유치권의 목적물 점유

               

3.유치권의 목적물 점유

(1)점유의 개념

점유란? 사회통념상 어떤사람의 사실적 지배에 있다고 보이는 객관적 관계를 말하는 것으로서,사실상의 지배가 있다고 하기 위해서는 반드시 물건을 물리적.현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니고,물건과 사람과의 시간적 .공간적 관계 본권관계, 타인지배의 배제가능성이 있는 것을 의미한다. 이처럼 점유를 인정하기 위하여 갖추어야 할 타인지배의 배제가능성 및 물건과 사람과의 시간적 공간적 관련성의 검토 는 사회통념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다(대법원1996.8.23. 선고95다8713호 판결).

(2)점유가 성립하는 3요소

①대상 부동산의 방실,사무소 등에 상주하여 관리하거나 경비용역계약을 하여 경비하게 할

②출입구에 시정장치하고 열쇠소지할 것

유치권주장하는 안내문을 대상 부동산에 게시할 것

 

◈점유3요소1.대상 부동산의 방실,사무소 등에 상주하여 관리하거나 경비용역계약을 하여 경비하게 할 것

①직접점유:점유인정

유치권자가? 대상 부동산을 직접점유하거나 점유보조자(관리인) 또는 경비업체를 통하여 점유하는 것도 인정된다. 특히 경비업체에 의뢰하여 관리하는 경우에는? 비용은 발생하나 점유에 대한 강력한 증거가 될 수 있다.

②임차인을 통한 간접점유 – 임차인이 있는데 다른자가 유치권 신고를 한 경우

 

요약

 

유치권자———–임대차계약———– 임차인 점유

 

유치권자가? 임대차계약을 체결하고 임차인이 점유하고 있을 경우, 임대차계약 체결시

ⓐ소유자 동의 있었다면 유치권 성립?

ⓑ소유자 동의 없었다면 불법이고 유치권소멸청구대상

유치권자의 점유는 직접점유 뿐아니라? 간접점유도 인정된다.

따라서 유치권자가 소유자의 동의를 얻어 임대차계약을 체결하여 임차인으로 하여금 점유하게 하였다면 유치권자의 직접점유는 아니지만 간접점유로 인정되어 유치권이 인정 될 수 있다. 다만, 유치권자가 소유자의 동이없이 임대차계약을 체결하여 간접점유하는 것은? 불법으로 오히려 유치권소멸청구사유에 해당한다.

따라서 유치목적물에 대한 조사를 할 때 유치권자가 아닌 자가 점유하고 있으면 반드시 누구와 임대차계약을 체결하였는지 질문하여 확인할 필요가 있다.

실무에서 유치권을 주장하는 공사업자 등이 공사대금을 조기에 확보하고자 유치권자가 스스로 임차인을 구하여 임대차계약을 체결하는 사례가 있다. 이럴 경우에 반드시 임차인의 이대차계약이 임대인의 동위하에 체결된 것인지를 확인하여야 한다. 만약 임대인의 동의 없이 임대차계약을 체결한 임차인이라면 적법한 임차인이 아니어서 인도명령신청으로 점유의 이전을 받을 수 있다.?

 

<예시>소유자 동의하에 유치권자가 임차인에게 임대차한 경우

?※비고란
1일괄매각, 등기부등본상 전유부분의 표시 면적과 건축물대장상 전유부분면적이 상이?

2.유치권자 장**로부터 유치권 행사중이라는 안내문이 부착되어 있음(현황조사), 장**로부터2012.6.21자 우편접수된 31,500,000원의 유치권신고가 있으나 성립여부는 불분명.

3.채무자 황**과 서해 주식회사 간에 본 매각 목적물의 공용복도에 설치된 시설물과 집기 일체를? 수거 한다는 조정조서(서울남부지방법원 209가단57983호)와 이로 인한 부동산 집행조서 등이 제출되어 있음(2011.7.19자및201 1 . 10.12자)

4.204호는 유치권자? 장**가? 유치권을 행사하고 있으면서 소유지의 동의를? 받아 205호 임차인인 한**(상호 “이어도”)에게 임대하여 이어도 식당의 주방으로 사용하고 있다는 이어도 대표의 진술이 있음(현황서 참조)

5.204호,205호,206호,215호,216호,217호 6개호를? 모두 터서? 일식식당 “이어도”를 임차인이 운영하고 있음.

6.도면상으로 215호 216호,217호와 209호,210호,211호 사이에 복도가 있는 것으로 되어 있으나 현황은 복도가 없어 이에 대한 분쟁과 소송이 있다는 이어도 서**의 진술이 있음.

사례3.임차인이 점유하고 있는 건물에 대한 제3자의 유치권

2011타경9408??●서울서부지방법원 본원? ●매각기일:2012.04.24(火)(10:00)?●경매3계(전화:02-3271-1323)? ? ? ?
소재지? ?서울특별시 은평구 신사동 355회 2필지,현대아파트 상가동 지하층 32호 도로명주소검색? ? ??
물건종별??? 근린상가(35평형)??? 감정가??? 110,000,000원??? 오늘조회:1 2주누적:2 2주평군:0 조회동향????
?구분 입찰기일? 최저매각가격? 결과?
1차? 2011-09-27 80,000,000원? 유찰?
대지권??? 28.906㎡
(8.744평)?
??
최저가??? (64%)
70,400,000원?
??
2차? 2011-11-01? 64,000,000원? 유찰?
3차? 2011-12-06? 51,200,000원? 유찰?
4차? 2012-01-03? 40,960,000원? 유찰?
건물면적?? 71.98㎡
(21.774평)?
?
보증금?? (10%)
7,040,000원?
?
5차? 2012-02-14? 32,768,000원? 유찰?
6차? 2012-03-20? 26,214,000원? 유찰?
7차 2012-04-24? ?20971,000원 ?
매각물건 토지 및 건물
일괄매각
소유자 김** 낙찰:26,729,000원(33.41%)
(입찰2명,낙찰:서대문구 남가좌동 김**/
2등입찰가(24,166,000원)
개시결정 2011-06-13 채무자 김** 매각결정기일2013.05.04 매각허가결정
대금지급기한:2013.06.05- 기한후 납부

 

●임차인현황(말소기준권리:2007.05.11 / 배당요구종기일:2011.08.26)?
?임차인 점유부분? 전입/확정/배당? 보증금/차임? 대항력? 배당예상금액? 기타?
(주)솔건설? 주거용
일부?
전입일:2010.07.08
확정일:2011.08.23
배당요구:2011.08.25?
보10,000,000원? 없음? 예상배당표
참조?
현황상
점포?
최**? 주거용
일부?
전입일:미상
확정일:미상
배당요구:2011.08.23?
?보3,000,000원 ? ?배당금
없음
?
기타참고? 임차인수:2명, 임차보증금합계:13,000,000원? ? ??

 

사건번호: 2011타경 9408 부동산강제경매
조사일시:2011년 06월22일 16시 50분? ?2011년 06월 27일 15시 20분
부동산임대차정보

?번호 ?소재지? ?임대차관계
?1 서울특별시 은평구 신사동 355 현대아파트 상가동 지하층 32호? 2명?

사진정보:전경도 2건

●부동산의 현황 및 점유관계 조사서

1.부동산의 점유관계

소재지? 1.서울특별시 은평구 신사동 355 현대아파트 상가동 지하층 32호?
점유관계? 임차인(별지)점유?
기타사항? 본건 목적물 중 임차인(주)솔건설(대표자 김**)이? 전면(사무실)을, 임차인 최**가 후면(사무실)을 각 점유함.
소유자 김**의 진술과 등록사항의 현황서를 참고로하여 조사함.
임차인 최**는 등록사항의 현황서가 발급되지 아니함으로 소유자의 진술을 참고로 하여 조사함.?

 

●등기부현황(채권액합계:117,807,243원)???????
?No 접수? 권리종류? 권리자? 채권금액? 비고? 소멸여부?
1? 2007.05.02? 소유권이전(매각)? 김**? 임의경매로 인한 매각?2014타경 3666물반 3???
2? 2007.05.11? 근저당 마포동부
새마을금고?
? 말소기준등기
변경전:아현1동새마을금고?
소멸?
3? 2008.06.17? 근저당 마포동부
새마을금고??
? ? 소멸?
4? 2011.01.12? 가압류 임**? ? ? 소멸?
5? 2011.01.27 ?가압류 서울신용보증재단? ? ? 소멸?
6? 2011.06.13? 강제경매? 임**? 청구금액:
22,608,026원?
2011타경9408? 소멸?
7? 2011.10.07? 임의경매? 마포동부
새마을금고?
청구금액:
22608,026?
2011타경16604? ?소멸
8? 2011.11.04? ?압류 마포동부
새마을금고?
? ? 소멸
9 2012.02.20? 압류? 서대문세무소? ? ? ?소멸
주의사항 ☞ 유치권신고 있음.-2011.8.25자 주식회사 풍년건설로부터 공사대금관련 금26,900,000원 유치권신고가 있었으나, 그 성립여부는 불분명함.2011.10.11근저당권자 마포동부 새마을금고 유치권자배제신청 제출?

cf.①입찰자는 풍년건설 관계자 만나봐야 한다.
? ? ?②현황조사서 점유관계 기록을 보면?솔건설(주)와 최** 임차인이 점유하고있고
유치권을 주장하는 풍년건설(주)는 점유하지 않으므로? 풍년건설의 공사대금에 대한 유치권은 성립하지 않는 것이다.?

 

분석☞

말소기준등기는 2007년 5월11일자의 마포동부새마을금고의 근저당이므로 솔건설(주)이나 최**는 대항력이 없다. 단 건물에 대하여 주식회사 풍년건설의 공사대금 관련 채권 26,900,000원 유치권 신고가 문제인데 오래된 상가건물에 대한 공사대금이므로 내부시설비용이나 인테리어 비용으로 추정된다. 자세한 내용은 풍년건살 관계자를 만나 확인해 보아야 한다.현황조사서의 점유기록을 보면 점유자가 솔건설(주)나 최**임차인이 점유한 것으로 나타난다. 따라서 풍년건설의 공사대금에 대한 유치권은 성립하지 않는 것이다. 그러나 지하상가에 해당하고 임차인이나 유치권자의 문제가 있어서 낙찰가가 많이 떨어졌다.

 

사례4.점유하고 있지 않은 유치권자

2011타경22553? ●서울남부지방법원 본원? ●매각기일:2013.10.16(火)(10:00)?●경매3계(전화:02-2192-1333)? ? ? ?
소재지? ?서울특별시 구로구 구로동 구일우성아파트 207동 13층 1301호?도로명주소검색? ? ??
물건종별??? 아파트?? 감정가??? 470,000,000원??? 오늘조회:10 2주누적:437 2주평군:31?조회동향????
?구분 입찰기일? 최저매각가격? 결과?
대지권??? 36.819㎡
(11.138평)?
??
최저가??? (51%)
240,640,000원?
??
1차? 2013-03-19? 470,000,000원? 유찰?
2차 2013-04-23 376,000,000원 유찰
건물면적?? 114.47㎡
(34.617평)?
?
보증금?? (20%)
48,130,000원?
?
3차? 2013-05-29? 300,800,000원? 유찰?
4차 2013-07-02 240,640,000원 낙찰?
낙찰:310,810,000원(64.22%)/1명/미납
5차? 2013-10-16? 240,640,000원?
매각물건 토지 및 건물
일괄매각
소유자 조** cf.4차 낙찰자 미납은 보증금 2억인수해야 함으로
낙찰금액이 501,850,00원
(=301,850,000 + 임차보증금 200,000,000원)으로
권리분석 착오로 미납한 것으로 판단됨???
개시결정 2012-08-22 채무자 (주)제일전산
사건명 임의경매 채권자 중소기업은행의 양수인
유에스아이유동화전문회사

 

●임차인현황(말소기준권리:2011.05.24 / 배당요구종기일:2012.10.26)?
?임차인 점유부분? 전입/확정/배당? 보증금/차임? 대항력? 배당예상금액? 기타?
유*영? 주거용
전부?
전입일:2009.03.05
확정일:2012.08.17
배당요구:2012.09.24?
보200,000,000원? 있음? 배당순위
있음
배우자
이**
기타참고? ?☞유*영:현황조사서상의 임차인이 이**은 유*영과 부부임.
☞임차인 유*영 ‘보증금 200,000,000원 중 20,000,000원은 2011.02.20 자에 증액하였으며 확정일자는 2012.08.17자임”
▶?매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며, 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함?

 

사건번호: 2012타경 22553 부동산임의경매
조사일시:2012년 08월29일 17시 45분?
부동산임대차정보

?번호 ?소재지? ?임대차관계
?1 서울특별시 구로구 구로동 구일우성아파트 207동 13층 1301호 1명?

사진정보:전경도 1건

●부동산의 현황 및 점유관계 조사서

1.부동산의 점유관계

소재지? 1.서울특별시 은평구 신사동 355 현대아파트 상가동 지하층 32호?
점유관계? 임차인(별지)점유?
기타사항?

 

●등기부현황(채권액합계:4,578,245,227원)???????
?No 접수? 권리종류? 권리자? 채권금액? 비고? 소멸여부?
1? 2001.04.09? 소유권이전(매매)? 조**?
2? 2011.05.24 근저당 중소기업은행
(부천테크노지점)
240,000,000원? 말소기준등기
소멸?
3? 2012.07.20 가압류 신용보증기금?? 560,000,000원? ? 소멸?
4? 2012.07.20 가압류 신용보증기금 841,500,000원? ? 소멸?
5? 2012.07.30 ?가압류 국민은행 1,951,391,809원? ? 소멸?
6? 2012.07.31? 가압류 중소기업은행 286,800,000원? ? 소멸?
7? 2012.08.22? 임의경매? 중소기업은행 청구금액:
240,000,000원?
2012타경22553 ?소멸
8? 2012.08.27? 가압류 삼원아트무역(주) 298,553,418원? ? 소멸
9 2012.08.29? 가압류? 중소기업은행 400,000,000원? ? ?소멸
주의사항 ☞ 유치권신고 있음-2013.7.15자 유치권신고(신고인 김*철 신고금액 1억 2천만원,증빙서류 미첨)
2013.7.30자 유치권배제신청서 접수(제출자:임차인:유*영)
cf.부동산 형황서의 점유관계 기록을 보면 임차인이 점유하고 있으므로 유치권 없을 확율이 99%임

 

분석☞

말소기준등기는 2011년 5월24일자의 중소기업은행의 근저당이므로 임차인 유가영(배우자이*영)의 보증금 2억원을 매수인이 인수하여야 한다. 따라서 3억원에 낙찰받은자는 임차보증금 인수할 2억원까지 감안하면 5억원에 매수하는 셈이된다. 중간에 대금미납이 1건 있는 것은 대항력있는 임차인에 대한 분석을 잘못한 결과이다. 기록을 검토하면 김*철이 유치권신고를 2013년 7월 15일에 1억2천을 하고 있으나 증빙서면이 첨부되지 아니하였고, 점유상태를 파악하더라도 임차인이 전입신고가 되어서 유치권자가 점유하고 있지 않은 것으로 판단된다. 더구나 임차인이 유치권을 배제하는 신청서를 제출하고 있으므로 유치권은 인정될 수 없다.

 

③채무자를 통한 간접점유:유치권(점유)인정되지 않음

유치권은 유치권자가 목적물을 점유함으로써 채무자 변제를 강제하는 것이 본질이므로, 채무자를 통한 점유는 인정되지 않는다.?따라서 현장답사에서 채무자가 점유하고 았다면 유치권신고가 있다해도 유치권자의 점유가 인정되지 않아 유치권은 성립하지 않는다.그러나 주의할 것은 채무자와 유치권자가 공동으로 점유하는 것은 유치권 점유로 인정받는다는 점이다. 채무자가 목적물의 일부를 점유하고 유치권자가 다른부분을 점유하고 있는 경우에는 유치권이 성립한다. 다만, 채무자가 대부분을 점유하거나 유치권자가 특정된 소규모 공간을 점유하고 있는 경우에는 유치권자의 점유를 부인하는 하급심판례가 있다(대구지법 2010나 9656판결)

<예시>채무자가 점유하는 경우

?※비고란
?2013.10.8자로 김*용으로부터 이 사건 5층 당구장에 대하여 공사대금 158,131,900원의 유치권 신고 있음.2013.12.10자로 채무자겸소유자 김*영으로부터 유치권 권리 배제 신청서 접수

 

④인접점유: 점유로 인정

유치권을 주장하기 위해서는? 목적물 내부에 점유하여야하나 신축건물처럼 건물내에서 점유가 사실상 어려울 경우, 건물 인접지역에 컨테이너를 설치하여 상주나 관리하는 것도 점유로 볼 수 있다(서울중앙지법2005가단110132판결)

 

⑤일부점유:점유인정

유치권은 불가분성의 성질을 갖고 있으므로 유치물은 각부분으로써 피담보채권 전부를 담보하는 것이므로 한 동의 건물이 세대별,층별 독립성이 있다면 건물의 일부만 점유해도 유치권이 성립한다.특히 아래 판례에 따르면 유치권을 주장하는 세대에 대하여 유치권자가 전체 공사대금에 대한 유치권을 주장해도 어쩔 수 없다는 의미가 있다. 따라서 입찰자의 입장에서는? 유치권자와 변제할 공사대금을 사전에 확실히 할 필요가 있다. 막연하게? 전체공사대금을 세대수로 나누어서 공사대금을 분담한다고 단정적으로 생각해서는 안된다.?

이렇게 유치권자가 일부 세대를 점유하고 유치권을 주장하는 경우에 점유하고 있지 않는 다른 세대에 대해서는 점유가 인정되지 않을 가능성이 높아 좋은 기회가 된다. 특히 다른세대에 건물주와 임대차계약을 체결한 후 점유하고 있는 임차인이 있는 경우에는 유치권이 인정될 수 없다.

판례♧

다세대주택의 창호공사를 완공한 하수급인이 공사대금채권 잔액을 변제받기 위하여 위 다세대 주택 중 한세대를 점유하여 유치권을 행사하는 경우,그 유치권은 위 한세대에 대하여 시행한 공사대금만이 아니라 다세대주택 전체에 대하여 시행한 공사대금 채권의 잔액 전부를 피담보채권으로 하여 성립한다.(대법원2007.9.7.선고 2005다16942판결)

 

⑥무단 불법 점유: 유치권 불성립

유치권자의 점유는 적법한 점유이어야 하므로 불법적으로 점유한 유치권자는 유치권을 주장할 수 없다.공사대금을 가지고 있는 채권자일지라도 유치권자로서의 점유는 채무자의 승락이나 동의가 있어야하고 잠금장치가 되어 있지 않는 것을 이용하여 점유하였다면 유치권이 성립할 수 없다.

 

◈점유3요소 2.출입구에 잠금장치를 하고 열쇠를 소지할것

①점유로 인정받기 위해서는 타인배제가능성을 나타내는 것이 있어야 하므로? 출입구에 대한 잠금이 필요하다.?잠금방법은 좌물쇠를 채우거나 용접하거나 나무나 판자를 대어 못을 박는 행위,입구를 컨테이너로 봉쇄하는 등 다양한 방법이 인정된다. 이 때 타인배제가능성만 있다면 주된 출입구만 시정하여도 된다.?다만, 이러한 타인지배의 배제가능성은 지속되어야 하므로 잠금장치만 하고 수개월간 방치하였다면 유치권 점유라고 할 수는 없다.

아파트 시공사가 분양 및 입주관리를 위해 완공 후에도 각 호실의 열쇠를 소지하고 아파트를 관리하고 있었다고 하더라도 이는 오르지 아파트의 분양 및 입주관리를 위한 것이므로 유치권행사를 위한 것이 아니므로 유치권을 위한 점유는 아니므로? ?시공사가 유치권 공고문 등 외부적으로 인식 가능한 표상을 나타낸? 때 비로소 유치권으로서의 요건으로 점유한 것으로 본다.

 

◈점유3요소 3.유치권을 주장하는 안내문 등을 대상 부동산에 게시할 것

유치권자로서 점유를 개시한다는 내부의 의사결정만으로 유치권이 성립하는 것이 아니고, 유치권자로서의 점유의사가 외부로 표상되어야? 하므로,??외부에서 유치권을 주장하는 사실을 인식할 수 있도록 안내문,현수막이나 공고문을 부착하는 것이 필요하다. 일반적으로 아파트나 소규모 상가의 경우에 출입구에 안내문을 부착하고, 대규모 공사장의 경우에는 현수막을 게시하는 것이 일반적이다.

현대해상아파트담보대출

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현대해상 서대문 하이론센터 대출상담사 김인순입니다. 행복한가정을 위해서는 가장 기본이 의식주의 안정입니다. 그러나 서울에서 내 아파트마련이 중위가격기준으로 8~9억원 어떻게 금융기관 대출없이 가능하겠습니까? 이에 고객입장에서 더많이 더저렴하게 대출을 편리하게 상담드리는 가정행복 지킴이라는 자긍심으로 도움을 드리려고하오니 많은 상담바랍니다. ☎ 010 -4717 -0387

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