 보증금/차임? 대항력? 배당예상금액? 기타?
조*파? 주거용
전부?
전입일:2010.03.05
확정일:2010.02.03
배당요구일:2012.03.27?
보200,000,000원 없음? 배당순위있음

◆등기부현황(채권액합계:524,020,000원)

No? 접수? 권리종류? 권리자? 채권금액? 비고? 소멸여부?
1 2006.01.10 소유권이전
(매매)
김*순? ? 거래가액
금375,000,000원
?
2 2007.01.11 근저당? 국민은행
(언주로지점)?
325,000,000원? 말소기준등기? 소멸
3 2010.06.30 가압류 일진 파트너스(주) 199,020,000원? ? ?소멸
4 2012.03.13 임의경매 국민은행 청구금액
152,138,865원
2012타경7831 소멸

 

분석☞

임차인 조*파는 전입일이 2010.03.05로 말소기준등기일인 2007.01.11보다 늦어서 대항력은 없다.다만,확정일자를 받아 놓고 배당요구를 배당종기일까지 하였으므로 순위배당을 받을 수 있다.이때 임차인 조*파가 우선변제권을 행사할 수 있는 기준일2010.03.06일 0시이므로 배당순위는 국민은행 근저당보다는 늦고 일진파트너스(주)의 가압류등기보다는 빠르다

①국민은행 1억5,200만원
②조*파 2억원
③가압류 4,800만원

 

4.대항력 X ?순위배당 O

사례49 대항력 없고 순위배당에서 못받는 경우

◆임차인 형황(말소기준권리:2003.06.05/배당요구종기일:2014.06.26)

임차인? 점유부분? 전입/확정/배당? 보증금/차임? 대항력? 배당예상금액? 기타?
김현*? 주거용
전부?
전입일:2011.05.09
확정일:2011.05.09
배당요구일:2014.04.24?
보260,000,000원

 

없음? 배당순위 있음 전세권
등기자?
신은* 주거용 전입일:2011.05.09
확정일:미상
배당요구일:없음?
미상? ? 배당없음?
임차인
분석
☞본건부동산에 3회방문 하였으나 페문부재이고,방문한 취지 및 연락처를 남겼으나 아무런 연락이
없으므로 주민등록 전입된 세대만 임차인으로 보고함.
☞김현*:전세권자로서 전세권 설정등기일은 2007.5.25일임.임차인 신은*과 동일세대 부부임.

◆등기부현황(채권액합계:113,012,251원)

No? 접수? 권리종류? 권리자? 채권금액? 비고? 소멸여부?
1(갑2) 2003.06.05 공유자전원
지분전부이전
이남*? ? 매매 ?
2(을1) 2003.06.02 근저당? 한국외환은행
(포이동지점)?
117,000,000원? 말소기준등기? 소멸
3(을6) 2007.05.25 전세권
(전부)
김현* 230,000,000원? 존속기간2007.7.05.23
~2009.03.14
양도전:문광순?
?소멸
4(을7) 2007.11.06 근저당 최병* 100,000,000원 소멸
5(갑7) 2014.04.15? 임의경매 한국외환은행
(여신관리부)?
? 2014타경10886 ?소멸
6(갑8) 2014.04.26 압류 국민건강
보험공단
소멸

 

분석☞

임차인 신은*는 전입일이 2011.05.09이므로 말소기기준등기일인 2003년 06.02 근저당보다 후순위로서 대항력이 없고 확정일자는 미상이지만 배당요구를 한바 없으므로 보증금이 얼마인지 상관없이 순위배당을 받을 수 없다.

 

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