유치권배제특약이 없어야 한다.

               

5.유치권배제특약이 없어야 한다.

(1)원상복구 특약

원칙적으로 임차목적물에 대하여 지출한 필요비와 유익비에 대한 비용상환 청구권에 대해서 견련성을 인정하여 임차인에게 유치권이 성립한다.그런데 임대차 계약시 “임대차가 종료한 때에는 임차인은 임대목적물을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환한다.”는 특약을 경우에는 임차인의 필요비와 유익비 상환청구권을 미리 미리포기하는 취지의 특약으로 볼 수 있어 임차인은 유치권을 주장할 수 없다.?

임대차종료시 임차인은 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 하는 특약을 한 경우에는 유치권을 배제하는 특약으로 본다.

 

②임대차계약서 확인

그런데 임차인이 임대차계약체결시 원상복특약을 하는 경우가 많은 것이 사실이지만 이 계약서를 입찰자가 입찰전에 확인하는 것은 임차인이 협조하기 전에에는 힘들다. 만약 입찰자가 낙찰받은 후에는 법원의 사건기록을 열람하여 임차인이 제출한 임대차계약서를 열람할 수 있으므로 원상복구특약이 있는지 확인할 수 있다.?

주의할 점은 입창자가 지레짐작으로 원상복구특약이 있을 것이라고 단정하고 무작정 입찰하였다가 계약당사자가 부동문자로 인쇄된 원상복구특약 문구를 삭제한 경우에는 낭패를 볼 수도 있다는 점이다.

 

(2)유치권포기 의사표시

①유치권포기는 의사표시만으로 가능하고 점유까지 포기하여야 하는 것은 아니라는 것이 판례의 입장이다. 따라서 유치권자가 유치목적물을 아무런 조건없이 채무자에게 인도한 것은 유치권포기로 본다.

판례♧

피고으 아버지인 소외인이 회사에 대한 채권을 확보하기 위하여 회사소유의 부동산을 피고로 하여금 저유사용하게 하고 있다가 아무조건없이 위 부동산을 명도해 주기로 하였다면 이는 유치권자가 유치권을 포기한 것이라고 할 것이므로 그 약정된 명도 기일 이후의 점유는 위 소외인으로서도 적법한 권원이 없는 점유이다(출처:대법원1980.07.22.선고80다1174판결[가옥명도]>종합법률정보 판례)

 

②유치권 포기로 보는 경우

건축주로부터 공사현장을 인수한 건설업체로부터 일정금액을 받으면서 향후 어떠한 명목으로도 금원지금을 요구하지 않았을 것을 확인해 준 경우(서울고법 2005나26415판결)

㉡공사대금을 받지 못한 상태에서 공사건물에 대한 공사잔대금채권에 상당한 담보가치가 있는 근저당을 설정받고, 공사건물을 담보로 금융기관으로부터 대출을 받아 일부 공사대금을 변제받은 다음 나머지 공사대금을 근거로 공사건물을 매수하는 계약을 체결한 경우(대구고법 선고 2005나8133)

③유치권 포기로 보지 않는 경우

㉠건축주가 금융기관의 담보대출을 받을 수 있도록 일시적으로 유치권행사 중이라는 안내문이나 현수막을 제거했다가 부착하면서 협조행위를 한 경우(서울고법2006나72972판결)

㉡건물 완공 후 건축주에게 인도하여 건물 분양에 협조 한 경우(서울고법2005나97585)

 

(3)유치권성립 후 유치권자가 유치권 포기각서를 써 주는 경우

유치권을 주장하는자가 유치권을 포기하는 경우에는 낙찰자는 유치권을 인수하지 않아도 된다.따라서 입찰 물건에 대하여 유치권을 주장하는 자가 있을때 입찰하고자 하는자는 유치권을 주장하는 자와 협상해서 유치권을 포기하도록 하면 된다.

만약 유치권자가 주장하는 금액에 대해서 입찰자와 의견 접근이 된 경우에는 입찰예정자가 낙찰받게 되면 합의금을 지불함과 동시에 유치권 포기각서를 낙찰자에게 주는 조건으로 각서를 미리 작성하고 입찰에 참여하게 된다. 입찰참여 했던 자가 낙찰받은 경우에는 유치권포기각서를 유치권자로부터 넘겨 받아 법원경매계에 제출하면 유치권 주장하는자가 없으므로 정상적인 대출을 받을 수 있다.

따라서 유치권신고된 물건에 입찰하고자 하는 자는 미리 겁을 먹을 것이 아니라 유치권자와 접촉을 시도해서 합의금액에 대한 협상을 해 볼 필요가 있다.

다만,유치권자와 협상할 때에는 채권액을 부풀리는 경우가 대부분이므로 입찰자가 수익을 올 릴 수 있는 마지노선을 정하고 협상에 임하는 것이 필요하다.

 

(4)대출시 금융기관 등이 사전에 유치권포기각서를 받는경우

①유치권 부정

금융기관이 대출을 해 줄 때 공사업자 등이 유치권을 주장하게 되면 금융기관은 대출금을 정상적으로 회수하는 것이 어려울 수 있기 때문에 처음부터 공사대금과 관련해서 유치권을 포기하는 각서를 요구하여 받거나 대출 약정서에 관련내용을 기재하는 경우가 많다. 이렇게 금융기관에서 유치권포기각서를 제출하는 자는 사후에 점유하더라도 유치권 주장을 할 수 없고 나아가 경매절차의 낙찰자에게도 유치권을 주장할 수 없다.

따라서 만약 유치권포기각서를 제출했던 공사업자가 유치권을 주장하는 경우에 대출기관인 채권자는 ‘유치권배제신청’이나 ‘유치권부존재확인소송’을 제기하는 경우가 많다. 그러나 입찰예정자 입장에서는 ‘유치권포기’의 사정을 사전에 알기 힘들다.

<예시1>유치권포기 및 현장명도각서

공사대금을 사업시행자와 사업시공자로부터 받지 못하더라도 공사와 관련하여 발생되는 일체의 유치권 행사를 포기하고, 이와 배치되는 일체의 물권적 . 채권적 권리도 행사하지 않고,금융기관 요구가 있는 경우 일체의 이의제기 없이 현장을 명도할 것을 확인한다.?

 

<예시2> 시공권 유치권 등 포기 및 현장명도 각서

시공권 유치권 등 포기 및 현장명도 각서

주식회사 스카이저축은행 귀중

? 본 각서는 서울 강남구 논현동 194-22번지 지상에? 지하2층 지상6층 규모의 아파트 11세대 신축사업(이하”본건사항”)과 관련하여, 주식회사 스카이저축은행(이하”귀사” 또는 “대주”)과 (주)다앤피(이하”시행자”도는 “차주”)사이에 체결된 20? ?년? ? ?월? ? ?일자 여신거래약정서(추후 수정,변경 보충된 여신거래약정서 및 여신거래기본약관을 포함함) 그리고 시험자와 당사(시공사) 사이에 체결된 공사도급계약서(사업약정을 포함하여,또한 공사도급계약과 관련되는 일체의 약정서를 포함함)와 관련됩니다.??

②대출기관에 제출한 포기각서의 효력이 매수인에게도 미치는가?

유치권포기 각서는 대출기관과 공사업자간 약정인데,매수인에게도 그 효력이 미치는가의 문제인데 판례는 긍정한다.

판례♧

근저당권을 설정 받으려는 K은행이 담보로 제공된 이사건 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시? 피고가 유치권을 주장하지 않겠다는 취지의 각서를 작성해 주었다면?이는?단순히 K은행에 대하여서만 유치권을 행사하지 않겠다는 것으로 볼 수 없으며, 피고는 그? 담보권 실행으로 인한 경매절차에서 이사건 건물을 낙찰 받은 원고에게도 유치권으로 대항할 수 없다고 보지 않을 수 없다(수원지법2009가단5267 판결)?

 

③하수급인에게 효력이 미치는가?

또한 공사도급계약을 체결한 수급인이 금융기관에 유치권포기갓서를 제출한 경우에 하도급계약에 따라 공사를 한 하수급인도 유치권을 주장할 수 없는가에 대해서 논란이 있다.?

수급인의 유치권포기 약정은 하수급인에게 미치지 않는다고 보아야 하고, 결과적으로 하수급인 자신의 공사대금채권과 관련해서 공사목적물에 대하여 유치권을 행사할 수 있다.

따라서 입찰에 참여하는 투자자는 공사업체로서 유치권을 주장하는자가 수급인인지 하수급인 인지를 조사하고, 만약 점유자가 하수급인이라면 유치권포기각서를 하수급인도 제출한 것인지 확인하는 것이 필요하다.?

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