인도명령 신청 및 강제집행절차

               

1.인도명령신청

(1 ) 인도명령신청의 의의

부동산에 대한 인도명령신청은 매수자가 매수대금을 전부 납부하였음에도 불구하고 그부동산의 점유를 넘겨주지 않고 있는 경우에 법원에 그 부동산의 점유를 매수인에게 인도하라고 하는 결정을 구하는 신청행위이다.

(2) 인도명령신청권자

①매수인
②매수인의 일반승계인

매수인의 일반승계인(상속인)은 인도명 령을 신청할 수 있다. 그러나 ?특정승계인(매수인으로 부터 소유권을 취득한 사람)은 인도명령을 신청할 수 없다. 인도명령신청권은 매각대금을 납부한 매수인에게 부여 한 집행법상의 권리이므로 매수인이 매각 부동산을 제3자에게 양도 하였다 하더라도 그 권리를 상실하는 것은 아니다(대볍원 1970. 9. 30. 70마539 결정)

(3) 인도명령신청의 상대방

①채무자
채무자는 경매개시결정 과정에서 표시된 채무자를 말하고, 그 일반승계인(상속인)도 포함된다. ?상속인이 다수인 때에는 각자가 개별적으로 인도명령의 상대방이 된다.

②소유자
경매개시결정 당시의 소유자뿐만 아니라 경매개시 결정 이후에 소유권을 ?취득한 사람도 인도명령 대상이다.

③부동산 점유자
인도명령 결정 당시의 말소기준등기보다 후순위 ?점유자는 인도명령 대상이 된다. ?다만, 선순위 ?임차인이라도 ?배당기일에서 임차보증금을 전액 배당을 받는경우에는 ?인도명령대상이 된다.

④그 ?밖의 인도 명령 대상자
채무자의 동거가족, 채무자와 근친관계 ?있는자, 채무자의 피고용인, 채무자가 법인일 때 법인의 ?점유보조자, 채무자와 공모하여 집행을 방해할 목적으로 점유한 자도 인도명령신청의 대상자에 해당한다.묘

인도명령신청대상이 안 되는자

①기존의 임차인이 재침입한 경우

임차인에 대한 강제집행으로 점유의 이전을 받았다고 하더라도 다시 침입한 경우에는 민사적으로는 재침입한 임차인은 인도명령 신청으로 명도 받을 수 없고 명도소송을 제기하여야 한다. 따라서 강제집행절차가 완료된 이후에 현관문의 잠금장치를 교체하여 불필요한 절차가 발생하지 않도록 주의를 하여야 한다.

기존임차인과의 재계약

경매 목적물의 매수인이 기존의임차인과의 ?임대차계약을 체결한 경우에는 기존임차인에 대하여 점유이전을 받기 위해서는 인도명령신청을 할 수 없고 명도소송을 제기할 수 밖에 없다. 따라서 매수인이 기존 임차인과 재계약 할 때에는 신중해야하고, 보증금,잔금을 전부 받고 정식으로 임대차계약을 체결하여야 보증금을 주지 않고 눌러 앉아 계속 사는 것을 방지 할 수 있다.

 

(4 )점유자가 도중에 바뀌는 경우?→ 인도명령신청서 + 점유이전금지가처분신청?

기존의 점유자를 상대로 인도명령신청을 하여 인도명령결정은 받은 후 강제집행을하기 위해 집행관이 낙보니 인도명령결정문에 기재된 점유자의 인적사항이 다른 경우에 강제집행을 하지 못하게 된다. 이때에는 다시 현재의 점유자를 ?상대로 인도명령신청을 해서 인도명령결정을 다시 받아야 ?강제집행이 가능하다.만약 ?이런 일이 명도과정에서 발생한다면 명도 받는데 시간을 ?많이소비하게 된다. 따라서 이러한 불행을 막으려면 인도명령신청할 때에 점유이전금치가처분을 하는 것이 필요하다. 그러면 나중에 혹시 점유자가 바뀌더라도 새로운 점유자에 대한 승계집행문만 받으면 ?강제집행을 할 수 있게 된다.

(5) 인도명령신청기간

매수인은 매각대금을 완납한 ?때부터 6월이내에만 인도명령신청행위를 할 수 있으므로 ?6월의 ?기간을 넘기지 ?않도록 주의 하여야 한다. ?따라서 매수인은 매각대금을 납부하면 무조건 인도명령신청을은 해 두어야 한다.

②매각대금을 완납한 달부터 6월이내에 ?인도명령결정을 ?받아야한다는 의미는 아니다. 매각대금을 완납한 날부터 6월이내에 인도명령신청행를 하였다면 인도명령결정이 대금완납하고 ?6월 이후에 내려졌다고하더라도 인도명령결정은 효력이 있다.

민사집행법 제136조(부동산의 인도명령 등)

①법원은 매수인이 대금을 낸뒤 6월 이내에 신청하면 채무자.소유자 또는 부동산점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.

 

(6) 인도명령신청 절차

①법원 민사신청과에서 인도명령신청서 작성

㉠피신청인의 인적사항 파악방법

변도명령신청을하기 위해서는 실제 그 부동산을 점유하고 있는자를 대상으로 신청하여야 한다. 피신청인인 임차인의 인적사항은 집행법원 경매계에 제출된 권리신고서를 열람신청하여 ?그 정보출 얻을 수 있다. 만약에 점유자가 권리신고를 하지 않았다면 실제 점유자를 만나 그 인적사항을 파악하도록 노력하여야 ?합니다. 그리고 다시 한 번 전입세대열람을 하여 점유자가 누구인지 확인할 필요가 있다.

㉡만약 점유자의 인적사항을 ?파악하지 못한 경우

종전 소유자를 상대로 인도명령신청을 하여 인도명령결정이 나면 집행관에 위임하여 ?강제집행절차을 밟게 되는 데 실제 강제집행하기 위해서 현장에 가면 인도명령결정문에 나오는 점유자와 인적사항이 블 일치하므로 ?집행관은 집행불능처리하게 된다. 이 경우에 집행관은 집행불능조서를 작성하게 되는 데 이 집행불능조서의 열람신청을 하여 불법점유자의 인적사항을 파악하여 다시 인도명령신청을 할 수 있다. 이 때에는 불법점유자가 점유를 이전하지 못하도록 점유이전금지가처분신청을 반드시 하여야 시간 낭비를 줄일 수 있다.

㉢점유자가 여러명인 경우

점유자가 여러 명인 경우에 점유자의 인원수 만큼 인도명령신청서를 별도로 작성하여야 한다

②법원내 은행에서 송달료 납부 및 인지세 납부

신청인은 인도명령신청할 때에는 송달료 및 인지세를 법원내 은행에서 납부하여야 한다. 송달료는 인도명령 결정문을 점유자에게 우편으로 2회 발송하는 데 들어가는 드는 비용이다.또 인도명령신청서 작성 수 만큼의 1000원 짜리 인지를 구입하여 인도명령청서 우측 상단에 첨부한다.

③민사신청과 접수계에 제출

부동산인도명령신청서, 부동산 목록, 피신청인의 ?인적사항 ?순으로 철한 뒤 ?민사신청과 접수계에 제출한다. ?이 때 담당직원은 인도명령신청사건의 ?사건번호를 부여하게 되는 데, 그 사건번호를 ?메모해 두어야 한다. 사후에 인도명령신청 사건의 경과를 살펴 보기위해서는 대법원의 ‘나의검색’에서 그 사건번호를 입력해 두어야 하기 때문이다.

2.인도명령 심문

( 1 ) 서면심리원칙

인도명령신청의 판단은 일반적으로 서면 심리만으로 판단하는 것이 원칙이다. 다만, 법원이 필요하다고 판단할 때에는 상대방을 심문하거나 변론을 열 수도 있다. 이 때 법원에서는 인도명령신청에 대하여 ?신청인에게 ?소명자료를 요구하는 경우도 있다

(2)채무자 소유자

채무자 , 소유자는 당연히 인도명령신청 대상에 해당한다.따라서 원칙적으로 심문하지 않고 인도명령결정이 내려진다.

(3)채무자.소유자 이외의 자

①채무자.소유자 외의 자에 대하여 ? 인도명령을힘에는 그 점유자를 심문하여야 한다. ?다만그 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있지 않음이 ?명백한 때는 심문하지 않아도 된다.

②선순위 임차인은 일부 배당을 받거나 배당을 전혀 받지 못한 ?경우에는 명도소송대상이 된다. 그러나 선순위임이 배당기일에 전액 배당을 받으면 배당 종결 후 3일 이내에 인도명령신청을 인용하기도 한다.

 

3.인도명령결정

(1)채무자 소유자

채무자 소유자에 대한 인도명령 결정은 인도명령신청일로부터 3일 이내에 인도명령결정이 나온다.

(2)임차인

후순위 임차인에 대한 ?인도명령신청에 ?대한 결정은 심문 후 결정을 하게 되는 데 ?배당기일 이후에 인도명령결정을 하게 된다. 선순위 임차인은 ?원칙적으로 인도명령신청 대상이 아니지만 예외적으로 배당기일에서 배당을 전액 배당 받는다면 ?배당종결 후 3일 이내에 ?인도명령을 인용하기도 한다.

서울중앙지방법원
 결정

사건:2014타기 부동산이도명령
신청인:
주소:
피신청인:
주소:

결정
피신청인은 신청인에게 별지목록에 적은 부동산을 인도하라.
이유
이 법원은 2013타경14356호 부동산 임의경매사건에 관하여 신청인의
인도명령신청이 이유 있다고 인정되므로 주문과 같이 결정한다.

 년 월 일

판사 0 0 0 (인)

 

4.송달

(1) 인도명령결정문의 송달

인도명령결정이 나면 점유자에게 결정분을 ?송달하게 되어 있다. ?매수인 인도명령신청할 때 미리 인도명령결정이 내려지면 송달에 팔요한 수수료를 납부한다.

(2)강제집행을 지연하는 수단

낙찰자가 경매목적물의 점유자에 대한 강제집행신청을 하기 위해서는 송달증명서가 첨부되어야 하기 때문에 인도명령결정문이 송달되지 않으면 ?강제집행신청을 할 수 없다. 따라서 점유자가 인도명령 결정에 대한 송달을 고의로 거부하여 강제집행신청을 지연시키는 수단으로 악용하는 사례가 있다.

(3) 점유자의 현주소가 변경되어 송달이 안되는 경우

점유자의 경매 기록에 나타난 주소로 인도명령신청을 하였으나 ?점유자가 주소를 변경하면 인도명령결정은 내려져도 그 결정문이 송달되지 않는 경우도 있다. 만약 인도명령 결정문이 송달되지 않는다면 강제집행은 불가능하다. 이럴 경우에 법원에서는 인도명령신청인에게 주소보정명령을 내린다. 그러면 법원의 보정 명령서와 신분증을 지참하여 주민센터에 가면 주민등록초본을 발급 받을 수 있다. 이 주민등록초본상 점유자의 현재 주소를 파악하여 보정서에 이 주소를 기재하여?제출하면 변경된 주소로 인도명령결정문을 다시 송달하게 된다.

(4) 점유자의 주소가 경매 목적물 주소와 같은데 송달이 안 되는 경우

점유자가 채권자들의 빚 독촉을 이기지 못하고 ?주소를 그대로 둔 채 잠적 한 경우나 저녁 늦게만 귀가하여 정상적인 방법으로 송달을 받을 수 없는 경우에는 이를 입증하여 특별송달을 할 수 밖에 없다.

특별송달의 종류

①야간송달,조조 송달: 점유자가 낮에 없을 때에 집행관을 통하여 송달하는 방법이다.

②공휴일,일요일 송달: 주 야간 송달이 불가능할 때 하는 송달방법이다

유치송달: 송달을 받아야 할자가 신분을 감추고 송달 받는 것을 거부하는 경우에 집행관이 내부에 서류를 넣는 방법으로 송달하는 방법이다

발송송달: 경매과정에서 이미 서류를 보냈지만 송달이 안된 경우에 법원이 직권으로 결정하여 법원이 발송하면 실제 점유자에게 전달되었는지에 상관없이 송달효력이 발생하는 송달이다

공시송달: 법원사무관 등이 송달할 서류를 보관하고 그 사유를 법원 게시판에 게시하고 2주가 지나면 효력이 발생하는 송달로서 도저히 다른 방법으로 송달할 수 없는 경우에 하는 송달방법이다. 이 경우에 인도명령신청인은 통장 반장으로부터 불거주 확인서를 받은 후 집행관의 집행불능조서를 첨부하여 집행법원에 제출한다.

 

5.강제집행신청

(1) 강제집행 신청

매수인은 강제집행신청할 때에는 인도명령결정문의 ?송달증명원을 해당계에서 발급 받아 인도명령결정문과 함께 강제집행신청서를 ?집행관사무관실에 접수하면 별도의 인도집행 사건번호가 부여된다. 담당부가 배정되면 담당관과 면담을 통해 강제집행비용의 견적과 집행일자를 지정받다. 사건 접수 건수에 따라 다르나 신청 후 30일에서 60일 사이에 집행일자가 정해진다.

(2) 현황조사 및 집행비용 산정

강제집행을 신청하면 원칙적으로 집행관이 현황조사를 실시하여 집행규모 등을 참작하여 집행비용을 산출하여 산출내역서를 작성한다. 집행관은 현황조사를 통하여 집행비용을 산출하고 인도명령의 피신청인과 점유자가 일치하는 지 확인하게 ?된다. 그러나 아파트의 경우에는 집행관의 현황조사가 생략되는 경우도 있다.

(3) 집행비용 예납

매수인은 집행일이 지정되면 집행 l주일 전에 강제집행비용을 통보 받는다. 강제집행 신청시 집행비용을 납부하는방법은 전액 선납하는 법원도 있고 , 일부비용만 선납하고 집행직전에 나머지를 납부도록하는 법원도 있다. 만약 강제집행절차 도중에 강제집행신청을 취하할 때에는 진행단계에 따라 관련 비용을공제한후 돌려 준다

6.집행계고

(1)강제집행계고

강제집행신청절차에서 강제집행을 실행하기 전에 집행관이 강제집행을 ?미리 예고하는 제도가 강제집행계고제도이다.

(2) 강제집행계고의 방법

강제집행 계고할 때 문이 잠겨 있을 때에는 강제로 문을 열고 계고장을 ?부착하기도 하고, 문틈으로 계고장을 넣기도 한다. 집행관의 강제집행계고가 있으면 약 2주이내에 집행기일을 정하여 강제집행이 실행된다.

 

부동산인도 강제집행 계고

사건: 201* 본 123
채권자:
채무자:

 위 당사자간 서울중앙지방법원 2015타71 123호 집행력 있는 결정에 의하여 채권자로부터 부동산인도 강제집행을 신청이 있으니 ?2015년 4월 27일까지 자진하여 이행하시기 바랍니다. 
 위 기일까지 자진하여 이행하지 아니할 때에는 예고 없이 강제로 집행이 되고 그 비용을 부담하게 됩니다.

 

2001*  .
서울중앙지방법원장
집행관 0  0  0

 

7.강제집행실행

( 1 ) 매수인 이외에 ?증인 2명

집행관이 강제집행기일에 강제집행할 때에는 매수인과 증인 2명이 반드시 참석하여야 한다. 집행관이 노무자들을 시켜서 짐을 자루에 담아 밖으로 꺼 내 놓으면 강제집행절차는 일단 마무리 된다.

(2) 강제집행시 점유가 없는 경우

그러나 강제집행할 때 점유자가 없다면 집행관은 집행불능처리하고 다음 집행기일을 지정한다. 그리고 ?매수인은 추가집행에 ?필요한 추가비용을 납부하고 다시 집행하게 된다. 재집행할 때에도 점유자가 없는 경우에 짐을 창고에 보관시켜야 하는 데, 창고보관료 3개월분 90만원을 줄 선납하도록 하고 있다. 이러한 보관비용은 일단 매수인이 선닙하지만 짐의 소유자가 찾아 가기 위해서는 보관비용을 납부 하여야 ?하므로 짐의 보관 비용은소유자가 부담하게 되는 것이다. 만약 ?짐의 소유자가 3개월 이내에 찾아가지 않으면 짐에 대한 매각명령신청을 하고 그 매각대금으로 보관비에 충당할 수 있다. 그러나 ?짐의 소유자가 그짐을 찾아가지 않거나 짐을 매각 하더라도 충분한 가격으로 매각되지 않는다면 현실적으로 매각대금도 ?낙찰자의 부담이되고 만다. 합의명도시 짐을 쓰레기 하나 ?없이 치우도록 ?약정한는 이유일부라도 짐이 남아 있을 때 법적인 절치를 밟을 수 밖에 없는경우가 ?있을 수 있기 때문이다.

현대해상아파트담보대출

현대해상아파트담보대출

현대해상 서대문 하이론센터 대출상담사 김인순입니다. 행복한가정을 위해서는 가장 기본이 의식주의 안정입니다. 그러나 서울에서 내 아파트마련이 중위가격기준으로 8~9억원 어떻게 금융기관 대출없이 가능하겠습니까? 이에 고객입장에서 더많이 더저렴하게 대출을 편리하게 상담드리는 가정행복 지킴이라는 자긍심으로 도움을 드리려고하오니 많은 상담바랍니다. ☎ 010 -4717 -0387

댓글 남기기