이사철에 주택임대차법을 알아봅시다 (1)

               

안녕하세요?  하이궁금해입니다.  바야흐로 새학기 봄철 이사철 임대차관련 애매한 사례들이에 대해 많이 궁금하시조.그래서 우리가 흔히 동네에서 전세라는 것과민법상 임대차와 민법상의 임대차에 대한 특별법인 주택임대차보호법과 상가 임대차보호법에서 이야기하는 임대차가 혼용되어 그게그거아닌가 하지만 엄연히 법적으로 보호하는것과 규정하는 법률이 다르답니다.

우선 오늘은 먼저   `주택임대차보호법`을  알아보기로 하겠습니다.

1.목적:이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.

2.특별법임으로 민법에 우선하여 적용 되지만, 동법에 규정되지 않은 사항은 민법상  임대차에 관한 규정이 적용된다

3.편면적 강행규정으로 주택임대차보호법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한것은 효력이없다.임차인에개 유리한 약정은 동법을 위반하더라도 유효하다

판례)임대차기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정 임대차기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금반환을 구하는 경우에는 그약정이 임차인에게 불리하다고 할 수 없으므로 임차인은 2년미만의 임대차기간이 만료되어 임대차가 완료되었음을 주장할 수 있다.

4.주택임대차적용범위

[1]주거용 건물

(목적)주거용 건물(이하 주택이라함)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다.그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.

(1)주거용 건물 판단기준: 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라, 그 실지용도에따라 정하여야한다.

(2)주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우

 1)주거용 판단기준:임차목적주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 면적이 주거용보다적은 경우에도 적용된다

 2)비거주용 건물의 일부를 주거의 목적으로 사용하는경우에는 적용 되지 않는다(주거용면적이 적은 경우)

(3)판단시점:주거용 건물 해당하는지 여부는 임대차계약체결시를 기준으로 한다.

계약당시 주거용 건물이 아닌데 임차인이 그 후 임의로 주거용으로 개조하였다면 주택임대차보호법 적용되지 않는다./다만,임대인의 승락을 얻어서 주거용으로 개조한 때에는 주택임대차보호법의 저용을 받을 수 있다

[2]주택의 대지: 임차주택에는 건물뿐 아니라 그 부지도 포함된다.

[3]미등기 전세:주택에 대하여 임대차 계약이 아닌 전세계약을 체결하였으나 전세권설정등기는 하지 않은 채권적 전세에 대하여도 주택임대차보호법 적용된다.

[4]미등기.무허가주택:관할 관청의 허가를 받은 건물인지,등기를 마친 건물인지를 구별하고 있지아니하므로 주택임대차보호법 적용된다

[5]일시 사용를 위한 임대차:예를 들면 여관을 일시사용하기위한 계약등은 주택임대차 보호법이 적용되지 않는다.

[6]법인의경우: 주택임대차보호법이 적용되지 않는다

*(예외, 주택임대차보호법적용:한국토지공사.지방공사.중소기업)

단,주택도시기금을 재원으로 하여 저소득측의 무주택 주거생활안정 목적으로 전세임대차를 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 법인이  선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마친경우 대항력(경매시 우선 변제 받을 권리)이 인정 된다.  이경우 인정되는 법인은 한국토지주택공사와 지방공기업법에 의한 지방공사와 중소기업기본법에의한 중소기업이 소속 직원  주거용으로  주택을 임차한경우

[7]주택소유자는 아니지만 적법한 임대권한을 가진 임대인(명의 신탁자/명의수탁자]와  임대차계약을 체결한 경우에도 주택임대차보호법 적용된다.

==>다음이야기는 임차인이 양수인(=새로운 집주인)에게 임대차 효력을 주장하여 임차주택을 계속 사용.수익할 수 있는 대항력에 대해 알아보겠습니다.

 

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