유치권조사

               

1.유치권조사

(1)법원경매기록 조사

법원 경매 정보 상의 형황조사서,매각물건 명세서를 조사하여 유치권신고내용,유치권철회, 유치권배제신청,유치권부존재확인의 소 등 유치권 내용을 확인한다.

①현황조사서

현황조사서에 점유자가 누구로 기재되어 있는지를 조사하는 것이 필요하다.현황조사서는 집행관이 조사한 내용을 기초로 작성한 객관적이고 신빙성있는 자료이므로 유치권성립과 관련한 중요한 근거자료가 된다.따라서 현황조사서에 유차권의 점유사실을 기재되어 있지 않으면 거의 대부분 경매기입등기 이후의 점유일 가능성이 높다.

<예시1> 현황조사서의 점유관계

?●부동산의 현황 및 점유관계 조사서

1.부동산의 점유관계

소재지? 1.서울특별시 영등포구 영등포동 6464-4 공원도원빌 2층 201호?
점유관계? 채무자(소유자)점유?
기타? 소유자가 전부 점유 사용하고 있으며 임대차 없음?

 

소재지? 1.서울특별시 영등포구 영등포동 646-4?
점유관계? 채무자(소유자)점유?
기타? ?

②매각물건명세서 – 점유자

매각물건명세서는 점유자가 누구인지 기재되어 있고 ‘비고란’에 유치권신고된 내용을 기재하게 되어 있다. 다만, 유치권자가 점유하고 있음에도 불구하고 매각물건명세서에 유치권자가 점유하고 있는 것으로 기록되어 있지 않은 경우에 낙찰자가 낙찰불허가 신청을 한 사안에 법원은 유치권자에 대한 불기재는 절차상 중요한 하자에 해당하지 않는다고 보고 기각한 사례가 있다.?

따라서 매각물건 명세서의 기록은 100% 신뢰할 수 없다.

<예시2> 매각물건명세서 – 점유자

매각물건 명세서

사건? 2013타경9250
부동산임의경매?
매각물건번호? 1? 담임법관(사법보좌관)? 권상욱?
작성일자? 2014.12.26? 최선순위 설정일자? 2012.10.25 근저당???
부동산 및 감전평가액
최저매각가격의 표시?
부동산표시목록
참조
배당요구종기? 2013.06.14?

 

?부동산 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 및 임차인이 있는경우 배당요구 여부와 그 일자. 전입신고일자 또는 사업자등록신청일자와 확정일자의 유무와 그 일자????????
점유자의
성명?
점유부분? 정보출처
구분?
점유의
권원?
임대차기간
(점유기간)?
보증금? 차임? 전입신고
일자,사업
자등록신
청일자?
확정
일자?
배당요
구 여부
(배당요
구일자)?
조사된 임차내역 없음
<비고>

 

 

③매각물건 명세서 – 비고란

매가물건 명세서에는 ‘비고란’이 있는데 여기에 유치권산고내용,유치권배제신청,유치권포기,유치권철회,유치권부존재확인소송의? 결과 등을 기재하게 되어 있다.따라서 입찰예정자는 유치권에 관한 중요한 정보를 얻을 수 있다.유치권 관련 핵심적인 내용을 기재하기도 하므로 어떤 종류의 피담보채권인지에 관한 정보도 얻을 수 있다.?

<예시4> 유치권신고

※ 비고란
14.03.12로 유치권신고인 허**으로부터 68,800,000원의 유치권신고 있으나,성립여부는 불분명함?

●유치권신고는 매각물건명세서’비고란’에 기재한다.

이 때 유치권 주장 금액을 기재하지 않고 유치권신고한 경우도 있고, 유치권금액을 기재하여 유치권 신고하는 경우도 있다. 또한 어떠한 경우에는 매각물건명세서에는 기재가 없으나 최근에 유치권신고 한 경우에는 경매사이트에 먼저 올라오기도 한다.

 

<예시5> 유치권 전부 취하

※ 비고란
2012.06.12 대일산업주식회사로부터 공사대금(302,000,000원)에 대하여 유치권 신고 있으나,201.0917 유치권 전부를 취하함 (cf.합의한것 같음)

●유차권신고한 자가 여러사정으로 유치권신고를 취하하는 경우도 발생한다. 이런 경우에는 유치권신고가 취하된 원인을 파악하여야한다.

 

<예시6> 유치권 배제신청서 접수

※ 비고란
일각매각,호수구분없이 한의원으로 이용중인 임차인 박**으로부터? 2013.03.28자 금102,300,000원의 신고가 있으나, 그성립여부는 불분명함.2013.05.13자 신청채권자로부터 유치권신청에 대한 배제신청서가 접수됨(cf.배재신청에 불과하므로 유치권이 없다고 확신하는것은 금지)

●유치권배제신청:?

채권자인 금융기관이 경매기록을 검토한 후 유치권이 성립되지 않는 이유를 들어 법원에 유치권배제의 의견을 제시한 것으로 허위의 유치권일 가능성이 높다. 하지만 유치권배제신청은 채권자의 의견에 불과하므로 법원이 이에 구속되지 않고 사후에 낙찰자가 명도소송에서 패소한다고 해도 채권자인 금융기관에 책임을 물을 수 없다.

 

<예시7> 유치권부존재확인소송 결과

※ 비고란
1.유치권신고인인 대한건설(대표 이**)로부터 금82,377,000원본 건물 전부에 관하여 유치권이 있다는 신고가 있으나,채권자 주식회사 국민은행으로부터 위 유치권이 부존재하다는 이 법원 2014가단22301 유치권부존재확인 확정판결이 제출됨(단,공시송달에 의한 판결임)
2.유치권신고인 현대설비(사장: 김**)로부터 금 17,500,000원을 위하여 본건 건물 전부에 관하여 유치권이 있다는 신고가 있으나, 채권자 주식회사 국민은행으로부터 위 유치권이 부존재하다는 이법원 2014가단22301 유치권부존재확인 확정판결이 제출됨(단,공시송달에 의한 판결임)?

 

?사건일반내용 사건 진행내용? ? ?>>인쇄하기 >>나의사건검색하기?
?▶?사건번호:서울남부지방법원 2014가단22301??
?????
●기본내용??? >>청사배치??????
사건번호? 2014가단22301? 사건명? 유치권부존재확인??
원고? 주식회사 국민은행? 채무자? 이문종외 1명??
재판부? 민사7단독????
접수일? 2014.04.18? 종국결과? 2014.101.01 조정성립??
원고소가? 35,539,242? 피고소가? ??
수리구분? 제소? 병합구분? 없음??
상고인 제소 상소일
상소각하일 보존여부 기록보존됨
인지액 151,400원
송달료,보관금 종결에 따른 잔액조회 ?>>잔액조회

●유치권존재확인 소송결과 승소 판결 확정 :

유치권이 존재하지 않는 것으로 법원에 의하여 최종적으로 판결이 확정된 것으로 유치권이 없는 경매물건에 해당한다. 그만큼 투자의 매력도 떨어진다.

 

④감정평가서

감정평가사가 현장에 나아가서 현장상황을 감정평가서에 기재한 경우에는 감정평가서의 내용도 유치권 성립과 관련해서 중요한 정보가 된다.

<예시8> 시공사의 공사대금에 따른 유치권 행사(감정평가서)

?3. 그밖의 사항

▷ 건물개요

?기호 동? 층? 호? 전용면적(㎡)? 공용면적(㎡)? 사용승인일자? 비고?
1? 104동? 15층? ?1503호 84.87? 92.6185? 2013.09.24? 1동62세대?
2? 100동? 10층? 1002호? 84.87? 92.6185? 2013.09.24? 1동59세대?
3? 105동? 10층? 1003호? 84.9606? 92.7274? 2013.09.24? 1동51세대?

▷ 본건 형장조사시 기호 1~3은 미입주 세대(현황공실)로서 시공사(엘아지건설 주식회사)가 공사대금 관련하여 유치권을 행사중인 것으로 탐문되어 내부출입이 불가능한 상황이었는바, 본건의 내부구조 및 이용상황은 건축물대장도면을 참조하여 외부관찰에 의하여 작성하였고,설비 등은 관리사무소 탐문에 의한 기본사양으로 작성하였으므로 경매 진행시 참고바라며,경매참여시 유의하시기 바람.??

 

유치권배제신청서?

사? ? 건? ?2012타경8744? 부동산강제경매
? ? ? ? ? ? ? ?2012타경20607(중복)
채권자? 비엠더블유파이낸스코리아 주식회사
채무자? 장**
소유자? 채무자와 같음

?위 사건에 관하여 채권자 유에스아이유동화 전문 유한회사는 다음과 같은 사유로 주식회사 씨에스건설이 신고한 유치권에 대하여 유치권배제신청서를 제출하오니, 매각물건 명세서 상에 “유치권은 설립하지아니함” 이라고 명시해 줄 것을? 요청 드립니다.

 

다? ? ? 음?

1.임차인? 주식회사 씨에스건설의 유치권 신고

?주식회사 씨에스건설(이하’유치권신고인’ 라고 함)은? 본 건 부동산 임차인으로서 임차부동산에 금 27,690,000원에 이르는 공사를 완료하였음을 원인으로 귀 원에 유치권리신고를 하였습니다.

 

2.부적합한 유치권 신고

1)채권의 부존재
?임차인이 주장하는 공사대금은 임대인인 채무자가 발주하여 공사한 것이 아닌 본인의 사업을 영위하기 위하여 한 공사로써, 이를 위하여 지출한 금원은 유익비 또는 필요비라 할 수 없어 임대인에게 임대인에게 처구할 수 있는 성격의 금원이 아닙니다.(관주고법 1983.1.28.선고82나156판결 참조) 따라서 임대인인 채무자가 유치권신고인에게 지급할 금원이 아닌 이상 위 유치권은 성립할 수 없습니다.

2)유익비 또는 필요비 상환청구권의 포기
?임대차계약에서 임차인은 임대차관계 종료시에는 건물을 원상복구하여 임대인에게 명도하여야 한다는 약정을 합니다. 이는 임대차 목적물에 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어 임차인은 유치권을 주장할 수 없습니다.(대법원1975.4.2선고 73다2010판결 참조.) 따라서 유치권신고인은 임대차계약의 종료와 동시에 임차목적물을 임차이전의 상태로 원상회복하여야 할 의무가 있고, 유치권신고인이 임차 목적물에 지출한 비용은 유익비 또는 필요비이므로 유치권신고인은 유치권을 주장할 수 없습니다.

 

3.결론

?위에서 살펴보듯이, 본유치권신고인의 유치권 주장은 이유가 없습니다. 그럽에도 유치권 신고인은 경매법원에서 유치권신고시 성립여부에 대한 판단은 하지 않는다는 점을 알고 이점을 악용하여 본건 경매절차를 방해하고자 하는 불순한 의도입니다. 따라서 본 건 유치권신고는 부접법한 신소이므로 본 건 매각물건명세서상에 “유치권은 성립하지 아니함”이라고 명시하여 주시기 바랍니다.

 

첨? ? ? 부

1.판례(2부)

2.임대차계약서

3.법인등기부등본

 

2013.01.? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?

채권자 유에스아이유동화전문 유한회사? ? ? ?

대표자? 이사? 하? ?*? ?*? ? ? ??

(담당 : 강? *? * , 02 -726 – 0833)? ? ??

 

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?수원지방법원? 안산지원(경매8계)? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?귀중

 

(2)경매신청 금융기관에 대한 조사

①경매신청 금융기관 등 이해관계인을 통해 대출 당시의 유치권 포기 특약 여부를 확인하고, 법원신고자료를 입수하여 임대차계약서의 원상회복조항,신고의 세부 내용, 금액 등을 조사한다.

②일반적으로 유치권배제신청은 매각으로 채권을 회수하려는 금융기관이 유치권 때문에 정상적인 금액에 낙찰되지 않아서 채권회수에 빨간불이 켜진 경우에 하게 된다.

따라서 유치권신고가 있는 경매물건에 대하여 입찰할 때에는 유치권배제신청을 한 금융기관의 전화번호를 알아내어 담당자와 통화하거나 직접방문하여 유치권배제신청을 한 구체적인 이유를 조사하여야 한다. 경매신청 채권자는 유치권성립 유무에 따라 회수금액이 달라지기 때문에 적대적이지는 않다.그렇다고 유치권 관련 정보를 부담없이 제공하지는 않는다.

따라서 채권자가 유치권자와 적대적 관계에 있다보니 흘리는 정보가 있을 수 있으므로 이를 잘 이용할 수 있어야 한다.?

 

(3)현장답사

①신고되지 않은 유치권이 주장되고 있는지 확인한다.

유치권은 법원에 유치권신고를 반드시 하여야 하는 것은 아니고 유치권신고를 하지 않았다고 해서 유치권이 성립하지 않는 것은 아니다.

따라서?법원에 유치권신고를 하지 않은 진정한 유치권이 있을 수 있으므로?입찰예정자는 현장답사할 때 유치권을 주장하는 안내문 등이 부착되어 있는지, 현관문이 잠금장치가 되어 있는지 등을 확인하여 혹시 유치권 주장자가 존재하는 지를 조사하여야 한다.?

 

②점유가 사실인지를 알아본다

유치권자가 경매 목적물레 대하여 점유를 하고 있어야 낙찰자에게 유치권을 주장할 수 있으므로 입찰 예정자는 현장에서 누가 점유하고 있는지 확인하여야 한다.점유보조자(현장관리자)나 직접점유자를 통한 유치권자의 점유가 인정될 수 있으므로 혹시 이들을 통하여 유치권자가 점유하고 있는지를 조사하여야한다.

 

③언제부터 점유하고 있는지 알아본다.

유치권자는 경매등기전에 점유를 개시하여야 낙찰자에게 유치권으로 대항할 수 있으므로 입찰예전자는 유치권자가 언제부터 목적부동산을 점유하고 있는지 유치권자 또는 현장관리자와 면담을 통하여 알아보아야 한다. 대부분 유치권을 주장하는자는 공사대금채권에 대하여 목적부동산이 경매로 넘어가면 경매등기 후에 점유를 개시하는 것이 일반적으로 이에 대한 진술 증거를 확보하도록 최대한 노력하여야 한다.?

그리고 일반인들은 유치권 점유시점이 얼마나 중요한지 인식하지 못하는 것이 보통이다. 따라서 입찰예정자는 필요하다면 현장관리자 등의 진술을 녹취하는 것도 고려해 보아야 한다.

 

④실제 공사했는지 알아 본다

유치권을 주장하기 위해서는 공사대금채권 등 피담보채권이 있어야 하는 데 실제공사도 하지 않았음에도 불구하고 유치권신고를 하면서 유치권을 주장하는 경우가 많다.

따라서 입찰예정자는 현장관리자나 주변사람들을 탐문하여 유치권자가 실제공사를 한 사실이 있는지, 어떠한 내용의 공사를 했는지, 공사대금채권이 얼마나 되는지 조사하여야 한다.??

대수선공사대금에 대한유치권신고된 건물인데 현장에 가보면 오래된 고풍스러운 모습의 단독주택도 만나게 된다.

 

⑤임차인이 점유하고 있는 경우에는 누구와 임대차계약을 체결했는지 알아본다

유치권이 신고된 경매 목적물에 대하여 현장에 가보았을 때 유치권자나 관리인이 점유하고 있지 않고 임차인이 점유하여 영업을 하고 있는 경우가 있다. 이럴 경우에는? 임차인이 누구와 임대차계약을 체결하여 영업을 하고 있는지를 조사해 보아야 한다.

만약 건물 소유자와 임대차계약을 체결한 경우에는? 유치권자의 유치권을 인정할 수 없어 유치권이 성립하지 않는다.

그러나 유치권자와 임대차계약을 체결하였다면 유치권자는 임차인을 통하여 간접점유하고 있는 경우인데 이럴 경우에는 건물 소유자의 동의를 있었는지를 조사하여야 한다.조사결과 임대인의 동의없이 임대차계약을 체결한 경우라면 유치권소멸청구사유에 해당하여 유치권이 소멸하게 된다?

 

⑥유치권자와 채무자와의 관계를 탐문한다

유치권자와 채무자가 공모하는 경우가 많은 현실에서 혹시 채무자와 유치권자가 가까운 사이인지를 알아보는 것도 상당한 의미가 있다. 만약에 유치권자가 채무자의 친척이거나? 채무자와 밀접한 관련이 있는 자라면 허위 유치권에 무게를 두고 조사에 박차를 가할 수 있다.

 

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