유치권 개념

               

1.유치권 개념

(1)유치권이란? 타인의? 부동산점유한자그 부동산에 관하여 생긴채권변제를 받을 때까지? 그 부동산을 점유할 수 있는 권리를 말한다.? 실무에서는 공사도급 계약과? 관련하여 신축건물에 대하여 유치권을 주장하는? 경우와? ?임차인의 각종 채권에 관련된 유치권을 주장하는 경우가 대표적인 사례이다.

1)공사대금채권에? 대하여? 유치권을 주장하는 과정

공사대금채권이 유치권을? 주장하는 대표적인 피담보채권인데, 그 과정을 살펴보면? 3단계로 나눠 볼수 있다.

첫 번째 단계에서는 공사대금채권자가 일반채권자로서? 공사대금을 달라고 독촉하는 단계이다.
두 번째 단계에는 공사대금을 받는 것이 힘들고 어려워질 것 같아서 채무자의 재산에 가압류를 하고 공사대금청구 소송을 하는? 단계이다.
세 번째 단계에서는 부동산 소유자의? 다른 채권자가? 경매신청을 하여 경매가진행되는 과정에서 부랴 부랴 공사대금을 주장하기 위해서 점유를 시작한다.

②공사대금재권과 관련해서 건물주와 유치권자가 유착관계에? 놓일 수 있다.? 공사대금을 주지 못한 건물주 입장에서 미안한 마음으로 유치권을 주장해서 낙찰자에게 공사대금 일부라도 받도록 배려하는 경우가 있다.

건물주와 유치권자가 이러한 유착관계에 있게 되면 허위공사대금을 만들어 내거나 점유시기를 조작하는 형태를 보이게 되어 낙찰자가 명도소송에서 승소하기 어렵다.

 

2) 임차인이 관련채권에 대한 유치권을 주장하는 과정

임차인이 대항력이 없어서 쫓겨나거나 보증금과는 비교할수 없는 인테리어비용을 투자하여 영업을 하는 과정에서 임차 목적물이 경매로 넘어가면 권리금을 회수하려는 목적으로? 임차목적물에 관련된 비용상환청구권을 주장하면서 유치권을 행사 하게 된다.? 이때에는 공사대금채권과는 다르게 임차인이 현재 점유하고 있는 경우 라서? 점유에는 아무런 문제가? 없고 채권견련성이 문제가 된다.

 

2. 허위유치권 주장

경매절차에서 주장되는 유치권 중에는 허위의 피담보채권을 주장하여, 유치권을 주장하는 경우가 상당히 많다. 이러한 유치권 진정한 유치권이 아니라는 것이 밝혀지면? 매수인이 그 만큼 수익률을? 높일 수 있으므로 매력적인 투장대상이 된다.

(1)저가낙찰 목적

유치권이 주장되고 있는 부동산은 그 내막을 모르는 제3자 입장에서는 입찰이 쉽지 않아서 유찰이 많이 되므로 경매 목적물에? 대해서? 저가로? 낙찰 받을 목적으로 유치권을 주장한다.? 이러한 경우에는 내막을 알고 있는 주변인물들이 낙찰 받는 사례가 많다.

(2)명도협상시 보상요구

자신의 채무 때문에 경매로 넘어간 부동산이지만 채무자의 입장에서는? 가공의 채권을 작출하여 명도협상에서 매수인으로부터 자기 재산가치의 일부라도 건져 보기 위하여 허위 유치권신고를 하게 된다. 유치권신고가 된 경우에? 점유이전은 인도명령신청보다 명도소송을 통하여 이전 받는 것이 일반적이어서 상당한 시산이 소용되는 데 그 과정에서 이사비용이나 보상비 명목으로 금전을 요구하는 경우가 많다.

(3) 경매절차 지연

유치권신고가 된 물건은 여러 번 유찰되는 경우가 일반적이어서 유치권 신고를 함으로써 경매절차를 지연시켜 채무변제의 기회를 확보하는 수단으로 이용되기도 한다.

(4)매각불허가

매각기일 이후에 유치권 신고가? 들어오면? 경매법원은? 매수인에게 의외의 타격을 줄 수 있으므로? 매각불허가 결정을 하게 된다. 이를 이용하여 경매에서 낙찰을? 잘 못 받은 매수인이? 제3자로 하여금? 허위의 유치권신고를 하게 하여, 보증금을 몰수 당하지 않고 빠져 나올 수 있다.

 

3.유치권의 어려움

유치권자는 등기부에 공시되는 것이 아니어서 인식하기 힘들고 유치권신고를? 법원에 반드시 신고해야만 유치권을 주장할 수 있는 것이 아니어서 입찰하고자 하는자를? 유치권을 주장하는 경매 물건은 권리분석할 때 어려움을 많이 겪게 된다.

(1)피담보채권의 내용을 알기 어렵다

입찰예정자는 입찰 예상 물건에 대하여? 경매기록을 열람할 수 없으므로, 유치권 주장의 내용을 정확하게 파악하기 어렵다. 더구나 유치권신고가 구체적인 내용 없이 접수가 되어도 그 내용을 심사하지 않고 경매기록에 올리므로 피담보채권의 내용을 제출하지 하지 앓다면 더욱 알기 어렵다.

따라서? 유치권자가 주장하는 유치권에 대하여?①어떠한 채권으로 유치권을 주장하는지,?②공사대금채권이라면 실제 공사하였는지,??③그 금액은 얼마나 되는 지에 대한 정보를 스스로 파악할 수 밖에 없다.?

(2)허위 유치권 증거를 확보하기 어렵다.

유치권신고자가 있는 경우에 허위유치권이라는 사실을 입증하여야? 한다.? ?낙찰자가?①현관 열쇠가 잠겨있지 않은 사실,??②유치권자가 점유하고 있지 않은 사실, 또는③경매개시등기 이후에 점유한 사실 등 유치권의 유치권을 부정할 수 있는 명백한 증거가 없는 한 유치권자의 점유는 일단 인정된다.?

?따라서 입찰예정자로서는 유치권 신고된 물건에 응찰하고자 하는 경우에는 유치권이 성립하지 않는 확실한 증거를? 확보하여야만 한다.

(3)경락잔금대출의 어려움

유치권이 신고된 경매물건은 대부분의 금융기관에서? 대출을 꺼려하기 마련이다. 따라서 이를 감안하여 자금계획을 수립하고 입찰하여야 한다. 다만,허위 유치권이 확실한 경우에 대출을 받을 수 있다

 

4.유치권신고

(1)신고여부

유치권을 주장하는자는? 법원에 자신의 유치권을 주장하는 내용을 신고하는 것이 일반적이다. 특히 진정한유치권이라면 명도소송에 대처하기 위해서라도 적극석 로 점유를 주장하고 관련서류를 제출함으로써? 유치권을 주장한 것이 타당하다.? 그러나 유치권신고를 하지 않았다고 해서 유치권이 성립하지 않는 것은 아니므로 입찰자는 유치권신고가 경매기록에 없다고 해서 유치권이 없다고 단언해서는 안된다.

(2)법원의 조치

집행법원은유치권 신고가 있으면? 신고금액에 대한 평가를? 하지 않은채? 최저매각가격을? 정하고? 진행한다. 대신? 매각물건명세서에 유치권 신고 사실을 기재한다. 기재 내용은 “000로부터 부동산에 대하여 금 000원의 유치권산고가 있으나 그 성립여부는 불분명함”이라고 기재하고 경매절차를 진행한다.

〈매각물건명세서> 예시1

?※ 비고란
?현관 호별 표시는 지층 2개호(101호), 1층 2개호(201호, 202호), 2층 3개호(301호, 302호), 3층1 개호(본건)으로? 표기되어 있음 .김 *연으로부터 2013.9.3. 공사대금 45,000,000원의 유치권신고 있으나 성립여부 불투명

 

〈매각물먼명세서> 예시2

?※ 비고란
주)러지에셋으로 부터 공사대금105,300,000원에 대하여? 유치권 신고있으나 그 성립여부는 불투명함.?

 

<매각물건명세서> 예시3

?※ 비고란
?1 이*순으로부터 83,498,500원에 대하여 유치권신고 있으나 그 성립여부는 불분명함
2. 주식회사 이산종합건설로부터? 309,000,000원의 유치권신고 있으나 그 성립여부는 불분명함
3.주식회사스카이저축은행으로부터 이*순에 대한 유치권배제신청 있음
4, 성* 환으로부터 47,000,000원에 대하여 유치권신고 있으나 그 성립여부는 불분명함
5. 근저당권자 이*호의? 3인으로부터? 위 유치권자 전체에? 대한 배제신청 있음

 

(3) 채권자의 대응

채권자는 유치권신고가 있는 경우에? 좋은 가격에 낙찰 되도록 하기 위해서 유치권에 적극적으로? 대응하는 경우가 많다. 유치권신고가? 있는 경우에 그 관련 경매기록을 철저히 분석하여 유치권배제신청이나? 유치권부존재확인소송을 제기하기도 한다.

따라서 매수인은? 유치권이 있는 물건을 입찰하고자 할 때에는 채권자와 협조하여 관련 정보를 입수할 수 있도록 하여야? 한다.

〈 예시>〉 매각물건명세서 – 유치권부존재확인소송, 유치권배제신청

?※ 비고란
1. 별도등기 있음(토지 을구 1번 지상권설정등기,2011.8.12접수제56049호)
2.2013.4.29자로 피디아이캐피탈그룹 주식회사로부터 120,000,000원 유치권신고 있으나,서울 남부지 방법원 2014가합101621호 유치권부존재확인소송에서 유치권이 부존재한다는 판결이 확정됨.
3. 2013.12.17자로 장백종합건설(임**)로부터 144,600,000원? 유치권신고기 있으니, 유치권 유치권 성립여부는 불분명함
4. 2014.2.24자로 채권자 중소기업은행이 장백종합건설(임**)에 대하여 유치권배제 의견서 제출함

 

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