민사소송법상의 임차권등기제도

               

1. 임차권등기제도

임대차가 끝난 후 보증금을 받지 못한 주택 또는 상가 임차인은 임차주택 상가 소재지를 관할하는 지방법원 · 지방법원지원 또는 시·군 법원에 단독으로 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 임차인이 임차권등기를하면 기존의 대항력과 우선변제권을 유지하는 효과가 있어서 임자권등기를 ?한생태에서 ?자유롭게 주거지나 영업장소를 ?옮길 수 있도록 고안한 제도이다.

 

사례01.임차권등기 이후 이사
◆임차인 형황(말소기준권리:2008.10.10/배당요구종기일:2012.08.17)

임차인? 점유부분? 전입/확정/배당? 보증금/차임? 대항력? 배당예상금액? 기타?
김**? 주거용
전부
전입일:2008.10.28
확정일:2008.10.23
배당요구일:2012.06.27
보100,000,000원
없음? 배당순위있음 임차권등기자,
경매신청인,2차
:2012.06.21
기타
참고
☞성명이 상이한 임차인의 모 진술,채권자가 임차인으로 주민등록 전입은 아직 안되있다고 함.현장은 도로명주소가 능동로 33-13으로 되어있음. 관할 동사무소 주민등록등재자를 조사한 바,등재자가 없음
☞김**(임차권자): 주택임차권등기(2012.-1.06) 이후 전출했다가 2012.06.21 다시 전입함

분석☞

임차인은 임차권등기를 한 후에 이사를 가거나 주민등록을 옮겨도 대항력과 우선변제권은 상실하지 않는다. 이경우에는 임차인 김**은 다시 2012.6.21에 다시 재전입하고 있지만 그 전에도 대항요건ㄴ은 유지하고 있는 것으로 판단한다

 

2. 주택 및 상가건물임대차 보호법상의 임차권등기

임차권등기는 두 종류가 있는 데 ?①민법상 임차권등기는 소유자와 임차인이 합의하여 등기한 경우이고,②주택임대차보호법이나 상가건물임대자보호법상의 임차권등기명령 신청에 의한 임차권등기는 임대차종료시 임차인이 ?단독 으로 등기하는 것이다. 현실적으로 만법상의 임자권등기는 거의 찾아 보기 힘들지만 주택 및 상가건물임대차보호법상의 임차권등기명령신청에 따른흔 임차권등기는 실무에서 많이 볼 수 있다. 특히 오피스벨이나 다가구원룸 및 근린상가의 보증금의 규모가 작은 임차인의 경우에 보증금을 받지 못하고 ?이사하면서 임차권등기를 ?많이 한다.

사례02.임차권등기 사례

[집합건물]서울특별시 양천구 신월동 46-2 제2층 제210호 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?고유번호:1112-2002-000438

순위번호? 등기목적? 접수? 등기원인? 권리자 및 기타사항?
? ? ? ? 공동담보명령 제2009-17호?
8? 주택임차권? 2012년3월27일
제13206호?
2012년3월13일
서울남부지방법원의
임차권등기명령
(2012카가447)??
임차보증금 금20,000,000원
차임 ?금250,000원
범위 210호 전부
임대차계약일자: 2009년 12월7일
주민등록일자:2009년12월31일
점유개시일자:2009년12월24일
확정일자:2012년 2월29일

임차권자:이유*830603-2******
?서울특별시 양천구 신월동 46-2 근상프리즘210호?
8-1? ? ? ? 3번 등기는 건물만에 관한 것임
2012년 3월12일 부기?

 

분석

임차인 이유*은 임차보증금 2000만원.월세 28만원의 임대차계약을 2009년 12월7일에 체결하고, 점유개시는 2009년 12월24일이고 확정일자는 2012년 2월 29일에 받았다. 임차권 등기는 2012년 3월27일에 하였지만 대항력은 2012년12월 25일 0시에 발생(주민등록+점유일중 늦게 다갖춘날의 익일)하고, 확정일자에 따른 우선변제권은 2012년 12월29일을 기준으로 발생한다.

 

3. 임차권등기명령신청의 요건 및 절차

(1) 임대차종료

임대관계가 종료된 원인은 존속기간의 만료든 아니면 합의해지 등 ?기간전에 ?어떤 사유에 의해서 종료됐든 보증을 반환받지 못한 임차인이 단독으로 임차권등기명령신청을 할 수 있다.

 

(2) 보증금의 전부또는 일부를 반환 받지 못한 경우

임대차관계가 종료 되었는 데 보증금을 전부를 받지 못한 경우에도 임권권등기를 할 수 있지만 ?일부를 반환받지 못한 임차인도 임차권등기명령신청을 할 수 있다. 그러므로 임차권등기가 경료되면 등기부상에 반환받지 못한 임차보증금의 액수가 ?기재된다.

 

(3) 대상

①?등기된 건물은 물론 미등기 건물의 임차인도 임차권등기명령신청을 할 수 있다.(부동산등기법 저134조) ?단, 무허가 건불(불법 건축물)에 대해서는 임차권등기명령신청이 불가능하다.

②그리고 단독주택의 일부분을 임차한 ?경우에도 임차권등기명령 신청서에 그 임차목적 부분을 표시한 도변을 첨부하여 임차권등기명령신청이 가능하다.

사례03 주택일부에 대한 임차권등기명령

◆임차인 형황(말소기준권리:2007.05.30/배당요구종기일:2012.07.09)

임차인? 점유부분? 전입/확정/배당? 보증금/차임? 대항력? 배당예상금액? 기타?
김**복 주거용
(방2)
전입일:2008.09.25
확정일:2008.03.31
배당요구일:2012.05.21
보60,000,000원
없음? 배당순위있음 임차권등기자
손*근 주거용
(방1)
전입일:2010.02.17
확정일:2012.03.19
배당요구일:2012.05.29
보28,000,000원? 없음? 소액임차인?

(4)관할

①임차인이 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원· 지방법원 지원 또는 시· 군 법원에 임차권등기명령 신청(신청취지 및 이유, 주택의 특정 , 임차권등기의 원인이 된사실등을 기재등 )을 할 수 있다.

②?법원은 임차권등기명령신청에 대하여 이유 ?있다고 판단되면 ?임차권등기명령을 하며 이에 대하여 이의신청이 없을 경우에 즉시 관할등기소에 임차권등기를 촉탁한다.

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