유치권 성립요건(부동산에 관하여 생긴 채권 일 것)

               

2.부동산에 관하여 생긴 채권 일 것

(1)공사대금채권

1)토지 또는 건물의 일반적인 공사대금채권- 유치권행사 가능

신축건물의 공사와 관련된 공사대금채권은 부동산에 관하여 발생한 채권에 해당하므로 공사업자가 공사대금채권과 관련하여 유치권을 주장할 수 있다.

부동산관련 채권: 건축물의 기초공사,골조공사,창호공사,옥상공사, 설비공사의 공사대금토지의 대지조성,성토,굴토,웅벽,축조,진입로,배수로 등의 공사대금채권이 이에 해당한다.

 

2)터파기 상태에서 공사중단된 상태에서 토지 매각시-유치권행사 불가

지상에 공사가 중단된 건물의 토지만 매각될 때 유치권 성립여부가 문제 된다. 만약 수급인의 도급계약 목적이 터파기 공사인 경우에는 토지에 대한 유치권이 성립할 수 있다. 그러나 도급계약 목적이 토지위에 건물을 신축하여 토지와는 별개의 건물에 대한 공사대금채권일 경우 토지에 대한 유치권이 성립하는가에 대해서는 많은 논란이 있다. 이 때에도 독립된 건물로 볼 수 있는 외관을 갖춘 경우에는 건축물에 대한 유치권이 성립할 수 있다. 그러나 토목공사나 골조공사에 머문경우에는 정착물은 토지의 부합물에 불과하고 공사 중단시까지 발생한 공사대금은 건물신축에 관하여 발생한 것일뿐이므로 토지가 매각되면 중단된 건물도 함께 매각되는 것이 아니어서 토지 낙찰자에게 건물부분에 대한 유치권을 주장할 수 없다.

판례♧

건물의 신축공사를 한 수급인이 그 건물을 점유하고 있고 또 그 건물에 관하여 생긴 공사금 채권이 있다면, 수급인은 그 채권을 변제 받을 때까지 건물을 유치할 권리가 있는 것이지만(대법원1995. 9. 1 5.선고95다16202, 16219판결 등 참조), 건물의 신축 공사를 도급받은 수급인이 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단 된경우에? 위 정착물은 토지의 부합물에 불과하여 이러한 정착물에 대하여 유치권을 행사할 수 없는 것이고, 또한 공사중단시 까지 발생한 공사금 채권은 토지에 관하여 생긴 것이 아니므로 위 공사금 채권에 기하여? 토지에 대하여 유치권을 행사할 수도 없는 것이다? [대법원 2008.05.30. 자 2007마98 결정(경릭부동산인도명령)]

 

판례♧

아파트를 짓기 위한 기초공사를 아피트 부지에 관한 공사로 볼 가능성이 크고, 그 공사대금채권은 토지에 관하여 발생된 채권으로서 토지에 대한 유치권을 인정한다.(대법원2007.11.29.선고 2007다60630)

 

 

3)자재대금채권, 감리 설계용역대금채권– 유치권행사 불가

공사와 관련하여 수급인에게 샷시 등건축자재를공급하고? 그 자재대금을 못 받은 자는 부동산에 관하여 생긴 채권이 아니어서 유치권을 주장할 수 없다.

 

판례♧

피고는 위 건물 신축공사의 수급인인 한울과의 약정에 따라그 공사현장에 시멘트와 모래 등의? 건축자재를 공급하였을 뿐이라는 것인바, 그렇다면 이러한 피고인의 건축자재대금채권은 그 건축자재를 공급받은 한울과의 매매계약에 따른 매매대금채권에 불과한 것이고, 피고가 공급한 자재가 수급인 등에 의해서 위 건물의 신축공사에 사용됨으로써 결과적으로 위 건물에 부합되었다고 하여도 건축자재공급으로 인한 매매대금채권이 위 건물 자체에 관하여 생긴 채권이라고 할 수는 없다. [대법원201 2.01 . 26 . 선고 2011다96208 판결(건물명도)]

 

4)사전공사대금채권-유치권행사 불가

건물 신축공사를 위한 사전공사(건물부지 지상의 건축물 구축물 제거 , 폐기물처리, 건축예정지 정지작업, 임시주차장, 진출입도 개설 박스 신축공사 등) 이후의 건물과 견련성이 없다. (서울고등법원 2008.4.4.선고 2007 나77370판결)

5)하수급인의 공사대금채권-유치권행사 가능

하수급인이 수급인으로부터 하도급을 받아 공사를 하였다면 그 공사대금채권이 목적부동산과의 견련관계가 인정되는 한? 수급인의 유치권을 원용할 수 있다.

더나아가 하수급인이 수급인의 승락을 받아 목적물의 점유를 이전 받아 독립한 점유를 행사하는 경우에도 독립된 유치권을 행사 할 수 있다.

cf.수급인(동업자)에게 하도급자별 공사비금액을 확인할 필요가 있다.왜냐하면 하도급받은자들은 공사비를 크게 신고하기 때문이다

판례♧

이 사건 부동산 임의경매절차에서 매각기일을 지나 매각 결정기일을 이전에 유치권을 신고함과 아울러 그 유치권의 발생원인을 주장함에 있어, 서강산업주식회사(이하’서강산업’이라 한다)가 채무자로부터 이사건 다세대주택 12세대의 신축공사를 도급받아 그 중 골조공사 부분을 재항고인에게 하도급하는 계약을 체결하되, 총 12세대 중 4세대는 채무자가 직접 분약하는 반면, 나머지 8세대는 서강산업이 분양하여 재항고인과의 사이에 그 분액대금을 일정비율로 나누어 공사비에 충당하기로 하였으나, 다세대주택의 준공 후에도 분양이 되지 아니하자, 재항고인이? 서강산업으로부터 담보조로 이사건 다세대주택 2세대를 인도받아 현재 점유하고 있다는 내용의 주장을 내세우고 있다면, 하수급인인 재항고인이 자신의 공사대금채권을 위한 독립한 유치권을 취득.행사하는 것이나 최소한 수급인인 서강산업의 유치권을 원용하여 행사하는 것으로 볼 여지가 있다.[출처: 대법원2007.05.15. 자 2007마128 결정(부동산 임의경매)] 종합법률정보 판례

 

6)공사대금채권을 임차보증금으로 전환하는 경우?-유치권행사 가능

공사업자가 공사대금채권을 임대보증금으로 전환한 것은 공사대금채권을 소멸시키는 것이 아니라 공사대금채권을 담보하기 위한 것이므로 임대차계약 체결만으로 것은 공사대금채권이 보증금상당액만큼 소멸했다고 볼 수 없으므로? 여전히 공사대금채권에 대하여 유치권을 행사할 수 있다.?

7)경매목적물이 아닌 다른건물의 공사대금 – 유치권행사불가

다른 건물의 공사대금채권을 회수하기 위하여 채무자의 경매 목적 부동산을 점유하는 경우에 경매목적 부동산 자체에 대하여 발생한 채권이 아니어서 유치권을 주장할 수 없다

 

(2)임대차와 관련된 채권

1)보증금 반환채권 – 유치권행사 불가

경매실무에서 임차인이 유치권을 주장하는 경우가 상당히 많은 데 이 경우에는 임차인의 보증금 반환채권이 부동산에 관하여 발생한 채권이 아니라 운 부동산을 목적으로 하는 채권이므로 유치권이 성립하지 않는다.

2)권리금 반환채권 – 유치권행사 불가

상업용 부동산의 경우에? 영업권을 양도 양수하면서 그 영업적인 가치를 평가해서? 권리금을 주고 받는 경우가 많다. 이러한 영업적 가치를 인수 하면서 주는 권리금은 영업권을 양수하면서 양수인이 양도인에게 치른 대금으로서 원칙적으로 돌려받을 수 있는 돈이 아니다.? ?다만, 예외적으로 임대인이 권리금을 받고 가계를 넘길 때 일정한 영업을 넘기는 조건으로 권리금을 받은 경우에 이를 지키지 못하면 그 기간에 비례하여 권리금을 반환 받도록 하는 것이 판례의 입장이다.? 이경우에??권리금을 반환 받을 수 있는 임차인이 권리금을 임대인으로부터 반환 받지 못한 경우에 권리금반환과 관련하여 유치권을 주장할 수 있는지가 문제이다. 이러한 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없으므로 유치권을 행사할 수 없다.? ? ? ? ?

판례♧

임대인과 임차인 사이에? 건물 명도시에 권리금을 반환하기로 하는 약정이 있었다 하더라도 그와 같은 권리금반환채권은 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없으므로 그와 같은 채권을 가지고 유치권을 행사할 수 없다.? ? ?(출처:대법원 1 994. 1 0 . 1 4 . 선고93다 62119판결[건축명도등] 〉 종합법률울정보 판례)?

 

3)부속물 매수청구권 – 유치권행사 불가

건물 기타 공작물의 임차인은 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다. (민법 제 464조) 이 때 임차인이 부속물만을 점유한 경우에는 부속물의 소유권이 임차인에게 있으므로 유치권은 인정 될 수 없다. 또 임차인이 부속물이? 부속된 임차목적물을 점유하는 경우에는 부속물에 관하여 발생한 권리이지 임대차목적물에 관하여 생긴 권리가? 아니므로 유치권이 인정되지 않는다.

 

판례♧

건물에 설치한 전기배선, 소방설비, 천정닥트 등에 대한 부속물매수청구권은 건물 자체에 관하여 생긴 권리라고 볼 수 없으므로 부속물매수청구권에 기초한? 유치권을 행사할 수 없다. (창원지법 2008가합9653)

 

판례♧

방과 부엌 복도의 칸막이와 다다미 등은 건물의 부속물로 보아야 할 것이고 부속물 설치에 소요된 공사비 채권은 건물에 관하여 생긴 채권이 아니므로 이에 건물을 유치할 수 없다. ( 서울고법 72나2595? 2596 판결 )?

 

4)비용상환청구권

임차인이 임차목적물의 보존에 관하여 필요비를 지출하였거나? 유익비를 지출 한 경우에는 임대인에게 그 상환을 청구 할 수 있다.

①필요비?통상필요비 유치권 행사불가,특별한 필요비 유치권행사 가능

필요비란 수선비 등 물건 보존에? 띨요한 비용,조세 등 관리에 필요한 비용 등 선량한 관리자의 주의로써 물건을 보관하는데 불가결한 비용을 말한다.? 이러한 펼요비는 통상의 필요비와 특별한 필요비로 나눌 수 있다. 통상의 필요비는 물건 또는 물건의 권리를 보존함에 있어서 필요한 비용이고, 특별한 필요비는 천재지변 기타 일반적으로 예측할 수 없는 사정으로 인하여 지출한 비용을 말한다.통상의 필요비에 해당하는 정도의 수선비용은? 임대인에게 상환청구할 수 있는비용이 아니므로 유치권을 주장할 수 없다. 그러나 특별한 필요비는 유치권을 주장할 수 있다.

▣ 통상의 필요비로 유치권이 인정되지 않는 경우

? 빌딩 내 특목욕탕으로 생되는 부분에 대한 사우나, 보일러 , 배관 등의 설치 수리 교체비용 ( 부산고법 2007나1 1 675 판결)
? 건물의 사용대차에서 출입문을 새로 만들고 지붕 및 방4개를 보수하고 상수도관교체비용(서울고법75나 1886 판결)
? 공장 점유자의? 기계 등 수리비용이나 기계 부품 교체비용(대판 95다? 41161판결)

 

②유익비 :유치권행사 가능

유익비란 임차인이 임차목적물의 기능향상비용, 부속물설치비용 등 물건의 본질을 변화시키지 않고 이용,개량하기위해서 지출한 비용을 말한다. 임차인은 이러한 유익비를 지출한 때에는 그 임차목적물의 가액이 현존하는? 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출한 금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. 따라서 임차인은 유익비 상환 청구와 관련해서 해당 목적물을 점유하여 유치권을 행사할 수 있다. 건물에 대한 유익비 상환청구권에 관한 유익비상환청구권에 터잡아 취득하게 된 유치권은 임차건물의 유지사용에 필요한 범위에서 임차 대지부분에도 그 효력이 미친다.(대판79다1170판결)??

 

▣ 유익비로 유치권이 인정되는 경우

●주택 내부의 벽 , 천장, 바닥 등 마감재 교체, 욕실 주방 개조 비용, 정원 조경수 식재,자연석 배치 연못 조성 (서울중앙지법 2001 7 가단150675)
●?주택 – 바닥난방공사, 전등 공사 ,화장실 개축, 외벽도장, 보일러실치 담장 ( 서울중앙지법2003가단457684)
●침수 방지를 위한 토지의 성토 비용
●타인 임야 개간비용 (대판 67다2786)

 

③필요비나 유익비에 해당 하지 않는 경우 – 상가 인테리어비용: 불인정

임차인이 건물자체의 용도가 아닌 특정용도에 사용하기 위해서 지출된 비용은 필요비나 유익비에 해당하지 않는다. 예를들어 영업을? 위하여 상가건물에 간판,특수장치,조명,난방 기타 설비, 기타 인테리어공사비용 등은 유익비로 이정 받을 수 없어 유치권을? 주장할 수 없다.

 

▣ 필요비나 유익비에 해당하지 않는 경우

●?주점 영업을 위한 강화도어 , 유리 , 타일 공사 등 비용 (서울고법 2010나16719)
●식당 영업을 위해 임의로 2층 증축한 공사비용(서울고법2006나80872)
●임야에 사설묘지를 설치하기 위해서 지출한 비용 (대판78다417)
●?주차장 영업을 위한 각종 시설개보수 비용(서옳앙지법20007가단218413)
●음식점 영업을 위한 진입로포장, 주차장포장공사, 진입계단 설치 비용 (서울중앙지법2004가단1 45872)?
●사진관을 운영하기 위해서 특수설비의 설치 비용 (대판 4280민상갈352)
●카페 영업을 위해 카페규모를 확장하면서 들인 내부시설공사 비용 (대판 91다 8029)

 

사례1 주택임차인이 개보수 비용에 대하여 유치권 신고를 한 경우

※ 비고란
임차인 신*순으로부터 2013.3.11자 매각 부동산에 거주하면서 개.보수비용으로 금 8,000,000원의 유치권 신고가 있으나 그 성립여부는 불분명함.

 

분석☞

임차인의? 개보수 비용은 필요비 유익비에? 해당하는 경우에 유치권을 주징할 수 있다고 하지만 판례가 인정하는 필요비 유익비는 베란다 확징공사등? 일부에만 유치권을 인정하고 있다.

 

사례2 대항력 있는 상가임차인의 인테리어 비용에 대한 유치권 주장

임차인현황(말소기준권리 : 2008.08.11 / 배당요구종기일 : 2012.01.19)
임차인? 점유부분? ?전입/확정/배당 보증금/차임 대항력? 배당예상금액? 기타?
김**? 점포2층3호
(믿음치과)
전입일:200604.40
확정일:없음
배당요구일:2011.11.18?
?보20,000,000원
월1,900,000원
환산21,000만원
있음? 전액낙찰자인수? ?
임차인분석 ☞유치권신고 있음 – 임차인 김*8으로부터 이 사건 건물에 관한 병원실내인테리어비용 32,744,000원의
유치권신고가 있으나 그 성립여부는 불분명.
☞토지공유자의 우선매수신청 인정하지 않음.

 

5)임차목적물의 하자로 인한? 임차인의 손해배상청구권: 유치권 주장 가능

임차인이 임차목적물을 점유하고 있던 중 누수나 파손 등의 하자로? 임차인이 임대차기간 중 입은 손해에 대해서는? 임차목적으로? 점유하는 부분의 하자 자체로 발생한 손해이므로 유치권을 주장할 수 있다.

6)관리채권 등:유치권 주장불가

관리비와 전기요금 등은 채권과 목적물의 점유사이에 견련성이 부정되는 경우에? 해당한다.

<예시> 관리비에 대한 유치권 행사

?주의사항 유치권신고 있음 2012.08.09 기타 브라운스톤 돈암아파트 싱가동관리소 유치권행사신고서 제출, 2012.09.04 유치권자 강** 유치권 신고 제출

 

(3)기타채권

1)대여금채권:유치권 주장불가

일반대여금채권 내지 공사대금의 결제를 위하여 대여한 대여금채권담보목적물 자체로부터 생긴 채권이 아니므로 유치권이 성립하지 않는다.

2)매매대금채권:유치권 주장불가

매매대금채권은 목적물을 대상으로 하는 계약에 의하여 발생한 채권으로서? 목적물 자제로부터 발생한 채권이 아니므로 견련성이 없어서? 유치권이 성립하지 않는다.

판례♧

부동산 매도인이 매매대금을 다 받지 않은 상태에서 매수인에게 소유권이전등기를 마쳐준 경우 매도인의 매매대금채권이 그 부동산에 관하여 생긴 채권으로서 매도인이 이를 피담보채권으로 하여 유치권을 행사할 수 없다. ( 대판 201 1 마2380)

 

(4)공사대금채권 소멸시효 3년

1)각종 공사대금채권은 소멸시효가 3년이므로 만약 공사대금재권이 시효로 소멸 하였다면 유치권은 성립하지 않는다. 따라서 공사대금재권과 관련하여 유치권 을 주장하는 자가 있는 경우에는 혹시 공사대금채권이? 3년의 소멸시효로 소멸되었는지를 살펴보아야 한다.

2)다만, 소멸시효는 중단이 가능하기 때문에 소멸시효 기간? 3년이 경과한 것 처럼 보이지만, 소멸시효 중단 사유가 발생하면 아직 공사대금 등 피담보채권이 소멸되지 않아 유치권을 주장할 수 있다. 예들들어 공사대금 채권을 가지고 있는 건축업자 등이 채무자가 채무가 있다는 것을 승인 받거나 공사대금채권과 관련하여? 가압류를 하거나 채무자를 상대로 소송을 제기하여 확정판결을 얻었다면 소멸시효는 중단된다. 이런측면에서 입찰자는 공사대금채권이 단순히 3년의 소멸시효의 경과 여부만을 따져 보면 안 되고 소멸시효의 중단 사유가 없는지도 확인하여야 한다.

3)그런데 실무에서 보면 간혹 유치권자로 점유하먼서 유차권을 주장하면 피담보채권의 소멸시효가 중단 된 것으로 착각하여 낭패를 보는 경우가 발생한다. 유치권 행사로서의? 점유는 피담보채권의 소멸시효 진행에 영향을 미치지 않기 때문에 목적물을 유치하고 있더라도 채권의 소멸시효는 진행된다. 그러므로 피담보채권이 소멸시효로 소멸하면 유치권도 소멸하게 된다.

 

CF.소멸시효 안되려면?①목적물을 유치하고??②채권소멸시효 중단(채무자승인,가압류,소송확정판결 얻어 놓아야함)

 

(5)변제 대물채권

유치권자의 피담보채권이 변제나 대물변제로 소멸하면 유치권자도 소멸한다.그렇지만 단순히 변제를 약속하거나 대물변제 약정을 했다고 해도 실제로 변제나 대물변제가 이루어지지 않는 이상 유치권은 소멸하지 않는다.

판례♧

피고가 현재 점유중인 원심판결 별지목록 1기재 주택건물의 신축공사를 한 수급인으로서? 위 건물에 관하여 생긴 공사대금 채권이 있다면, 피고는 그 채권을 변제 받을 때까지? 위 건물을 유치할 권리가 있다고 할 것이고, 이러한 유치권은 피고가 점유를 상실하거나 피담보채무가 변제되는 등 특단의 사정이 없는한, 소멸되지 아니하는 것이므로, 원심이 판시한대로 건물이? 완공된 후? 1 987 . 5 . 29 . 자 약정에? 의하여 도급인이 피고에게 위 건물 등 이 사건 각 건물에 대한 처분권을 위임하여 그 분양대금에서 공사대금 등 건축과 관련한 일체의 비용을 지급 받을 수 있는 권한을 부여 받았기 때문에 피고가 위 건물 등을 매각처분하여 그 대금으로 공사대금을 지급받을 수 있게 되었다고 하더라도, 그러한 약정만으로 피담보채권인 공사대금이 변제된 것이라고 볼 수 없고, 그 외의 기록을 살펴보아도 달리? 공사대금채권이나 유치권이소멸되었다고 볼만한 사유를 찾아 볼 수 없다.(출처: 대법원 1995.09.15. 선고95다 16202판결[건물명도,소유권확인등]종합법률정보 판례)

 

판례♧

공사대금지급에? ?갈음하여 신축모텔을 대물변제로 공사업자에게 이전하기로 약정하고 점유를 이전해 주었다고 하더라도 이전등기까지 경료해 주지 않는 이상 대물변제가 이루어진 것이 아니므로 공사대금채권이나 유치권이 소멸한 것은 아니다. (부산고법2007. 10. 4선고2007나8129판결)?

 

▣ 피담보채권이 견련성

?구분 견련성 인정 견련성 부정?
?1.공사대금채권 목적부동산 자체에 대한 공사대금채권
▶?부합물 종물에 대한 공사대금채권
▶?하수급인의 공사대금채권
▶?공사대금에 대한 지연손해금채권
▷설계감리용역채권
▷자제대금채권
▷사전공사대금채권
▷건물부속물 공사대금채권
▷건물공사비용으로, 토지에 대한 유치권행사
▷토지공사대금으로,건물에에 대한 유치권행사
?2.임차인 채권 ?포기특약이 없는 필요비,유익비 청구권
▶?지상물 매수청구권
▶?임차목적물 하자로 인한 손해배상 청구권
▶?임차인의 수급인이 공사업자의 공사대금채권
▷필요비 유익비에 해당하지 않는 비용청구권
▷포기특약이 있는 필요비유익비청구권
▷임차보증금 반환채권
▷권리금 반환채권
▷ 부속물매수대금청구권
3.기타 채권? ?공사대금채권을 임차보증금으로 전환하는 경우 ▷대여금채권
▷매매대금채권
▷이중매매로인한 손해배상청구권
▷ 관리비채권
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